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持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?3

1 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 01:07:20 ID:???
過去スレ
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1139661636/
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?2
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1177554293/

2 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 01:07:43 ID:OfZR7pra
2

3 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 03:37:44 ID:???
寝るだけの三畳間借りて、光熱費抑えるために会社で生活して、引越し代安く
するために物買わないようにするのが一番いいのはわかってるけどそれじゃ
何のために生きてるのかわからない。


4 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 08:57:08 ID:6Wz+15pm
もの凄い山奥とかの物件なら、タダで貸してくれるところあるよ。

5 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 09:57:37 ID:???
貼っとくか
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1189783153/

6 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 10:25:34 ID:tHxX9xFE
>>3
金を使わないと生きてる意味が無いのか?
そんなことないぜ?
金を使わなくても楽しい事はいくらでもある。


「何のためにこんなに稼いでいるのか分からない」
なら分かるけど。

7 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 11:20:42 ID:2XRBGNqD
>>3
物を買わなくても生き甲斐は見つかるぞ
酒・賭け事・女・ボランティア・奉仕活動・
見つからなかったら座禅でもすればいい



8 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 11:31:03 ID:???
バラモン
 持家戸建(ローンなし)
クシャトリア
 持家マンション(ローンなし)
 持家戸建(ローンあり)
ヴァイシャ
 賃貸戸建
 持家マンション(ローンあり)
スードラ
 賃貸マンション

9 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 11:44:25 ID:???
しょうもないもんつくってんじゃないよぉw

10 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 12:01:51 ID:doQsUrlo
>>8
ローンありの人はみんな銀行の奴隷だよ

11 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 12:25:19 ID:tHxX9xFE
社宅住まいは会社の奴隷


と社畜の俺が言ってみる。


12 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 13:05:16 ID:uPfoRhIr
バラモンだがボロ屋です・・

13 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 14:31:17 ID:???
賃貸ですぐ移れる身軽さは奴隷とは言えないのではなかろうか

14 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 14:39:45 ID:???
>>8
妹スレを思い出した…

15 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 21:07:56 ID:???
実際家買えるだけのお金があったら自分なら買うな
お金がないから賃貸にしてるだけで
今の不安定な雇用状態でとても家買う気にならない
でもここ見てお金持ってても賃貸でっていう人がいることに驚いた
色々考えようなんだなぁ……

16 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:08:54 ID:Db/j2Z4K
アリとキリギリスの話が刷り込まれてる人が大勢いるからね。
そういう人にとっては、お金は使うものではなく「貯える」モノなんだから
むしろ賃貸に住んでることに「豊かさ」と幸福感を感じるんだ。オレもそう。
貯金が無くなったうえに借金までして家を買うなんて信じられないよ

17 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:10:34 ID:doQsUrlo
>>15
買うべき家も人それぞれだって。
独身なのに3LDKを買うって事は必要な空間の倍ぐらい余分な金を払っているのに等しい。
賃貸にしても持ち家にしても必要以上の物件を買わないことが大事だ。

18 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:35:26 ID:xsfybDMP
>>16
世の中持ち家じゃないと不安で仕方ない人と
身軽な賃貸が気が楽な人とがいるんだな
両極端だから意見が合うはずないよなぁ
でも色々な家に住んでみるってのも悪くないよね
プロパンがガス代かかるとか、どこの土地が治安がいいとか
情報で耳に入れるよりも、肌で感じることも多いからさ……
転勤族はそこら辺詳しいね

19 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:37:54 ID:xsfybDMP
>>17
必要以上の面積は買わないほうがいいね
掃除とか大変だし
でも倉庫というか物置、収納に関してはうちはこだわらないと
大変なことになるので3LDKの賃貸にしてるよ
家族で住んでるし、丁度いいかな
あと結婚してすぐマンション買った夫婦が子供が二人になって
家を買いなおしたってのもあるね
追い立てられるようにとは言うけど
ある程度家族が揃ってから家を考えるのも遅くないのかもしれない

20 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:47:44 ID:tHxX9xFE
すでに金はあるが必要ないから買わない。
社宅が狭くなったら考える。

21 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 22:53:19 ID:???
>>20
うらやま!

22 :名前書くのももったいない:2007/12/08(土) 23:12:44 ID:???
駅徒歩1分の借上社宅。会社まで2駅6分。下り方向だから通勤が楽。
55m2は二人にはちょうど良い広さ。自己負担は月1万円。

家を買うお金で運用した方が楽。


23 :20:2007/12/08(土) 23:17:21 ID:tHxX9xFE
うらやましがられるようなものでは・・・
シャワーないし、築30年ぐらいだし。

まあ自分は学生時代から酷いところに住んでいたから
少々ボロイのは全然気にならない。
むしろ快適なぐらい。
どうせ帰って飯食って2chして寝るだけだし。
嫁さんも最初は嫌がっていたが、
今では定年まで居ても構わないと言っている。
住めば都って事なのかな。

24 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 00:00:48 ID:pvtBWz2i
相続で、一戸建てばかり6棟持っている
固定資産税がかかるので、うち2棟を貸し、3棟は別荘代わりにしている
親族からは「家を処分するな」と言われているが、
メンテナンス費用やセコム代、掃除の手間や交通費がばかにならない
持ってて損してる感じ

25 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 00:06:18 ID:???
6棟全部賃貸にすればいいじゃん

26 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 00:08:13 ID:tHxX9xFE
手を出さず口だけ出す人間の意見など聞く必要なし。

27 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 00:28:53 ID:Qp9Np4cH
最初はボロアパートなどで我慢しコツコツ節約。
結婚し部屋が狭いと感じた頃、一括購入で必要な部屋数と老後も見越して家を建てる人が勝ち組なんじゃないのかな?。


28 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 01:18:16 ID:tGIWeRCQ
>必要な部屋数と老後も見越して家を建てる

例えば?


29 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 08:37:41 ID:v+3irSih
>>27
老後も見越すってことは子育て終わったら
無駄な空間を処分するってこと考えるってことだぞ。
へたに大きな子供部屋持つと大人になっても引きこもりニートになるかもね。
スケルトンのマンションは比較的自由に間取り変えられるかもしれないけど
戸建てだと難しい。マンションの方が臨機応変に対応できる。

30 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 09:09:34 ID:???
>>28
 今は老後用住宅の設備が整っているからね。
スロープも階段昇降機の設置を見越してとか、
予め室内間の段差を無くし、車椅子での自宅内移動も
可能なスペースを確保しておく、等は当然考えられる

31 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 09:34:20 ID:???
老人になったら、戸建の2階とかに住むのはきついよ
階段昇降機というのは階段昇降機までいければいいけど
その階段昇降機まで連れて行く人は大変だよ
戸建は平屋の方がいいよ
それが無理なら、マンション買った方が
老後のためにはいいよ

32 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 10:19:23 ID:tGIWeRCQ
>>30
それらも30年もしたら時代遅れになるかもよ。

33 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 10:53:54 ID:???
階段昇降機なんかより、エレベーターでいいだろ。
ものにもよるが100万円台のものもでてきて、一般家庭家屋の
建築費に組み込める価格帯になってきた。

34 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 11:39:44 ID:v+3irSih
>>33
維持費はどうすんだよ

35 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 12:04:29 ID:???
維持費はどうだろう。
住宅展示場とかいくと数年前からバリアフリー対応として、家庭用
エレベーターはモデルルームで現物見られるし、無理な額ではないと思う。

36 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 12:13:25 ID:???
老後までの何十年か後までの維持費って無駄じゃない?
エレベーターも老朽化して修理したりするんでしょ

37 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 12:44:56 ID:tGIWeRCQ
20年ぐらい持てば充分じゃね?
そんなにメンテメンテ騒がなくてもw

38 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 13:05:14 ID:???
エレベーターとか必要ないよ
どうせ老後になったら二階にあがる必要なんてないしもしかしたらの二世帯住宅用と思ってほっとけ

39 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 13:22:44 ID:???
老後を考えると平屋がいいだろう。

40 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 13:26:45 ID:???
老後ラクしたいからこその今ドケチ。
エレベータの維持費がいくらかかろうが、そのためにドケチしてるんだから別にかまわん。

41 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 13:35:32 ID:???
老後楽をしたいんだったら家にお金をかけずに年金にその分まわせばいいよ

42 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 13:42:46 ID:???
んで、厚生年金も個人年金もあてにはならんから、
結局「今はボロ家でもいいから、しっかり貯金しよう」に話が戻ってくるのでは。

43 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 14:27:58 ID:???
文明の利器に頼りすぎるとヨボヨボになるぞ

44 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 19:33:18 ID:???
ヨボヨボになっても快適に暮らしたいから貯金してるんだよ。

45 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 20:01:51 ID:v+3irSih
>>44
ヨボヨボにならないために投資する方が得のような気がする
スポーツクラブに通うとか

46 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 20:11:22 ID:tGIWeRCQ
なんで運動するのにいちいち金使おうとするんだよ?
移動を自転車とか徒歩にするとか、
力仕事のバイトするとか、色々あるだろう。


って脊髄反射したけど
そういうスレじゃないなw

47 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 20:14:56 ID:???
健康に気をつけるのはいいことだし、
運動の習慣を取り入れることで、身体機能の老化を防ぐのも効果的だとは思う。
でも、若いうちから働いて働いて、60過ぎても元気に野良に出ていた年寄りでも、
今は車イスだったり寝たきりだったりする。
スポクラ通いを否定するつもりは全くないけど、体が思うように動かなくなってからの人生ってのも、
考えてもいいと思うんだ。
以前は、単にドケチなだけで貯めてたけど、先年自分が脳梗塞をわずらって、
(幸いほとんど後遺症もなく済んだだからよかったんだけども、)
元気で動ける間にしておかなければならないことってのを、
いろいろと考えたよ。

48 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 20:19:26 ID:v+3irSih
>>46
そう?会費払えば風呂やサウナ入り放題じゃん。
JOBAや最近町中にある1回300円のブルブルマシンも別料金無しで使えるぞ。

ホントに貧乏な人は風呂無しアパート+スポーツクラブの会員のが
一番コストパフォーマンスいいって話も聞いたこと有るぞ

49 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 21:07:23 ID:???
サウナって健康によくないって聞いたよ

50 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 21:24:23 ID:tGIWeRCQ
>>48
お得になるケースも無いとは言わないけどさ。
俺みたいに会社の福利厚生で月1000円で
ジムを使える場合とか。
でも普通は一万円ぐらいするんじゃねーの?

51 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 21:31:16 ID:d2vPN5+B
一番の運動はセックスだね 夫婦円満なるし一石二鳥

52 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 21:41:55 ID:v+3irSih
>>50
それはいいねえ、俺の所は1回1000円で月4回分しか券くれない。
んで自分で正会員になった。確かに月10000円

53 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 21:52:48 ID:v+3irSih
>>51
コンドーム代がもったいない

54 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 22:30:50 ID:???
水洗い→陰干し

55 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 22:46:17 ID:???
風呂無しで安いの狙うってのも一理あると思うけど、住人の質低そうだな〜

56 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 22:54:10 ID:???
自分が耐えられないほどのところに住むことはないと思うよ。
住んでるだけでストレスためるなんてばからしい。
そんでもまあ、B地区ど真ん中の市営住宅でも、住めば都と思える人もいるしね。
比較的こぎれいな公団でも、耐えられない!と感じる人もいる。
社宅って、そういう意味でも、住んでる人の質が均質化されてて理想的なんだね。


57 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 23:04:54 ID:???
公団ってどういう層が住んでるの?
一般的なリーマン家庭?

58 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 23:09:13 ID:tGIWeRCQ
老人

59 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 23:19:40 ID:???
>>57
公団っつっても数が多いから、ほんといろいろだと思うよ。
都心の公団は倍率が高い上に、家賃も市中とそう変わりないらしくて、
そうなると、住んでる人もほかとそう変わりはないよね。
うちの近所(都心からは1時間近くかかる)の大規模公団を例にとると、
以前は若い夫婦と子ども(奥さんは専業)という形態が多かったけど、
その人たちが家を買って出て行った後は、
・それでも残っている初老の夫婦(子どもは独立してどっか行った)。
・いろんな理由で流れてきた老人単身世帯。
・市営の空きを虎視眈々と狙う母子世帯。
・舅姑と同居するまでの子作り期間に腰掛け的に入居した地元出身の新婚夫婦。
てな感じで、老人が多く子どもが少ない。あんなにでかいのに、静かなもんだよ。

60 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 23:45:17 ID:???
そうか〜
モラル低い層が少ないなら住み易そうだな。

61 :名前書くのももったいない:2007/12/09(日) 23:51:02 ID:???
持家(マンションだけど)を賃貸に出して、公団暮らしにすれば
収入家賃が年金の足しになるというプランもあると思うけど、
自己所有のマンションあると公団入れないよね?

まあ今のマンション(3LDK)快適だから、自分は移るつもり
今のところはないけど。

62 :名前書くのももったいない:2007/12/10(月) 00:16:56 ID:???
>>60
モラルに関しては、その公団だけでなく、地域全体の雰囲気も重要だと思うよ。
今日日は公団でも住宅団地でも、既に定年退職したおっちゃんおばちゃんたちが
とても元気で、「地域で子どもを守る!」「自分たちの地区は自分たちで美しく!」てな感じで、
美化に防犯に張り切ってくれているから、そのノリに合わせられるなら快適。
逆に、超新興住宅地で、お菓子の家みたいなのが並んでいる、若い家族ばかりの住宅なんかだと、
ぱっと見は整然としているけど、「若奥様方が夕方道路にべったり座り込んで
くっちゃべっている。注意をしたら睨まれた。」なんて苦情があったりする。

63 :名前書くのももったいない:2007/12/10(月) 14:47:50 ID:???
>>61
そんな制約はない。
公団賃貸の入居条件は、DQNでない日本人で、一定以上の収入や貯蓄が
あり、実際に自分が住むこと(外人については条件つきで入居可)。

64 :名前書くのももったいない:2007/12/12(水) 15:44:09 ID:???
>>62
新興住宅地に家は買いたくないね
外出するとき必ず主婦とか年寄りがたむろしてるところを
とおらないといけないからね


65 :名前書くのももったいない:2007/12/12(水) 20:23:46 ID:???
かといって、旧来の村落には入り込みにくい罠。

66 :名前書くのももったいない:2007/12/17(月) 19:14:21 ID:???
今時の新興住宅地でたむろしている暇人なんかいないだろ。
ローン抱えて必死、子供は保育園に預けてパート出てるって。



67 :名前書くのももったいない:2007/12/17(月) 21:55:52 ID:???
>>66
都心から1時間駅から徒歩15分低湿地土地40坪つき新築建売2000万だからな。
嫁が稼ぐ能力があるなら、もうちょっとマシなところに家を買うだろう。

68 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 10:14:15 ID:???
公営はDQNのスクツだわな

69 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 10:49:53 ID:???
そりゃもう想像以上にすごい。個性的すぎ。
それでも、入居希望者が後を絶たない。

70 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 11:41:11 ID:NolTvRm4
やっぱ他人に金出してもらってるってのが
お得感高いんじゃないの?

自分は公営じゃないけど、寮やら社宅やらにずっと住んでると、
家賃を自分が全部負担するのが損してるような錯覚に陥るよ。
大学の時に家出てから15年経つけど、
その間に払った住居費って200万かかってない。

71 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 17:19:19 ID:???
>>70
うらやましい。
25で家を出て以来11年、今ざっと計算したら、1120万!!!!!
敷金、礼金、更新料、火災保険料など含まず。

72 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 17:30:44 ID:R24m4FF7
俺も就職して15年ずっと社宅(独身者用ワンルーム)だった。やりたい
ことがあったのでどうせいつかこの仕事はやめるだろうと思ってたから、
社宅でいいや、と思って。住宅手当が出ないけど社宅はただだった。数
年前、もう自分の思ってる条件でやりたい仕事に移るのは無理かなとあ
きらめ、この仕事を続ける覚悟をしたとき、中古マンション(10年)を
即金でかった。持ち家(マンション)がほしいというよりも、気持ちの
整理のために。ドケチ的に特かどうかは全く分からないが、今は快適に
暮らせているので、よしとしている。

73 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 18:25:31 ID:???
独身の時は親と同居(家は私の親が祖父母から相続)、
結婚してからも持ち家(旦那の親から相続)。
公営住宅の家賃の2、3万すらもったいなく感じる。
でも田舎住まいなので、都会の公営には少し憧れるw
義姉はコネで、公営の中でも良いところに住んでいるので。

74 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 18:27:22 ID:???
>>72
社宅があるっていいね。ずっと外資畑なもんで(外資=高給ではない)、
なんとか手当ってのはなかったな。日本の優良企業に就職できれば
ベストだったが、なんせ帰国子女で、日本語が多少怪しかったから
仕方ないんだがね。今はもうほとんど日本語大丈夫だけど、たまに
常識がずれていたりして、こっそり恥ずかしい思いをすることがある。
お金貯めたいけど、どうしても家賃が足かせだよなあ。

75 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 20:12:42 ID:wDXCfSiz
社宅の話はやめない? 
社宅が一番CP高いのアタリマエだし

半分僻みなんだけどさw

76 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 20:48:30 ID:???
確かに社宅は誰でも通用する手段じゃないからな。

77 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 21:46:04 ID:NolTvRm4
スマン俺が寮だの社宅だの言い出したばっかりに・・・


自分は持家派かな。
仕事してる場所には特に思い入れなくて、
永住する気もないんだけど、賃貸がやけに高い。
1500万円ぐらいで買える中古住宅の家賃が8〜10万ぐらいする。
だから20年ぐらい住めば買った方が安いし、土地も残る。
まあ糞田舎なんで土地はタダみたいなものだろうけど、

子供が独立したら、家売っぱらって
キャンピングカー買って嫁さんと放浪したい。
まあガソリン高くなってるだろうし、そもそも嫁さん嫌がるだろうがw

78 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 21:59:57 ID:t1TPrcWX
特定の人間だけ利用可能な選択肢を抜いたとしても 
この手の話題は条件を特定しないと永久に結論でないよね 
都会か田舎か 
所帯持ちか単身か
などなど

79 :72 :2007/12/22(土) 23:26:23 ID:EGKnG+Hj
>>75
上の72書いたもんだけど、僻まれるような環境ではなかったよ。
築30年以上(40年近いかも)、風呂便所共同だったもん。日当たり
悪いし、変な虫でるし。もしそんな条件で一般のアパートがあれば、
たぶん住宅手当以内の家賃で借りられたと思う(笑)。

80 :名前書くのももったいない:2007/12/22(土) 23:30:15 ID:NolTvRm4
>>72
いや、ここドケチ板だし。
僻むポイントも通常と違うと思う。

81 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 01:15:58 ID:DEUNtdNe
首都圏で1万以内 目黒世田谷で4万台

http://www.web-pbi.com/whereabouts/

82 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 12:27:53 ID:pOiyp3I8
>>77
20年で償却ってのは割高な物件だと思う。
5年せめて10年で償却(家賃分の元を取る)って考えなきゃ。

83 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 13:43:16 ID:???
>81

綺麗ずきだから見るのが怖い。
どなたか説明して。

84 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:07:42 ID:???
以前住んでた人が自殺した部屋とか、相場よりどれくらい
安くなるのかな?

85 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:12:03 ID:4xCLvzCM
半額ぐらいだよ

86 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:16:52 ID:4xCLvzCM
私の実家は農家だから持ち家だけど最悪だよ。
隣の農家と仲悪いのに引っ越しも出来ないうえに、
家を売ったらいけない場所らしく、
永遠に持ちつづけないといけない、
相続する私が可哀想!
近所と仲悪いし場所不便だし処分したい!

87 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:18:52 ID:???
その次に住む人からは元の値段に戻る
マネーロンダリングならぬ自(ry

88 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:19:15 ID:Z8y6FaLP
じゃあなかなか出て行ってくれないのでは?
自殺部屋でも気にしない人ならタダの半額部屋だし。


89 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:20:14 ID:4xCLvzCM
現在は家を出て
アパートで一人暮らし(=^▽^=)
家いらない!
持っててもストレスになるし!
税金高いし!
使い道ない(調整区域で売買禁止)!
だから
もし親が死んで私が相続しなくちゃいけなくなったら
市に寄付しちゃうよ

90 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:22:18 ID:???
大家さんが夜な夜な幽霊の格好をして住人が引っ越すように
怖がらせにくるとか、マンガちっくな想像をしてしまったw

91 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:30:54 ID:???
>>90
オレもw 書き込むばっかりだった

92 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 15:44:12 ID:???
>>89
借家にするか駐車場にしちゃえば?

93 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 16:12:04 ID:nSmA1sVf
家賃4万円以下なら、もうそこが朽ちるまで借りた方がいい。
買ったところで維持管理費は延にしたら軽く4万円を超える。

94 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 17:08:16 ID:DEUNtdNe
首都圏で1万以内 目黒世田谷で4万台

http://www.web-pbi.com/whereabouts/


95 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 18:45:45 ID:???
>>81
安い!と思ったら、公務員限定かよ。
これで給料も大企業の平均並?
ありえねぇ。

96 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 18:48:49 ID:???
老後のこと考えると、田舎はだめだな
これからどんどん人口へっていき
病院も医師不足で閉鎖されてきてるし
無理しても、都会のマンション買った方がとくだな
駅から近ければ、買い手はすぐ見つかる
田舎だと、買い手がいないからだめだよ


97 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 19:43:52 ID:pOiyp3I8
>>96
都会=都心ではない
無理して千代田、港、中央区などに買わなくても
埼玉南部でいい。裏寂れるほどの町ではない。
でも、価格は割安。
別に年取ってから海水浴がしたい訳じゃないしね

98 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 19:45:48 ID:???
>>96
それどんだけ田舎よ?牛とか豚がいるほどか?
普通に政令指定都市レベルで十分じゃん。

99 :名前書くのももったいない:2007/12/23(日) 20:08:05 ID:???
都心から1時間離れると、結構やばいと思うな。
どの政令指定都市でも。

100 ::2007/12/24(月) 02:44:13 ID:QZta52kB
100げと

101 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 11:44:10 ID:???
>>98
例えば、秋田市とか山形市とか
東北だと、仙台以外はだめだね

102 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 16:02:50 ID:CMy5caiy
地方でも公務員とか大手企業地方支店勤務なら問題ない
零細自営業者とか地方中小企業勤務はやばいと思う
つーか自分は地方零細自営業者なんだが廃業して東京に行く
そこでワンルームマンソン購入して一生過ごすことにした

103 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 16:10:29 ID:???
>>102
これからも東京一極集中が続くし、それがいいと思うよ。
俺のとこは1行目に当てはまってるから、地方にいるけど、
それでなかったら、首都圏に行ってると思う。
それでも仕事やめたら、出て行くかも。

104 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 16:28:29 ID:irZnoAai
地方都市ですらバイトもろくに無いからね
時給650円のコンビニバイトが競争率30倍とか
田舎は農家か>>103のようなエリートしか住めなくなるよ
一般ワープア層には仕事がありませんから


105 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:03:29 ID:YYJi1iiD
>>104
>時給650円のコンビニバイトが競争率30倍とか
本当かよw
都心に近いとこだと逆にバイトが集められなくて廃業したコンビニとかもあるぜ。
外国人頼りだし。

106 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:08:29 ID:???
>>105
本当。
都心だと1000円くらいだよな。それでも人集まらないのか。

107 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:18:04 ID:???
東京に持ち家が最強だな。
でも、あまり大きいと税金も高くなるから、小さ目がいい。

108 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:34:19 ID:YYJi1iiD
こんな記事があった
http://news.ameba.jp/2007/08/6657.php

109 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:43:42 ID:???
>>スーパーや百貨店では、コンビニエンスストアと異なる手段をとっている。
パートやアルバイトの流出を防ぐため、積極的に正社員化を進める方針だ。
ダイエーや高島屋といった大手が、9月・10月から相次いでパートが正社員
に昇格する制度を取り入れると発表している。

地方からすると本当に同じ国か?って感じ。

110 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 17:46:11 ID:cEqpGI6B
百貨店は小売の中では優良企業だからね
高学歴も普通に行くし
二極化日本の金持ち層をがっちり掴めば生き残れそう

111 :名前書くのももったいない:2007/12/24(月) 20:45:13 ID:gRzHUal7
>>104はネタでしょ。実家が県庁所在地ではないがとりあえず人口は
減ってない程度の田舎だが、どこもアルバイトやパートが不足してる
し。

112 :名前書くのももったいない:2007/12/25(火) 02:51:53 ID:tVRCA34J
それは田舎ではない

113 :名前書くのももったいない:2007/12/25(火) 08:26:44 ID:???
なんにしても、買うなら
戸建もマンションも老後のことも考えないとだめだよ
売って老人ホームでも入るとかいったときに
地方だと買い手がいないよ



114 :名前書くのももったいない:2007/12/25(火) 13:10:51 ID:???
>>112
>>104
>地方都市ですらバイトもろくに無いからね

115 :名前書くのももったいない:2008/01/08(火) 22:58:22 ID:TBD6zHcs
この地震大国で家持つの?!
倒壊したって保険降りないよ?
それに買ったらケツ重くなるじゃん
自由が一番

116 :名前書くのももったいない:2008/01/09(水) 07:27:32 ID:rph+1CJR
>>115
もともと上物の価値のないボロ家をかって使いつぶすのが正解

117 :名前書くのももったいない:2008/01/09(水) 09:53:16 ID:lzUPIq47
>>115
ハウスメーカーによっては、築30年とかそれ以上の期間で地震保障がついてる。

118 :名前書くのももったいない:2008/01/09(水) 12:34:01 ID:UyFlTL9Q
自分が東京だからかな
首都が倒壊したら、オシマイ(もはや保険を追求するどころではナイ)だけど
キャッシュがあれば国外逃亡もできる

>>116 には一理ある

119 :名前書くのももったいない:2008/01/09(水) 14:06:24 ID:qi1J5dy0
首都圏で1万以内 目黒世田谷で4万台

http://www.web-pbi.com/whereabouts/


120 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 08:04:19 ID:zDB7ar0D
>>115
地震保険つけてりゃ保険は出るよ、新築するのとは差額あるけど。
無知なの? バカなの? それとも賃貸業者?

121 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 11:52:41 ID:???
>>117
そんなのは絵に描いた持ちだと思うけどね。
補償を受けるために支払う金額が非常に高額か、万が一大地震が起きて
多額の補償金を払うことになったら、補償会社が倒産して終わりだろうから。

122 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 13:37:03 ID:icBYWCRF
>>120
君の方が無知!
大震災などで保証額が多くなってしまった場合、
保険会社が払う上限があって∞ではないから
地震保険に入ってても完全に保証されず頭割りされてしまう。
だからたいして保証されないよ

123 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 15:09:26 ID:SI8U//a/
公務員宿舎のページ見た。
結構適当だね。本牧のことも高級住宅地って書いてるしw
横浜の山手に、警察宿舎が多いのは、近くに金持ちだらけだからだよ。
うちは山手の実家400平米から
都内マンション50平米に移住ww
会社から家賃補助10万と自力で出すのが10万
正直、うちの近くで同じくらいの家買うと8000万くらいするのリスクが高いキガスル。
今年間240万払うと33年間すめることになる。


124 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 21:30:06 ID:???
>>122
私の文章も保険契約のしおりも読めないのかね、文盲か精神薄弱なのか?

まず、補償に制限があって、新価取得額に満たないのは既に>>120に書いてる。

実際の保険金については、付保割合で確認して下さい。

その算式で認定される金額未満の支払い例があるなら、無知な私に教えて下さい。


無いなら寝てろクソガキ。

125 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 22:27:20 ID:ynw9agGi
現金で貯め込んでもハイパーインフレになったら終わりだ。
どんな資産にしてもリスクはあるってことだ。

126 :名前書くのももったいない:2008/01/11(金) 22:43:03 ID:ja3N4cLw
>>124
震災があるとNEWSでよく保険が降りなかった人の悲鳴が取り上げられるけど
あれはなんだろう?
全壊ちかい半壊でも柱が立ってると大幅減額とか、
ヒビがいって確実に資産価値は落ちたのに全く払われないとか
調査員が来てさんざプライベートなことまで根掘り葉掘り訊かれて嘲笑されたあげく認定されないとか
ツクッテルのかな?
あれが関東で起きたらどうなるの?

127 :名前書くのももったいない:2008/01/12(土) 00:52:55 ID:6bidrjK9
>>126
124じゃないけど、報道される時点で特殊な事なのでは?
一般的な事象なら報道するまでもないだろうし。
例えば、欠陥住宅の事を報道しているのを見てても、
欠陥住宅に住んでる確率って高くないと思うんだけど。

128 :名前書くのももったいない:2008/01/12(土) 01:44:32 ID:JwTTu5yE
報道されるのは、まとまった数が揃ったらでしょう
カフェ難民が100人や200人なら報道されないよ
欠陥住宅にしてもそうだと思うよ
いずれにせよ「判例があれば」といった>>124は無知と立証されたわけだ
それにしても薄い罵倒で行を稼ぐのは止めてくれ

129 :名前書くのももったいない:2008/01/12(土) 05:23:06 ID:???
>>128
>>124には「判例があれば」なんて一言も書いてないぜ。
どうやら本当に文字が読めないんだな。

>>126
日常的な感覚でいう損害と、保険でいう損害の基準が違うだけ。

130 :名前書くのももったいない:2008/01/12(土) 08:50:36 ID:???
>>126
一般的な地震保険は、窓が割れたり壁にヒビが入るぐらいの
少しの損害では保険金が出ない。それ以上の被害が出て、
保険金が出ても損害額より大幅に少ない。

131 :名前書くのももったいない:2008/01/21(月) 12:47:42 ID:???
カメレスだが調整区域でもすでに家が建ってるなら宅地でしょ。
売買できるよ。
売買に規制がかかってるのは農地。

せっかく親が残してくれるものなら大事にね。

132 :名前書くのももったいない:2008/01/21(月) 12:49:06 ID:???
131は
>>89でした。

133 :名前書くのももったいない:2008/01/23(水) 10:00:44 ID:4uTgZLV/
現在、建売新築総額1700マン、頭金250マン、ローン1450マン、毎月47000(ローン保証、火災保険含む)固定資産79800円 還付金133000円 水洗代36000円ナリ。以前借家 毎月56400円 火災7500円。 今は、50対50
10年後 はわからん

134 :名前書くのももったいない:2008/01/23(水) 10:15:09 ID:4uTgZLV/
俺の実家の斜め前の家の老夫婦五年程前に首吊って死んだ。今は別の家族が住んでるが、、、知らぬが仏?親切で教えてあげようかな?

135 :名前書くのももったいない:2008/01/23(水) 13:41:52 ID:YNRzDto6
>>134
悪趣味だね

136 :名前書くのももったいない:2008/01/26(土) 15:57:45 ID:???
前の住人が自殺者とか、わけあり物件でも思い切り家賃安いなら
自分なら引っ越ししたい。
今住んでいるところだってマンションだが、10年以上近所
付き合いなんて一切ないし。

137 :名前書くのももったいない:2008/01/26(土) 16:04:41 ID:???
>>136
で、自殺物件と近所付き合いの因果関係が今ひとつわかんないんだけど...

138 :名前書くのももったいない :2008/01/26(土) 16:10:02 ID:y+Gg5dtN
なんだかんだいっても、マンションよりは持ち家の方が得だな。
賃貸は論外。もっともローンを組んで買うとなるとだいぶん違ってくるか。

だけど新築の戸建てでなければ、固定資産税などたかがしれてる。
ウチは築40年のボロ家だから、固定資産税は主に土地のみで、
年30万ぐらいだよ。遺産相続で取得したから、元はタダなわけで。

139 :名前書くのももったいない:2008/01/26(土) 16:26:50 ID:???
>>137
別に「因果」関係は無くて構わないでしょ。

関連性が不明なのは同意。

140 :名前書くのももったいない:2008/01/26(土) 16:35:51 ID:???
>>138
土地のみの固定資産税が30万というのは凄いね、どんだけ広いんだよ!
500坪くらいはありそうだが

141 :名前書くのももったいない:2008/01/27(日) 01:33:12 ID:lxTSVCQn
仕事の絡みで借家に住んでた頃、引き払う時にエライ銭取られた事あるから、
家買うた。新築建ててローンに追われるのは嫌だったので、手頃の中古一軒
家買うた。家の修繕やら、草刈りやら面倒な事は多いけど、愛着出てきた。
まだ住んで三年弱だけど、借家の時みたく隣地に人住んでないし、持ち家は
ええよ。ちなみに隣地三面田んぼです。

142 :名前書くのももったいない:2008/01/27(日) 02:49:41 ID:???
>>141
開発は突然やってくる。

143 :名前書くのももったいない:2008/01/27(日) 11:03:55 ID:???
>>142
不吉なこと言ってやるなよwww
絶対は無いんだし、農地は自由に売買できんから、安全度は上位かと。
いざ開発が始まったら、いっそ買収対象になって、ゴネて大金ゲットした方が良さげだな。

144 :名前書くのももったいない :2008/01/27(日) 11:06:33 ID:???
>>140
そんなにないよ。東京23区内で約100坪。
ここ毎年2万ぐらいずつ上昇してるよ>固定資産税
税務署の計算違いではとTELしたら、土地価格が上がってますから当然、
と言われてだいぶん凹んだ。

145 :名前書くのももったいない:2008/01/27(日) 11:28:45 ID:???
>>143
どっかのディベロッパーのミニ開発だと最悪。

146 :名前書くのももったいない:2008/01/28(月) 11:37:46 ID:???
>>144
相続税が大変だったでしょうに・・

147 :名前書くのももったいない:2008/01/29(火) 20:47:43 ID:oGv4EM3V
今テレビで家賃滞納者特集やってる

ああいうの見ると、家賃なんか払わなくても

なんとでもなるものだなと思うね

148 :名前書くのももったいない:2008/01/29(火) 21:24:23 ID:QfaNksq5
ドケチじゃない普通人はローンをして家を買うのが
常識みたいに言うが
私はモニョルなー
きみたちはどう?

149 :名前書くのももったいない:2008/01/29(火) 21:29:24 ID:W7cVDRIL
>>148
独身だから単身用マンションを買った。これなら現金で余裕。
脳内利回り25% 埼玉だけど都心へは30分 
収益マンションとして考えると賃借人がつくか微妙だけど最初から自分ですむ気なら
ボロマンションを自分で使いつぶすのがイイ

150 :名前書くのももったいない:2008/01/30(水) 13:46:23 ID:+m9xmvdg
>>148
ドケチなら中古物件を現金一括で買うのがデフォでしょ
ローン?金利が無駄無駄!
賃貸?家賃が無駄無駄!
新築?買った瞬間に価値激減で無駄無駄!

まあ、仲介手数料も無駄だけどこればかりは避けられない

151 :名前書くのももったいない:2008/01/30(水) 14:30:28 ID:2uZN56/g
ドケチなら公営住宅・社宅・同居。

とにかく自分の金を惜しむべき。
住民がDQNだの、嫁姑問題がわずらわしいだの、
そんな事のために金を払うのはドケチとは言えない。



152 :名前書くのももったいない:2008/01/30(水) 14:39:20 ID:???
>>150
そうそう、中古物件を現金で買った。
もう値段は下がりきっているから(逆に便利になって若干上がった)、
10年後に売却しても値段はあまり変わらない。

153 :名前書くのももったいない:2008/01/30(水) 14:50:07 ID:???

公営、社宅、同居で金を貯めて、頃合いを見て中古戸建てを現金一括
これ最強。
しかもしかも1981年移行築の物件なら不動産所得税がほぼ無税になる。
これ以外と知られていない。一般的に知られているのは築20年未満は
軽減されるという事だけ。
だから築27年〜築20年の物件は不動産所得税が軽減されない
(ローン控除が受けられない)と敬遠されがちになれ値が落ちる

と こ ろ が 

1981年移行築の物件は新耐震基準を満たしていると見なすと法改正された
ため、「築20年未満は軽減」っていう条項は実はほぼ無意味で実際は
1981年移行築の物件なら不動産所得税がほぼ無税!

だから
築20年物を現金一括!
これが最強

154 :名前書くのももったいない:2008/01/30(水) 14:53:14 ID:???
補足
要は築20年を過ぎると、一般的にはローン控除が受けられない&不動産所得税が軽減されないと誤解されているので、値が下がると言うこと。
実際は1981年移行築なら適用されるため20年を過ぎたあたりの物件を安値で買えばお得
実際はまだまだ住める

155 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 00:41:02 ID:???
ローン控除って登記簿面積で50平米以上じゃなかった?
自分は狭いから控除受けてないよ。

156 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 00:44:46 ID:qDywHr/V
何が最強なんだかさっぱり分からない俺ガイル

157 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 03:15:54 ID:5UWTIgEM
そんなお前が最強

158 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 07:16:51 ID:IwI8aPm8
>>155
そもそも控除でもどる金額と金利負担を天秤にかけると
ローンは損だと思う。

159 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 10:52:24 ID:eS41F2m3
そうそう
現金以外は損
1度ローン終了時総額計算してみるといい
利息で購入額倍以上になっとるだろ
いくら土地には値段付くったって建物修繕費や建て替えでまた金食うだけ
なら気ままな賃貸がいいよ

160 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 13:10:14 ID:???
現金でも良いよ。1981年以降築の中古なら不動産所得税は大半はゼロ

161 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 13:18:18 ID:qDywHr/V
またお前かw

162 :名前書くのももったいない:2008/01/31(木) 23:01:25 ID:???
>>159
約1.4倍だった。織り込み済み。
現金がいいのは当然だけど、4000マンとか用意できないもん('A`)

163 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 00:41:44 ID:???
利息払うの絶対嫌だから、4000万ぐらいならがんばって貯めるよ。
借りたって払わなきゃならないんだし。
それに、身の丈に合った住まいをさがすのも大事だよね。

164 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 08:29:16 ID:???
>>162
5600万も払う事になるの?金持ちだね。
>>163
まさしくそう。貯金して買える程度の家を買えばいいだけの話だよね。
4000万貯められないなら、2000万貯めたら、2000万の家を。
1000万貯めたら、1000万の家を。

165 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 15:54:56 ID:???
1000万の家はどうかと・・・

166 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 17:03:52 ID:???
値切って買う

167 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 18:18:44 ID:???
安物買いの銭失いだろ。

168 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 19:06:05 ID:???
1000万で気に入らないなら、買わなければ良い。
1000万でまともな家が買えるところもあるさ、場所を問わなければ。

169 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 19:20:06 ID:otrT0cX7
>>168
単身用ならいくらでもあるじゃん。都内でも。
将来広いところに引っ越した後も他人に貸せばいい

170 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 20:01:13 ID:???
そうだよね。
広い家でなくても暮らしていける。
起きて3畳、寝て1畳。
お金が貯められないやつは贅沢言うな。
もしくは、借金漬けでドケチ魂からはずれる。

171 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 20:23:03 ID:9bl3x1vI
つーか、1981年築の物件買って、建て替え問題どーすんの?
俺現在40歳。
定年頃に問題発生!

172 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 21:40:16 ID:FJtHUaOe
アメリカだったら担保差し出せば借金チャラなんだけどな。
投機目的で住宅買って、さっさと鍵差し出してる奴が
ゴロゴロ居るらしいな。
サブプラで損こいてる奴らはその尻拭い。

173 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 21:58:48 ID:6pM28zwM
で、結局
賃貸と持ち家
どっちが得なの?

174 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 22:03:02 ID:FJtHUaOe
人それぞれ。
状況によりけり。

そんな事も分からないの?

175 :名前書くのももったいない:2008/02/01(金) 22:06:22 ID:???
そんなこともわからないアホだから
いつまでもむなしい議論を続けてる訳で。

176 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 00:13:48 ID:???
まあ議論というものはむなしいものだし、
人というものはアホなものさ。

大家さんの中には赤字経営というか、そこまでいかなくても
リスクに見合わない低リターンで営業している人が結構いるとみた。
そういう良心的な (?) 大家さんを見つけられるかじゃないかと最近思う。
今かなりいい大家さんだからなー。

177 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 00:29:08 ID:???
賃貸が良いって人は住んでる家の資産価値を知らないんだろうな。
うちは毎月払ってる家賃もめちゃめちゃに安い。
けど資産価値を知ったら家賃3年分だった。
借りてるのが馬鹿らしくなって現金で家を買う事にした。

178 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 01:48:26 ID:???
資産価値って どの評価?
市町村がだしてるやつ? 

179 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 02:19:42 ID:???
買ったら、売るまで面倒みなきゃいけないからな。
買うのと借りるのとどっちが得かはわかんないけど、
買った者としては、借りた方がよかったかもなーとも思う。
きっと借りてる人は、買いたいなあと思ってるんだろうね。

いずれにしろ、買うなら自分の貯金の範囲内で余裕を持って。
借りるなら自分の月収内でかなりの余裕を持って。
これを守れるなら、たとえ状況が損に転んでも、いつでも起き上がれる。

180 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 08:40:31 ID:2me0+sN0
持ち家も賃貸もどっちも損だよな・・・
って感覚がこの13年間の寮・社宅住まいで染み付いてしまった。
住居費に数万円ってw

どっちが得かと言えば、多分同じだと思う。
手間やリスクが少なくて割高な賃貸を選ぶか、
自分で手をかければ安く済ませられる持ち家か。
単に個人の嗜好の問題。

ただ親世代の持ち家信仰にはちょっとうんざりw

181 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 09:23:49 ID:???
>>170
起きて3畳じゃなく半畳だよ。

182 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 11:01:31 ID:???
購入vs賃貸比較の正しい方法を理解できる人は少ないんだよな。
ここに書いとくけど、ま、ほとんどわかる人はいないかな。

賃貸=家を借りて家賃を払う。
購入=金払って家買ってそこに住む=金払って家買って大家業をする+大家がその家を自分で借りて自分に家賃を払う。

購入というのは、不動産投資をして、その利益を家賃の足しにしているだけだ。
投資利益を家賃の足しにするのに不動産投資しか方法がないわけではない。
普通の賃貸住まいでも、金融資産投資して、その利益を家賃の足しすれば、
購入と同じことになる。

購入vs賃貸の差は、大家=店子という形の不動産投資利益と、他の投資の利益と
どっちが有利かで決まる。

183 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 12:55:11 ID:???
>>182
それは前提。
みんなその先で悩んでるんじゃね?

184 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 13:50:32 ID:???
>>183
では、持ち家不動産の損益計算のしかたを書いて見せてよ。
その計算すらできないから、正しい比較に気づけないわけで。
「その先で悩んでる」キミなら、損益計算できるでしょ? さ、書いて

185 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 14:56:46 ID:???
何からんでんだ?

186 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 15:31:04 ID:???
なんか損してんジャネ?

187 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 17:53:28 ID:tC29e1KY
借上社宅に月1万で住めるから別に買う必要ないな
会社やめれないけど・・・

188 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 18:20:10 ID:???
>>182
購入を不動産投資に例え、金融投資しながら賃貸するケースと
比較するのなら・・・

不動産投資の最大の問題は「流動性」だな。
この点に於いて不動産以外の金融商品への投資に比べ
大きなリスクを負う事になる。

だから、単に「利益」で比較するだけじゃ答えは出ないと思うけど違う?


189 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 19:09:47 ID:???
>>188
そのようにリスク込みで考えていいよ。

細かいこというと、「流動性」だって高値で売ろうとするからで、
利益を失う覚悟をして、驚異の安値で叩き売ればすぐ売れる。
つまり、利益が少ないとか赤字とかいう結果になるわけで。
ま、細かいからいいけど。

190 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 19:23:41 ID:???
もうこれから持ち家持つなら火災保険に加えて地震保険加えないと無理だろ
阪神大震災で家失ってローンだけ今でも払ってる人知ってるからな

191 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 19:39:44 ID:???
流動性(換金)リスクを利益に換算するとなると
不動産投資(=持ち家)の利益は
相当低く見積もらなくちゃならないよね。

利益で比較した場合、持ち家派は相当のハンデを負ってると
182=189 は考えていると理解していい?

将来、どちらが多く利益を出すかなんて
不確定要素が多すぎて現状で白黒付けられるもんじゃないが、
とりあえず持ち家は賃貸と比較して
「ハイリスク・ハイリターン」だという回答だけは導き出せるし
それには同意する。

192 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 22:50:51 ID:???
>>191
yes.
世間で一般的な購入ケースがハイリスクハイリターンなのは間違いないと思うし、
結果的にハイリターンを実現できた人は正直うらやましいとも思う。
しかし、ハイリスクハイリターンを狙うにせよ、購入するのはバカとも思う
けどね。やるなら他の投資先に賭けるよ。

ドケチ的には、身分相応な住まいが一番。
身分相応かどうかを判断するには、家賃を払えるかどうかでわかる。
楽に払える家賃額で借りられる家が身分相応。
「家賃高すぎて借りるのは無理、でも、その家買ってローン払うのは
できる」ってのが、典型的な身分不相応。

193 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 23:01:47 ID:2me0+sN0
>「家賃高すぎて借りるのは無理、でも、その家買ってローン払うのはできる」

家賃と同額の返済で家が買えて資産が残る!
ってのが今の流行なんじゃねーの?
俺はその考えにはついていけないがw


194 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 23:28:50 ID:???
貯金は出来ずあれば使っちゃう、でもローンなら強制的に払うことになるから払える
という人向けのキャチコピーかと思ってた
>家賃と同額の返済で家が買えて資産が残る


195 :名前書くのももったいない:2008/02/02(土) 23:57:17 ID:???
>>193
ローン払い終わった時点で、
大した資産価値が残ってない可能性が高いってのが
最大の問題なんだな。

日本の場合、35年ローンともなると
建物の価値は無いに等しい位にまで下がっているし
土地の値段が上がっているか下がっているかは正直「運」だから。

196 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 00:07:06 ID:???
>>195
その考えは、正しい理解とは違うな。

築35年の上物が無価値に近いというのは最初から計算に入れとくべきというか、
償却資産であることは自明なわけで。
地価変動リスクも最初からわかってることだし。

197 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 01:20:36 ID:???
現在ローン組んで新築マンション買ってる連中の大半は
196の言ってる事を織り込んだ計画立ててない気がするなぁ
そもそもそういった事を理解してればローン組んで家買う筈が無い



198 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 09:17:36 ID:nBnG2z9j
そりゃ4000万とか6000万の家買ったらハイリスクだよ
でも300万のボロマンソン(埼玉)なら、リスクも300万以内
これなら4年も住めば回収できる。こういうのがドケチ精神。
「マンソンなんぞに住めるか。」「25平米なんて人間の住むところじゃない」
と言われてもイイじゃない。それこそこっちの勝手だ。
「100平米じゃなきゃイヤって人はせいぜい無駄な空間に金払ってなさい」
と言われても何らかの事情があるんでしょうからそれはあなた方の勝手ということでしょう。

199 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 10:44:43 ID:???
ここはドケチ板だからね。

ドケチ的には高いリスクとローン金利背負って
買った瞬間に資産価値が大きく下がるような
新築物件買うのはありえないって話だな。

俺は現在賃貸に住んでるが、歳取って賃貸借り辛くなってきたら
安っすい中古マンソン買おうかと思ってる。もちろん現金で。
そんで、死ぬまで住み潰す予定。


200 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 10:49:59 ID:???
もちろん、ドケチじゃない連中が
ローン組んでどんなマンソン買おうが構わないと思ってるぜ。

そういう買い物してくれる連中が居るからこそ
日本経済が回っている訳だし
将来、お買い得な中古マンソンが市場に供給されるって訳だからw

201 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:06:05 ID:ZN9PXZ7V
>>198
300万のボロマンションなんて買ってどうするんだ?
維持管理費はタダで、不要になったら誰か買うのか?
大体4年で回収って、そのボロ万村の家賃が7万もするか?
回収よりも改修の心配した方がよくないか?

とか色んな事が気になってボロマンション買う気になれない

202 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:06:19 ID:???
ドウイ
お買い得マンソン待っています。

203 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:12:33 ID:nBnG2z9j
>>201
4000万のマンションの価値が3000万になるより
リスクは少ないと思うが

204 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:18:22 ID:???
わたしも住みつぶすつもり。
息子たちは独立して夫は亡くなり一人暮らし。
築32年土地55坪家26坪固定資産税年間47200円。
医者、スーパー、駅が徒歩圏。
遺族年金暮らしには家賃負担がないのがありがたい。
若い頃に思い切って家を建てて良かったとつくづく思うこのごろ。

ローンは超節約生活で繰り上げ返済、7.5年で終わらせた。
若い頃の貧乏は恥ずかしくないと周りからも励まされたよ。

私が死んだら家を壊して土地を売って(買った時の3.5倍ぐらいの値になってる)
息子たちで分ければよい。
私が思いがけず長生きすれば老人ホーム代になるかもしれないが・・。




205 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:26:00 ID:???
>>203とか>>204とか、比較論になっていない。
正しく比較しましょう。

>>203は、同一品質物件で比較しないと比較にならないという点でだめ。
>>204は、「私は株で儲かった。(だから誰でも株が得)」といった論で、無意味。

206 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:41:20 ID:nBnG2z9j
>>205
不動産はそれを買う人の年齢・生き方・家族構成が大きく影響するから
商品だけ比較しても無意味だよ。
妻帯者で子供が2人って人には25平米300万のマンションっていう選択肢はあり得ないけど
独り者なら十分あり。
また、その人が将来どういうライフスタイルになるかも不確定だしね。
結婚したけど離婚してせっかく買った家まで分割しなきゃならないとか
ワンルーム買ったけど結婚が決まって大きい所に引っ越さなきゃならない
でもワンルームに買い手がつかないで焦る(そこで300万ならトータルアセットに影響が少ないからイイ)
てこともあるでしょう。

207 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 11:58:21 ID:???
>>206
理解が足りないとそういう発想になるようだね。

あるひとつの物件を買うのと借りるのと、どちらが得かを考えるのが比較。

あなたが>>206で言っていることは、物件の種類(広さの違いとか、
新築中古の違いとか)によって、家賃の有利不利があるか、あるいは、
持ち家不動産投資としての有利不利があるかという話。そして、
その有利不利の部分を、どのように取捨選択すれば、自分のライフス
タイルにおいて有利になるかという話。

>>206の話は、まず、狭義の比較をきちんと行えるようにしてから
はじめる話。でないと、物件の種類による有利不利の差を、測定で
きないからね。

208 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 12:12:27 ID:nBnG2z9j
>>207
> あるひとつの物件を買うのと借りるのと、どちらが得かを考えるのが比較。
1 実質利回り
2 賃貸に出したとき借り手はつくか
3 将来修繕費にどれだけかかるか
4 売却はしやすいか
5 将来どれだけ価値が目減りするか
6 賃貸の場合将来家賃が上がるか、立ち退きのリスクがあるか
ファクターとしてはそんなところか
俺は投資用物件を自分で住むことによって2のリスクを自分で引き受けた。
株だとこういうリスクコントロールができない。

209 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 12:27:30 ID:nBnG2z9j
「ひとつの物件」の要素は
*形態(戸建て、マンション、タウンハウス、)
*場所(都心、郊外、田舎、駅から徒歩何分かバス便か)
*広さ
*古さ
*仕様(洋間、和室、システムキッチンなど現代とマッチしてるかあるいはリフォーム可能かリフォームにかかる費用はいくらか)
*造り(木造、S造、RC、SRC)
まあそれらをトータルして売却価格なり賃料が決まってるわけだから
実質利回りをベースに考えて何%の利回りが損得の分かれ目になるかを考えるってことか

210 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 12:39:07 ID:nBnG2z9j
でもまあこのスレで語るべきは
>>207
あなたが>>206で言っていることは、物件の種類(広さの違いとか、
新築中古の違いとか)によって、家賃の有利不利があるか、あるいは、
持ち家不動産投資としての有利不利があるかという話。そして、
その有利不利の部分を、どのように取捨選択すれば、自分のライフス
タイルにおいて有利になるかという話。

じゃないの?

211 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 12:46:16 ID:???
>>205
>>204に比較論になってないって突っ込むのは野暮だよw
どう見ても自慢したくて書き込まれた文なんだから

君の書き込みは有意義だと感じているが
雑談レスへの突っ込みはお手柔らかにな




212 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 17:16:11 ID:KekaISCO
借上社宅に月数万で住めるならそれが一番
住宅手当月15万まで支給とかなら買うのは勿体無い
一切手当無いならどっちが良いんだろうね?

213 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 18:31:29 ID:nBnG2z9j
賃貸不動産板と違ってここはドケチという価値観を共有してるのだから
ドケチにに生きる前提で賃貸と購入どっちがイイ?って話ができるのがいいんじゃないか。
たとえばキャップレートが5%の街で7%の利回りが確保できたら不動産の教科書的には合格なんだろうけど
ドケチ上等の価値観で考えるとたかが7%の利回りじゃなくてもっとへんぴなところで20%30%の利回りのほうが
ドケチ精神にあってるんじゃないかなと思う訳よ。無論自分が住むのが前提でな。

214 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 18:43:45 ID:ZN9PXZ7V
同じドケチでも色んな流派があるんだよw



215 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 20:07:51 ID:fKvcXo2t
俺は甲賀

216 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 20:21:42 ID:???
>>208-209
挙げられたほとんどの要素は、最終的に、実質利回りに集約されると思う。
逆に、実質利回り以外の要素を個別に計測するのは、非常にむずかしい。
ある意味逃げになるが、市場によって裁定された結果であるところの
実質利回りしか、こういう場では議論できないと感じる。
たとえば、この土地は上がると思う下がると思うってのは、それ自体、あーだ
こーだ言い合う面白い対象であることに間違いはないが、議論してもどっちへ
転ぶかその結論は出ない。

>>210
その方向へ話が進むことは有益だと思う。しかし、その前に、「ある同一の
住まいを、買うのと借りるのとどっちが得か」について思考する方法を、
議論参加者がみな同意共有してからでないと、「この家ならどうか、この
土地なら、街なら、田舎なら」という話は、発散するだけじゃない?

217 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 22:40:18 ID:???
住宅手当などを考慮せず、同一物件での比較では、賃貸の方が
家主と不動産屋の利益分は高くつくでしょ。

ただ現実的には、賃貸の場合は家族の人数などの変化に合わせ
て容易に広さ・立地(家賃)の異なる不動産に変えられ、公営住
宅という激安物件もあるため、生涯賃貸の方が安いでしょう。

218 :名前書くのももったいない:2008/02/03(日) 23:03:14 ID:???
>>217
とりあえず、最初の2行は、比較としては典型的な間違い。

購入は不動産投資なので儲かることもあれば損することもある。
賃借人の投資行動を計算にいれないという前提で、かつ、購入者
の不動産投資が儲かるという前提で比較しているのが、その2行の内容。

219 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 00:09:52 ID:???
住む家を買うことを不動産投資として捕らえるか否か

220 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 00:34:39 ID:???
>>219
とらえるかどうかと思うのは理解できていない状態。
住む家を買うことは不動産を買うこと。不動産を買うことは不動産投資。
株買えば、株価が上下したり、配当の増減の影響を受ける。タンスに
しまったままだから株価が下落しても損してないと思いこむのはお人好し。
株買えば、株式投資にほかならない。

221 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 00:46:04 ID:???
>>219
もうひとつ書いとく。これはさらにむずかしいかもしれん。

住む家を買うことが投資であると気づくことによって、はじめて、
家購入のリスクを定量的に考えることができるようになる。
他の金融資産への投資等とも比較できるようになり、家購入の
リスクを深く考えられるようになる。
購入と賃貸の違いの本質や、どちらが得かについて、正しく考える
ことができるようになる。

家購入はただの消費であって投資でないと思いこむのは、家購入の
リスクに目をつむって無視することと同じだ。「自分だけは家購入
で失敗しない」と根拠なく思い込んでいるだけということ。

222 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 01:01:35 ID:???
ただの消費だと思い込んでるなら、買った時点でリターンなんて
期待してないんだから、それはそれでいいんじゃね?
冷蔵庫を買う感覚で。
このスレで、手ごろな中古を即金で買って住み倒す、って人は、
そういう感覚なんだと思う。買い物だから、当たり外れもあらあな。

223 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 01:08:01 ID:???
>>222
その話は単なるリスクコントロールの話で、購入と賃貸の比較とは関係ない話。
その「手ごろな中古」を借りるのか買うのか、どちらが得かというのは、
その価格と家賃との関係で決まるわけで、「買って住み倒す」のが正解とは
限らない。

リスクコントロールの観点から言えば、たとえば、自分の持つ資産額の
2〜3割を使って、家を現金購入できるならば、そのリスクを負担する
体力は十分にあるから、問題ない行動と言える。

224 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 07:56:52 ID:rPMPdNTr
変な流れになってきたなあw

225 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 07:59:54 ID:b8120H8K
世間の価値観とドケチの価値観の差を使ってアービトラージするのがよい。

世間ではまだ新築信仰が強いが新築と中古の価格差はドケチの目からは開きが大きすぎる。
だから中古を買う。
世間的には木造戸建ては25年すると価値ゼロとなるが、実際にはまだまだ住める。
「土地(古家あり)」を買って住めば住んだ年月分の家賃相当が丸得と考える。

226 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 11:17:25 ID:???
>>223
>自分の持つ資産額の
>2〜3割を使って、家を現金購入できるならば、そのリスクを負担する
>体力は十分にあるから、問題ない行動と言える。

これうちのことだ。
資産額の約1/3の値段の中古(でも、マンションだけど)を現金で買った。
ただ、住み倒すつもりはない。
賃貸感覚で買ったから。
10年住んで売却しても多分0〜200万くらいしか値下がりしないから、
適当な時期に売却予定。できなきゃ、住んでてもいいし。

227 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 12:32:39 ID:???
マンションって買ってからもいろいろ月々払わなきゃいけないんでしょ?
あれを考えたら、買うのもねえ。。。

228 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 13:53:50 ID:???
>>227
一戸建ても、メンテナンスにお金がかかるよ。ただじゃない。
マンションは少しずつ積み立てで集金される。一戸建てはまとめてドンと出す。
あと、雪国だから、一戸建てはドケチ的にはすごく不利。除雪が半端じゃないから。

229 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 15:24:04 ID:b8120H8K
>>227
> いろいろ月々払わなきゃいけないんでしょ?

ここで思考を停止させちゃだめだよ。具体的に何にいくらかかるかを調べなさいよ。
購入した場合、仲介手数料・登記にかかる税金・司法書士への報酬・不動産取得税
月々の管理費・修繕積立金・固定資産税

また賃貸の場合も最初に仲介手数料・敷金礼金、
無理矢理入れられる家財保険・2年に一度とられる更新料
なぜか更新料に不動産屋の手数料が上乗せされる分。
出て行く際には原状回復の費用

それらを天秤にかけてどっちが得か考えよう。

230 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 15:35:51 ID:???
ドケチなら雪国は住むとこじゃない。

231 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 16:23:49 ID:???
>>230
そのかわり暖房費はいらないよ。

232 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 17:45:39 ID:gALbcKjc
>>229
マンソン買うときも、現金一括でない限り、地震保険火災保険は義務ですが。
現金一括でも、管理会社で入らされる場合も。
また、入っていないとオソロシスってのもある。

233 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 18:48:02 ID:???
話豚ぎるが。

結論から言うと、
持ち家の方が良いと言うことになる。ただし、
マンションと建て売り住宅は別。

利益を搾取している人が少ないのは、自分が施主になって建てるのが一番。
と、基本理論はそうなんだけど、それが当てはまらないケースもあるから、
こんなスレが成り立つのかな?


234 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 19:00:16 ID:Wt5IlZyU
親に住宅購入資金を援助してやると言われました

ちなみに俺は33歳独身
おまけに今後結婚するつもりも特にありません
なので、生涯賃貸で結構!の、つもりでしたが
親の申し出を断るのも正直勿体無いかなとも思っとります

ワンルームマンションでも買ったほうが良いのか
それとも(やらしいけど)金だけもらったほうが良いのか・・・

235 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 19:04:03 ID:???
>>225
その内容は>>222と変わらないね。
買えば「丸得」かどうかは「中古」の実質利回りしだいだから一概に言えない。

>>227-229
このあたりの論は、教養のない主婦レベル。正しい比較論からは遠い。

>>233
たぶん、正しい比較論を理解していないのだろう。
持ち家を買うのは、他の投資よりも不動産投資が儲かると考えているという
前提が必要だ。>>233の記述からは、他の投資と比較して考えていない。



236 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 19:38:46 ID:???
>>234
「そのお金は、お父さんお母さんがもっと歳を取ったとき、
何かラクをするためにおいといてよ。」でFA.。

237 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 19:46:52 ID:b8120H8K
>>235
昨日と同じ方ですね。
同じ条件の物件を購入か賃貸かを比較する場合、
実質利回りをベースとして検討するってところまでは理解できました。

ただそれだとバス便や通勤限界圏(高麗川とか秩父とか)で設定すると
20〜30%の利回りは簡単に出せてしまいます。
逆に港区や東横線田園都市線など人気路線だと
利回りはグンと落ちます。三軒茶屋に住むなら購入より賃貸ってことになりますが
ドケチの観点からは部屋の広さ通勤の便利さ以上のプレミアムは払いたくはありません。
ブランドのある街には興味がないってことです。

仮に自由が丘に住むなら、仮に勤め先が大手町なら
とこと経済に関する論議をすると「仮に」の設定ばかりになって
現実に当てはめられないのでしらけてしまいます。
大学や研究室ではそれでよいのでしょうが、
同一条件の比較の先にどんなテーマを持っているのかお聞きしたい次第です。

238 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:15:58 ID:???
>>237
あなたの考えかたは逆では?
この順が普通でしょう。

1. 住みたい土地を列挙し、優先順位をきめる。
2. 1のうち、自分の経済力では無理な場所をはずす。
3. 2に残ったなかから、具体的な物件を調べ、その実質利回りを出してみる
4. 実質利回り等をベースに、物件をしぼり、借りるか買うか決める。

正しい普遍的な考え方を身に付ければ、おのおのが自分で考えられる。
そして、ある特定の条件とか地域について、スレ参加者が具体的
情報を持ちより、正しい考えかたで、あーだこーだ、スレ上で意見しあえる。

239 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:21:30 ID:b8120H8K
>>238
もちろんそう考えていますけど
その先に何があるのかわからないと
あなたの問いかけに真剣に対峙しようという気が湧きません

240 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:23:46 ID:???
>>237-238
 通勤時間分自由に使えることで生み出せる価値
 使えないことで失う価値
も何らかの基準で定量化して考慮する必要があるはず。
自分の場合タイムチャージで働いているから計算は楽だけど。
普通の給与体系でもどれくらい残業できるかとか
家でその時間内職すればいくら稼げるかとか。

241 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:39:01 ID:???
>>239
正しく比較ができる=家を買うということの経済的意味がわかる=正しい
意思決定ができる。

ほとんどの人は、家を買うことの経済的意味を理解せず、購入という判断を
している。間違った考え方で判断しているから、その判断が実は間違いだった
可能性も多いにある。

家購入という大きな判断を正しくやりたければ、まずはモデルを正しく理解
しなければ。「現実にあてはめられない」と思うのは、理解を放棄している
からでしょう。

私は、この正しい理解に気づくまで苦労したんだが、それで、どれだけの人
が私の考えについてこれるか、その興味で、レスを重ねている。
なので、興味を持ってくれる人には親切にするけど、ついてきてもらうため
に気を引こうとまでは思わない。

242 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:41:29 ID:b8120H8K
>>240
購入に対し賃貸が有利になる場所というのは得てして家賃の割高な(不人気路線に比べて)
場所が多い。ドケチ的にはマインドにあわない。

都心にオフィスがあると仮定して(すいません、いちゃもん付けといて「仮に」の話で)
都心からの距離に対して割安な地域を格安で購入するのが良いという結論に落ち着くと思うのですが。

たとえば
購入が割高な路線 東横線 田園都市線 小田急線(都内) 中央線 など
都心から近い割に割安な路線 東上線 京浜東北線 埼玉高速鉄道 東武伊勢崎線 京成線

この割安地域を即金で買うというのが自分の考えなのですがいかがですか?

243 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 20:59:52 ID:???
>>240
通勤時間・距離というのは、各自の事情で違ってくる。
たくさん人々の平均的な価値観という観点で言えば、価格や家賃という
形で、定量化されているはず。

各自個別事情を定量化して、各自の最終判断に反映させるというのは
やるべきだよね。定量化の具体的な方法を考えるというのも面白いだ
ろうけど、各自の価値感に大きく左右される事項なので、「私はこう
定量化する」って話を、みんなが持ち寄って、他人のを参考にすると
いったところかな。

244 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:00:14 ID:b8120H8K
>>242の京浜東北線は無論北側ね。

245 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:01:01 ID:vb1Esywx
即金がいいですよね。できれば売りやすい土地の広さと家の作り。
手離す時に買い手がつきやすいほうが良い。



246 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:01:02 ID:???
>>242 職場に近くて、確実に長く住む(か必ず賃貸可能)なら良いのでは?
いくら人口減少でも、その路線なら充分都市部だよ、全国的には。

購入金額÷近傍家賃が240月(20年)未満がいいなぁ


247 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:11:35 ID:???
>>242
やっぱり危うい感じだなあ。
「良いという結論」と書いてるけど、>>242での「結論」は、個人の価値観を
反映させないと出てこない。

>>242を読むと、あなたの価値観は「都心から近い場所で、私の許せる金額の
物件を、とにかく買いたい」と読めるなあ。
『買う借りたほうが経済的にはどれだけ得か、定量的に理解はしたが、
持ち家指向なので買う』という具体の、正しい判断の結果なら良いんだけど。


>>246
表面利回り下限5%で十分とは、ずいぶんお人よしだなあ。

248 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:13:16 ID:???
>>247 誤記訂正
『買うより借りたほうが経済的にはどれだけ得か、定量的に理解はしたが、
持ち家指向なので買う』という具合の、正しい判断の結果なら良いんだけど。

249 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:15:48 ID:b8120H8K
>>246
そこから先はライフステージの話になる。
独身>結婚>子育て期>子供が独立して夫婦2人
この中で一番居住面積が必要なのは「子育て期」であるが
それに合わせて住宅を購入した場合、独身期、子供が巣立った後の老後は
空間を無駄に使っていることになる。
住宅を買ったら一生そこに住むというのは損得勘定で考えると効率が悪い。
ライフステージに合わせて住み替えるという感覚が必要だ。

250 :233:2008/02/04(月) 21:27:22 ID:???
>>235
> たぶん、正しい比較論を理解していないのだろう。
> 持ち家を買うのは、他の投資よりも不動産投資が儲かると考えているという
> 前提が必要だ。>>233の記述からは、他の投資と比較して考えていない。

正しい比較もなにも、スレは全然読んでいない。家を家以外の投資対象とする
などという考えは最初からない。「家のみ」で考えると233になる。

断っておくが、不動産投資が儲かるなどと言う考えは俺にはない。持ち家として
土地を買った場合も、建て売りで買った場合も、土地の価格は同等と考える。
その上で、中間マージンの低い入手方法が良いと結論づけているに過ぎない。
なにもかも、自分と同じ考えをしないと、すぐに反論や指摘をしたがる君のような
人って、2CHには多いみたいだね。







251 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:29:29 ID:b8120H8K
>>250
あんただって独りよがりじゃない
自分が施主になって注文建築なんて贅沢の極みじゃないか
既製服よりオートクチュールの方が割安だっていうのかい

252 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:33:49 ID:???
>>250
あなたの考えは間違い。
大家の利益を搾取だと思っているところがその最たるもの。

2ちゃんなんてそんなものでしょう。



253 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:39:08 ID:???
>>252
搾取じゃなくても、それを誰にも取られないか、誰かに取られるかで比較すれば、
取られない方が良いに決まっているとおもうがなぁ。


254 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:43:35 ID:???
>>241
ふむ、なんか面白そうだね
家を買うことの経済的意味か・・・
例えば不動産を購入するかどうかという比較は以下のようなものかな?

あるサラリーマンが家賃8万の家に住んでいた、2年ごとに更新料として8万・火災保険料として2万かかり
貯金が○,000万あるので、マンションを買おうと思った
※単純化するために、○,000万で買ったマンションも8万の家賃で
貸せると仮定、さらに固定資産税+修繕積立費=家賃とする

255 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:44:09 ID:???
現金での購入時は、
年間実質賃料収入(家を買って自分で住む=家賃を自分に払うと考える)
1)98万円で取得費総額が1000万円の場合、実質利回りは9.8%となる=10年で980万手に入る
2)98万円で取得費総額が2000万円の場合、実質利回りは4.9%となる=10年で490万手に入る
3)98万円で取得費総額が3000万円の場合、実質利回りは3.2%となる=10年で320万手に入る

んで全部の物件が10年で7割の価格で売れるとしたら
1)1000 + 980 - (1000*0.3) = 1680
2)2000 + 490 - (2000*0.3) = 1890
3)3000 + 320 - (3000*0.3) = 2420

投資としては増えなきゃ意味ないのだから、1)以外は選択の余地はない・・・
でいいのかな?

256 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:45:03 ID:???
>>253
正しい理解ができれば、『大家の利益の源は、大家が負担しているリスクにある』
となる。大損してもその損を引き受けるとコミットしているので、大家は、報酬を
得られる。いつも大家が利益をあげられるわけじゃない。

257 :254-255:2008/02/04(月) 21:47:05 ID:???
あー、ごめん計算おかしい
もう一度考える!


258 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:51:55 ID:???
>>257
あなたみたいな人を待っていたよ。
正しい理解へ到達するには、数字を使うのが一番

259 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:54:03 ID:b8120H8K
>>255
そそ、ドケチを極めれば超オンボロを300万で購入
そうしたら(脳内)利回り32.6%w
どこまでが自分の許容範囲かってことだ。嫁がいたなら超オンボロは
難しいけど独り身ならチャレンジする価値あるんじゃないの?

260 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 21:57:44 ID:???
255再度

現金での購入時は、
年間実質賃料収入(家を買って自分で住む=家賃を自分に払うと考える)
1)98万円で取得費総額が1000万円の場合、実質利回りは9.8%となる=10年で980万手に入る
2)98万円で取得費総額が2000万円の場合、実質利回りは4.9%となる=10年で980万手に入る
3)98万円で取得費総額が3000万円の場合、実質利回りは3.27%となる=10年で980万手に入る

んで全部の物件が10年で7割の価格で売れるとしたら
複利計算シートで確認すると)http://homepage2.nifty.com/urajijou/chokin/iroirohukuri2.html
1)1000 + 980 - (1000*0.3) = 1680(10年複利の5.324%運用と同じ・なかなかいい?)
2)2000 + 980 - (2000*0.3) = 2380(10年複利の1.754%運用と同じ・リスクの割には・・・)
3)3000 + 980 - (3000*0.3) = 3080(10年複利の0.263%運用と同じ・銀行でも預けたほうがマシ)

ってことかな?

261 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:11:24 ID:???
>>260
そのレスの計算は合ってそうだね。で、そこから、どう続ける?

262 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:13:06 ID:???
260続き

そしてもしこのリーマンが○,000万の貯金を家に使わずに
そのまま銀行に預けていたとしよう(複利1%運用)
家を買ったときも家を買わないときも
この後10年このリーマンはかつかつ生活で貯金は増えなかったとすると

1)1,000万は10年後→11,046,221円
2)2,000万は10年後→22,092,443円
3)3,000万は10年後→33,138,664円

物件購入との比較だと1)は購入がなかなかいいけど
2)は購入するリスクの割りに微妙だし、3)はありえないな
※さすがに3) 3,000万で買ったのが8万でしか貸せない
ってのはあまりないけど、ローン考えたら・・・
というのが、買うか買わないかの判断に利用する考え方?

263 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:22:49 ID:???
うーん、こうして考えてみると
当然死ぬまで家は必要なんだが
家を買うか買わないかについては

・買わない場合→他人が大家
・買った場合→自分が大家
(しかも場合には自腹きって貸してくれる人のいい・・・というかバカな大家)

というだけなのかもしれないな


264 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:25:10 ID:???
>>262
262の場合、住居費はどこから?どうする?

265 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:26:38 ID:b8120H8K
余談だけど経済指標のGDPって、持ち家の人は自分に家賃を払っていると仮定して
数値をふくらかしてるんだって(帰属家賃と言うそうな)。

266 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:32:51 ID:???
>>262
細かいが、その>>262の算出方法と、>>260とを比較するなら、
>>260の家賃相当額積立ては複利1%にすべきかな。

最初のステップとしてはOK。
買うのと借りるのとの比較は、賃貸不動産投資の実質利回りと、
他の投資の実質利回りとの比較になる。
その基本について、数字で計算してみると、基本どおりになることが
わかればOK。

>>260は現金一括購入だったけど、ローン購入だったら?

>>264
>>262で払った家賃が、>>260の980万円という積立てになっているようだ。


267 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:43:09 ID:???
>>263
そう。
家を買うことの意味は、自分が大家になって利益を得て、見かけの住居費を
下げようとすること。
『15万円の家賃だとファミリー物件には住めないが、15万円ローン払えば、
まともな家に住める』というのは、ハイリスクハイリターン投資で利益を
だして、その利益をあてにして、より良い家の家賃を捻出するということ。

かなりおいしい話に見えるが、あくまで、ハイリスクの裏返し。

268 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 22:59:57 ID:???
>>260
おっとごめん。これを指摘せねばならない。
>>260上に出ている「実質利回り」という言葉の使い方は間違い。
正しい理解では、実質利回りは、「運用と同じ」のほうの数字になる。

269 :254:2008/02/04(月) 23:14:54 ID:???
>>266>>268

なるほど!今まで考えてやっとわかった

とすると>>260
1.2.3)○,000 + (98万×1%)×10年)) - (○,000) = となるのだね
払ってもらった家賃には利子がついておかしくないって事か

で実質利回りというのは
現時点で物件を売って清算した場合の額となるのか・・・
手数料とかもかかるし、かなり低くなりそうだな

270 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 23:20:38 ID:???
といっているソバから;;
269訂正

1.2.3)○,000 + (98万×1%)×10年)) - (○,000) = となるのだね

1.2.3)○,000 + (98万×101%)×10年)) - (○,000) = となるのだね

ちなみにこの場合月81,700円(98万/12ヶ月)の積み立て1%複利だから
10,359,725円になるらしいです



271 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 23:40:52 ID:???
>>266

そしてローンで購入するとして・・・
年2.5%のローンで1,000万借りて
貯金1,000万を頭金とした場合は、2)を例にして考えると

年間賃料収入(家を買って自分で住む=家賃を自分に払うと考える)
2)98万円(月8万×12+火災保険年2万)で取得費総額が2000万円の場合、利回りは4.9%となる
→10年で980万+利子=10,359,725円手に入る

で10年で1,000万借りたお金は12,800,845になる(借金)のだから
10年後7割でうれるとして

2) (20,000,000 + 10,359,725) - ((12,800,845 − 10,000,000) + (20,000,000×0.3))
= 30,359,725 − 8,800,845 = 21,558,880円
だから、これは2,000万円を10年運用の年利0.753%に相当するというわけか・・・
合ってる!?

272 :名前書くのももったいない:2008/02/04(月) 23:51:26 ID:???
ごめん・・・読み直して254の前提の更新料
計算に入れてないね;;
更新料火災保険料含めて月8万平均の賃料と思ってくださいな

273 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:00:28 ID:???
>>271
ちがう。その例ならこうなる。

投資額1000万円。
家賃収入(複利積立て後)1036万円。
費用=利子+減価分=280+600=880万円。

投資額1000万円に対する10年の儲け=1036-880=156万円。
実質利回りは、年利1.46%

この計算例はよくない。混乱の元。
>>260の(2)は、実質利回りが(積立て複利修正後)2%。
一方、>>271の調達金利は、その2%を越える2.5%。
投資資金を借りる場合は、ローン利率を実質利率がうわまらなければ損するだけ。
例示計算するなら、実質利率>ローン利率でやらないと。

正しく理解していればすぐ気づくんだが。

274 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:15:41 ID:???
>>273
う!やはり間違ってたか・・・

まず投資額は1,000万になるんだね
あと1,000万は借りたお金だからあとで引くのか

例示計算してみて
確かに投資資金とすれば実質利率>ローン利率なんだが
こと住宅ローンに関しては、実質利率<ローン利率が多いんじゃないかと
思って2)を選んでみたんだ

で1)を1,000万フルローンだったら

投資額0
家賃収入1,036万円
費用=利子+減価分=280+300=580万円
投資額0に対する10年の儲け=1,036万円-580万円=456万円

・・・あれ?この場合は実質利回りは
どうなるのだろう???

275 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:18:00 ID:???
>>271
もう1点。
そのローン金利おかしいね。
2.5%10年払いなら、利子は143万円ほどになりそうだ。
なので、実質利回りは、年利2.6%になる。

あと>>273も正しくなかった。すまん。
ローン返済が存在するので、ローン支払(元本+利子)を、家賃積立てから
引かねばならない。

>>274
ということで、また計算してみて?

276 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:18:53 ID:???
>>275の「実質利回りは、年利2.6%」も間違い。これまたすまん。

277 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:21:39 ID:???
>>274
複数年をまとめてやるとこんがらがるので、年ごとに決算して、
10年分積算したほうが、正しく計算しやすいと思う。

正しく理解してるつもりの私も、複数年をいっぺんに考えると、
>>273みたいに、はちゃめちゃになるんでw

278 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 00:26:51 ID:???
>>275
うわ、ホントだローン金利おかしい
今住宅ローンシミュレーションで元利均等・10年ボーナスなし2.5%
でやってみたら利子分は113万くらいだった
年度ごとに分けるのか・・・

うーん・・・ごめん寝なきゃ
ではまた明日頑張る!


279 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 01:55:45 ID:???
なんか良スレに化けた予感

280 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 03:50:56 ID:V10U+pyz
どこがどういうふうに?

281 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 05:11:34 ID:???
>>247  私は>>246ですが、新築物件前提(というか希望)です・・
「新築は買った途端3割下がる」とか言われるらしいので、これでも欲張ったつもりw
・・・でしたが、(特に)最初の持ち家は手頃な中古物件が無難(というか必須?)なのね〜

>>279 良スレ化に同意。 
計算できる人との具体的な話(試算)のやりとり、てこのスレにはなかったとオモ

282 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 08:20:28 ID:???
まー肝心なことが抜けてるけどね。
なんかきな臭くなってきた。

283 :254@仕事中w:2008/02/05(火) 10:18:42 ID:???
>>282
肝心なところって何?
気になるから教えてくれないかな

284 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 14:46:03 ID:O3US5LfW
だから築20年ものを現金一括で買えって。
上物200万位+土地代で買えるぞ。不動産所得税もかからない。
仲介手数料と登記費用くらいしかかからない。
20年くらい住んで子供が独立でもしたら、売ってしまえ。


285 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 14:59:38 ID:???
不動産取得税

286 :254@仕事待機中:2008/02/05(火) 18:14:35 ID:???
>>284を例にして昨日の現金購入例復習

現金一括で築20年ものの土地(1,000万)建物(200万)を買って
これをもし貸すとして5万で貸せるとしたら
年60万の収入になるので利回りは 60/1200=5%(見かけ上の利回り)
そして20年後に土地が1,000万、建物が0万(解体費用でマイナスのほうがいいかな?)になるとしたら

投資額1200万円
家賃収入(20年5万複利積立て後)1334万円
費用=利子+減価分=0+200=200万円

投資額1200万円に対する20年の儲け=1334-200=1134万円
実質利回りは、年利3.38%
でいいんだよね・・・

287 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 19:01:59 ID:???
固定資産税と家の修繕費・解体費はどれくらい?

288 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 19:14:13 ID:???
>>286
その計算は合ってる。
ただし、>>287が言ってるみたいな要素は、計算に入れたほうが
誤解がないので、適当な金額を仮定し計上したほうが、みなの理解がすすむ。
要素の導入は、>>260とか>>262とかでもやっとくべき。

289 :254@仕事待機中:2008/02/05(火) 19:19:02 ID:???
>>287>>288
確かに使う費用は
考えに入れたほうがいいだろうね
固定資産税と家の修繕解体費の例としては
どこら辺から妥当な数字を出せるかな?

帰ったらローンで計算することも
行いたいなー



290 :254@混乱中:2008/02/05(火) 22:38:33 ID:???
では260の1)をちょっと変えた形で
ローンで買った場合の計算をしてみる

まずローン金利年2.5%・1,000万を借りてフルローン
この手続きや取得税等で25万円かかったとする(新しい要素)
10年たって売るときにも25万円かかるとする
で、10年後は3割減になると仮定
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp
ここで計算したら1,000万の住宅ローンを10年間で元利金等で返すと

1年目返済額 1131240 残高 9108591 残高+返済額累計 10239831≒1024万
2年目返済額 1131240 残高 8194641 残高+返済額累計 10457121≒1046万
3年目返済額 1131240 残高 7257579 残高+返済額累計 10651299≒1065万
4年目返済額 1131240 残高 6296817 残高+返済額累計 10821777≒1082万
5年目返済額 1131240 残高 5311761 残高+返済額累計 10967961≒1097万


291 :254@混乱中:2008/02/05(火) 22:39:09 ID:???
6年目返済額 1131240 残高 4301794 残高+返済額累計 11089234≒1109万
7年目返済額 1131240 残高 3266287 残高+返済額累計 11184967≒1118万
8年目返済額 1131240 残高 2204594 残高+返済額累計 11254514≒1125万
9年目返済額 1131240 残高 1116051 残高+返済額累計 11297211≒1130万
10年目返済額 1131228 残高 0 残高+返済額累計 11312388≒1131万

月94,270円の返済、そして10年平均この額で人に貸せる物件だと考える

買ったときの状況
25万円(取得費用)+1,000万(ローン) で 月94,270円の収入が見込める(自分大家)=年113万の収入
=113/1025=11%の見かけ上の利回り


292 :254@混乱中:2008/02/05(火) 22:39:32 ID:???
1年目終わったとき:25万(取得費用)+1024万(ローン計) で 1,142,552≒114万の利益(家賃は1%年複利)
2年目終わったとき:25万(取得費用)+1046万(ローン計) で 2,296,530≒230万の利益
3年目終わったとき:25万(取得費用)+1065万(ローン計) で 3,462,048≒346万の利益
4年目終わったとき:25万(取得費用)+1082万(ローン計) で 4,639,221≒464万の利益
5年目終わったとき:25万(取得費用)+1097万(ローン計) で 5,828,166≒583万の利益
6年目終わったとき:25万(取得費用)+1109万(ローン計) で 7,029,000≒703万の利益
7年目終わったとき:25万(取得費用)+1118万(ローン計) で 8,241,842≒824万の利益
8年目終わったとき:25万(取得費用)+1125万(ローン計) で 9,466,813≒947万の利益
9年目終わったとき:25万(取得費用)+1130万(ローン計) で 10,704,033≒1070万の利益
10年目終わったとき:25万(取得費用)+1131万(ローン計)+25万(売却費用) で 11,953,626≒1195万の利益+物件価格700万

293 :254@混乱中:2008/02/05(火) 22:39:56 ID:???
だと、費用の計1181万を、最期に残った利益と物件価格の合計1895万から引いて714万手元に残った
これは、1,000万最初からもってた人が10年複利5.536%で運用したのと同じ事になる
・・・でいいのか???なんだか混乱して来たー

294 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 22:56:14 ID:???
>>290-293
今回はメタメタだな。どっから手をいれようかな。

・現金の出入りを毎年決算し、積み立てた現金に利子がつく。
・上で求めた現金の出入りと積立ての10年後の結果を用いて、10年
分の実質利回りを出す。
・大家としての現金の出入りを考えるので、家賃という現金収入があり、
ローン返済という現金支出がある。
・修理費固定資産税などを想定し、毎年いくらか定額の現金支出を想定
したほうが理解しやすい
・ローン返済額と家賃が同額というのは混乱のもと。家賃は高目が普通

295 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 23:14:17 ID:???
正しい理解に到達したいなら、基礎から順にやらないとね。
微積分やる前に、四則演算や九九やるように。

今の段階は、賃貸不動産投資の実質利回りを計算できるようになるのが目標。

296 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 23:35:36 ID:???
あ!なるほど!、ずっとローンを返さずに最後に一括で返すのは非現実的だから
(家賃-ローン返済)の残額を毎月積み立てるのか!

とするとまず少しずつ行こう
まずローン金利年2.5%・1,000万を借りてフルローン
この手続きや取得税等で25万円かかったとする
また、1年ごとに税金や修繕費なんやかやで30万円平均かかるとする(新しい要素)
10年たって売るときにも25万円かかるとする
で、10年後は3割減になると仮定
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp
ここで計算したら1,000万の住宅ローンを10年間で元利金等で返すと月94,270円
家賃は11万円と設定

・自分が入居した最初の時点
25万円(取得費用)+1,000万(ローン) で 月11万円の収入-ローン返済94,270円=15,730円の利益が見込める

・1年たったとき・・・ここからがよくわからない
費用 25万+ローン金利部分24万 税等+30万 = 79万 : 利益 190,648(15,730×1年複利1%)
ローン残高が911万だから、利益/費用+ローン残=1.9%の利回り?


297 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 23:46:10 ID:???
実質利回り
年間の家賃収益から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの経費を差し引いた額を、
投資金額で割ったものです。この実質利回りが、もっとも投資収益力を表す数字となりますので、
これを基準として売りアパート物件経営を考えます。

実質利回り(%)=(年間家賃収益‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

ぐぐったらこう出てきた

とすると・・・?
1年目
実質利回り(%)=(11万×12ヶ月-(94,270×12+30万)÷(970万※3%へったから+25万)×100
実質利回り(%)=(132万×-143万)÷(970万※3%へったから+25万)×100

あ!これじゃ利回りマイナスかよ!?
家賃上げなきゃおかしいよね?


298 :名前書くのももったいない:2008/02/05(火) 23:56:44 ID:???
>>296
それだと、最初と最後はほっといたとして、

年間家賃収入132万円
年間費用30万円
年間ローン返済113万円

となるから、年間の現金収支赤字になる。
1年目も10年目..赤字11万円。赤字なので積立て分運用なし。
最初の資本が25万円で、追加投入した資金(赤字補填)110万円。
最後に残ったのは、700万円の物件売却額から売却費用25万円を引いて675万。

299 :254@混乱中:2008/02/06(水) 00:18:26 ID:???
ちょっと実質利回りについて
調べつつ寝ますノシ


300 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 00:24:10 ID:???
>>299
正しい理解における実質利回りは、>>297の算出に加え、物件資産の減価分
を考慮したもの(減価分=期首売却予想額ー期末売却予想額)。

実質利回りの分母は、期首における物件資産額としたほうがよさそうだ。
その定義なら、レバレッジに左右されないので。

301 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 10:08:12 ID:???
ここって大家さんのスレ?

302 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 16:46:30 ID:???
自分で自分に貸してるだけだから自分が借り主で自分が大家
ある意味大家スレ

303 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 17:41:39 ID:eNE8qtZv
35000円以下の家賃のところに暮らしてるやつに言っとく。
マンションなりキャッシュで買ったとして、
固定費が月35000円より安く済むと思うか?

しかもキャッシュで買った場合の前提で、だぞ。

35000円家賃のやつ、大家がギブアップするまで住み続けていいぞ。

304 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 17:47:29 ID:???
マンションは現金で買ったけど、
固定費(固定資産税月割り、管理費、修繕積み立て費)が25000円くらいだ。
でも、この近所で同クラスで25000円で借りれる家はないな。
ワンルームでも難しい。

305 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 17:49:46 ID:eNE8qtZv
よく賃貸・分譲比較で出てくる、
買ったのと同等の物件を借りれば20-30万円以上は軽くかかる
みたいな意見を見かけますが、、、

車だって買うならちょっと頑張って外車とはなっても、
レンタカーでわざわざ数万円で外車借りますか?
5000円のFITでしょ?

同じことで、借りる人は分譲同様なんて物件借りるのが目的ではないわけで、
あの考え方は間違っていると思う。

しかも分譲をキャッシュで買った場合の論理展開してるし。
ローン・管理費・修繕費他の支払い総額なんて完全無視。

306 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 20:45:57 ID:oXnUD/BR
>>305
つまりは中古のFITを買うのが正解ってことか。
俺ならワゴンRの中古でもイイよ。
独身ならスーパーカブでもママチャリでもいい。
こういう割り切りが出来るかどうかだ

307 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 20:53:58 ID:oXnUD/BR
新車の外車=積水ハウスの新築一戸建て
FITの新車=普及価格帯の新築マンション
中古のワゴンR=郊外の無名デベの中古マンション
スーパーカブ=投資用ワンルーム
ママチャリ=捨て値で放置されている旧杉山商事のTOPマンション

308 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 22:02:43 ID:???
実際、賃貸も激安掘り出し物件が
社宅とか以外でも結構あるし。(根気いるけど)
全体的ににリスクが計算できていいね。

309 :名前書くのももったいない:2008/02/06(水) 22:03:11 ID:???
>>305
304だけど、同じマンションで賃貸に出されている部屋があるけど、10万くらいだよ。


310 :254@混乱中:2008/02/06(水) 23:20:20 ID:???
>>298
今家賃を上げて考えようとしたけど、1,000万のローンで買った物件に
11万も払うのは非現実的かな?
実質利回りがローンを抱えているときにはマイナスで
ローンが終了してからプラスになると考えたほうがいいのだろうか?

311 :254@混乱中:2008/02/06(水) 23:26:55 ID:???
でもまあ、例だから仕方ない
家賃を15万円に、フルローン10年1,000万とする!

1年目年間家賃収入180万円・年間費用30万円・年間ローン返済113万円
実質利回り(%)=(180‐143)÷(1000+25)×100
= 3.6% で手元に37万残る

2年目年間家賃収入180万円・年間費用30万円・年間ローン返済113万円
実質利回り(%)=(180‐143)÷(1000+25)×100
= 3.6% で手元に37万残る・前年度の37万は年利1%で373,700になったので計743,700

これを10年続けるのかな?


312 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 12:43:34 ID:/B3EcP9w
分譲マンションは大規模修繕のとき
修繕積み立て金だけでは足りなくて
各住戸から50万位集めるときとかもあるから
そういう目に見えないリスクも
計算しとかないと


313 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 12:46:16 ID:???
50万円あったら、4万円の家賃なら
1年暮らせるな

314 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 13:47:22 ID:/B3EcP9w
>>313
100万とられてるところもあるよ

315 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 15:02:06 ID:???
>>303
年間42万だろ?余裕じゃん。固定資産税5万だとしても37万もある。


316 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 21:27:14 ID:RtfUFTEB
私は阪神大震災で被災し、住宅ローン付き持ち家は悲惨。
無くなった物件を支払い続けないといけない。
賃貸の方が良い。

317 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 22:18:29 ID:???
日本は地震で大量の住宅あぼんがあるからね。
そん時に保障しませんみたいなw
家なんかいいのよ、雨風しのげりゃ。
金無くなったら安いとこに無理やり住めばいいし

318 :名前書くのももったいない:2008/02/07(木) 22:23:40 ID:???
>>305
比較しているつもりなら、非論理的すぎる。

>>310
頭金ほぼゼロのローン購入前提で、10年完済するなら、赤字になるのが普通

>>311
毎年決算は、その時点における手元現金の確認と、積立て分の複利運用を
考えたらいい。つまり、現金を見る。実質利回りの算出は、毎年しなくていい。

>>312
数字で比較するにせよ、予想するしかないパラメータはたくさんある。
その話も予想しかできない。毎年の修繕積立金を多めに見積もるぐらいで
いいでしょ。

>>313
お気の毒でした。家を買うなら、リスクが現実化しても、生活が破綻しな
い(=ぜいたくをあきらめる程度で対応可能)程度の価格の物件を買う
べきというのが、正しい理解における結論のひとつ。

319 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 00:05:47 ID:???
正しい理解ができていないと、こんな間違った考え方になるという典型例

・購入の出費額合計と賃貸の出費額合計を比較して、
 「購入も賃貸も同じ」とか「賃貸のほうが安い」
 →賃貸で想定した物件はボロ屋であり、比較になってない

・購入の出費額合計と賃貸の出費額合計を比較して、
 「同じ出費額なら、購入したほうがまともな家に住めるし、自分のものになる」
 「同じ程度の物件なら、賃貸のほうがはるかに高くつくので買うのが得」
 →自分は持ち家購入で失敗しない前提、つまり、リスク無視

・家賃払うのもローン払うのも金を払うのだからと、
 「ローン払いながら金貯めれば、最後に貯金と家が残るが、
  家賃払いながら金貯めると、最後に残るのは貯金か、その貯金で買った家
  のどちらかなので、家買わないのはバカ」
 →家賃払いながら「貯金+家」相当の資産をつくる方法に気づけない

320 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 08:59:49 ID:???
賃貸派はリスクを取れない慎重派(臆病者ともいう)なんだよ。
未来の可能性の話だと、近所トラブルリスクとかリストラリスクとか様々な
要因がある。
もし家を買ってそういう問題に直面せずに20年以上住み続けられれば圧倒的に
購入派の勝ちです。費用面では。
賃貸派ははそういったリスクが怖いから、コスト増になっても家は持たないってこと。

結局はただそれだけのことだよ。


321 :254@仕事中w:2008/02/08(金) 10:34:35 ID:???
よし!では前提を変えて現実的なものに
合わせてみよう、皆間違っていたら意見くださいな

30歳リーマンが1,000万持っていて
3,500万のマンションを買ったとき

・35年フラットローン金利年3%
・この手続きや取得税等で100万円かかったとする
・また、1年ごとに税金や管理費修繕費なんやかやで50万円平均かかるとする
・売るときにも100万円かかるとする
・35年後はマンション価格1,750万になると仮定

322 :254@仕事中w:2008/02/08(金) 10:38:31 ID:???
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp
ここで計算したら2,500万の住宅ローンを35年間で元利金等で返すと約96千円
貸したときの家賃は15万とする

1年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円・年間ローン返済115.2万円
実質利回り(%)=(180‐165.2)÷(3500+100)×100
=0.41 で手元に14.8万残る

毎年14.8万手に入って、これを毎年1%で運用すると
34年で207,581 33年で205,526…となっていく
総計で(エクセルで作った)6,165,721円

323 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 10:45:56 ID:???
>>320
それで、あなたは家を買ったの?







324 :254@仕事中w:2008/02/08(金) 10:48:08 ID:???
実質利回り35年 =(617)÷(3500+100)×100 / 35年でいいのかな?
0.49%くらい、売って残ったお金は617+1,750-100=2,267万だ
ちなみに頭金1,000万を35年1%運用したら14,166,028だった
どう考えたらいいんだろう?

325 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 11:49:54 ID:???
>>320
確かにその通りなんだけど、実際隣に引越しおばさんみたいなのがいたり、
買ったあとで町内会の多数決で自分の家の前をゴミ置き場にされたとかって話聞くと
数千万のローン組むの恐い。

賃貸で数年暮らして、その家(部屋)を中古で買い取るとかならリスクは少ないかもなあ。


326 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 11:51:34 ID:???
>>323
まだ良い物件見つけていないが買うつもりだよ。現金一括でね。
リスクに挑戦してみるつもり。ただ出来るだけ安い物件(1500万以下)
余力も貯金1000万円残す。
で最悪の場合(近所トラブル等)、次の家を買う余力(ローンでも)を残しておく。
または賃貸に戻るか。それは買ってから最悪の事態が訪れた場合に再検討。
最悪の事態が訪れなかった場合は俺の勝ち

327 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 12:00:26 ID:???
>>326
うちがそんな感じ。安い物件経費入れて現金一括で1500万くらい。
その時点で、余力は貯金3000万くらい。
いつでも、次の家に行ける準備をしてたけど、もう3年以上住んでる。
で、余力は今4000万くらいになった。
大変満足してます。今のところ勝ち。

328 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 12:31:07 ID:???
>>320
正しい理解に至っていないようだね。

>>327
正しく理解しているなら、「今のところ勝ち」の根拠を数字で示せるはず。
できるかな?

329 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 12:34:42 ID:???
>>326
なぜ、「リスクに挑戦する」が「買う」という判断になるのかな?
その理由が説明できる?
「リスクに挑戦する」方法は、「買う」以外にいくらでもあるけど。

330 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 12:50:16 ID:???
>>322
とりあえず、実質利回りを、毎年ださなくていい。
もし、出したいなら、1年分の減価額を費用に加えねばならないし、
ローン返済額のうち、費用計上は利子分だけで、元本返済分は
計上してはいけないなどあるので、実質利回りは出さなくていい。
単に手元に14.8万残って、それを毎年つみたてるという計算をする。
家賃15万円には、更新料等も平均して含んでいるとみなせば、更新料
が気になる人も、納得できるかな。

>>324
35年で3600万円投入し、35年後に2267万残った。
賃貸の場合は、当初1100万円あるので、35年後に、1558万残った。
という結果となる。
この計算は、『購入・賃貸、どちらのケースにおいても、リスクが
発生せず35年経過した場合』という前提において、購入したほうが、
約700万円得したということを示す。
これは、ハイリスクハイリターン投資に成功すれば、ローリスク
ローリターン投資に成功するより得になるという、あたりまえの
事実でしかない。

331 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 12:51:35 ID:???
>>330の訂正
「35年で3600万円投入し、」は、「購入ケースでは、」に変更

332 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 12:58:27 ID:???
>>329
預金を株とかに投資するってこと?
財テクで銀行預金以上に儲ける才能は俺には有りません。
しかも株価とかが気になって何も出来なくなる小心者ですので。
せいぜい銀行キャンペーン定期に突っ込むくらいですよ。

333 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 13:02:21 ID:???
>>332
なら、不動産投資をして儲ける才能があると思うのはなぜ?
あなたは、『家を買う=不動産投資する』という基本が
理解できていないよ。
家を買うことが悪いとは言ってない。みんなが、正しい理解を
した上で、各自の価値観にあわせ、正しい判断ができるように
なってほしいというのが、私のスタンス。

334 :254@仕事中w:2008/02/08(金) 13:04:25 ID:sr8Ong1m
>>330
計算はあっていたのかな?
よかった・・・
確かに最初の諸費用は、賃貸で暮らしていた人は
持っているはずだから、1,100万持っていたということにするのが
正しいんだね

さて、そうすると家を買うのはハイリスクハイリターンを
狙っているだけなのか?

335 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:09:57 ID:???
>>333
不動産投資と考えたら買うわけがない。
しかもねらっているのは確実に値下がりするであろう郊外の物件だ。
家も買わなくて住むなら買わないな。
株はだれでも買わなければいけない物じゃない。でも家はどっかには必ず住まなければならない。公園で寝泊まりする訳にはいかないんだよ。
買わないなら家賃が必要になる。
単純に不動産投資と割り切って考えられないのは点だ。
つまり不動産投資として損するのが明らかで有っても、借りるよりは得をする可能性があるということだよ。
万万万が一、不動産が値上がりする事が有れば超勝ち組。
それを想定せずとも賃貸と十分比較検討できる

336 :254@仕事中:2008/02/08(金) 13:14:58 ID:???
>>335
横からですまんが
それを数字で表すことはできないのかな?
得・損というのなら数字で表すことができると
私は思う、だから今このスレで勉強しているのだからね
例を数字で挙げてみたらどうかな?

337 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 13:14:58 ID:???
>>334
まだ正しい理解は遠いんでw 今はまだ、計算方法を身に付ける段階。

購入派はよく、「35年ローン組んだって、実際には繰り上げ返済し
て10〜20年程度で完済だよ。これで賃貸派は何も言えなくなる」
といったことを言う。
繰り上げ返済した場合、たとえば、>>330の結果の差は、一般に
広がる。その比較計算を、具体的にやってみよう。
繰り上げ返済要素を入れても、正しく比較しないとね。

家を買うのがハイリスクハイリターンとは限らない。まあ、
たいていの場合は、ハイリスクハイリターンだけど。
一言で言うと、自分の純資産(自己資本)額と物件価格の関係。

338 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 13:16:38 ID:???
>>335
正しい理解ができるよう、せっかく私が力を貸しているのに、
あなたは間違った理解の世界から離れられないようだ。
>>319に私が書いた典型例だね。

339 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:20:02 ID:???
>>338
そうかね?
あらゆる可能性を考えつつ、俺なりの結論で買うと決めたんだが・・
俺は重大な判断ミスをしている?

340 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:27:15 ID:???
俺から言わせてもらえば賃貸派は
家賃払いながら「貯金+家」相当の資産をつくる方法にリスクが有ることを気づけない。
貯金の利回りで家賃と相殺させるのがどれほど無茶な事か検討した事あるんか?
俺は当初それを目指したが、あまりにも現実が難しい事に気がついた。
2600万円の預金があっても、安定確実に月60万円の利益をあげる事さえ難しいんだよ。
俺が実践済み。

341 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 13:27:15 ID:???
>>339
少なくとも「不動産投資と考えたら買うわけがない」と言ってる時点で、
正しい理解への入り口を無視したことになる。
「あらゆる可能性を考え」て出した「俺なりの結論」というのが、
『俺は1500万円をリスク運用するには不動産投資がベストと判断した』
『他の方法より得ではないが、俺の価値観から、買うことにした』
のいずれかでなければ、理解不足による判断ミスの可能性がある。

# 夜まで空けるのですまん

342 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:30:59 ID:???
>>341
だから、家が不要で無料でどっかに住まわせてくれるなら家なんて買わないって。
それは「不動産投資」は俺の才能では儲からないと認めている事になるだろ?
でもなぜ買う結論になるかというのは、家賃の存在から逃げられないからだよ。
だから
『俺は1500万円をリスク運用するには不動産投資がベストと判断した』
『他の方法より得ではないが、俺の価値観から、買うことにした』

このいずれかでもない。
【家賃を払うくらいなら不動産投資で損覚悟でも得(リスク通過の試練あり)】
っていうのが結論

343 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 13:34:21 ID:???
>>340
理解が足りていないからそういう結論になっているように思える。
2600万から年720万は無茶では?

>>342
それが理解できない状態の典型だと言ってるわけですが。

344 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:36:12 ID:???
すまん 年60万のミス

345 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:41:18 ID:???
>>343
じゃあ俺がどっかバカなんだろうな。
理解か足りてるとどういう結論になるの?
たとえば預金2600万で家賃が年60万(2DK)の所に住んでいて、手狭なので
全込み1500万の中古物件(4LDK)を買うか、年96万の4LDKの賃貸に引っ越すのが
良いか・・
ぜひ教えて欲しい所です。まじめに

346 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 13:53:18 ID:???
ざっと読んでみたけど、
コテは言葉を変えてひたすら相手を否定してるだけだなw

まともな反論ができない馬鹿がよく使う手

347 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 14:24:32 ID:???
>>345
便乗だが、その答えは自分も聞きたい。
◆2IsvkKKipYさん。答え待ってるよ。

348 :254@仕事中:2008/02/08(金) 14:32:45 ID:???
>>345>>347
答えを教えてもらうのではなく
自分で計算できるようになってみないか?

俺はいつか理解できるようになると思って
計算している、結構面白いよ
考えてみれば家についてここまで真剣に
計算してみたことないな
一緒にやってみないか?

349 :254@仕事中:2008/02/08(金) 15:59:31 ID:???
>>337
では夜のために投稿しておきますのでよろしく
321からの前提条件のまま10年経過後を変えて

1年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円
年間ローン返済115.2万円・毎年14.8万手に入る

10年目にたまった159万円(1%複利)を
全て繰り上げ返済にまわすとする
http://www.athome.co.jp/financial/loan/C_user_kuriage.html
で計算すると
その時借り入れ残高は1,870万・毎月の返済額は89kに減る


350 :254@:2008/02/08(金) 16:00:28 ID:sr8Ong1m
すると11年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円
年間ローン返済106.8万円・毎年23.2万手に入る

20年目に同じくたまった243万(1%複利)
を全て繰り上げ返済にまわすと
その時借り入れ残高は1,041万・毎月の返済額は72kに減る

すると21年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円
年間ローン返済86.4万円・毎年43.6万手に入る

25年目に同じくたまった222万(1%複利)
を全て繰り上げ返済にまわすと
その時借り入れ残高は288万・毎月の返済額は28kに減る

すると26年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円
年間ローン返済33.6万円・毎年96.4万手に入る

ここら辺まで来たら一括で返済かな?

351 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 16:52:44 ID:???
◆2IsvkKKipYフルボッコw

>>346
あー分かる。オウム返しと負け犬の遠吠えレスしかしてねえよな結局。

352 :254@混乱中:2008/02/08(金) 18:30:02 ID:???
>>350の終わらせ方が判らなくなってきた・・・
とりあえず26年目から3年で返済にする
月84kの返済になるから

26年目年間家賃収入180万円・年間費用50万円
年間ローン返済100.8万円・毎年29.2万手に入る
これで29年目に返済が終了したときは300,848+297,869+294,920≒89.4万のお金が残り
35年で半額になるマンションは、29年のときは
3500万×(1-(0.5×(29/35))の価値として、59%:2,065万の資産価値
35年で3,600万投入し、29年後2,065万-100万+89.4万=2054.4万手元に残る

一方、1,100万を29年1%運用した場合は14,679,543円だ





353 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 18:45:16 ID:W75/JLsH
マンションや建物は基本35年で減価償却
いくらか付くかもしれんが築35年ならよほど高級とか
立地のいい需要のある物件以外購入時の0〜2割だってのw
値が付くのは土地だけ


354 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 19:47:01 ID:???
なんで貸す計算とかしてんのw

355 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 20:36:29 ID:???
>>345
その例なら、ここまで計算練習した範囲で、計算できる。

物件価格1500万円で、それを借りる場合の家賃(更新料など慣らして)が、
年96万円とする。買った場合、固定資産税や修繕などで年間24万円かかる
とする。中古ということで、20年後に決算してみる。

年の家賃収入96万円、年の出費24万円なので、毎年72万円貯められる。
1.0%の複利で20年後、1585万円になる。
賃貸の場合、1500万円を20年1.0%複利運用後、1830万円になる。
その差額 1830-1585=245

中古購入後、さらに20年たったときの物件が、245万円以上で売れるなら、
買ったほうが得だし、245万円以下なら、借りたほうが得。
ただし、この計算は、結果論。現金運用利率をどうするか、20年たったと
きの物件価格がどうなるかに大きく左右される。

# なお、示したのは正しい比較のための計算方法ではあるが、正しい理解
# のためには、さらに、リスクに対する考察を加える必要となる。

356 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 21:01:24 ID:???
>>349
そのローン計算サイトは便利だね。

>>350
そこまでの計算は大丈夫そう。

>>351
>その時借り入れ残高は288万・毎月の返済額は28kに減る
これ間違ってない?
そして>>352の決算は35年後でやってみたら?
29年目からローンないなら、毎年130万円積み立てられる。

357 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 21:07:54 ID:???
正しい理解氏は上から目線だからな

358 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 21:08:41 ID:???
>>353
無難に考えるならそうだろうね。
なお、減価償却については、「期首売却可能額ー期末売却可能額」で算出する
というのが、正しい理解における立場。

>>354
購入と賃貸とを、経済的側面において、正しく比較するためだ。
ここまでの計算例がピンとこないなら、毎年の計算において、年家賃額を、
購入ケース、賃貸ケースそれぞれにおいて、同じく減算するという方法でも
いい。その方法なら、数字の動きに納得できると思う。
「貸す計算」の形にしているのは、そのほうが後の教程で便利だからw

>>357
キャラなんでw

359 :254:2008/02/08(金) 21:29:04 ID:???
>>356
あ、ホントだ!20年のときに1,041万15年3%だから
25年終了時点で222万繰り上げたらあと10年月50k・残債は523万だ
仕事中にちまちまやってはいけないなw

では26年目からは523万円を3%で返すが
5年でかえそう、月94Kなので 180-(112.8+50)=17.2万/年
178,984(4年)+177,212(3年)+175,457(2年)+173,720(1年)+172,000(0年)
でローンを30年目に返し終わったときに、手元には877,373≒87.7万とマンションが残る
31年目から5年は年間費用50万円だけで住める 180-50=130万/年

・87.7万の5年1%複利≒ 92.2万
・家賃分は1,352,785(4年)+1,339,391(3年)+1,326,130(2年)+1,313,000(1年)+1,313,000(0年)
≒663.1万
・マンションの残額は1,750万
・売却費用100万だから

92.2+663.1+1750-100=2405.3万手元に残った
普通の35年ローンより(>>330
手元に残るのが138.3万多いのか・・・


360 :254:2008/02/08(金) 21:31:19 ID:???
>>359の1行訂正;;

・家賃分は1,352,785(4年)+1,339,391(3年)+1,326,130(2年)+1,313,000(1年)+1,300,000(0年)
計算は合っているはずです;;

361 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 21:36:51 ID:???
>>355
年の出費24万円もかかんねーよ
固定資産税は5万
あと賃貸でも全てを大家が修繕してくれるわけじゃないぞ

362 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 21:39:21 ID:???
>>355
どうもありがとう。
便利な場所だから20年後でも最低500万以上(現在の相場なら900万)
では売却できそうなので、買ったほうが得になりそうです。
売却できるまでは、答えは出ませんけど。


363 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 21:45:37 ID:???
>>361
1500万くらいの物件に住んでるけど、固定資産税、修繕積立金、管理費で
年30万くらいかかってます。場所によるんじゃないでしょうか?

普通の使い方をしていたなら、大抵は大家さんが修繕してくれますよ。
その費用も家賃に含まれてますから。

364 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 21:52:48 ID:???
>>363
戸建てだし修繕積立金、管理費なんて無い
今の公団賃貸は風呂やトイレの故障くらいなら直してくれるが
壁紙に穴だの畳に穴だの水漏れだのは借り主餅だぞ?
網戸エアコンガス台全部自腹
だからこそ4ldk 8万が可能な訳だが

365 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 22:11:29 ID:???
>>359-360
たぶん、それで合ってると思う。

ただしそれ、繰り上げ返済原資の貯めかたが変わってる。
普通は、もっと節約生活して金ためて、せっせと繰り上げ
しているケースが多いと思う(家賃収入による利益だけを
繰り上げ原資にするとは限らない)。

せっせと繰り上げするケースについて、正しい比較計算
にトライしてみて

366 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/08(金) 22:16:26 ID:???
>>361
ではその条件で再計算してみたらいい。
他の条件を変えなければ、購入側により有利になる。

>>362
結果は、前提条件でころころ変わる。
利率1%で245万だったが、2%で445万、3%で716万、
4%なら1057万

367 :名前書くのももったいない:2008/02/08(金) 22:35:57 ID:???
親が死んで、今後賃貸するのに保証人がいなくなったので
新築マンションを現金購入した
保証人のいらない公団やマンスリーなんとかで借りていくことも考えたけど
幾ばくかの相続もあったので

4年たち、同じ間取りの部屋が売却されたけど、購入当時とほぼ同じ金額で売れたらしい
不動産取得税と毎月の管理費と毎年の固定資産税で借りれたと思えばかなり安い

うちは駅から3分だけど、同じ業者が駅から12分のところにマンションを建設して今販売中
チラシが入ってきてるけど、自分の部屋より少し小さい部屋が自分購入時より300万円も高い
駅から遠いのに、、

中古でも新築でも買うなら、駅近をおすすめするよ
値下がり率が低いみたいだし、いざという時、早く売れるみたいだよ

368 :254:2008/02/09(土) 00:06:14 ID:???
>>365
おす!、でもそうすると
生活費にいくら余裕があるかを決めなきゃいけないね・・・

321の基本条件をちょっと変更して
30歳リーマンが1,100万持っていて3,500万の一戸建てを買ったとき

・35年フラットローン金利年3%
・この手続きや取得税等で100万円かかったとする
・また、1年ごとに税金や管理費修繕費なんやかやで50万円平均かかるとする
・売るときにも100万円かかるとする
・35年後は戸建価格1,750万になると仮定 (土地代なら、これくらいですむかな?)
・家をかったあと、ローン月96k以外に、節約してローン返済用に毎月5万平均の貯金が出来るとする
年60万・これと家賃収入分をプラスして5年後ごとに繰り上げ
・賃貸の人は、家賃が15万だから、スタート1,100万から月6kずつの貯金ができるとする(年利1%)
つまりどっちも15.6万が最大払える余裕

369 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 00:06:58 ID:???
購入した人・1年目
180-((96k×12)+50)=14.8万/年とローン用貯金60万/年

購入した人・5年経過時
家賃分:154,009+152,485+150,975+149,480+148,000
貯金分:624,362+618,181+612,060+606,000+600,000
計約382万を繰り上げ返済
http://www.athome.co.jp/financial/loan/C_user_kuriage.html
によると借入金残高は1,901万・毎月80kのローン返済になる
180-((80k×12)+50)=34万/年とローン用貯金60万/年

購入した人・10年経過時
家賃分:353,805+350,302+346,834+343,400+340,000
貯金分:624,362+618,181+612,060+606,000+600,000
計約479万を繰り上げ返済
残債1,901万・残年30年から5年後にこの返済をすると残債1,211万・毎月57kのローン返済
180-((57k×12)+50)=61.6万/年とローン用貯金60万/年


370 :254:2008/02/09(土) 00:08:14 ID:???
購入した人・15年経過時
家賃分:641,012+634,665+628,382+622,160+616,000
貯金分:624,362+618,181+612,060+606,000+600,000
計620万を繰り上げ
残債1,211万残年25年から5年後にこの返済をすると残債407万・毎月23kのローン返済
随分減ったので、ここであと5年で返す決心をしたとして、月73kなので
180-((73k×12)+50)=42.4万/年とローン用ではないけど貯金60万/年

購入した人・20年経過時
家賃分:441,216+436,848+432,522+428,240+424,000
貯金分:624,362+618,181+612,060+606,000+600,000

ここでローンがなくなって、手元に522万
今後は180-((0k×12)+50)=130万/年とローン用ではないけど貯金60万/年
21年目から35年目まであと15年間で手元に残るお金は(貯金も頑張って続けることにする)
・家賃分:20,925,964・貯金分:9,658,137・物件価格土地代1,750万・売却費用-100
≒4,708万残ったことになる

賃貸の人は、月6,000円積み立て3,029,535+15,582,630≒1,861万のこったことになる
ふう、疲れた


371 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 00:53:55 ID:???
>>368
その前提条件における、計算過程自体は、いい感じだと思う。
# 悪いけど、計算過程の数字は、きちんとチェックしてない
しかし、前提条件が、正しい比較になっていないので、その計算も、
正しい比較計算になっていない。

購入ケースが毎年60万円、この『モデル』に入金するなら、
賃借ケースも毎年60万円入金することにしないといけない。
つまり、月6000円の貯金ではなく、賃借ケースも月50000円の貯金。

  購入→180+60=240万の収入と165万の出費で、差引75万の収入
  賃借→60万の収入

たぶん、ほとんどの人は、なぜこれで正しい比較になるのか、なかなか
納得できないと思うけど、それについて、近いうちに解説してみるつもり。

372 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 01:47:50 ID:???
解説まってるYO
254の計算眺めてるだけで自分でやってないけどw

373 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 04:23:30 ID:???
>>367 ちょうどよく購入なさったのですね。駅徒歩3分!
自分も、親が亡くなくなり条件合う物件あれば購入します。
独身だし、防犯や管理のよいマンションがいいな。
兄弟は海外なので、仏壇置いたり落ち着く場所が欲しい。

物件(隣人含む)とのめぐり合い?は運?かしら
購入も賃貸も 人生塞翁が馬〜 とはいえ、
師匠と254のように考えていければリスク減らせるハズ
参考にさせていただきます。

374 :254:2008/02/09(土) 08:56:46 ID:???
>>371
う???何故なんだろう

月30万の手取りがあるとして
15.6万限界で払えるとして
・購入は96k(ローン)+50k(貯金)=156k/月
・賃貸は150k(家賃)+6k(貯金)=156k/月

やはりここら辺になにか隠されているのか?
確かに、上の例だと「家賃払うくらいなら買ったほうがいい、最後には
自分のものになるジャン」という意見にも
納得できそうになる・・・

月5万積み立て35年+最初に1,100万なら
賃貸の人は、25,246,127+15,582,630≒4,083万のこるのだね



375 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 09:30:53 ID:???
不動産買って、何年後に、いくらで売れるなんて妄想だよ
駅から近いから、すぐ売れるというのも妄想でしかない
最近は、中古マンションも供給過剰だから
俺も最近中古マンション売ったけど
とにかく、部屋を見に来る人はいっぱいいるんだけど
10人は来た
でも、半分以上は、買うのではなく、「このマンションの
中を前からみたかっら」とかいってる連中だった
不動産を売るのはけっこう難しいよ
賃貸と購入のどちらか迷うなら
賃貸にしといたほうがいい


376 :254:2008/02/09(土) 09:36:58 ID:???
あ!、374はもしかして・・・

購入の人の手元に残る家賃分は
賃貸の人の月15万を基準に考えているのだから

購入:180-((96k×12)+50)=14.8万/年+年60万
賃貸:180-(150k×12)=0万+年60万

にならなきゃおかしいのか!
とすると、手取り30万のリーマンが15万月に払えるとして・別にボーナスを60万ためていて・・・
みたいな仮定が必要になるのかな

377 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 09:45:12 ID:???
同じ物件を買うのと借りて生涯住んだ場合、買った方が安くなるのが市場原理というもの
例えばマンションで、同じ部屋の分譲貸の家賃が今の金利の支払いより安くなるって事は絶対ない(固定資産税月割込)

それを改めて計算するのは無駄
「真冬に半袖で外出れば風邪ひきやすい」のを「思考停止するな。証明しろ」と言ってるようなもん
そういうのなんて言うんだっけ?


状況や考え方によってどっちが「得」かは人によりけり

378 :254:2008/02/09(土) 09:59:43 ID:???
>>377
はいはいwそう思うなら読まなきゃいいんだよ
「同じ物件を買うのと借りて生涯住んだ場合、買った方が安くなるのが市場原理というもの」
私はここに疑問を持っていて計算しているのだから

たとえ当たり前のことが証明出来たとしても
本人の理解には意味があるのさ
「何故雨が降るのか」「何故太陽は東から昇るのか」
こういうことを疑問に思った人はアホだというのかい?
ドケチならドケチらしく、どの状況になっても「得」な
可能性が高いものをきちんと正確できるようになりたいから
私は計算して、理解するつもりだ

379 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 10:17:36 ID:???
>>374
前提の>>368によると、初期状態では1100万円持っている。
1年目について言うと、購入ケースでは、115万のローン支払+50万の
費用支払+60万の貯金をしているので、給料からがんばって225万円を
計算モデルに投入している。
正しく比較するのだから、賃借ケースの初期状態も1100万とし、
毎年給料からがんばって225万円を計算モデルに投入せねばならない。
賃借ケースでは家賃180万円を払うから、手元に45万円残ることになり、
それを貯金できる。つまり、>>374の書きかたをすれば、
  購入→225万/年=115万(ローン)+50万(年費用)+60万(貯金)
  賃借→225万/年=180万(家賃)+45万(貯金)
1年目は、購入ケースが60万残り、賃借ケースが45万残り、それを
2年目の複利計算にて積算してゆく。


380 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:19:34 ID:???

>>378
ガタガタ計算してねーで一生店子してりゃいいじゃん


381 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 10:20:57 ID:???
つづき

正しい比較計算においては、ある時点において、購入・賃借ケース両方に、
ある同額を加えたり減じたりしても(計算金額は変わるが)、最終的な
比較結果(最後に残った金額における、購入・賃借の差額)に影響はない。
そこで上式の両ケースで、15万円足してみると、
1年目は、購入ケースが70万残り、賃借ケースが60万残る。これは>>371
に一致する。

家購入という経済行為が、『家屋を購入し賃貸不動産経営をはじめる。
ただし、その家屋の店子には、大家である自分自身がはいる』と正しく
認識すると、購入ケース・賃借ケースどちらにおいても、『その家を
賃借している』という同一の行為(家賃を払うという行為)が存在している
ことになる。同一の行為をモデルから除去しても、比較計算結果は変わらない。
その除去結果が、>>371

382 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:22:04 ID:6n/NEvIG
そうだな。
支払額の絶対値のみの議論に終始している気がする。
それも確かに一つの見方ではあると思うんだが
本当は「お得かどうか」がが重要だと思う。


383 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:27:26 ID:6n/NEvIG
>『家屋を購入し賃貸不動産経営をはじめる。
>ただし、その家屋の店子には、大家である自分自身がはいる』と正しく
>認識すると、購入ケース・賃借ケースどちらにおいても、『その家を
>賃借している』という同一の行為(家賃を払うという行為)が存在している

まあ言いたい事は分かるけど、
他人から借りる家と自分から借りる家は
住み心地も自由度もリスクも違うと思うぞ。
自分に借りたなら、汚れも傷もきにならないし、
他人に借りるなら、好きなように引越しもできる。
同一比較しようとする努力は買うけど、
現実に即してないし、そもそもそういう比較自体
何の意味があるのか?
言い換えれば目的は何?

384 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:31:38 ID:???
>>377>>378に、争う理由は無いな。
>>378が原理原則として受け容れてる事を、>>377は現時点で原理原則として認めてないだけの話。
>>377>>378の検証を無視すれば良いし、>>378>>377を気にせず好きなだけ作業すればいい。

>>380は論外。


>>382
「お得」を支払額以外の指標で比較すんの難しくない?
例えば改装が自由って「お得」は、人によって有益だったり無益だったりするし。

385 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 10:32:39 ID:???
>>377

>同じ物件を買うのと借りて生涯住んだ場合、買った方が安くなるのが市場原理というもの

ここまで練習しているモデル計算は、『当初の予定どおりコトがすすんだ場合』
という前提があり、いいかえると、リスクが発生せず、当初の期待通り、無事
決算時点までたどりついたら、という条件だ。
この条件を言いかえると、『家購入という不動産投資に成功したら』ということ。

次に、上記命題は、支出した費用額を比較しようとしている。その比較とは、
  購入→家購入という不動産投資行為の利益を、計算モデルに含めている
  賃借→投資行為が計算モデルに入っていない(金融資産投資してるのに)
というもの。

上記命題は、結局、『不動産投資に成功して儲ければ、投資しなかった場合
より儲かる』ということを言っているだけ。購入ケースが投資成功なら、
賃借ケースの投資も成功と考え、その儲けをもって比較しないと、正しい
比較にならない。

386 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:34:50 ID:???
昔ゴミ投資家シリーズの本で読んだような話が続くなぁ。
机上の空論の計算を一生懸命しても意味無いと思うけどな。

「家を簡単に変えられる」が、賃貸の最大のメリット。

387 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:40:25 ID:???
>>378
>どの状況になっても「得」な可能性が高いもの

転勤、地震崩壊とか火事で、とか、近隣がDQで、なんて問題があると
変わってくると思うけど、このような例を除き、
可能性で考えるなら、君の計算でも購入と思うが?
10年賃貸してその後購入を考えるくらいなら、最初から買ったほうがいいだろ?
ある程度、生活の基盤や方向性がみえてない人には無理だけど

388 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 10:42:49 ID:???
それと同じ机上の空論計算をするなら、コンパクトカーを買って
10年15年使うのと、買わずに同じ期間レンタカーかリース契約す
るのとどちらが安くなるかでもやってみたら。

389 :254:2008/02/09(土) 10:49:59 ID:???
>>387
そうとは言えないんだよ
今までの計算でおぼろげにわかったことは
「ハイリスクハイリターンの不動産投資に成功したら儲かる」という
ことでしかないんだ
>>385で言われているのと同じことだね
もし絶対購入が得ならば、猫も杓子も借りるだけ借りて家建てるだろ?

でもここまで計算して思ったのは
「本当に家賃からは逃れられない」ということだけだ
月15万の家賃の家がローン9.6万+年間50万で借りられるとして
一般的には「やった、安いぞ!フフフお得♪」と思うだけで
市場の家賃との差額まで貯金しようと思うか?
繰り上げ返済モデルでは、そこまでやって最終的に上手くいって
お金が多く手元に残るんだぞ?
少なくとも俺はそこまで出来る自信はないな
(市場の家賃との差を考えずに、「出来るだけ貯めて繰上げ!」ならやると思うが)

390 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 11:03:07 ID:???
>市場の家賃との差額まで貯金しようと思うか?
差額は貯金してるよ。
現金で買ったから、ローンはないけど。
現金で買って減った貯金分に戻すように、自分に対して返済すると言うことで
貯金してる。

391 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 11:08:14 ID:???
>>389
>もし絶対購入が得ならば、猫も杓子も借りるだけ借りて家建てるだろ?

購入が得でないケースとしては
家を買う資金が用意できない人(購入金額が全額に近い借り入れだと厳しい)

本当に金持っているなら、会社形式にして賃貸して経費として落とすほうが得だし
そもそも大家業は、ほとんどが相続税対策や税金対策だしね

>一般的には「やった、安いぞ!フフフお得♪」と思うだけで
>市場の家賃との差額まで貯金しようと思うか?
これは、そうだね、耳が痛いよw

392 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 11:18:31 ID:???
>>389
ははは、やっぱり、こういうひっかかり方をするかw
ちょっと、脱線になるけど、計算モデル理解のためになるかな。

> 一般的には「やった、安いぞ!フフフお得♪」と思うだけで
> 市場の家賃との差額まで貯金しようと思うか?

なんだけど、差額を貯金しない計算過程で積算してみる。
その差額を貯金してもしなくても、購入・賃借の決算金額の差は、変わら
ないはず(計算誤差は多少はいってくるから、精度良計算しないとピタリ
とは合わない)。
#「差額を貯金しない」ケースでは、賃借ケースで発生する不足額を、手元
# 貯金の取り崩しでおぎなうというパターンになるはず。

>> 正しい比較計算においては、ある時点において、購入・賃借ケース両方に、
>> ある同額を加えたり減じたりしても(計算金額は変わるが)、最終的な
>> 比較結果(最後に残った金額における、購入・賃借の差額)に影響はない。
ということ。

393 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 11:29:00 ID:???
>>392の「差額を貯金しない」計算なら、『机上の空論』度合いも
減って見えると思う。

>>383にとっても、数字自体の現実味は増すんじゃないかな。
正しい理解までついてきてくれれば、「目的」もきっとわかっ
てもらえると願う。

>>384
支払額だけの指標だと、>>385で指摘しているワナにはまって、
比較自体が意味をなさない。なので、正しく比較できる指標を
使っているのが、正しい理解による正しい比較。

394 :254:2008/02/09(土) 11:46:11 ID:???
>>392
なるほど、そのパターン
>#「差額を貯金しない」ケースでは、賃借ケースで発生する不足額を、手元
># 貯金の取り崩しでおぎなうというパターンになるはず。

>>379で言われている

購入→225万/年=115万(ローン)+50万(年費用)+60万(貯金)
賃借→225万/年=180万(家賃)+45万(貯金)

というモデルなんだね、給料からいくら入れるかは
変わりないってことだ


395 :383:2008/02/09(土) 11:51:40 ID:6n/NEvIG
いや別に目的を知りたいわけでも、教えて欲しいわけでもないですよw
なんか勘違いしてるみたいなので一応。


396 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 12:17:30 ID:???
>>394
すでに出てきた繰り上げ返済モデルでは、>>394のとおり、
賃借ケースでも45万円のあまりがでている。
一方、繰り上げ返済しないモデルだと、

 購入→165万/年=115万(ローン)+50万(年費用)+60万(貯金)
 賃借→165万/年=180万(家賃)−15万(不足)

となるので、不足分15万円を、賃借モデル内の貯蓄から取り崩すことで
おぎなうという計算になる。

>>395
その>>383みたいな考えだと、>>377のような結論しか出せないので、
正しく考えたことにならないというのが、私の考え。
>>383の考えで、定量的に比較論を展開できるなら、ぜひ拝見したいね。

397 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 12:19:00 ID:???
>>396で、また間違えたw すまん

 購入→165万/年=115万(ローン)+50万(年費用)
 賃借→165万/年=180万(家賃)‐15万(不足)

が正しい。

398 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 12:37:19 ID:???
>>397
うんうん、それを>>368とあわせると

毎年給料から225万頑張って入れることの出来たリーマンさんは

 購入→225万/年 - (165万/年=115万(ローン)+50万(年費用) ) + 60万(貯金) 
 賃借→225万/年 - (165万/年=180万(家賃)‐15万(不足)) + 60万(貯金) ※不足を貯金から補う

になるのか、前提大間違いだのう;;

399 :254:2008/02/09(土) 12:38:57 ID:???
>>398訂正;

 購入→225万/年 = (165万/年=115万(ローン)+50万(年費用) ) + 60万(貯金) 
 賃借→225万/年 = (165万/年=180万(家賃)‐15万(不足)) + 60万(貯金) ※不足を貯金から補う



400 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 12:46:48 ID:6n/NEvIG
>>397
>>383の考えで定量的な比較論ができないから
仕方なく定量性のある部分で議論するってのが
>>397が言うところの「正しい考え」なのかな?

その「正しさ」にどういう意味を見出してるのかが疑問。
いや別に答えてくれなくてもいいんだけど、
律儀な>>397のいつも通りの真摯なレスに期待w


401 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 13:16:39 ID:???
>>400
「正しい考え」とは、こんな感じだね。
定量的にやれるところは、きちんと正確にやる。
定量的にやったことを、きちんと正確に理解する。
定量的な正しい計算結果を判断材料のひとつとして、自分の相場観や
価値観を加え、自分なりの正しい判断をする。

たとえば、極端な仮想例になるが、買えば4000万円の家なのに、
月家賃たった2万円で、その家が借りられるとする。
すると、普通の感覚の持ち主なら、買わずに借りるという判断をすると思う。
これは、最終的な判断が、判断要素の一部である定量的(計算できる)
要素に、大きく影響されることを意味する。
>>377のような「計算」は、定量的要素を考察する方法としては、
「正しくない」ので、最終的な判断を誤る可能性が高い。
# 4000万円と2万円の例なら、「正しくない」計算でも、借りるという
# 結果にはなるだろうが。

ここからちょっと飛躍する。
正しい理解をすれば、家購入に潜むリスクを、かなり実感できる形
として見ることができるようになるだろう(正しい理解のゴール)。

402 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 13:25:44 ID:???
>>401
いや、主旨は分かるし、私は基本的に支持派なんだけどね。

>>自分の相場観や価値判断を加え

この時点で「正しさ」が台無しになってるよ。
ある仮定(それこそ資本主義社会が継続するとか、地震や類焼のリスクは無視するってレベル)を基に、
計算だけしてみましょう、その計算は仮定に即しましょう、ってのが限界じゃないか?
「どの仮定が正しいのか」は、アナタにも誰にも分からないでしょ。
普遍的に妥当する「正しい答え」を出すのは、仮定の「正しさ」の比較が出来なきゃ無理だし、
仮定の正しさは、計算の正しさからは導けない。

有益な試みだけど、アナタが思ってるほど何時でも「正しい」結論は出ないよ。

403 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 13:31:46 ID:???
>>402
ある仮定をして、その仮定のもとに、仮定の計算結果をだす。
これをえんえんと繰り返す。いろいろと仮定を変えて、それでも
正しい計算ができるように、訓練している。

いまやっていることは修行なんだ。
計算している個々の仮定にもとづいた、個々の数字なんて、実は
どうでもいいw

修行の先にさとり(=正しい理解)があるw
ひとつひとつは無意味に思える修行の先に見えてくるものに
気づいてほしいんだw

404 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 13:41:25 ID:???
>>403
いやいや、個々の計算の正確さの追求が限界でしょw
その精度向上には有意義だし、精度向上そのものも有意義だとは思うけどね。

「その先のさとり=正しい理解」が、もし単一の理解に収束するって意味なら、そりゃカルトだよw
だって、たくさん出た仮説のどれが正しいか、確かめる上位の検算方法を示せないでしょ。

そういう意味で言ってるなら、啓蒙思想の時代の「理性」の捉え方に似てるね。

405 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 13:48:47 ID:???
>>404
じゃあ、そのカルトかなw
正しい理解での結論は、「買うのが得」でもないし「借りるのが得」でもない。
正しい理解で得られた「さとり」に仮定は存在しない。

406 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 13:57:32 ID:???
>>405
そっか、なら相互理解は万全だなw
私は蛇足の計算にこそ価値を感じる俗物だから、いっぱい修行を見せてもらえると助かるよw

んじゃROMに戻ります、長文スマン。

407 :400:2008/02/09(土) 14:16:30 ID:6n/NEvIG
賢者さん(になるため?)の修行の最中でしたかw
お邪魔しました。

408 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 14:32:17 ID:+wXsR7HA
31歳厄年♀同僚が家を買った。
旦那は自営で住宅ローンを申し込めず
同僚の会社も中小でA銀B銀断られ
C銀行だけ住宅ローンを申し込めたと。
三千二百万と。個々の事情によるが
今の冷えた時代、賃貸の方が得ではと思った。

409 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 15:11:43 ID:???
以下の話はご存知の方も多いと思う。
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061215
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061218

正しい理解という立場からみると、山崎氏は無意識的に、
本質を察知しているように読める。氏にとっては、正しい
理解における本質など、本能的に自明なのかもしれない。
以下の部分は、正しい理解における本質の柱だったりする。

> すると、ここから先は、
>  (1)個人のライフスタイルにあって、賃貸の自由度・身軽さを
>     取るか、持ち家の安定感・使い勝手を取るか、
>  (2)ファイナンシャル・プランニングの問題として考えて、
>    「持ち家」が(ことにローンまで背負う場合に)適切なのか、
> という問題になります。

410 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 15:12:18 ID:???
つづき

一方、氏の文章を読むと、正しい理解の境地(感覚的で人には
うまく説明できない思いではなく、論理的に人に説明できるぐ
らい意識的な理解ができている)までは到達してなく、やや、
あやうい印象もする。

とはいえ、上記2エントリのコメント群が正しい理解からはほど遠い
のと比べると、山崎氏はちゃんとわかっていると思う。

# ちなみに、私はコメントつけてないw

411 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 20:54:56 ID:KFSPo02E
>>182
>賃貸=家を借りて家賃を払う。
>購入=金払って家買ってそこに住む=金払って家買って大家業をする+大家がその家を自分で借りて自分に家賃を払う。


おいおい、なら現金一括で買う場合は自分で自分に住宅ローンを貸し出して、
自分でローンの利益を得るくらいの利回り分を考慮しろよ。
自分が銀行業も自分に対して代行だよ
じゃなきゃ不公平だろ?

412 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 21:06:32 ID:???
>>411
じゃあ、具体的に計算してみてw
たぶん、キミが計算をしているうちに、キミ自身がその間違いに
気づくか、あるいは、キミのレスとして提示された計算に、私が
つっこんであげることになる。

413 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 21:08:27 ID:???
はぁ?てめーが計算しろ

414 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 21:17:04 ID:???
誰にも計算する義務は無い件

415 :名前書くのももったいない:2008/02/09(土) 21:19:54 ID:???
具体的に計算してみてって指示したからじゃん
人に命令する前にてめーでやれよ

416 :414:2008/02/09(土) 21:39:24 ID:???
>>415いや、まず私は412じゃないんだがねw

時系列で言えば、命令したのは>>411の「考慮しろよ」ってのが先でしょ。
その理屈なら、先に命令した>>411が計算すべきって事になるがw

417 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/09(土) 22:20:45 ID:???
>>412のアイディアを計算で確認してみるのも、修行になるかなw
やってみれば正しい理解へ近づけるよ。
>>254は今、修行中かな?w

418 :254:2008/02/09(土) 23:30:25 ID:???
おお!、なんかドラクエ5やっている間にこちらでも話が進んでいるw

えと、>>411現金で買ったときは自分で自分の銀行になって、自分でローンの利益を得る?
・・・ちょっとまった、ローンから得られる利益?(というものがあるとしたら)は
ローンを使わないことが最大だろ?、金利分のお金払いたくないから繰り上げ返済するんだと思ってたが・・・

-計算例(繰り上げなし)-

※1,100万持っているリーマンが諸費用100万で3,500万の家購入の場合
総支払額=
・1,000万(頭金)
・2,500万のローン → 35年3%なので元利金等 96,213/月 → 25,000,000(元金)+15,409,270(利息) = 40,409,270 ≒ 4,041万
・100万(諸費用)
合計 5,141万

※3,600万持っているリーマンが諸費用100万で3,500万の家購入
総支払額=
・3,500万(物件価格)
・100万(諸費用)
合計 3,600万

419 :254:2008/02/09(土) 23:31:19 ID:???
違う?35年後を考えればさらに(年60万ローン用貯金できるとする)
現金購入:180-(0+50)=130万/年と貯金60万/年
ローン購入:180-((96k×12)+50)=14.8万/年とローン用貯金60万/年
の1%複利運用分の差がつくね

420 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/10(日) 00:29:19 ID:???
>>418-419
今回はぜんぜんダメだ。まだまだだなw

物件価格3500万円、購入時諸費用100万円、固定資産税管理費等年50万円、
余裕資金の運用利率1%、自分銀行のローン金利3%
2500万円の35年3%ローンは、毎年返済額115万円。

自分銀行は、そうだなあ、借入面と銀行面でいったん分割してみるか。

現金購入→当初資金3600万円全額使って家を買う。
自分銀行→当初資金3600万円のうち2500万円を銀行面、1100万円は
     借入面の頭金とし、銀行面から2500万円のローンを組む。
     頭金1100万円と借り入れした2500万円の合計3600万で家を買う
銀行面 →2500万円を直ちに借入面へ渡すので手元現金ゼロスタート

421 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/10(日) 00:30:06 ID:???
で、いつもの手法による正しい比較(モデル投入額が同じというのが正しい比較)
 借入面→年115万(ローン支払)+年50万(費用)=年165万をモデル投入
 現金買→年115万(貯金)   +年50万(費用)=年165万をモデル投入
だから、借入面は手元現金の増減なしで、現金買は毎年手元現金が115万増える。
なので、35年後、借入面の手元現金はゼロ、現金買の手元現金は1%の
複利運用後で4839万円程度。

で、銀行面だが、
 銀行面→毎年115万を借入面から受け取る
ので、35年後の銀行面手元現金は、1%複利運用後4839万円程度。

自分銀行=借入面+銀行面=0+4839=4839となり、現金購入の結果に
等しい。自分銀行がんばっても、現金購入と結果はかわらない。

>>411の提案は意味がないというのが結論。正しく理解できていたら、
計算しなくても直感的にすぐわかる。

422 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 06:42:44 ID:nMsYvZkk
割り込みしてすみません。

もし首都圏に大地震が来たら、
地価は下がると思いますか?
もしそうなら、どのくらい?
不謹慎でしょうが、必ず考えないといけない
ファクターですよね。

423 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 08:41:33 ID:+hNmXhtI
>>422
首都圏に大地震がきたら
株、あなたの会社、日本円、ぶっちゃけ日本そのものは大丈夫ですか。
こうなると日本にいること自体がリスクになります。

424 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 08:52:36 ID:???
もし地球に隕石が衝突したら、
地価は下がると思いますか?
もしそうなら、どのくらい?
不謹慎でしょうが、必ず考えないといけない
ファクターですよね。

425 :254@休日出勤待機中:2008/02/10(日) 09:32:26 ID:???
>>420

…orz

そうか!設問が金持ちと貧乏人の差だと思っていたよ
自分銀行を設立して、自分で自分に貸し付けている
かたちをとるんだね
(投入金額を同じにしなければいけない原則を忘れていた…)

そうすると設問では
間にいくつ銀行が入っても(自分銀行1・自分銀行2…)
総支払額は同じになるね、金利が同じなのだから

426 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 10:13:29 ID:???
大変有意義な説明有り難う、両者レスつけるときはもう少し大人の
対応なら説得力が更に倍、ドンッ!w

427 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 10:41:15 ID:nMsYvZkk
え?
ドケチなのに、地震のこと
計算に入れないの?
建物のダメージは仕方ないとしても。
私は地震を考えて、賃貸で貯金しています。

隕石は免責で。

428 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 11:04:34 ID:???
ヒント 地震保険

429 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/10(日) 12:06:49 ID:???
次の修行のお題

次の2つの考え方についてもとづいて、正しく比較すれば、同じ結果となる
ことを計算して確認せよ

3500万円の物件、購入時費用100万、年間費用50万
売却時の価値1750万、売却費用100万。借りたら年家賃180万円。
当初手持ち資金1100万円。2500万円ローン利率3%35年で、
毎年返済115万円。

考え方1(これまでやってきた、大家面でみた比較)
 購入→180万円の家賃収入、115万のローン支出、50万の費用支出
 賃借→大家をやってないので収入ゼロ

考え方2(入門者にも理解しやすいお金の流れで考えた比較)
 購入→115万のローン支出、50万の費用支出
 賃借→180万円の家賃支出

430 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 13:04:46 ID:???
地震保険は保険料が高い上に全損でも最大で
加入してる火災保険価額の1/2までしか
給付されないからなー
しかも全損認定基準は厳しいので半損で考えると
さらにその1/2(=火災保険価額の1/4)の保証しか
得られないってのが現実的な線
「気休め程度」と思ってたほうがいいよ

入らないよりは入ってたほうがいいんだけど
入ってても貯金してないと
リスク対策としては不完全なんだよね


431 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 13:59:12 ID:???
>>430
そう、保障が恐ろしく低い!びっくりだよ
あれって、地震の被害となるとかなりの世帯に支払いがでるからだろうね
保険会社がつぶれないようにw

432 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 15:05:14 ID:???
>>431
そそ
だから大地震が来て一斉に建物が壊れて
被害が民間保険会社と日本政府(地震保険の再保険先)のキャパを超えると
保険会社が払える金額を皆で分配するって法律で決まってるの
>>430に書いたショボイ契約額ですら貰えなくなる事態が想定される訳



433 :254@仕事そろそろ終わり:2008/02/10(日) 15:37:12 ID:???
>>429
宿題が出てる!理解出来てるかな…(ドキドキ

考え方1
・購入= 当初1,100万投入:年180万投入 -(115+50)=15万/年 →1%複利:35年分 ≒ 625万
625万 + 1,750(物件売却) - 100(売却費用) = 2,275万
・賃貸= 当初1,100万持ち:年180万投入 -(15×12)=0万/年 → 1,100万の35年1%複利 ≒ 1,559万

考え方2
・購入= 当初1,100万投入:年165万返済(115+50)→ 35年後 1,750(物件売却) - 100(売却費用) = 1,650万
・賃貸= 当初1,100万持ち:年165万家賃(でも家賃15×12だから)-15の赤字 = -15万/年
→(赤字なので貯金より切り崩し・もし持ってたら1%複利なので35年で-625万)= -625万 + 1,100万の35年1%複利 ≒ 1,559万 = 934万

2つのモデルの35年後は同じ716万の差
で合ってるかな?

434 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/10(日) 16:48:06 ID:???
>>433
OK、ばっちり。
考え方2の賃借ケースの手元現金計算、その計算方法が簡便でいいよね。
でも、それで本当にいいのか、不安な人もいるかも。
というわけで、以下の素直な計算方法と、簡便方法が同じであることを、
数学的に(計算結果が一致するから同じというのじゃダメ)、証明せよ。

 素直な方法→手元現金から毎年15万引き、それを1.01倍して翌年へ

次のお題

前にやったときは、繰り上げ返済を、くそまじめに計算した。
しかし、おおざっぱに考えるなら、せっせと繰り上げ返済するというのは、
当初から短期で(たとえば10年とか15年とか)2500万円ローン借りたという
のと同じことだ。なので、短期のローンという条件にして、購入・賃借の差が
どうなるか、正しく計算せよ。
ローン返済額が、家賃額より高額になるので、大家のキャッシュフローは
マイナスになる。正しい比較方法で、そのマイナスがうまく計算できるか
というのが、この課題のミソ

# んじゃ、また明日

435 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 18:50:49 ID:???
>>430
ヒント 全労災

436 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 21:35:04 ID:???
>>435
役に立たないヒントありがとうw

何を利点と考えて全労済(だよね?)の名を出したか知らないが
契約可能な最高補償額に限って比較
(他の条件は大同小異だから)すれば、
各保険会社の地震保険よりも
全労済の自然災害保障付火災共済のほうが低い
(最高1200万。地震保険なら5000万)。
ま、その分掛け金も安いんだろうけどな。

どっちにしろ大地震で家が潰れちゃったら
再建(買換え)するに足りる保障が得られる訳じゃない。



437 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 21:41:18 ID:???
現在、築12年の2階建て4LDKに暮らしてるんだが壁塗り替えろと
業者がちょくちょく来るんだよ。
まだたんまりローンが残っているので無視してるんだけど、なんにしても
後10〜15年もすれば大規模な補修をしなくちゃいけないよね?
いくらくらい準備しておけばいいのだろうか?

438 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 22:04:37 ID:???
そりゃ建物のコンディションも様々だし、持ち主の事情
(住めりゃボロくても構わないのか、はたまた徹底的にリフォームしたいのか)もあるから、
「ズバリ○○○万円です。」みたいな回答は誰も書き込めないよ。

想定される作業をリストアップして
平均的な業者のサイトで価格表見ながら
「こんなもんだろう」って算出するしかないだろうね。

そうやって自分自身である程度、必要金額を見積もっておけば
相場も分ってくるだろうから、
悪徳業者にボッタクられずにすむだろうね。

439 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 22:51:36 ID:???
>>437
戸建?マンション?
マンションなら、積み立てられた修繕金をまず調べたら?
管理組合で収支だしてるでしょ?その額によるでしょ?

戸建なら、10年後なら 築22年になるんだよね?
補修じゃなくて、建替え考えたほうがいいよ
君自身のライフスタイルも変化しているだろうし

440 :名前書くのももったいない:2008/02/10(日) 23:14:28 ID:???
2階建て4LDKのマンションってのは滅多にないだろうな。

441 :254@仕事中:2008/02/12(火) 12:44:43 ID:???
>>434
昨日の夜、戻ってきてから証明を考えているのですが
バリバリ文学部だった私にはわかりませぬ;;
ヒントをー

繰り上げ返済については今夜あたりにノシ

442 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 13:15:47 ID:???
なんでドケチ板でこんな計算してんの?他の板行けよ。
賃貸に住むくらいなら更地買ってテント張って暮らすのがドケチだろ?


443 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 15:41:16 ID:???
賃貸でも火災保険は居るんでは?
火災で全焼させたら店子が現状復帰の義務有りだったよね?ちがかったっけ?


444 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/12(火) 17:10:00 ID:???
>>434の証明問題のこたえ

当初資金をa(=1100万)、毎年の赤字をb(=15万)、利率をk(=1.01で1%)

素直な方法(以下の「..」の左側0,1,2,3とかnとかは、経過した年数を示す)

0 .. a - b
    最初に資金a(1100万)あったが、初年度分b(15万)を取り崩した
1 .. (a - b)k - b = ak - b(k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になったが、今年分取り崩しb減った
2 .. ak^2 - b(k + 1)k - b = ak^2 - b(k^2 + k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になったが、今年分取り崩しb減った
3 .. ak^3 - b(k^2 + k + 1 )k - b = ak^3 - b(k^3 + k^2 + k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になったが、今年分取り崩しb減った
年が0,1,2,3と増えるにつれ、式も規則的になっており、
n .. ak^n - b(k^n + k^(n-1) + k^(n-2) + ... + k^2 + k + 1)
だとわかる。その式のうち、ak^n というのは、初期資金a(1100万)を、
n年ほったらかしにして複利運用したときの結果である。

つづく

445 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/12(火) 17:11:16 ID:???
つづき

次に、毎年b(15万)を利率kで複利積立てしたらといくら貯まるかと考えてみる。

0 .. b
    最初にb(15万)を積み立てた
1 .. bk + b = b(k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になって、今年分積立てbを足した
2 .. (bk + b)k + b = b(k^2 + k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になって、今年分積立てbを足した
3 .. b(k^2 + k + 1)k + b = b(k^3 + k^2 + k + 1)
    去年の金額に利子が付きk倍になって、今年分積立てbを足した
年が0,1,2,3と増えるにつれ、式も規則的になっており、
n .. b(k^n + k^(n-1) + k^(n-2) + .. + k^2 + k + 1)
だとわかる。この式は、素直な方法に出てきた式の一部と同じである。
なので、以下が言える。

当初資金aから、毎年b円取り崩しながら、利率kでn年複利運用した
結果は、次で計算してもよい。

  当初資金aを利率kでn年複利運用した金額から、
  毎年b円を利率kでn年複利積立てした金額を引く

446 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 17:28:32 ID:???
ハイパーインフレが始まったら賃貸派アボン
(資産運用の天才は除く)

447 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 17:34:39 ID:???
国内株:国債:外国株:外国債券:現金=2:2:2:2:2
の割合で運用してるけどだめ?

448 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 17:59:29 ID:???
>>446
ハイパーインフレになったら、賃料値上げ拒否で問題ないでしょ。
契約更新拒否や、賃料受け取り拒否になったら供託。
家主が裁判でも起こして、支払命令が出るまで粘ると。

449 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 19:41:29 ID:???
みんなすげーな

450 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 21:35:28 ID:???
>>443
仰るとおり。

賃貸の火災保険は契約時、
不動産屋に強制加入させられるのがデフォ。
基本は家財のみ保証だが、最近は借家人賠償責任特約を
付帯させる契約が増えてきたね。

尤も補償額は上限があるので、
ボヤ程度なら保険で何とかなるが
全焼させたら連帯保証人に迷惑必至。

しかし、「賃貸なら火災保険要らない」なんてレス
どっかにあったっけ?


451 :名前書くのももったいない:2008/02/12(火) 23:20:36 ID:hBrKNUKv
>>447
なんでそんな比率なんだよw
一体どういう思想でそうなったか教えてくれ。

452 :254:2008/02/12(火) 23:33:26 ID:???
>>444-445
証明は頑張って理解します・・・
434の下半分

前提:20年2,500万3%が138,649/月≒139,000なのでこれを使用

3500万円の物件、購入時費用100万、年間費用50万
売却時の価値1750万、売却費用100万。借りたら年家賃180万円。
当初手持ち資金1100万円。2500万円ローン利率3%20年で、
毎年返済166.8万円。

購入20年返済(35年決済)
・当初1,100万投入:年180万投入-(166.8+50)= -36.8万/年(ローン未返済分)
今後20年はモデルとして年180万投入のままなので
ローン未返済分を積み上げる、ただこれは借金が積みあがっているわけではなく
短期間で返済しているが、比較モデルとして年180万投入の為なので
複利計算の利率は、1%(将来貰える家賃貯金を使っているので、その利子分は貰えない)
20年間の借金モデル合計:-9,407,324


453 :254:2008/02/12(火) 23:34:28 ID:???
・21年目からはローン返済が終わるので
年180万投入-(0+50)= 130万/年となる
これには1%の複利が付くので、15年計=20,925,964円

物件価格1,750万 費用−100万 家賃赤字分−9,407,324 家賃収入分+20,925,964
合計 ≒ 2,802万


賃貸月15万手元1,100万35年決済
・賃貸= 当初1,100万持ち:年180万投入 -(15×12)=0万/年 → 1,100万の35年1%複利 ≒ 1,558万

上下の差は1244万


454 :254:2008/02/12(火) 23:35:59 ID:???
確かめ用判りやすいモデルとして、

お金の流れで考えた比較の場合
購入:当初1,100万投入
1年目から20年目までは216.8万-(166.8+50)=0/年なので20年目までの計は0円
21年目から35年目までは
216.8万-(0+50)=166.8万を15年1%複利=26,849,622 + 1,750万(物件売却)-100万(売却費用)
= 43,349,622 ≒ 4335万

賃貸:当初1,100万所持
216.8万-(15×12)=36.8万/年を35年間毎年1%複利積み立て計で15,330,981 + 1,100万の35年1%複利の15,582,630
30,913,611≒3091万

上下の差は同じく1244万


455 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 00:07:01 ID:???
>>453-455
OK。正しい比較がだいぶできるようになってきたようだね。
でも、金額の出しかたが読者にわかりにくいと思う。
特に、-9,407,324の出しかたは飛躍しすぎ。
他の読者のために、-940万円を、たとえば次のような表現で再説明してほしい。

「毎年10万円を50年間、1.0%で複利積み立てしたら650万円になる」
「100万円を50年間、1.0%で複利運用したら164万円になる」

456 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 00:27:01 ID:+39GjrNN
>他の読者のために、

いやいや・・・

457 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 02:02:05 ID:???
日本は家賃が安いし物件価格が値下がりするから借りたほうが得だね
家賃も物件価格の200分の1とか300分の1とかだから割安

外国だと毎年物件価格が値上がりするし家賃も値上がりするので
お金があるなら買った方が得なのは間違いない
家賃も高く物件価格の100分の1くらいのところが多い

ただしローンで買った場合
日本は   毎月のローン返済額<家賃 だが
外国だと  毎月のローン返済額>家賃 なんだな
外国は買った方が得なのはわかっていても貧乏人には買えない
日本は逆にアホが毎月の支払額が家賃より安いという理由で値下がりする不動産を買う

458 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 10:04:21 ID:???
結論
家買う奴は頭が弱い大馬鹿物。大家はボランティアみたいな物

賃貸店子こそ最強最善最良最適

 完 全 無 敵 の 一 生 店 子 こ そ 人 生 最 良 の 選 択

以上が結論です。


                  終    了




459 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 10:56:26 ID:t1BrNs2D
>>457
日本でも家賃は物件価格の1/120くらいだよ。
賃貸物件を建てたいって相談したら、10年で回収できると言われたし。
仮設定した家賃は相場より安めだったから、1/100くらいの家賃を取るのも少なくないと思う。

まぁ、賃貸と分譲で造りが違い過ぎて単純には比較できんが。
賃貸物件用のキッチンセットなんかもあるから、安く作れるしね。

460 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 12:22:40 ID:ob4iUuPB
で、結論は>>377あたりだろ。

分譲ローンなんてあらゆるリスク背負ってでも住宅費を抑えたい貧乏人のもの。

それすら組めない賃貸派が必死におためごかししてるようにしか見えんよこのスレ。

461 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 12:28:04 ID:???
>>459
>日本でも家賃は物件価格の1/120くらいだよ。
>賃貸物件を建てたいって相談したら、10年で回収できると言われたし。

それは自分の土地に上物を建てた場合だろ
分譲マンションの価格と家賃で比較すると物件価格の200分の1とか300分の1
くらいだよ


462 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 13:00:10 ID:???
>>457
最初の2行、認識としては悪くない。
しかし、以降の記述は、理解が足りてないね。

>>458
その結論にいたった理由を記述すべきでは?

>>459
その条件でも、不利な条件と考えている、山崎元氏
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061215

>>460
それが間違った考えかただと>>385で教えてやったのに、それ
すら理解できないとは、やはり頭悪そうだね。

>>461
大家業として、小銭稼ぎくらいには回ってるのが、安普請物件と高級賃貸
たいてい赤字なのが、分譲賃貸など、素人大家

463 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 13:40:25 ID:???
ウチはすぐ下の同じ部屋が、俺の物件価格の160分の1で賃貸されている。
ちなみに狭いが都心の高級物件だ。

464 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 13:54:25 ID:???
結論

親へのパラサイトか社宅か公営住宅が最強


465 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 13:56:12 ID:???
で?コテハンは賃貸と持ち家どっちに住んでるんだ?

466 :254:2008/02/13(水) 19:01:21 ID:???
>>455
おお、なんとか合ってたのか・・・ホッ

毎年180万投入-(166.8+50)= -36.8万/年(ローン未返済分)
これが決算時の35年目から見ると
毎年-36.8万を20年目まで続けていることになる

毎年-36.8万を20年間、1.0%で複利運用したものの35年目合計
=-9,407,324

でいいのかな?

467 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 19:37:28 ID:+39GjrNN
変なのが居ついちゃったな・・・。
結構好きなスレだったのに残念。

468 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 19:52:54 ID:???
知識が浅く不動産や投資板ではバカにされるから、
ドケチ板まで来て講釈をたれているのでしょう。
相手にしなければそのうち居なくなるよ。

469 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 19:55:28 ID:???
まったくだ
不動産板か経済板でやってくれ・・・・・

470 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 20:15:21 ID:???
面白いじゃん
具体的で。

471 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 20:29:28 ID:???
>>466
それでもまだわかりにくい。
こう書いたほうがわかりやすいと思わないか?

1%の金利で毎年36.8万円を20年間積み立てるという複利積立ては、
20年後に818万円程度になる。
21年目から35年経つまでの15年間については、36.8万円の複利積立ては
存在しない。しかし、818万円を1%複利で15年寝かせることになり、
15年経過(全体で35年経過)時、818万円は950万円になっている。

# 940万と950万円は計算誤差だと思うが

472 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 20:43:48 ID:???
>>468-469
ここは、購入と賃貸とを比較するスレタイだから、やってきた。

>>468
不動産板は論理的な議論のできない頭の悪いのが多すぎる。
>>409で紹介した
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061215
のコメントのようだ。これらのコメントに対して、
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061218
では、ブログ本文では、「的はずれなバカなこと書くな(もち
ろん、このとおりの字面ではないがw)」と書いてあるのに、
やはり、コメント内容に変化はみられない。

では、次の修行のお題

正しい理解へいたるまでの道のり、だいたい25%ぐらいのところまでは
やってきたと思う。ここでいったん、考えてみてほしい。

・いくつかやってきた計算をして、何を感じたか?
・私の提示する正しい比較方法がなぜ正しく、他の方法(ウェブサイト上で
 よく見かけるような)は、どこが正しくないのか?
・正しく計算すると、大家としての儲けを計算しても、単にお金の出入りを
 計算しても、計算した結果は同じになる。これについてどう思う?

473 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 21:07:54 ID:???
>>472
アンタは多少知識はあるかもしれんが賢明じゃないな

474 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 21:41:01 ID:???
>>473
キャラなんでw

475 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 21:52:02 ID:???
現状の賃貸マンション暮らしで特に不満も無いが
老後は賃貸だと何かと不安。というのが前提にあって

→街中より木とかある郊外よりの方が好きだけど
 庭仕事に興味ないし、かといって庭荒らすのも庭掃除も嫌だし、
 二人なので二階いらないしで、郊外のマンションが第一希望。
→でもマンソンだと今買ったら死ぬまではもたないよな。
→じゃあ今は賃貸で、その分の金を運用して、
 退職の辺りで環境良くてそこそこ便利なマンソンを一括で買いたいぞ!

というおおまかな人生計画っつーか希望なんだけど、
資金の運用以外の点で何か重大な見過ごしてる問題とかあるかなあ。
ちなみに現時点で郊外の中古マンション位なら一括で買える。
退職までは20年以上ある。高層マンションは苦手。

476 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 21:53:49 ID:???
>>473
そっそうですか? 俺はこれとかを見てこいつはド素人と思った。
> 3500万円の物件、購入時費用100万、年間費用50万
> 売却時の価値1750万、売却費用100万。借りたら年家賃180万円。


477 :254:2008/02/13(水) 21:59:45 ID:???
>・いくつかやってきた計算をして、何を感じたか?
感じたこと
・住宅ローンも投資である
・買うにせよ借りるにせよ、住の為お金を払うことからは一生逃れられない
かな?

>・私の提示する正しい比較方法がなぜ正しく、他の方法(ウェブサイト上で
>よく見かけるような)は、どこが正しくないのか?
比較の為には必ず同じ期間に同じ金額を入れるところが
正しい比較になっていると思う
考えてみれば、今までの説明はひたすら数字で比較で
そこに気持ちが入ることがないが、一般的に言われている「買うリスク要因」
「借りるリスク要因」の話題で泥沼に入っていく前にひたすら金額で比較
する必要があるのではないか?と思うようになった
(もしかして、言い合いだけになってしまいがちな、リスクのほうも今後数値化出来るのかな?)
で、比較の為には期間も金額も同一の条件で比較する、考えてみれば
当たり前なのだけど、そうでないと「住みつぶせば結局はお得」というような
理論?に誤魔化されてしまいそうになると感じた

478 :254:2008/02/13(水) 22:00:33 ID:???
>・正しく計算すると、大家としての儲けを計算しても、単にお金の出入りを
>計算しても、計算した結果は同じになる。これについてどう思う?
当たり前のことなんだよな…と思いつつも
「大家としての儲け」という考え方がないと、お金の出入りの表面だけ見て
「購入がお得!」という結論に飛びついてしまいそうだと思った

>>476
それは私が作った前提だよー
どう変えたら、現実により近いと思う?いろんな人の意見を参考にしたい

479 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 22:08:04 ID:???
>>475
死ぬ頃家かってもなぁ・・


480 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 22:15:07 ID:???
>>475
賃貸住まいを当面続けるなら、きちんと金を貯め続ければいい。
ドケチ板にいるぐらいだから、借りてる住宅も、身分相応だろうし。
あとはまあ、自分の価値観に合わせて、貯めた金を運用すること。

持ち家があればおさまる程度の老後の不安なら、賃貸でも貯金を
持つことで不安はなくなるはず。そもそも、賃貸住まいを続ける
なら、老後をむかえる時点で、身の丈に合った家を買うぐらいの
金は持っていないと話にならない(>>475は貯金持ってるので、
>>475へ言う必要はないけど)。
『家賃払って、老後に家を買うだけの貯金はできない』と購入者
はよく言うが、正しく理解すれば、その考えが間違いだとわかる。

481 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 22:25:01 ID:P5U+TPb/
アメリカに行くと中古住宅をバカ安で売ってるって聞いたんで
来週ちょっと見に行ってくる

482 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 22:25:41 ID:???
>>477
> ・住宅ローンも投資である

これはどういう意味の感想なのか、もっとくわしく聞いてみたいな。
現金購入のときより、ローン購入のほうが、計算した金額による「賃
借に勝った額」は減るよね。


正しい比較のポイントは、以下だ。
・初期状態で同じ額の資金を持っていることにする
・同じタイミングで、同じ金額の資金を投入したり、引き出したりする。
・手元に貯まった(残った)現金は、複利運用する。
・決算時に持つ不動産を、時価評価して、手元現金に足す。

同じタイミングで同じ金額を入れる必要があることについて、わかり
やすく説明できる?
たとえば、賃借ケースが180万円の年家賃を払っているとき、
購入ケースは、180=115(ローン)+50(税管理費等)+15(貯金)と
いう具合に、わざわざ15万貯金したことにするわけだが、実際の
購入者は貯金しないかもしれないw なぜ、貯金した計算が必要?

483 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 22:33:02 ID:???
>>477
リスクを数値化ってのは、私もやったことないw
だけど体感できる形にして見せることはできると思ってる。
これからも修行(計算)は続けるが、計算の仮定が、リスクを
体感できる形になってくる。

「住みつぶせば結局はお得」かどうかは、計算期間を超長期に
して計算すれば、計算できるよね。前提条件が、超長期ではた
してどのぐらい意味があるのかわからないけど。

484 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 22:41:21 ID:ZbX//RPt
◆2IsvkKKipYさんの講義ももうちょっと聞いていたい気もするが、
適正な実質利回なるものを突き詰めてくれたらそれでいいや。

あとは一般的な家庭のように世間体・奥さんの見栄・必要以上な設備・新築信仰・沿線ブランド信仰など
ドケチ目線からは不必要な価値観がいろいろある。
このあたりをうまくドケチ的に「裁定」すればドケチ人が一般人に勝つでのではないかと思う訳よ。

485 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 23:00:43 ID:???
>>480
そうだね。今はとにかく身の丈に合った暮らしで
身の丈にあった貯蓄と運用をしていくよ。
見過ごしてる問題がなければ、すぐ買う必要ないんだし。
その金でホームに入るという選択肢も選べるかな。

>>479
うちの爺婆、全員80年以上生きてるからね。
人間って普通は死ぬ時期は選べないし、簡単には死ねないんだよな…

85歳なら退職してから25年間生きなくてはならない。
子供もいない老人には大家も貸し渋るし、
そうでなければ一生賃貸でも不満はないけど仕方ない。

486 :254:2008/02/13(水) 23:05:53 ID:???
>>482
>> ・住宅ローンも投資である
>
>これはどういう意味の感想なのか、もっとくわしく聞いてみたいな。
>現金購入のときより、ローン購入のほうが、計算した金額による「賃
>借に勝った額」は減るよね。

モデルで計算してそのとおりだったけど
前提として、それはお金が最初に沢山ある人でないとダメだよね
だから普通の勤め人にとって、現実的には難しいと思う

で、住宅ローンが投資と考えたのは
その住宅が十分な家賃を稼げるものであった場合、リスクは高いけど
順調にローン返済が終わったら、リスクの低い貯金などよりもリターンは大きくなる
という当然のことが理解できたし
また、繰上げ返済をすればもっとリターンが多くなるという(これも当然のこと)
が理解できたって意味で言った
どうも、住宅とついてしまう時点でそうだな…>>335で人が言っているみたいに
「不動産買うけど、投資なんてするわけじゃない!」といってしまいそうになるんだな
実際はお金を賭けているのにね


487 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/13(水) 23:22:54 ID:???
>>478
単純に考えると、
 家賃=購入の費用+大家の利益
なので、借りたときに余分に払っている大家の利益分、買えば得になる。
だから、計算してでてくる差が大家の儲け額になるのは、あたりまえと
いえばあたりまえ。

仮に、本当の大家の立場になって、その不動産投資を考えると、
・大家の資産である家の売却可能価格が上下すると、投資利益も上下する
・貸し出せる家賃が上下すると、投資利益も上下する
といった具合に、利益が変動する。
購入者は、「自分で住む家を買うのが投資なわけない」と言うけど、
借りた場合と比べ、どれだけ得したかを計算してみると、そのお得額は、
本当の大家の投資利益と正確に一致する結果となる(税制差などの子細は除く)。
自分が家買ったあとの、不動産価格や家賃相場の上下に、お得額は相対的に
影響されることになる。
市場環境がどう変動しようと、お得額は不動産投資利益といつも一致するのに、
「家を買うことは不動産投資でない」と思い込むのは思考停止としか言えない。


488 :254:2008/02/13(水) 23:26:16 ID:???
>>482
>同じタイミングで同じ金額を入れる必要があることについて、わかり
>やすく説明できる?
>たとえば、賃借ケースが180万円の年家賃を払っているとき、
>購入ケースは、180=115(ローン)+50(税管理費等)+15(貯金)と
>いう具合に、わざわざ15万貯金したことにするわけだが、実際の
>購入者は貯金しないかもしれないw なぜ、貯金した計算が必要?

同じタイミングで同じ金額を入れないと
「個別の案件」になって、きちんとした比較ができないから
まずはきちんと条件を整えないといけないから
貯金した計算が必要…だと思う


489 :254:2008/02/13(水) 23:26:53 ID:???
2ちゃんは好きなんだけど
例えば…↓こういうスレがある
結局マンションと戸建どっちが良いんだ56軒目☆全国
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1201344918/l50

読み物としては面白いが、パターンとして

マンションがいい、うちは〜でもう○年で逆に資産UPだw

プ、立替も出来ないクセに、35年後はゴミ乙

戸建でも20年後は上物0円だぜ乙www
どうせ修繕費も貯めてないんだろ

修繕積み立てだけでマンション立替できると思っている
バカハケーンw


490 :254:2008/02/13(水) 23:27:37 ID:???
489続き
・・・というふうに、自分の立場からの
単なる言い合いになって、これから購入する人の判断に
役立つものではない(面白いけどさwww)
もうちょっと冷静なスレでも、きちんとした比較の貯めに
まず条件を同じにするっていう観点はなかったと思う
「俺はこうだった」「でも私はこうだった」でもいいんだけど
もう一歩進めたいと感じてたんだ
出来れば、計算できるようになったら前提条件を
実際にある物件を利用して、色々変えて(そしてスレの人の意見を参考にして)
やってみたいと思う
幹がしっかりしていれば、予想ではあるけどそれほど外れるものではないだろうからね


491 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 23:34:21 ID:+39GjrNN
これから購入するかもしれないししないかもしれないけど、
この一連の流れは役に立たない上に面白くもない。


492 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 23:43:22 ID:???
それはたぶん、まだ真剣に購入について考えて無いからじゃないか?
考える(というか計算する)時間ももったいないとか。

とりあえず数値で計算できるならやってみたほうがいい
やり方が覚えられるならそれに越したことはないと思う
しかもタダで教えてくれてるわけだしー

493 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 23:48:37 ID:???
30年ローンとか組んで買うのもいいが、リスクが大きいよな
人生何があるか分からんし、リストラ、離婚、不慮の事故、欠陥住宅、その他もろもろ。
家売っても、ローンだけが残った場合とかよく聞くけどね。
俺的には賃貸のほうが身軽に感じるな

494 :名前書くのももったいない:2008/02/13(水) 23:54:30 ID:gcEPXyzS
名古屋駅から電車で10分、駅から自転車3分の
一軒家2階建てに住んでるが
借地で月1.5万円、駐車場は月5000円だけど借りてないよ
家は倒壊するまで建て替えるつもりはない

495 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/14(木) 00:17:53 ID:???
>>488
それ、わかりやすくはないなあ。再提出w

496 :254@仕事中:2008/02/14(木) 08:43:08 ID:???
>>495
ぐほ、再提出食らった・・・orz
一日考えてきますね

497 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 10:56:24 ID:???
実家がごく普通の元新興住宅地の戸建なんだけど、
目の前の家の主婦が、多分ちょっと統失入ってるんだよね。
何かのほんとささいなきっかけで「もう我慢が出来ない」とか怒鳴り込んできてさ…
騒音おばさんみたいな分かりやすい被害はないんだけど
それ以来、うちの家人が通るたびに窓の隙間から覗いてるのが分かるんだ。
その窓は台所の窓だから、いる事が多いのは分かるけど、通る度だよ。
その憎憎しげな目の怖いこと…

他のご近所とは仲良くやってるみたいだし、特に生活に問題ないけど
あのおばさんの目を思い出すと、家を買う事のリスクを考えてしまう。
損得とかぶっとばしても、好きな時に動ける賃貸でいいやと思う。

498 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 12:37:02 ID:???
うん、それもひとつの考え方だな
自然災害(特に地震)の危惧もあるし確かにリスクは高いと思う

そういう事を話す方が為になると思うんだがな
基本的に憶測の部分が多いから雑談的にしか話すのは無理だし

無理矢理計算してほぼ無意味な数字並べて悦に入ってる阿呆は消えてくれ

499 :254:2008/02/14(木) 18:50:31 ID:???
>同じタイミングで同じ金額を入れる必要があることについて、わかり
>やすく説明できる?
>たとえば、賃借ケースが180万円の年家賃を払っているとき、
>購入ケースは、180=115(ローン)+50(税管理費等)+15(貯金)と
>いう具合に、わざわざ15万貯金したことにするわけだが、実際の
>購入者は貯金しないかもしれないw なぜ、貯金した計算が必要?

実際の購入者が貯金しない場合は
お金の流れの比較モデルを使用して
賃借ケースの人が、貯金を取り崩しているということにする必要がある
>>433の考え方2みたいなもの)

同じタイミングで同じ金額を入れるのは
どちらもまったく同じ条件なら、運用益含めて同じ結果になるモデルで
数値をいじってどのように変化するかを見なければ
正確な比較にならないから

・・・こうだと思うんだけど、今一スッキリしないなあ;;

500 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 20:41:18 ID:M9Em/mwk
>>492
いや、興味の方向性が最初から違うし。

なんだろう、例えば車買うとするじゃない?
自分で買って、自分に貸すと考えたら得だとか損だとか、
そんな風に考えないでしょ?
なんか異世界の話にしか思えなくて。
もちろん、自分にとって役に立たないってだけで
そういうのを必要としてる人がいるのは否定しない。

501 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/14(木) 21:19:11 ID:???
>>500
こう書いても、興味持てないかな?

住まいに使えるお金を4000万円、あなたがすでに持っていたとする。
あなたの気にいる家をさがしていたら、ちょうど4000万円で買える家を
見つけた。ここに住んでみたいと思った。
しかし、話を聞いてみると、現オーナーはこう言う。

 (1)4000万円で売ってもいいが、月家賃100万円で貸し出してもいい
 (2)4000万円で売ってもいいが、月家賃2万円で貸し出してもいい
 # この条件差は家賃額が違うだけで、(2)に隠されたデメリットがある
 # なんてことはないとする

もし、条件(1)と(2)で、あなたの買う借りるの判断が異なってくるなら、
あなたは、金銭的にどちらが得かで、判断を変えていることになる。
買う借りるでいくら違うのかを比較していることになる。
あなたは、月家賃いくらで自分の判断が切り替わるのか、わかるかな?
それを正確に考えることの基礎が、>>487に書いたことだ。
あなたのいう「自分で買って、自分に貸すと考えたら得だとか損だとか」
やるのが、正確に比較する方法ってことだ。

502 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/14(木) 21:28:34 ID:???
>>499
合ったこと書いてるのは間違いないけど、わかりやすくということなんで、
もうちょっとがんばってw

503 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 21:54:45 ID:M9Em/mwk
>こう書いても、興味持てないかな?

さっぱり。

504 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/14(木) 22:04:02 ID:???
修行を先にすすめる前に、復習を兼ねてこのお題

googleで「購入 賃貸」を検索したら、このページが最初にでてきた。
ttp://www.shinseibank.com/powerflex/housing/fp/fp_5.html
3ページ目に、いろいろと計算した比較がある。
このページの比較は正しくないので、正しい比較方法で再計算せよ。
なお、前提条件に未定のものがあれば、何らかの条件を仮定せよ。

505 :254:2008/02/14(木) 22:49:02 ID:???
>>502
504合わせて、また考えてきます・・・

   ∧∧
   /⌒ヽ)
  i三 ∪
 ○三 |
  (/~∪
  三三
 三三
三三三

>>503
お前ドケチじゃないだろw


506 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 22:53:18 ID:???
492です
>500
その例だと、自分は車を買う場合と買わない場合(レンタル&タクシー)で
費用を計算して比較するので、それと同じ感覚で計算してるのを見てる。
500氏は計算しないの?

今まで>>489 みたいな流れの言いあい、経験則しか読んだことが無く、
ほんと読み物としては面白いし、これからも読むと思うんだけど、
自分の判断基準に役にたつかっていったら疑問だと思ってた。

507 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 22:56:04 ID:???
ああなんか日本語でok
とかいわれそうな文章だ orz

492

508 :503:2008/02/14(木) 23:15:50 ID:M9Em/mwk
>>506
計算しない。
レンタカーやタクシーで会社通うわけにも行かないし。
つまりさ、それはどっちが得かの計算じゃなくて
どっちが支払いが少なく済むかの計算でしょ?
算出された金額(差)は同じでも、人によってお得かどうかは
判断が分かれるはずなんだよね。
俺が興味があるのは、その人それぞれの判断のプロセス。
誰が見ても同じになる金額の多寡じゃないの。

それにわざわざ「自分とって」って書いてるでしょ?
別に四則演算が趣味の人を否定はしないよ。


ついでに>>503
実家を出てから15年間の俺の平均家賃は1万/月だよ。
平均よりは大分低いと思うぞ。
まあ君はもっとケチってるのかも知れないけどね。

509 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/14(木) 23:32:54 ID:???
>>508
「人によって」最終的な「判断は分かれるはず」なのは、そのとおり。
ところが>>501に書いたとおり、その判断に、あなたのいう「支払い」額
が大きく影響している。

残念なことに、ほとんどの人は、正しい支払額を計算しない/できないまま、
判断を下している。正しく理解できてないからね。なので、個々の人によっ
て、その人のなんとなく想定している支払額(判断へ大きく影響する要素)
がバラバラなわけ。最終的判断を大きく左右する支払額が違うと、支払額
以外の要素がどの程度その人の判断に影響を与えたのか、比べられないで
しょ?

支払額差の認識がバラバラのまま「人それぞれの判断のプロセス」を考え
るよりは、みんなが正しい支払額を共有した状態で下した「人それぞれの
判断のプロセス」を意見しあったほうが、有益だと思わない?

私は、あなたの興味ある議論のための、基礎づくりをしているつもり。

510 :名前書くのももったいない:2008/02/14(木) 23:56:43 ID:M9Em/mwk
>有益だと思わない?

思わないと何べん言えば勘弁してもらえるんだよ?
人の話を聞かん人やねw


511 :254:2008/02/15(金) 00:03:32 ID:???
>>510
じゃあ読まなきゃいいじゃんw

>>504の計算問題だけ先に

-条件-
ttp://www.shinseibank.com/powerflex/housing/fp/fp_5_2.html
の中央あたりの条件からとって
>東京都内(郊外)で、広さが3LDKの新築の「賃貸物件(家賃15万円)」と「購入物件(価格4,000万円、)」
>について、40年間の総支出額はどのようになるのでしょうか?
当初のお金1,000万、40年決算

・購入(4000万の物件):
固定資産税・都市計画税 1,173万円(30年)+固定資産税・都市計画税 391万円(10年)
管理費・修繕積立金 720万円(30年)+管理費・修繕積立金 240万円(10年)
計 2,524万/40年 = 63.1万/年を購入時年間費用とする
購入と売却時の諸費用がないので、100万ずつ見積もる(なので購入時の頭金は900万)
ローンは
>3,000万円を4%固定金利の元利均等払いで30年のローン(ボーナス払いなし)
でも購入時諸費用がないので、ローンは+100の3,100万で、147,999/月≒14.8万(年177.6万ローン支払い)

512 :254:2008/02/15(金) 00:03:57 ID:???
・賃貸:家賃はUPしていく設定なので、40年間の家賃を平均化させてもらう
(6,225万+2,521万)/(40年×12ヶ月)≒18.2万
家賃18.2万で更新料と引越し費用が40年計565万あるので、年毎に平均化
40年で割って141,250円≒14.1万/年の費用が、賃貸にかかることにする

金利:住宅ローン平均が4%なので、預金金利はそこから-2%の2%と仮定する(これくらいじゃないかな…)
最終売却額:土地建物の固定資産評価額そのままの合計とする
>※固定資産税評価額、土地/800万円 建物/1,500万円と仮定
なので2,300万(40年で半額以上ってのは高い?)

-モデルとしては、まずお金の流れモデルを使用-
・購入:当初900万頭金投入:(177.6+63.1)-(177.6+63.1)=0/年 が30年目まで続く
31年目からは:240.7-63.1=177.6万/年、これに32年目から年2%複利が付く計算を毎年

・賃貸:当初1,000万所持:(177.6+63.1=240.7)-(18.2×12+14.1)=8.2万/年
毎年8.2万の黒字を、2%積み立て複利(年利は2年目より)、1,000万も2%で複利運用

513 :254:2008/02/15(金) 00:04:34 ID:???
-40年後-
・購入:当初900万投入して31年目からの毎年合計 19,446,704円
19,446,704 +2,300万(売却)-100万(売却費用) ≒ 4,147万

・賃貸:当初1,000万の2%40年複利運用 22,080,397円
毎年8.2万の40年合計(年利は2年目より) 4,952,963円
22,080,397 + 4,952,963 ≒ 2,703万

購入と賃貸の差は1,444万

-確認用大家モデル、年300万住宅に投入可能-
購入:300-(177.6+63.1)=59.3万/年 が30年目まで、31年目からは 300-63.1=236.9万
計 55,265,081 +2,300万(売却)-100万(売却費用) ≒ 7,727万

賃貸:300-(18.2×12+14.1)=67.5万/年を40年積み立て(年利は2年目より)=40,771,339円
+当初1,000万の2%40年複利運用 22,080,397円
= 62,851,736 ≒ 6,285万

差は1,442万(端数の違いかな?)

514 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 00:10:58 ID:KNQqkzRu
>>511
いつ俺が読んでいると言ったんだw
つまらない流れになってきたなあって話だよ。


いついなくなるんだろうと思ってスレ見たら
レスが付いたから返事してるだけだよ。

515 :254:2008/02/15(金) 00:13:21 ID:???
>>514
じゃ、しばらくさよならか、それか好きな話題を書いてみたら?
それに乗ってくれる人がいれば、スレも賑わうだろ?
別に書き込んではいけないわけじゃない

あと75%終わるには・・・どのくらいかかるんだろ?

516 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 00:20:55 ID:???
まだインチキ計算師がやってるのかw

517 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 00:33:51 ID:KNQqkzRu
>>515
好きなように書いてるだろ既に。
乗ってきてくれるのは君らだけだがねw
これって賑わってる事になるの?

518 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 00:51:17 ID:???
>>511のサイトを見てみたが、4000万の家を購入の場合、
頭金が1000万あっても、30年で

住宅ローン 5156万
固定資産税 1173万
管理費、修繕費 720万
合計 7049万
ボーナス払い無しで計算すると毎月19万5000円も払わないとダメなんだが。

トータルで見ると得するかもしれないけど、短期的には生活がかなり
キツくなってくるだろ?

519 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 09:42:41 ID:???
だから計算オタ自信の最終結論は買った方が得なのか?一生店子がいいのか?
とっととはっきりさせろよ。


520 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 09:54:28 ID:???
いいから元金保証された複利1%運用の20年運用法をさっさと教えろよ

521 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/15(金) 17:51:44 ID:???
>>511-514

ざっくりやるならそういう計算もできるけど、きちんと比較するのが
目的なので、家賃が徐々に上がるというのをきちんと計算するべきだ
と思う。複利で効いてくるから。
がんばって、ちゃんと計算してみてw 大変かもだけどw

あとは細かいことだけど、私の個人的な意見。

買うか借りるかの比較なので、賃貸でときどき引っ越すというオリジ
ナルの設定はとても変だと思う。なので、引越なし。
購入時諸費用100万円を入れるなら、当初資金を1100万円として、
ローン額はオリジナル設定のままにしたほうがいいと思う。

>>518
賃貸ケースより購入ケースのほうがキャッシュフローがきついと
いうオリジナルの設定は、現時点で現実味があるかという意味では、
ちょっとあやしいように思う。

522 :名前書くのももったいない:2008/02/15(金) 21:34:05 ID:KNQqkzRu
>現時点で現実味があるかという意味では、ちょっとあやしいように思う。

別に誰もそんな期待してるわけじゃないから
そんな回りくどい予防線張らなくていいよ。
自意識過剰君。

523 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 03:09:13 ID:???
キャンピングカーがお得じゃないか?
移動もできて寝れるし、土地なんて要らない

524 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 08:57:01 ID:6GBRmuwX
18歳未満と65歳以上の夫婦のいる家庭での持ち家保有率が94%で65歳以上で単身者が賃貸に住んでいる。
途上国では仕事をするために使う工具を買うことができずレンタルでかり
一括で購入するお金の何倍ものお金を払い続けてお金を費やしているにもかかわらず
自分のものにはならない人間が多いらしい。

底辺6%じゃないのなら買え。


525 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 09:28:19 ID:???
持ち家が損なら今持ち家の奴らも一刻も早く売って現金化して、そのお金を
資産運用して賃貸に住んだ方がお得じゃん。

そういう人はあんまり見たことないけどなぜ?


526 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 10:12:09 ID:SM/Scoyd
そんなの決まってるだろ。



正しい計算をしていないか
やり方がわからないからだよw


>>524
一括で購入した方が得なのは誰でも知ってるけど
手元に現金がなきゃ仕方ないだろ。

527 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 10:22:32 ID:???
買うと人生設計(老後に至る資産設計)の目処が立ちやすいからかも。

うちは10年間は借上社宅、その後は賃貸のつもり。
不動産を相続したら事業用地にしようと思う。


528 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 10:34:44 ID:SM/Scoyd
買ったら買ったで色々出費もあるけどね。
雨漏りは直さなくてもいいけど、固定資産税は払わないわけにいかないし。

529 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 10:46:31 ID:epfyRRNW
買う場合でも別に庭付き一戸建てにしなきゃいけないなんて決まりはない。
自分のふところ具合、年収に見合った物件を買えばよろしい。
100万円でも1000万円でも5000万円でも持ち家は持ち家だ(マンションも)

530 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 11:51:48 ID:???
世間の大半はバカで、俺様は正しい計算が出来る人間ってか?
世間は意外とそれほどアホじゃないぞ。

531 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 12:25:10 ID:epfyRRNW
また、買ったら一生その土地で生きて行かなきゃならない義理もない。(だからローンに縛られるのは良くない)
手持ちキャッシュの1/2ぐらいの範囲で買える家を買って、
将来、稼ぎが良くなったらランクが上の家に住んでもいいし、
イヤなら(隣がキキガイだったとか)引っ越してまたキャッシュの範囲で家買えばいい。
ある程度の手持ちがあれば賃貸派と同じような感覚で住むところを所有することだって出来る。

532 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 13:07:01 ID:???
俺もお前の意見に賛成。
いくらお得感が有っても一生賃貸じゃ人生惨め
総預金の半分で買える家買う。俺は。


533 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 13:13:08 ID:???
計算厨はさ、子供作るにも損得計算してるのか?
妊娠出産したら流産リスク、ダウン症リスクはじめ様々なリスクやお金がかかるぜ。
すでに生まれた健康な赤ちゃんを養子に貰う方がリスクが低いしお得だせ?

534 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 13:21:09 ID:???
>>525
相対的には損でも、そのことに気づかず、絶対的にはプラスであれば、
得だと思っているんだろう。
あるいは、損切りする勇気がないとか、もっと極端な場合、債務超過とか。

>>526
「一括で購入した方が得」とは限らない。

>>532
「一生賃貸じゃ人生惨め」な理由は何?

>>533
効用を考えるのは当然でしょう。

535 :254:2008/02/16(土) 13:24:20 ID:???
再計算完了ー♪

-条件変更後の計算-
ttp://www.shinseibank.com/powerflex/housing/fp/fp_5_2.html
の中央あたりの条件からとって
>東京都内(郊外)で、広さが3LDKの新築の「賃貸物件(家賃15万円)」と「購入物件(価格4,000万円、)」
>について、40年間の総支出額はどのようになるのでしょうか?
当初のお金1,100万とする、40年決算

・購入(4000万の物件):
固定資産税・都市計画税 1,173万円(30年)+固定資産税・都市計画税 391万円(10年)
管理費・修繕積立金 720万円(30年)+管理費・修繕積立金 240万円(10年)
計 2,524万/40年 = 63.1万/年を購入時年間費用とする
購入と売却時の諸費用がないので、100万ずつ見積もる(なので購入時の頭金は1000万)
ローンは
>3,000万円を4%固定金利の元利均等払いで30年のローン(ボーナス払いなし)
の3,000万で、143,225/月(年1,718,700円ローン支払い・費用を足して 2,349,700円/年:月195,808円です)


536 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 13:24:48 ID:???
もう無限ループはいいよ。
買うべき金を上手く運用すれば賃貸でも買うよりお得だってのはわかったから
その先の話しようぜ

537 :254:2008/02/16(土) 13:25:17 ID:???
・賃貸:家賃は2年ごとに2%UPしていく設定
家賃は1年目計1,800,000 3年目計1,836,000となっていく
ちなみにこれで40年の時点では 2,622,260円→月218,522円払うらしい、40年家賃計は87,470,531円となった
費用は更新料のみ使用・40年計365万あるので、年毎に平均化
40年で割って91,250円/年の費用が、賃貸にかかることにする

金利:住宅ローン平均が4%なので、預金金利はそこから-2%の2%と仮定する(これくらいじゃないかな…)
最終売却額:土地建物の固定資産評価額そのままの合計とする
>※固定資産税評価額、土地/800万円 建物/1,500万円と仮定
なので2,300万(40年で半額以上ってのは高い?)


538 :254:2008/02/16(土) 13:25:47 ID:???
-大家モデル使用、年300万住宅に投入可能-
購入:3,000,000-(2,349,700)=650,300円/年 が30年目まで、31年目からは 300-63.1=236.9万
計 58,098,695 +2,300万(売却)-100万(売却費用) = 80,098,695

賃貸:3,000,000-(1,800,000+91,250)=1,108,750円/年を40年積み立て(年利は2年目より)
2年毎に上がっていく家賃を入れての複利計算を積み立てていく→ 計46,991,941円
+当初1,100万の2%40年複利運用 24,288,436円 = 71,280,377

購入と賃貸の差は 8,818,318円
うーん、もし建物売却価格0だったら購入のほうが損ですか!

539 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 13:28:10 ID:???
>>536
そうあせるなってw
その前に、家を買うことの経済的意味をあぶりださねばならない。
キミはもうわかってるかもしれないが。

540 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 13:28:50 ID:???
まじで数字ごちゃごちゃ書き込むの辞めてくれ。
誰も数字の中身なんて読んじゃいないって。

541 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 13:31:51 ID:???
解った。家を買うのは借りるのより損だ。リスクだらけでどうしようもない。
それでいいし、異論も無いよ。

じゃあ、より損を縮小する買い方っていうのを議論しようぜ。
よりお得な賃貸に近づける買い方っていうのをよ。

542 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 14:03:49 ID:???
>>538
そんな感じかな。>>513の計算結果とずいぶん違うよね。
複利の効果をちゃんといれて計算した数字で考えないと、判断を間違う。

で、私の計算と100万円ぐらい(購入・賃借の差引き後は20万円)違う。
おそらくそれは誤差だと思うが、ちょっと気になるので、複利計算は
どうやっているのか教えてほしい。 58098695を出した計算過程だけ
でいいから。

家賃上昇をきちんと計算したんだから、更新料も平均化するんじゃなくて、
家賃上昇と同様、そのときの家賃額で計算すべきだったと思う。
# でも再計算しなくていいからw 次にすすめるんで

オリジナルモデルの設定から、(たぶん新築の)賃貸をわたりあるく
という設定をはずしたので、2年ごとに2%ずつ家賃が上昇するという
前提もおかしいかなと思う(今さらだけどw)。
購入ケースの固定資産税がずっと変わらない設定ということは、物価
上昇と家の償却が均衡しているような設定と思えるので、家賃も変化
なしで良かったかもしれない。

543 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 14:41:55 ID:nyi+HhM9
計算はもういいよ

544 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 15:41:01 ID:???
頭が悪いので、簡潔にお願いします

545 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 15:52:59 ID:???
>>543-544
頭が悪くないなら、山崎元氏のこの文章で、だいたいわかるでしょ。
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061215
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061218

>すると、ここから先は、
> (1)個人のライフスタイルにあって、賃貸の自由度・身軽さを取るか、
>    持ち家の安定感・使い勝手を取るか、
> (2)ファイナンシャル・プランニングの問題として考えて、「持ち家」
>    が(ことにローンまで背負う場合に)適切なのか、
>という問題になります。

この(2)については、そのときまで修行が進んだ段階で、考えることになる。

頭悪いと自覚しているなら、ちゃんと修行(つまり計算)しないとね。
痩せたければ食事や運動で努力が必要になるのといっしょ。

546 :254:2008/02/16(土) 16:41:04 ID:???
>>542
あれ?計算間違ったのかな?
58,098,695の出し方は・・・

年・300-(ローン+費用)・年利・複利計算後
39・650,300・2%・1,407,734
38・650,300・2%・1,380,131
37・650,300・2%・1,353,070
………
……


と40段エクセルでFV関数を使って、計算してある
1年貯めて余った家賃分を、次の年に2%の定期に
するように考えているので
最後の年は

0・2,369,000・2%・2,369,000

になって利子は付かない
もしかして、つけたほうがいいのかな?

547 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 17:04:30 ID:???
>>546
あーわかった。あなたの計算のほうが正しかった。失礼した。
私の計算が1年ズレてた。
ところで>>502の件、ギブアップ?w

548 :254:2008/02/16(土) 18:22:45 ID:???
>>547
覚えていたか・・・

  マケタモナ
   ∧_∧ l ̄ ̄|
  (  ´Д`).| ̄ ̄
  (    つ
  | | |
  (__)_)


うまい表現がorz

549 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 21:27:16 ID:???
こぢんまりした家買って住もうと思った事もあるけど、
狭小住宅密集地って、隣近所がうるさかったりするんだよね。
ミニ戸建てとかいうの、ひどいもんだ。
猿だか人だかわからないようなのしか住んでない。

買う決心がつかないよ。

550 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 22:16:55 ID:???
ひとくぎりなので、ここまでのまとめ

・買うか借りるかを比較するときは、同物件を買うのか借りるのかという
 想定で比較しないと意味がない。
 →40平米ボロ賃貸と120平米マンションを比べても、買う借りるの正しい
  比較にはならない

・正しい比較計算のしかたは以下のとおり
 →初期状態で同じ額の資金を持っていることにする
 →同じタイミングで、同じ金額の資金を投入したり、引き出したりする
 →手元に貯まった(残った)現金は、複利運用する
 →決算時に持つ不動産を、時価評価して、手元現金に足す
 →決算時の手元現金額の、購入ケース・賃借ケースの差が、比較の結果
 #計算は、通常、最後までリスクが発生しなかったらという前提である
  ことに注意

・ここまでやった正しい計算で得た比較結果は、「買った家を人に貸すことで
 大家になったときの、大家としての儲け(または損失)」に一致する
 →家を買うことは不動産投資である。すなわち「家を買って大家になり、
  それで儲けること。ただし、買った家は大家である自分自身が借りる」

551 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 22:26:17 ID:???
では、修行の次のお題

これまで>>254は、いろんな条件を仮定して、購入・賃借の比較計算をした。
たぶん、すべての比較において、程度の差はあれ、購入のほうが勝つ結果に
なっていたと思う。

>>254は、これまでほぼずっと、手元現金の複利運用利率を1%と想定して
いた。この利率を上げることができれば、比較結果はどうなるだろう?

まずは、購入ケースが現金一括購入する場合を考えることとし、
現金運用利率によっては、賃借ケースのほうが勝ったりするのか考えよ。

# 購入・賃借があいことなる利率算出はしなくていい。
# 1%〜8%ぐらいまで、0.5%きざみぐらいで変えながら、計算してみる

552 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/16(土) 22:36:29 ID:???
>>550
いちおう補足しとく

これまでの比較計算では、手元現金の複利運用利率が1%と手堅いという
ことで、「比較結果は大家としての儲けに一致」と書いている。

本当のことを言うと、正しい比較計算における利率は、賃借ケースで実施
する金融資産投資の利率となる。そういう意味では、
「比較結果は、購入派による投資収益と、賃貸派による投資収益の差となる」
というのが正確。
# なお、購入派の手元現金運用利率と、賃貸派の手元現金運用利率(金融
# 資産投資の利率)は、同じである必要はない


553 :名前書くのももったいない:2008/02/16(土) 22:45:37 ID:???
>>549
ミニ戸建はうるせーからなぁ。
田舎の広めのところのほうがいいんじゃない?

554 :254:2008/02/17(日) 01:05:30 ID:???
>>551
寝る前に計算・・・結構予想外の結果でした

-前提条件-
物件価格3,500万・購入時諸費用100万で年費用50万かかる家があったとする
賃貸の場合は月15万で、2年に1度更新料15万かかる物件で、手元に3,600万ある二人がいたとする
35年後の決算の比較、売却時物件価格は半分(1,750万)売却費用100万とする

大家モデル使用(年200万住宅に使用可とする)
購入:200-(0+50)=150万/年を1%複利35年(利子は2年目より)
賃貸:200-(180+0or15)=180万or195万/年をN%複利35年(利子は2年目より)と
最初のお金3,600万を35年(利子は1年目から)との比較

-購入1%VS賃貸N%-
※%のあとは購入時の決算:賃貸時の決算:どちらが+か:差額
を表示します

前提がおかしかったらご指摘下さい

555 :254:2008/02/17(日) 01:07:20 ID:???
N=1.0%:78,990,413 :56,295,405 :購入+:22,695,008
N=1.5%:78,990,413 :66,418,635 :購入+:12,571,779
N=2.0%:78,990,413 :78,356,716 :購入+:633,698
N=2.5%:78,990,413 :92,426,346 :賃貸+:13,435,933
N=3.0%:78,990,413 :108,997,715 :賃貸+:30,007,301
N=3.5%:78,990,413 :128,503,222 :賃貸+:49,512,809
N=4.0%:78,990,413 :151,447,573 :賃貸+:72,457,160
N=4.5%:78,990,413 :178,419,447 :賃貸+:99,429,034
N=5.0%:78,990,413 :210,104,982 :賃貸+:131,114,569
N=5.5%:78,990,413 :247,303,348 :賃貸+:168,312,935
N=6.0%:78,990,413 :290,944,713 :賃貸+:211,954,300
N=6.5%:78,990,413 :342,110,969 :賃貸+:263,120,555
N=7.0%:78,990,413 :402,059,608 :賃貸+:323,069,194
N=7.5%:78,990,413 :472,251,227 :賃貸+:393,260,813
N=8.0%:78,990,413 :554,381,178 :賃貸+:475,390,765

購入1%VS賃貸2.5%でもう逆転・・・でいいのだろうか?

556 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/17(日) 08:08:09 ID:???
>>554-555
合ってると思う。

賃貸N%、購入1%でやったわけね。
公平wに考えるなら、購入派の手元現金の運用を、賃貸派と同じく
N%で回せるとしていいと思う。なので、購入・賃貸ともN%でやってみて。
# もっとも、投資なんかしないし家買うのも投資なんかじゃないと
# 思ってる購入派は、やっぱりせいぜい1%なんだろうけど。

んで、お題をさらに追加。
ローン購入の場合、繰り上げ返済(短期ローンで考えていい)の場合についても、
どんな感じになるか、計算して比較してみよう。

557 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 08:34:14 ID:???
まとまらないながら、書きたいことを書こう。

平均的な運用を目指すとすると、運用利率はインフレ率(≒長期国債の利回り)との
相関が高いと思うんだ。理論的にはインフレ率+リスクプレミアムに一致するのかな。

ということで、35年みたいな中長期で考えるなら、インフレ率や運用利回りが大きくなる場合には
家賃や更新料、維持費や決算時の住宅の価格も上がるし、そのブレも大きくなっていくと思う。

特に決算時の住宅の価格はかなり変動するはずで、つまりその分散の値は上場投資信託なんかを
使った平均的な資産運用よりかなり高くなるはず。一軒しか買わないわけだから。

一方、ドケチ的な視点では、市場の非合理性を突いた取引が可能なんだよね。
賃貸の場合は事故物件を法外に安い家賃で借りてそのまま家賃更改を突っぱねながら住み着く。
購入の場合は市場から見逃されているボロ物件を買う、あるいは競売物件を安く落札。
もしかしたら借金の仕方にも工夫があって、実質的に金利ゼロで借りる方法があるかもしれない。

うわあ、本当に何を書いているかわからなくなった!

558 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 08:36:34 ID:???
株で損して涙目

559 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 08:47:35 ID:idEI1b4Q
>>557
いやいやよく分かりますよ。
不動産市場は効率的じゃないから
ドケチ的視点でアービトラージすることは株式市場より簡単にできるってことだ。

560 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 12:03:04 ID:???
>>553
ほんと、田舎行きたい。最近は大型スーパーもできて、田舎も便利だし。
通勤問題さえなければね・・・都心の会社に就職してしまった(転職しても
同条件の中途採用はない)以上、定年過ぎるまで田舎暮らしは憧れに
留めておくしかないのかな、と。

561 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 12:06:59 ID:idEI1b4Q
>>560
その大型スーパーが未来永劫あるとは限らない。スーパーがなくなったら陸の孤島っていうのも怖い。
それに車で移動するのが前提の場所には老人になってから住むのはリスクあるなあと思う

562 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 12:20:23 ID:???
痛いところを突かれてしまった・・・実は田舎って住んだ事ないんだ。
憧れ。理想郷。広い家を都心に買えたらそれに越した事はないけど、
まず無理だから妄想しているだけ。
一生賃貸かな・・・保証人いなくなったらどうするんだろ('A`)

563 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 12:42:08 ID:idEI1b4Q
>>562
いわゆる通勤限界圏あたりはどうだろ
100万円台で売ってるマンションもあるぞい
八高線とか関東鉄道とか秩父鉄道とか

564 :254:2008/02/17(日) 12:46:14 ID:???
>>556

-前提条件-
物件価格3,500万・購入時諸費用100万で年費用50万かかる家があったとする
賃貸の場合は月15万で、2年に1度更新料15万かかる物件で、手元に1,100万ある二人がいたとする
35年後の決算の比較、売却時物件価格は半分(1,750万)売却費用100万とする
まず2500万35年ローン、年3%元利均等ボーナスなしとする=96,213円/月

大家モデル使用(年200万住宅に使用可とする)
購入:200万-((96,213×12)+50万)=345,444円/年をN%複利35年(利子は2年目より)
賃貸:200万-(180万+0or15万)=20万or5万/年をN%複利35年(利子は2年目より)と
最初のお金1,100万を35年(利子は1年目から)との比較

-購入N%VS賃貸N%-
※%のあとは購入時の決算:賃貸時の決算:どちらが+か:差額
を表示します

565 :254:2008/02/17(日) 12:46:44 ID:???
N=1.0%:30,891,292 :20,880,337 :購入+:10,010,956
N=1.5%:32,249,513 :24,321,602 :購入+:7,927,911
N=2.0%:33,770,292 :28,359,477 :購入+:5,410,816
N=2.5%:35,474,620 :33,096,217 :購入+:2,378,403
N=3.0%:37,386,263 :38,651,153 :賃貸+:1,264,890(ここで購入<賃貸)
N=3.5%:39,532,138 :45,163,461 :賃貸+:5,631,323
N=4.0%:41,942,719 :52,795,349 :賃貸+:10,852,629
N=4.5%:44,652,518 :61,735,752 :賃貸+:17,083,234
N=5.0%:47,700,608 :72,204,598 :賃貸+:24,503,990
N=5.5%:51,131,232 :84,457,723 :賃貸+:33,326,491
N=6.0%:54,994,476 :98,792,543 :賃貸+:43,798,067
N=6.5%:59,347,040 :115,554,597 :賃貸+:56,207,557
N=7.0%:64,253,100 :135,145,071 :賃貸+:70,891,970
N=7.5%:69,785,292 :158,029,466 :賃貸+:88,244,175
N=8.0%:76,025,806 :184,747,571 :賃貸+:108,721,765

いやー、複利って凄いな
ではメシ後に繰り上げ返済をしてみる(20年予定)

566 :254:2008/02/17(日) 16:19:00 ID:???
-前提条件-
物件価格3,500万・購入時諸費用100万で年費用50万かかる家があったとする
賃貸の場合は月15万で、2年に1度更新料15万かかる物件で、手元に1,100万ある二人がいたとする
35年後の決算の比較、売却時物件価格は半分(1,750万)売却費用100万とする
まず2500万20年ローン、年3%元利均等ボーナスなしとする=138,649円/月

大家モデル使用(年2,163,788円住宅に使用可とする、これだと丁度20年間は購入はあまり0)
購入:2,163,788 -((138,649×12)+50万)=0円/年を20年
21年目からは2,163,788 -((0×12)+50万)=1,663,788円/年をN%複利残り15年(利子は22年目より)

賃貸:2,163,788 -(180万+0or15万)=363,788円 or 213,788円/年をN%複利35年(利子は2年目より)と
最初のお金1,100万を35年(利子は1年目から)との比較

-購入N%VS賃貸N%-
※%のあとは購入時の決算:賃貸時の決算:どちらが+か:差額
を表示します

567 :254:2008/02/17(日) 16:20:52 ID:???
N=1.0%:43,281,822 :27,703,790 :購入+:15,578,032
N=1.5%:44,255,541 :31,789,039 :購入+:12,466,502
N=2.0%:45,272,580 :36,547,972 :購入+:8,724,607
N=2.5%:46,334,924 :42,092,798 :購入+:4,242,127
N=3.0%:47,444,650 :48,554,117 :賃貸+:1,109,467(ここで購入<賃貸)
N=3.5%:48,603,922 :56,083,864 :賃貸+:7,479,942
N=4.0%:49,815,005 :64,858,699 :賃貸+:15,043,694
N=4.5%:51,080,260 :75,083,920 :賃貸+:24,003,660
N=5.0%:52,402,155 :86,997,981 :賃貸+:34,595,826
N=5.5%:53,783,265 :100,877,693 :賃貸+:47,094,428
N=6.0%:55,226,279 :117,044,223 :賃貸+:61,817,944
N=6.5%:56,734,003 :135,869,991 :賃貸+:79,135,988
N=7.0%:58,309,365 :157,786,613 :賃貸+:99,477,247
N=7.5%:59,955,422 :183,294,028 :賃貸+:123,338,607
N=8.0%:61,675,361 :212,970,995 :賃貸+:151,295,634

あれ?繰上げしても3%になったら逆転?

568 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/17(日) 18:34:40 ID:???
>>557
「一方、」より前の部分については、>>545に紹介したブログ本文でも、
似たような感じに書いてあるね。
「一方、」以降は、逆に、斬って捨てられてるけど

>>559
有利な物件を具体的に見つけられるかという意味では、個人的には、
私自身の能力として、たぶん無理かなと思ってる。
一方、購入・賃貸を総合した住宅市場の傾向としては、一般人向け
には、けっこう非効率じゃないかと個人的には感じてる。
ドケチ向けにはどうだろう? うーん、非効率だとは思うが、一般人向
けよりは効率的な気がする。

569 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/17(日) 18:41:11 ID:???
>>564-567
計算合ってると思う。同じ前提で私が計算しても、誤差程度で一致する。
現金購入ケースも含め、N%でいろいろ計算した結果について、どう思う?
感想や、計算結果が示す意味についての考察など、書いてみて。

別件だけど指摘
「大家モデル」っていうのは、賃借ケースにおいて、毎年の貯金がゼロに
なるようなモデル(つまり、計算上運用するのは、原則、頭金等初期費用
相当額だけ)を意味するので、>>564-567を「大家モデル」と呼ぶのは
間違い。

570 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 19:18:50 ID:???
すっかりバカコテの日記帳になっちゃったねえ

571 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 19:27:09 ID:???
>>560
田舎でも便利なところあるよ。車さえあれば。
国道沿いなんか大型SCもできるしね。
老人にっていよいよ車乗れなくなったら考えればいいんじゃん?
でも俺の親75だけど車乗ってるけどね。

572 :名前書くのももったいない:2008/02/17(日) 21:00:37 ID:idEI1b4Q
>>568
あくまでもドケチ的視点での話。貴殿が言うような事故物件などは
世間では価値が下がるがドケチには関係ない話。
中古? そんなの関係ねー
マンソン? そんなの関係ねー
埼玉? そんなの関係ねー
世間体、プライド、ステイタスを排除すれば一般人より快適な住空間がもてると思うよ。
例えば快適という意味ではローンの重圧より即金でボロ物件を買う方が精神的に楽とかね。

>>570
まあそれはそれで進めてもいいんじゃないかな。
ここはドケチ板なのだから不動産板よりもドケチという意味で価値観を共有しているわけだから
正しい理解と平行してドケチ的に取捨選択できる不動産のファクターを考えるっていうのも
またおもしろいと思う。

573 :254:2008/02/18(月) 00:17:28 ID:???
>>569
モデル間違えていたか;;まだまだだのう

-考察(というほどのことでもない感想)-

・複利というのは凄いというのが、まず第一
バブルのころの金利の話を聞いたことがあったが(6%定期とか)
実感できて非常に羨ましい…

・今回の試算は住宅ローン3%で計算したからだろうが
運用平均3%叩き出せれば、購入より「お得」になる
考えてみれば諸経費かかっているから当たり前なのだろうが
感覚として月15万の家賃と言うのは、決して安いものではない
こうして、月15万で2年に1度更新料を払っても「お得」になるというのは
やはり計算してみないとわからなかったと思う

・現金で購入するのが絶対お得とも言えないようで、悩んでしまう
>>554-555あたりの計算では、イメージとして
積極的に上場投資信託や低レバFXみたいな、長期で運用する人を
考えてみたのだけど、購入1%VS賃貸2.5%の1.5%差で逆転するということは
最近ネットバンクの優遇金利

574 :254:2008/02/18(月) 00:18:59 ID:???
安定志向なドケチの為の短期高金利金融機関はどこ?
ttp://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1185326547/l50

でSBI1年1.2%があったので、これプラス一部積極運用で
普通口座に預けている、購入者を資産で上回ることが出来るのかも知れないと思う
ここで問題になるのがリスクだけど、考えてみれば
購入も投資と考えてみれば、株も為替も不動産も下がる時は下がるので
「近くに変な人が引っ越してきた」「家の前に高層マンションが立った」
などというのも「俺の持ち株だけ下がった」とまあ同じ様なものといえないことはないな…
などと思った(それとも換金しやすい分、金融資産のほうが上か?)

・上にも関係するが、そうすると家だけで資産の大半を占めるということは
怖いことだと感じる、しかしかといって家の額が安くなるわけではなく
現実的にはかなりの負担をしないと、一般の人には家が買えない
どうすればいいのか?というところで今は止まってしまう
買うという選択肢を選べる時点が何処なのかを考えなければいけないようだ

575 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 07:16:58 ID:???
見栄張ってる時点でドケチじゃねーんだよ
田舎のボロ家即金でかっと毛

576 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 09:12:57 ID:???
20年以上平均2.5%以上で資産運用できる自信が己に有るなら賃貸でいいんじゃないか?
俺には無いので安い家を買うことにした。駅から遠いが広くなって今の狭いぼろ賃貸
の家賃で比較しても自分貸し計算で利回り4%以上で3倍以上広くなる。
23年で回収。俺の実力だとせいぜいキャンペーン定期渡り歩いて1%が良いところなので
差額を見ても2%以上は買った方が得。
後は近所トラブルリスクの突破だけ。

577 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 09:17:15 ID:???
ちなみに現金購入でも総資産の資産の60%な。
これも1年以内に50%まで回復する

578 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 09:30:58 ID:???
あとは売って決算したときの出口戦略でも地価が半値になっていても得の計算。
近所トラブル等さえ無ければすぐには売らないと思う。
子供が学校あがれば、高校生まではなかなか引っ越せないからな。
子供が独立後、部屋数はいらないので、逆にこの時点でうっぱらって賃貸に
戻っても良い。地価分の半値で売れれば御の字
立て替えても良いし、そのときの状況次第。

579 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 11:52:48 ID:a9WJ1IVD
>>576
今の家賃と比較しても意味なくないか?
同じところの同じくらいの賃貸と比較しないと
上の計算には当てはまらないんだよな?

580 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 12:14:37 ID:???
意味無くないよ。今のところで我慢するとしても得になるんだから、それ以上の比較は差が広がるだけ

581 :254:2008/02/18(月) 12:54:43 ID:???
>>576
おおっ!購入した人が居る
もしよろしければ、適当に丸めた前提条件を教えてもらえないかな?
実際の取引を参考に計算してみたいよ

582 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 13:03:36 ID:???
>>581
現状2DK 月6万
購入費用1300万 4LDK 車3台可能
現金一括

583 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 13:05:51 ID:???
>>573-574
なかなか良い感想じゃないかな。

家買うかわりに資産運用して家借りるというスタイルについて、
「家賃をまかなえる運用益をあげられるわけない」と思っている
購入派は多い。年家賃180万円なら、利子や配当金で年間180万以
上稼がないと賃貸派は購入派に勝てないといった具合に。
しかし、家購入ケースでも、税管理費等の費用の支出があるし、減
価が発生するので、家賃分まるまる運用で稼ぐ必要はない。
自分に家を貸す大家業をしている持ち家購入者の、大家としての利
益分だけ、賃貸派も運用益をだせばよい。
家購入は、自覚してもしていなくても不動産投資なので、不動産投
資リスクからは逃れられない。一方、家賃に含まれる『大家の利益』
は、そのリスクから逃れるために賃借人が払っているリスクヘッジ
料と言ってもいいと思う。

一点指摘
住宅ローン金利が下がれば、賃貸での金融資産運用益を上げないと、
購入有利。なのでローン金利が3%だからうんぬんのとこは、勘違い
してない?

584 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 13:13:47 ID:???
次のお題は、托鉢を考えていたんだが、なんか渡りに船だなw

これからしばらくの間、このスレ住人から、いろんな条件を
出してもらって、正しい比較計算をせよ。出された条件において、
N%がどのくらいで、購入vs賃貸の勝ち負けがひっくりかえるのか?
計算結果を、その考察とともに、レスせよ。
# 条件については、ネット上から見つけてきてもいい。

誰が計算してもいいけど、>>254にたのめばやってくれると思うw
私も検算のために計算する。

購入派の人は、賃貸派がかなわないような条件を考えて出してみてくれ。

# また書いとくが、正しい比較計算は、「最初に期待したとおり、
# リスクも発生せず、順調に、何十年も過ごせたら」という
# 前提での計算であることを忘れてはいけない。

585 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 13:19:27 ID:???
>>581
不足する前提条件があればインタビューしないとね

586 :254@仕事中:2008/02/18(月) 13:27:05 ID:???
>>582
おお、投稿ありがとう
では不足分の下の部分を埋めてくれるかな?
※○の部分です
夜に計算するよー

-前提条件-
物件価格1,300万・購入時諸費用○万で年費用○万かかる家
近くの同じくらいの家を借りる場合は月○万で、2年に1度更新料○万かかる物件で
手元に1,300万+購入時諸費用ある二人がいたとする
35年後の決算の比較、売却時物件価格は半分(650万)売却費用○万とする

よろしくー

587 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 13:27:58 ID:???
たとえばさ、有り金0で20歳からスタート、85歳で死亡とかいう条件だとどうなの?
35歳までに2000万貯めたとして、それまで費やした賃貸費用とか?
20歳で頭金ゼロで有った場合、35歳で現金一括で買った場合、50歳で買った場合、一生買わない場合、それぞれ20歳スタート有り金ゼロで85歳で死亡の場合で検証頼むよ

588 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 13:33:38 ID:???
35年後の貨幣価値も考えなきゃおかしいぞ。
35年後に決算したらその後どこに住むんだ?
持ち家の場合は死ぬ瞬間まで事実上決算しなくていい。購入資金は事実上消費してしまったとも取れるから。
賃貸派は死ぬまで何かを買わなかったら、人生で貯金を消費する機会は無くなり、墓場に持って行った事になり事実上損だ。

589 :254@仕事中:2008/02/18(月) 13:38:08 ID:???
>>583
あ、住宅ローンの件については勘違いしてました
確かにローン金利が低いほうが購入は有利か
なるほど…偶然3%が壁になっただけなのだね
色々計算して確認してみよう
ローン35年平均3%は十分安いとは思うけどね

>自分に家を貸す大家業をしている持ち家購入者の、大家としての利
>益分だけ、賃貸派も運用益をだせばよい。

なるほど!ここに気づかないと正しい比較が
出来ないのか…
では今までのを復習しながら
托鉢いってきますー

λ…

590 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 13:43:07 ID:???
>>588
賃貸を選択するなら、金を貯めないといけない。
購入派が家を買って35年経過(ローン完済)したとき、賃貸派は、
その築35年の家を、キャッシュで買えるだけの金を貯めておかな
いといけない。

正しい比較計算結果において、賃貸派の勝ちとは、購入者の家を買
い取る金額以上の貯金ができている場合になっている。
購入者の家を買い取る金額貯められなかったら購入派の勝ち。
だから、正しく比較できてると思わないか?

591 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 13:50:20 ID:???
>正しい比較計算結果において、賃貸派の勝ちとは、購入者の家を買
>い取る金額以上の貯金ができている場合になっている。

なるほど、でもその設定された決算時期においては?だろ?
購入派がボロ屋にDIYで住み続けるかぎり、賃貸派は不利になるぞ。
たとえば決算時期を60年後に設定してみるといい。
つまり賃貸派もいつかは購入しないかぎり、購入派にはなかんか勝てないと
言うことだ。
だから一生賃貸は机上の空論で、結局は「いつの時点で買うか」という
事と同じ事。

592 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 13:55:01 ID:???
基本的には土地の価値はいくら暴落してもゼロにはならないからな。
賃料は死ぬまで無限にかかってくる。
長期戦になればなるほど購入派に歩がある。

593 :254@仕事中:2008/02/18(月) 13:58:33 ID:???
>>591>>592
でも今までやった計算を見てもらえばわかるが
長期に伸ばしても、決してそうとは言えないぞ
賃貸派は初期の資産が大きいし
複利の効果があるからね

それこそ金利によっては、賃貸のほうが残せるお金が
多くなる場合がある
上手く見極めたいものだ

594 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 14:01:41 ID:???
>>591
そのような超長期については、こういうことが言える。

まず、そのような超長期を想定すると、家賃は下がる。
次に、購入者によるDIYは修繕費を必要とするが、その費用は
資本的支出であり、賃貸派にとっては投資元本の積み増しに相
当する。

超長期における比較結果は、結局、ボロ屋の投資収益がどうかによる
のであって、「賃貸派もいつかは購入しないかぎり、購入派にはなか
んか勝てない」というのは間違った認識だ。

>>592
地価に相当する金融資産を賃貸派は持っているのだから、
その土地が生む収益と、金融資産が生む収益のどちらが有利かという
だけの話。「長期戦になればなるほど購入派に歩がある」というのも
間違った認識だ。

595 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:04:09 ID:yBK2PiSk
(1/2)
俺個人の状況と考え方を書いてみようかな。
中古マンション1900万
35年ローン 2.75% 月70495円
70495円×12ヶ月×35年=29607900円
固定資産税年10万ぐらい×35年=3500000円
修繕積立費月8500円×12ヶ月×35年=3570000円 合計36677900円

二階下の分譲貸賃貸 月158000円
158000円×12ヶ月×35年=66360000円

35年の場合 買う→36677900円 借りる→66360000円

ま、実際は頭金・繰り上げで残り1500万切ってるしトータル13〜15年で返すつもりだから
予定どおりいったら差はもっとだけどとりあえずこれで計算してみた。ローン控除も計算せず。

596 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:04:52 ID:yBK2PiSk
(2/2)
長く住んでりゃ室内の修繕も必要だし修繕積立費も上がるかもしれんけど、
この差額は到底埋まらないと予想。
賃貸なら良くも悪くも引っ越し費用がかかるし。
俺が死んだら嫁子供は住宅費激安になるし年取っても同じ事が言えるし
その他様々なリスクを負ってもトータルで色んな意味で得になると思ったから購入した。

あくまで俺の状況と考え方ね。もちろん人の考え方をどうこう言うつもりはない。
そもそも人によって状況と憶測が違うんだから正確に比較なんて無理でしょ。
あーめんどくさかった。計算間違ってたらどうしよ。
仕事に戻ろう。

597 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:07:20 ID:???
>>593
残せるお金っていうのはどの時点の事を言ってる?
先に出発した鈍行列車が後からくる急行列車に追いつかれる前に勝利宣言
するのと同じじゃん。
人生は死ぬまで続くんだぜ。現実的には明確なゴールは無い。

598 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:08:42 ID:???
>>594
>まず、そのような超長期を想定すると、家賃は下がる。

同じ所に長く住んでたら家賃が下がるという根拠は?
知り合いは16年同じ所に住んでるがずっと同額だよ
(そのマンションのヌシみたいなもんだから何かと融通はきくようだがw)

少なくともそんな風に言い切れるような事じゃない

599 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:11:56 ID:???
>>594
>>594
だからさ、必ず決算しなきゃならないでしょ?
いつ決算すんの?決算したあとどこに住むの?
有る地点で購入派の家を買い取ってもおつりが来るっていうなら、
実際に買い取った時点で”購入派の仲間入り”で買う時期の問題でしかなく、
死ぬまで賃貸なら長期になればなるほど分が悪くなるだろ?

600 :254@仕事中:2008/02/18(月) 14:18:22 ID:???
>>595
それじゃちゃんとした比較になってないよー
夜帰ったら計算するので待っててくださいな

-前提条件-
物件価格1900万・購入時諸費用○万で年費用(固定資産税+修繕積み立て)
=202,000円かかる家があったとする
賃貸の場合は月158,000で、2年に1度更新料158,000かかる物件で、手元に○万ある二人がいたとする
15年後に繰り上げローン返却、35年の決算の比較、売却時物件価格は半分(950万)売却費用○万とする

でいいかな?○を埋めてくれるかな?

601 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 14:18:33 ID:???
>>598
消耗して減価がすすめば家賃は下がるのが道理
でないと、新たな借り手はあらわれない

キミの知りあいが単なるバカか、あるいは、当該物件が投資物件
としてたまたまアタリなのかのどっちかでは?

>>599
決算なんて意味ないんだけどね。毎秒1回決算してもいいわけだしw
ひとことで言えば、自己資本増大ゲーム。
「死ぬまで賃貸なら長期になればなるほど分が悪くなるだろ」とかの認
識は間違いだと何回言えばいいんだ?
単に、どっちが投資上手かの勝負。ボロ屋の収益性次第だ。

602 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:20:20 ID:???
>>601
へぇ、じゃあ購入後1分後に決算してくださいよ。で購入が得になる事例を教えてくれ


603 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 14:21:02 ID:???
>>600
管理費とか駐車料とかも聞いとかないと

604 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:22:42 ID:???
>>601
>単に、どっちが投資上手かの勝負

そんな限定的な勝負をスレ占領してやられても困るんだよ。
はっきり言って現実無視の数字のお遊び。
だから煙たがられてるのわからねぇの?

605 :254@仕事中:2008/02/18(月) 14:23:53 ID:???
>>599
この場合の決算というのは
「家を売ってなくなる」ことではないんだよ

ある時点でどちらが、換金した場合資産が多いか?
という意味の決算だ
もし35年たって住んでいる家が、市場価格でまだ十分家賃を
稼げる状態ならば、買ったほうがお得になりうるということだ

>>603
おお!そうか、>>595さん年の費用のほうに管理費とか駐車料も
入れてくれますか?

606 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:23:55 ID:???
>>601
道理?
根 拠 を訊いてるんだが?
世間の常識はお前ルール?w

つか長期っていうのは具体的に何年?
5〜6年程度なら同じ部屋に住んでる知り合いは大勢いるし
俺も経験があるが家賃が下がったなんてきいた事ないよ?

607 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:24:28 ID:sUB+3kRo
そんなことはない
ここはどケチ板。

購入派がどんなに格安で物件探そうとも、
どんなに安い物件でも最低限かかる固定費はある。
これはゼロには出来ない。

月に数万円。
そしてそれにもう1-2万円乗せただけの物件に
どケチ賃貸派は住むことが可能なのである。
そして購入元金の少なくとも700万円なり1500万円なり数千万円なりかは知らないが
それらは一切かかることなく、賃貸派はそれを元金複利として運用しているわけだ。

そんなの同様物件じゃないじゃないか!比較にならない!
などというのはお話にならない屁理屈である。
なぜざらここはどケチ板だからだ。

608 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:27:37 ID:???
>自己資本増大ゲーム

だからさぁ、親にパラサイトでもテントにでも公園にでも住んで投資して儲けろよ

609 :254@仕事中:2008/02/18(月) 14:29:28 ID:???
試算中に遊びでやったのだが、35年1000万フルローンで購入して
月5万のアパートにずっと住むのと比較したら(どちらも初期に金無しw)
購入のほうがかなりお得になったなあ…
あとでまたやってみよう
(ただ、1,000万で買った家に35年住めるのか?という問題はあるが)

610 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:33:48 ID:sUB+3kRo
1000万円の物件が35年持つことはないだろうな
大規模修繕だ建て替えだ考えたら
もう1000万円はいるよ。

もしマンションだったら、1000万円の物件でも
管理費なども含め維持固定費は月延べで2万円か軽いだろうね。

とてもじゃないけどこの最低条件ともいえる計算ですら、
賃貸派が大いに有利なんだ。


611 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:34:52 ID:???
>>605
だから、結局はどこで勝利宣言するかって話でしかないの。
勝利宣言後も賃貸に住み続けなければ賃貸派とは言えないの。
勝利宣言後、値下がりした家を買うなら買う時期の違いでしかないの。
わかる?

612 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:38:55 ID:???
>>610
全てお前の独断と偏見による予想だねw

613 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:39:09 ID:???
>>610
>>610
まったく同じ条件の物件じゃないだろ?
まったく同じ条件の物件で賃貸有利なら親の設定ミスか曰く付き物件だよ


614 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:41:58 ID:sUB+3kRo
よく賃貸・分譲比較で出てくる、
買ったのと同等の物件を借りれば20-30万円以上は軽くかかる
みたいな意見を見かけますが、、、

車だって買うならちょっと頑張って外車とはなっても、
レンタカーでわざわざ数万円で外車借りますか?
5000円のFITでしょ?

同じことで、借りる人は分譲同様なんて物件借りるのが目的ではないわけで、
あの考え方は間違っていると思う。

しかも分譲をキャッシュで買った場合の論理展開してるし。
ローン・管理費・修繕費他の支払い総額なんて完全無視。


615 :254@仕事中:2008/02/18(月) 14:47:06 ID:???
>>611
では80年決算でやってみようか?
前提条件を考えてみてくれるかな?

616 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:55:27 ID:???
>>615
それより親にパラサイトで試算してくれよ。家に入れる食費は月2万円で

617 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 14:56:47 ID:???
私の意見。

どんな条件下でもどっちが損得という結論はなくて、
物件による分岐点があると思う。

1200万円ぐらいで売られてて、賃料10万円の物件だってあるし
こういうのは買ったほうが有利かなあ。
毎月10万円の家賃はね、もったいない。

賃料が4万円切ってくると、もう何買っても購入が不利だね。
どんなボロ屋でも維持費はかかるし、
リゾマンなんか本心はタダでも手放したがっているのが証拠。
リゾマンほどの管理費はなくてもボロマンションは維持費考えたら
みんな手放したいのが本音だよ。
手放せば数百万円は回収できるしね。

結論としては、3万円台のマンション・アパート探して借りることだね。
3万円台の家賃なら小銭感覚、電気ガスを数千円で払っているのと同様のレベルの支出に思えるよ。
感覚的に。 全く大変とかもったいないとかの感覚が消え去る。
むしろ、得してるなあ、みたいな。

618 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:00:59 ID:???
独り身ならそれでもいいけど、家族がいるとそうもいかん

619 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:01:57 ID:???
>>616
それは購入なのか賃貸なのかw

620 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:12:18 ID:???
>>615
横悪いけどいいかな?
1500万分譲と月10万賃貸でどう?
条件は>>595が分かりやすいから参考に
固定資産税年間10万、修繕積み立ては計算しやすく月1万で
これでもダブルスコア以上のような希ガス

621 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:18:06 ID:???
購入すると国保が跳ね上がること知ってる?
そのお金で借りれるよ、部屋。

622 :254@仕事ヒマw:2008/02/18(月) 15:30:25 ID:???
>>620
現金購入?ローンだったら何年?どちらか選択してくれるかな?

-前提条件-
物件価格1500万・購入時諸費用○万で年費用(固定資産税+修繕積み立て
+管理費+駐車料金)=322,000円+駐車料金○万/年かかるマンションがあったとする
賃貸の場合は月150,000で、2年に1度更新料150,000かかる物件で、手元に○万ある二人がいたとする
35年の決算の比較、売却時物件価格は半分(750万)売却費用○万とする

でいいかな?○を埋めてくれるかな?


623 :254@仕事ヒマw:2008/02/18(月) 15:32:57 ID:???

まちがえた
賃貸は10万・更新料も10万ね

624 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:34:04 ID:???
物件価格1500万円のものは、賃料10−12万円が関の山かな
しかも35年後に近づくに連れ同額で貸せるわけもないしw
今1500万円で買える物件が、35年後に750万円で売れないよww
300万円切るかもね。

625 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:35:48 ID:???
35年後に300万円で売れるどころか
途中の大規模修繕で、800万円要求されて
管理組合と揉めに揉めて、手放すだけと思われ

626 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:37:33 ID:???
なんでマンション?

627 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:39:50 ID:???
>>622
ん?
条件は>>595でいいよ
頭金とかなしの2.75%35年ローン
駐車場とか管理費は一緒だから無視していい
80年で計算するんだろ?売却は考えなくていい
手元に何円とか意味わからん

628 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:41:30 ID:???
80年で計算したら途中建て替えが入るなあ
別枠で2000万円かかりそう

629 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:43:08 ID:???
立替だけならローコスト住宅で600万位で可能だよ。
取り壊しも入れても1000万あればおつりが来る

630 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:43:52 ID:???
>>625>>628
都合のいい設定乙w

631 :254@仕事ヒマw:2008/02/18(月) 15:47:46 ID:???
>>627
ちゃんと読んでくれー
条件が同じでないと計算できんよ
しかも条件を出す人の判別が付かない
賃貸の人も管理費はらうの?
全部書いてくれー
622のかたちでいいからさ

632 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 15:49:21 ID:???
>>627
ラスボス登場は最後でいいだろw

633 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:57:04 ID:???
結局ここで計算長文乗せてる奴って金持ってて家買おうと思ったけど、額がでかいので
使うの惜しくなって、買わない主義が得になるってことを自分に言い聞かせたいだけ
のオナニー計算だろ?
図星だろ?

634 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 15:59:23 ID:???
>>631
賃貸の人も管理費払うよ
家賃と管理費別なのがデフォだろ
だからさ、駐車場と管理費はどっちも一緒だから無視していいってば
全部書いてくれって、だから条件は>>595でいいって
分譲価格を1500万、賃貸の家賃を月10万、修繕を月1万に変更しただけじゃん
80年住むのに(生きてんのかw)なんで売却すんだよ
手元に○万って、ひょっとして運用とか考えてんの?
>>632


635 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:11:26 ID:???
賃貸は家賃更新料年間130万で80年で5回引っ越して500万かかっとして、1億9千万

購入は築20年物1500万で買って45年目で1000万で新築立て替えて、
修繕等購入費新築費合計で3460万円

636 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:12:50 ID:???
まちがった

賃貸は家賃更新料年間130万で80年で5回引っ越して500万かかっとして、10900万

購入は築20年物1500万で買って45年目で1000万で新築立て替えて、
修繕等購入費新築費合計で3460万円


637 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:12:54 ID:???
俺もよく分からないなー。
254さんがなぜ>>622のテンプレみたいなのに当てはめようとするのかが。
254さんとレスしあってた人>>611さんを待った方がいいのでは?
>>634さんは別の人でそ?

638 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:17:15 ID:???
賃貸派の運用益1500万円を忘れてたな。
1%複利運用益1800万で
賃貸は10900-1800で 

最終9100万円

639 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:18:21 ID:???
ごめん、俺が横からレスしたのが悪かったかな
俺は634な

640 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:19:36 ID:???
最初の1500万円も忘れた
賃貸負担は7600万円


641 :254@仕事ヒマw:2008/02/18(月) 16:21:31 ID:???
IEで小さい窓でみてると
誰だかわからん;;
夜もういちどノシ

642 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 16:21:52 ID:???
>>635-636,638
その計算じゃ、キミは不可だ。
スレ読み返して、正しい比較計算を勉強してから、再計算せよ。それが再試。

643 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:22:01 ID:???
購入は築20年物1500万で買って45年目で1000万で新築立て替えてwwwwwwwww

妄想レベル
築65年とかwwwwwwwww

644 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:23:19 ID:???
>>643
>築20年物1500万で買って45年目

計算できないの?築45年だよ???

645 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:24:30 ID:???
だから結局どんな計算しても金だけでいえば買った方が得じゃんよ。
一体どんな御都合計算したら賃貸が金の面で得するんだい。

646 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:24:39 ID:???
あー、書き方悪かったな
築20年で買って、築45年目で立替って事。
最終ゴールの80年目は築55年

647 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:26:10 ID:???
まあ1000万で3回立て替えても全然有利だがな。80年で考えれば

648 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:30:17 ID:???
だから賃貸は早い段階で「はーいこの試合終了〜」って勝利宣言するしか活路は
無いの。世代なんてまたいだ日にゃもう最悪。
せいぜい資産運用の手腕を磨いてね。

649 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:32:34 ID:???
現金一括だけだな

ローンとかもうアホかと

650 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:37:39 ID:???
1500万円の物件買った人は、
現金なら現金が1500万円なくなるし、
ローンなら金利合わせてそれだけは絶対払えよって’借金’が確定するわけだし

どう考えても借りた方が得だな
5万円のマンションを

651 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 16:39:05 ID:???
>>645
アホな>>645に言ってもしょうがないので、他の住人へ解説。

正しい理解ができない典型が>>645だ。間違った考えを真だと思い込んでいる。
正しく理解したいなら修行にはげむこと。

652 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:41:48 ID:???
顔真っ赤だぞお前w

653 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:42:43 ID:???
5万の賃貸ってワンルームか単身物件かよww
家族も居ない毒男ならいいんじゃない。一生ワンルームもww

654 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:43:36 ID:???
住宅ローンがガンや心筋梗塞、脳卒中を引き起こす
最大要因だと
医学会がはっきり言っている訳だが

655 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:43:44 ID:???
家賃5万と比較するならどれだけ大目に見積もっても1000万以下じゃないと

656 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:45:15 ID:???
地方だと5万円で家族が住める物件はたくさんあるよ。
比較に出てる1500万円の物件なんてまさに地方のそれでしょ?
都心で1500万円なら、それこそワンルーム単身物件なわけで。

657 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:46:21 ID:???
まあ家賃5万のワンルームなんて400万以下で買えるけどね。俺の所じゃ。
どっちが得なんて考えるのもめんどくせーよwww

658 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:47:38 ID:???
よく賃貸・分譲比較で出てくる、
買ったのと同等の物件を借りれば20-30万円以上は軽くかかる
みたいな意見を見かけますが、、、

車だって買うならちょっと頑張って外車とはなっても、
レンタカーでわざわざ数万円で外車借りますか?
5000円のFITでしょ?

同じことで、借りる人は分譲同様なんて物件借りるのが目的ではないわけで、
あの考え方は間違っていると思う。

1500万円程度の分譲物件を買う価値観の人が賃貸となったら、
それこそ5万円で十分探せるんだよな。

659 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:51:22 ID:???
>>656
お前相場ってものをちょっとは調べろよ
なんで5万と1500万を同一視してるの

>>645
分かった?賃貸が得になる比較の仕方
あと、上の方も読んでみな
えらく都合の良い運用してるからw

660 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:52:23 ID:VxfpTquc
購入後の不確定要素
火災、地震保険。 固定資産税、都市計画税、修繕、取り壊し、お付き合い

上記と賃貸派の初期資産運用利回り、2年毎の更新手数料を考慮して
誰かもう一回初めから計算してくれ〜。あほ過ぎて俺には無理・・・

しかも、よく考えたが前提条件がこれだけでいいのかどうか・・・

661 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:52:29 ID:???
>>658
賃貸は駅近が多いから、駅から離れれば車2台で1500万で広い戸建てなんて
いくらでもあるぞ。
同等の物件うんぬんが否定的なら、それこそ駅から遠くて戸建てでも、駅から近い分の
賃貸の価値を考慮しろとかは言わないんだよな?

662 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:52:32 ID:???
>>659 → >>658

663 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:53:46 ID:???
お前ら本当に暇人だな。
結論は計算するまでも無く>>377に出てるジャン。
お前らは毎日使う車でも、買った場合とレンタル・リースの
金額を比較しているのか?

664 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:55:15 ID:???
買ったときと借りた時を全く同一物件とかなあw

自分の車買った時は、傷一個ないかまでじっくり観察しても
レンタカーに擦れ傷があっても全く気にならないよな
それであーあ傷があるよと思うことなんてありえもしない。

家だって同じだよ。
賃貸となれば同じ収入・金銭感覚の人がいたとして、
分譲買う場合よりも2ランク3ランクは落としても全く平気だ。

665 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 16:59:52 ID:???
>>663
ドケチは中古のスーパーカブがデフォ
そういう奴の集まりですよここは

666 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:03:41 ID:a9WJ1IVD
ドケチだからな

667 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:04:30 ID:???
>>665
中古のスーパーカブを借りた場合、幾らになるかは調べた?

668 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:05:01 ID:???
>>664
>>664
購入でも2ランク3ランク落とすのがドケチでしょ?
だから田舎が嫌だの築古が嫌だの見栄張ってる奴はドケチ板にふさわしくない。
修繕は限界までDIY。立替はローコスト住宅、外構は全部自力
それがドケチ

669 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:05:41 ID:???
車買うときどうする?
燃費だ快適性だ維持費だ保険料だ、色々考えて
自分にベストな選択するよね。
ちょっと予算増やしてみたり。

レンタカーはどう?
一番安いの借りちゃうよね。

家だって一緒だよ。
同じ資産の人がいたら、借家はボロ借りるので、
同等物件での比較自体がそもそも無意味。

分譲に対して数段劣る賃貸を持ってきて比較した時が
初めて同一条件の比較になります



670 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:07:44 ID:???
>>668
ええ、ええ。
その限界まで落としたつもりで買った分譲ですら、
同じ価値観、同じ金銭感覚のドケチが賃貸するとなれば、
そこからさらに数段落としますので。


671 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:08:52 ID:???
>>669
レンタカーなんて1日2日の話じゃん。
リースで10年借りるなら燃費だ快適性だを考えるよ。
ホテルだって1日2日泊まるだけなら安いところ泊まる。
つまりその論法は詭弁

672 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:10:10 ID:???
だから言ってるだろ、3万円台の賃貸借りろって。
どんなにボロボロ物件でも固定費は2万円かかるんだよ。
何をどう計算しても、3万円台賃貸が圧倒的に勝つから。

673 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:12:46 ID:???
家族4人で2DKの声筒抜けのボロアパート住めるの?
いくらドケチでも俺は無理だ

674 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:13:15 ID:???
比較するんだから同等条件は仕方ない。
でもレンタカーの考え方もアリだと思うよ。

2ランク3ランク落とした物件買った方が…って話にもなっちゃうけど
その考えはアリだと思う。
「どーせ借りもんだし」という状態の方が楽であり我慢もできるって気持ちは分かる。
面倒な事しなくていいしね。

問題なのは「同等条件でも金額的に変わりない」とのたまう馬鹿がいる事だ。

675 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:14:00 ID:???
たしかに3万円で物件貸してる大家側は、
自分が取れる月の純利益は1万数千円とかそれこそ1万円以下もザラ。
こうなってくると物件老朽化リスク考えたら
借り手側が得しているという見方も出来る。

676 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:16:06 ID:???
俺の親は築45年の平屋のボロ屋駅から30分を貸してるかそれでも月5万は取ってるぞ。
月3万なんて公営か社宅以外はもう声筒抜けの糞アパートしかないし。

677 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:19:16 ID:???
その月5万円もなあ。
雨が漏り始めたら百数十万円。
風呂のガス設備変えたら30万円。
そういう生きる根本に関わるところは大家が補償する義務が出てくる。

それらを全て放棄して、あばら家だからそれも含めて5万円
とか言ってても、いつかはかかってくるお金。

その人たちが出て行けば取り壊して建て替えか。
そのまま放置で固定資産税払うか、
捨て値で売るか。

いずれにしても、5万で借りてる側も得しちゃってるわけで。

678 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:21:13 ID:???
実際給湯器壊れて22万かかったよ。雨漏りは貸す前に自分で直して数万のみ。
メーカー保証は3年あるのでとりあえず3年は大丈夫

679 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:23:33 ID:???
築45年の平屋とか、台風来て瓦壊れても20万円はかかるな。
5万で貸しても、一切何の不都合や問題が起こらなければ合う程度だな。
借りてるほうは5万で一軒家だからボロだろうが十分満足だろう。

680 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:23:36 ID:???
そのうち追い出して駐車場にすっからよぉ。
毒男みたいなのが一人で住んでるぜ。

681 :254@仕事拘束中:2008/02/18(月) 17:25:35 ID:???
えーい、計算するから待ってろー
賃貸が有利になるとき、購入が有利になるとき
どちらもあるのだから喧嘩しない!

自分も安くてお得な物件があったら
買ってもいいなあ

682 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:26:12 ID:???
ちなみに土地の価値も1000万位しかない。ただ土地が広いので車詰め込んでる。
5万で借りてくれるアホがいて御の字だよ。ずっと空きやだったんで。

683 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:27:16 ID:???
5万円払い続けている限りは、
追い出すなら軽く150万円出費は覚悟しないとな

老朽建て替えによる立ち退き名目でも
同様の額が必要になるだろう

そいつが払った家賃の2年半分は丸まる手をつけず残さないとダメだな
立ち退き費用積み立てとして


それか6ヶ月家賃滞納
はたして5万円家賃をそこまで滞納するか、、、

滞納せず借りられている限りは
問題起きたら数十万円単位で金がかかってくるな。
なんせあと5年で築50年だから、、、


684 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:27:37 ID:???
>>672
>どんなにボロボロ物件でも固定費は2万円かかるんだよ。

言いたい事はよく分かるが、ショボいボロならさすがにこれはない
固定資産税というのは主に建物にかかるからな
月2万て都心の鉄筋ミニ戸レベルだよ

685 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:29:59 ID:???
>>684
これはマンションの場合

しかしボロ戸建でも
毎月コンスタントにかからなくても
年単位で見る延べにしたら絶対月2万以上はかかる。
ていうより、戸建だとそれ以上だろうね。


686 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:31:56 ID:???
なんかさあ、戸建は金かからないと思いすぎなんだよね。みんな
雨漏り、配管漏れ、全部ガンガン発生するよ。
築25年以上は。

数十万円単位で金かかるよ。
ボロ戸建所有が一番やばいって。

687 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:34:26 ID:???
ぼろ平屋なのに、ペンキ+防水スプレーみたいなの(?)塗ってもらったら30万円かかった。
安くしてもらって、、、
自分で塗ったらほんと廃屋レベルのみすぼらしさになったろうし、
しょうがないのかなあと思う。

688 :254@仕事拘束中:2008/02/18(月) 17:44:24 ID:???
-前提条件-
物件価格1500万・購入時諸費用50万で年費用(固定資産税+修繕費)
=40万円/年でかかる中古一戸建て築20年があったとする
賃貸の場合は月50,000円で、2年に1度更新料50,000円かかる物件で、手元に500万ある二人がいたとする
40年後の決算の比較、売却時物件価格は500万(土地代)、売却費用200万(更地にする)とする

住み潰すとしたらこんな感じかな?

689 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:50:08 ID:???
>>685
月2万て年24万だぞ
木造のボロ屋にそんなにかかるわけないよ

アパートなんて立てたら全体的に見てもすごい安くなるはず
アパート 固定資産税でググってみ

690 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:52:15 ID:???
>>688
>>655-659

691 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:53:27 ID:???
固定資産税?
修繕維持費のことだよ。
数年トータルで見て
月あたり2万円以内で修繕が収まるとかありえない。

692 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:57:14 ID:???
うわ、うちと全く同じだ。
一昨年去年は貰った家賃より、家の修理・給湯器交換で赤字、、、
今年分は丸々屋根の防水に消える予定。
今ですら漏ってて文句言われてるから、
ここ数ヶ月でローン組んで今年の家賃で返していく予定、、、

古物件は土地が残るぐらいかなあ、メリット。
大人しくいつか出て行ってくれれば前提だけど、、


693 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 17:57:34 ID:???
>>691
おおそうかすまん

>>672で固定費と書いてたから勘違いしてた

694 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 18:00:41 ID:???
>>688
お前650と同じやつ?
なんで1500万で売ってる物件の比較対象の賃貸家賃が月5万なんだw

695 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 18:00:57 ID:???
古家貸してる大家とか、給湯器交換怠って借主がガス中毒で死んだら
メーカー責任じゃなくて、大家が損害賠償支払ったりしてるね、判例。
笑えねー

696 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 18:02:09 ID:???
>>692
アパート経営なんてミズモノだよね。

697 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 18:31:45 ID:???
人に部屋貸して儲けるというのは株で利益出すぐらいのギャンブル発想&面倒
アパートや土地を誰かから譲り受けたのならいいが

698 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 19:34:05 ID:???
>>688
新聞広告などで見かける、おそらく投資用に買っても損する
マンションなどでも投資利回りは7%とか。
4%(5×12÷1200)なんて、市場価格を無視した激安賃貸価格だよ。

699 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 19:54:02 ID:???
不動産にかかる費用の相場を知らない人なんだろうな。

700 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 20:11:33 ID:???
>>698
埼玉だが、電柱にかかっている1,500万くらいの物件だと
借りたら5万くらいのもおおいぞ(中古マンション)
20年くらい経ってるからそんなものじゃね?

701 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 20:37:44 ID:???
>>680
>そのうち追い出して駐車場にすっからよぉ。

税金高くなっちゃうけどいいの?


702 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 21:55:34 ID:???
>>700
20年たって1500万で売れる物件って元々3500万以上はするだろ
思いっきり安く見積もっても3000万だな
それが5万で借りられるって?

埼玉に移住するわ

703 :254:2008/02/18(月) 22:03:30 ID:???
住み潰し例(もっと物件価格下げてみました)

-前提条件-
物件価格500万・購入時諸費用50万で年費用(固定資産税+修繕費など)
=30万円/年でかかる中古マンション20年があったとする
賃貸の場合は月50,000円で、2年に1度更新料50,000円かかる物件で、手元に550万ある二人がいたとする
35年後(マンション築55年)の決算の比較、売却時物件価格は0万
年間住宅に使えるお金は100万、購入は一括

704 :254:2008/02/18(月) 22:04:24 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 28,662,193 23,443,976 購入+ 5,218,217
1.5% 31,414,462 26,391,679 購入+ 5,022,782
2.0% 34,496,134 29,784,449 購入+ 4,711,685
2.5% 37,949,745 33,692,351 購入+ 4,257,394
3.0% 41,823,457 38,196,493 購入+ 3,626,964
3.5% 46,171,809 43,390,740 購入+ 2,781,068
4.0% 51,056,557 49,383,688 購入+ 1,672,869
4.5% 56,547,633 56,300,928 購入+ 246,704
5.0% 62,724,215 64,287,663 賃貸+ 1,563,448
5.5% 69,675,955 73,511,708 賃貸+ 3,835,753
6.0% 77,504,346 84,166,933 賃貸+ 6,662,587
6.5% 86,324,283 96,477,230 賃貸+ 10,152,946
7.0% 96,265,815 110,701,049 賃貸+ 14,435,234
7.5% 107,476,124 127,136,620 賃貸+ 19,660,495
8.0% 120,121,763 146,127,923 賃貸+ 26,006,160

金利5%で賃貸が逆転です・・・金利が十分高いと即金で買っても損するのか・・・
まあ、今では5%金利は難しいでしょう
バブルの頃が羨ましい;;

705 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 22:11:32 ID:???
バブルの頃なら地価が数倍

706 :254:2008/02/18(月) 22:15:49 ID:???
>>595の一部予想バージョン

-前提条件-
物件価格1900万・購入時諸費用100万で年費用(固定資産税+修繕積み立て等)
=40万円かかる家があったとする
賃貸の場合は月158,000で、2年に1度更新料158,000かかる物件で、手元に600万ある二人がいたとする
35年ローン2.75・1400万=51,945、35年の決算の比較、売却時物件価格は1/4(475万)売却費用50万とする
年間住宅に使えるお金は200万

707 :254:2008/02/18(月) 22:17:29 ID:???
間違えた;;フルローンなのか、訂正しますー



708 :254:2008/02/18(月) 22:20:19 ID:???
>>595の一部予想バージョン

-前提条件-
物件価格1900万・購入時諸費用100万で年費用(固定資産税+修繕積み立て等)
=40万円かかる家があったとする
賃貸の場合は月158,000で、2年に1度更新料158,000かかる物件で、手元に100万ある二人がいたとする
35年ローン2.75・1900万=70,497、35年の決算の比較、売却時物件価格は1/4(475万)売却費用50万とする
年間住宅に使えるお金は200万

709 :254:2008/02/18(月) 22:22:23 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 35,663,348 2,553,091 購入+ 33,110,257
1.5% 38,628,076 2,928,908 購入+ 35,699,167
2.0% 41,947,636 3,367,074 購入+ 38,580,562
2.5% 45,667,846 3,878,007 購入+ 41,789,838
3.0% 49,840,586 4,473,836 購入+ 45,366,750
3.5% 54,524,606 5,168,674 購入+ 49,355,932
4.0% 59,786,429 5,978,934 購入+ 53,807,494
4.5% 65,701,384 6,923,697 購入+ 58,777,686
5.0% 72,354,763 8,025,128 購入+ 64,329,635
5.5% 79,843,137 9,308,962 購入+ 70,534,175
6.0% 88,275,836 10,805,064 購入+ 77,470,772
6.5% 97,776,622 12,548,070 購入+ 85,228,551
7.0% 108,485,583 14,578,131 購入+ 93,907,451
7.5% 120,561,264 16,941,759 購入+ 103,619,505
8.0% 134,183,073 19,692,804 購入+ 114,490,269

おおっと!これは圧倒的に購入が有利です!
・・・最初に金がないから?

710 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 22:23:46 ID:???
立て替え500万
http://www.hiraki-h.com/500/index.html

711 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 22:26:36 ID:???
298万円新築
http://www.joyfulhonda.com/jutaku/jhnext.htm

712 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/18(月) 22:38:24 ID:???
>>709
その前提条件なら、さすがに家賃も下がるだろうね。
500万程度の価値の物件に、月家賃15.8万はなかろう。

713 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 22:40:50 ID:???
http://www.hiraki-h.com/700/index.html

714 :254:2008/02/18(月) 23:05:58 ID:???
>>712確かに・・・今が最高の家賃かもしれませんね

>>710(建つんです500・名前がいいね)の土地購入一部予想バージョン

-前提条件-
土地価格1,000万・物件価格525万・購入時諸費用50万で年費用(固定資産税+修繕積み立て等)
=30万円かかる家があったとする
賃貸の場合は月70,000で、2年に1度更新料70,000かかる物件で、手元に1575万ある二人がいたとする
35年の決算の比較、売却時物件価格は土地代1000万・売却費用50万とする
年間住宅に使えるお金は120万

715 :254:2008/02/18(月) 23:08:39 ID:???

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,994,248 35,893,163 購入+ 11,101,084
1.5% 50,532,879 41,385,178 購入+ 9,147,701
2.0% 54,495,030 47,798,444 購入+ 6,696,585
2.5% 58,935,387 55,287,951 購入+ 3,647,435
3.0% 63,915,874 64,034,266 賃貸+ 118,392
3.5% 69,506,611 74,247,637 賃貸+ 4,741,025
4.0% 75,787,002 86,172,734 賃貸+ 10,385,731
4.5% 82,846,956 100,094,125 賃貸+ 17,247,168
5.0% 90,788,277 116,342,591 賃貸+ 25,554,314
5.5% 99,726,227 135,302,410 賃貸+ 35,576,182
6.0% 109,791,302 157,419,750 賃貸+ 47,628,447
6.5% 121,131,221 183,212,335 賃貸+ 62,081,113
7.0% 133,913,191 213,280,574 賃貸+ 79,367,383
7.5% 148,326,445 248,320,353 賃貸+ 99,993,908
8.0% 164,585,123 289,137,753 賃貸+ 124,552,629

とても安く思えるのに、3%で逆転
それはそうと、平屋のこぢんまりした家っていいな



716 :名前書くのももったいない:2008/02/18(月) 23:31:09 ID:cbMd4Fbf
いつになったら居なくなってくれるんだろうか・・・

こういうの荒しって言うんだよな?
二人でメルアド交換してやって欲しい。

717 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 00:03:40 ID:???
久しぶりに来た

けど携帯から見たらわけわからん


718 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 00:49:46 ID:WdqqSGeX
流れぶったぎってゴメン。ちょっと教えて。
4月から地方に出向することになり、そこの住居費として月10万円の会社からの住宅補助。
つまり自由に家を借りて、余った分は自分の懐に入る状態。
で、少なくとも3年以上はそこに居そうなんだが、となると最低360万円は
会社からもらえる算段。
なので賃貸にせずに、1500万円ぐらいのマンションを購入しようかと思う。
ケチに徹すれば、1240万円は生活しながら3年の給料で払いきれると思うので。

考えた動機は単純で、会社の手当てがそのまま自分の資産になるじゃん。
3年後に出向が終了しても、賃貸にまわせば不労所得が入っていい感じ!?
サーセンwww て感じなんだけど、この考え合理的ですかね?
会社の金が絡むので同僚などには相談できない感じ。
だれか背中押して。ちなみに今の貯蓄額は600万。一家3人の32歳です。


719 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 00:52:00 ID:???
>ケチに徹すれば、1240万円は生活しながら3年の給料で払いきれると思うので。

1140万だった。。orz

720 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 01:17:33 ID:Y502ehPw
賃貸にまわすのも面倒。
入居者が居ても居なくてもメンテ・税金は金がかかるし。
客が入らなかったら目も当てられないし。
大体どうやって客取るの?同じ会社の社員?揉める元だよ。
不動産屋に頼んだらまた金がかかりそうだし、
やっとこさ手に入れた不労所得にも税金がかかる。
もちろん手間もかかる。
それに地方の人口は増える事はないだろうし、
資産価値も下がる。入居率も落ちる。

多分5万で貸しても20年で元が取れると思ってるんだろうけど
甘すぎると思う。
30年後にも元が取れるかどうか不明なマンション買うよりも、
家賃の差額を貯金した方が確実。


って思うけどなあ。


721 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 02:16:21 ID:???
絶対やめた方がいい。
10万円でマンション借りて、ケチに徹して1240万円の金融資産作った方が
はるかにまし。
ていうより検討するまでもない。

722 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 06:43:47 ID:???
ガンバレ700
http://www.hiraki-h.com/700/index.html

723 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 08:19:13 ID:???
資産運用が30年近くもコンスタントに2%だの3%をしかも複利で儲けられるって・・
どれだけ頭の中お花畑なんだよ。投資したこと無いバカか?

724 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 08:46:13 ID:???
30年近くも、だからじゃない?
長期投資前提のシミュレーションなら
スタンダードな考え方だよ

725 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 08:47:54 ID:???
それは机上の空論
言うは易く行うは難し
とりあえず過去の実績で10年平均3%以上の利回りで運用出来たのか?

726 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 08:53:53 ID:???
コンスタントに30年間利回り3%を達成できる投資法を是非おしえてほしいものだ。

727 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:04:47 ID:???
ちょっと勉強がてら調べてみた。

1977年日経平均終値 5447.76
2007年日経平均終値 15307.78 

バブルだのバブル崩壊だの最近の大暴落だのいろいろあったけど
3%っつーのは妥当な線だと思う。むしろ控え目なくらい。
デイトレーダーには理解し難いかもしれんが。

728 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:09:18 ID:???
だからさぁ、日経買って30年保持するっていうのが現実離れした空論なんだよ。
外貨や外国債券もしかりな。
その間暴騰したら売りたくなる衝動に駆られない自信があるのか?
その間暴落して半値になっても持ち続けられる精神力があるのか?

729 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:13:58 ID:???
過去の10年の実績すら示せないのに、なぜに30年を3%で回せるって言い切れるのかが不思議だぜ。

730 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:17:15 ID:???
>728
だから「デイトレーダーには理解し難いかもしれんが」と言ったのに。
長期投資志向の投資家はETF買って30年耐える気満々の奴ばかりだぞw

これ以上はスレ違いだから、ここでは止めておこう。


731 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:18:18 ID:???
投資っていうのはな、49%の損と51%の得で初めて勝てるんだよ。
ここ今年は10万損した、でも来年は21万得した、みたいにね。
そういった気の遠くなる一喜一憂を30年間継続して初めて3%なんていう利回りが達成できるの。
ただ突っ込んでるだけで3%を30年間安全に得られるならぜひ教えてくれ!

732 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:19:56 ID:???
>>730
なら、そんな特殊な例を賃貸と持ち家の比較に持ち出さないでくれよ。
万人が可能な方法じゃないのに

733 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:21:12 ID:???
>ETF買って30年耐える気満々の奴

どこに居るの?リンクはれ

734 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:23:51 ID:???
おいおい、ETFの歴史自体が浅いのに、30年持ち続けるってバカかよ?
だからお花畑なんだよ

735 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:49:59 ID:???
コテが無茶苦茶な妄想を繰り広げて
それをバカにされるってパターン化してきたなw

736 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:52:35 ID:???
>>730
確かに長期の投資ならば、
平均3%以上あげることは難しいことじゃない。
叩いている奴は投資の素人だな。

737 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 09:55:41 ID:???
実績を示せよ。何度も言うが言うは易く行うは難しだ。
過去10年で3%以上利回り達成できたのか?

738 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:00:10 ID:???
>>736
コンスタントに3%の意味わかる?
29年目で暴騰しての結果論じゃだめなんだよ?

739 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:17:44 ID:???
>>737
出来たぞ、8年実績で20%近い
コツは2つだけ
・毎年一定数だけ買う(俺は電力中心→ETFに切り替えた)
・配当は原資に組み込む
長い時間で考えれば、株価はヨコヨコでいいんだ
簡単だぞ?

740 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:18:37 ID:???
インフレリスクも完全無視です

741 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:20:26 ID:???
>>739
>8年実績で20%近い

すげーじゃん。年利20%かよ。サラ金から借りてでも投資すれば?

742 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:30:57 ID:???
8年で資産2.6倍かよ。大天才だな。
なら同じペースで16年で6.76倍
24年で17.57倍、32年で45.6倍、40年で118.56倍

すげぇ、100万を40年間で11856万円にできる天才現る!

743 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:37:29 ID:???
トヨタも真っ青です

744 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:39:26 ID:???
年利じゃない、複利でこれだよ
私がやっているのは

「自動的に大金持ちになる方法-オートマチック・ミリオネア-」

これと同じようなことだ
お前ら馬鹿だろ?

745 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:44:13 ID:???
20%÷8年=2.5%

3%達成してませんが?

746 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:46:13 ID:???
>>745
元本を毎年追加しているんだが・・・
お前馬鹿だろ?

747 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 10:49:53 ID:???
>>746
はぁ?なら購入派だって購入した元金以外の金を資産運用できんだろ?
お前馬鹿だろ?

748 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:01:25 ID:???
>>747
お前本気で馬鹿だろう?馬鹿の相手はこれで終わりにするが、
上で人がやっている試算は、購入でも賃貸でも、
余った金を同じ金利で毎年複利で運用しているぞ。
だから条件は同じ、ただ元本が違うだけだ。
今私がやっていることと同じようなものだから、つい書いてみたが、
お前が貧乏人だということはよくわかったよ。
がんばって働け、な?。


749 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:13:09 ID:???
夢物語はもういいよ

運用も計算するなら定期預金の1%程度が現実的だろ

750 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:15:44 ID:???
>>748
利回り3%できたのか?の問いに勝手に元金増やして解答してるお前のほうがアホ

751 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:21:44 ID:???
>>739
近い事やってます。
電力のみですが・・・
配当も原資に組み入れて、元本を少しずつ貯めて
タイミングを見て買い足してます。
でも、利益が乗ると売っちゃったりしているし、
まだ、8年も経っていないので
結果はよくわからなのですが、損だけはしていないようなので・・
なんか、同じような事をしている人がいて
うれしいです。

752 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:32:35 ID:???
でもそれだけ努力してもキャッシュで家買って何も考えないで鼻くそほじって
る輩に負けることも有るって言うのがむなしいね

753 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:34:53 ID:???
ましてや近所トラブルなども無く永住できそうな生活環境を手に入れてしまったらな。
賃貸君は頑張って資産運用して追いついてきてね。

754 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 11:46:07 ID:???
地価は下落当然で計算するのに、ETFだの資産運用計算だと30年後でも
元金は価格変動していないものと考えるのも卑怯だよな。
土地にだけ出口戦略を要求し、資産運用だと元金変動率0%が前提・・
ほんとご都合計算だよ

755 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 12:29:10 ID:???
的外れの批判を繰り返している奴は、
「自分は馬鹿です」といっているのと同じだな、
経済の基本もしらないで、都合のよい現象だけを採用しているのか。
本当に好んで貧乏になる奴がいるのが笑える、まともな奴は頑張ってくれ。

756 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/19(火) 12:51:04 ID:???
>>718
会社からの現金支給ありなしで判断を変えるというだけで、不合理。
それすらわからない頭脳の持ち主なんだから、買うべきじゃないだろうね。

>>754
土地価格は下落しない前提の計算になっているが? >>714に明記されてる。


しかし、以下のようなことを言うバカは、相手してもらいたいのか、
いくらでもわいてでてくるな。論理的に議論するところを見たことないがw

  持ち家不動産投資はリスクゼロじゃないけど、安全で簡単で儲かる。
  金融資産投資は、危ないし大変だしうまくいくわけない。

上記2行が、>>755の指摘する「自分は馬鹿です」に見えない者は、
金融リテラシーがないってことだから、反省して勉強するように。

757 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 14:05:04 ID:???
もういい加減にしてくれよ、言葉遊びの詭弁が大好きな脳内お花畑ちゃん。

どんだけ構ってちゃんなんだよこいつは…

家買えなくてよっぽど悔しいんだろうか?

758 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 15:11:00 ID:???
賃貸メリット
■引っ越したくなった時簡単に実行可能

■税等面倒な事をしなくてよい

■借り物という気楽感

賃貸デメリット
■分譲と同等物件を比較した場合、修繕費等諸々を考慮しても住宅費が高くなる

分譲メリット・デメリット
■賃貸の逆

概ね当てはまるのはこんなもん?
人それぞれな事がこの10倍ぐらいあると思うけどね

759 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 15:23:11 ID:veF6SPnM
分譲はどう頑張っても大損で、結論でたな

760 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 15:30:22 ID:???
>>758
賃貸居住者のデメリット(極一部)
■2chのスレを荒らすほど精神がおかしくなる

761 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 15:30:52 ID:???
        ∧∧
       ヽ(・ω・)/   ズコー
      \(.\ ノ
    、ハ,,、  ̄

762 :254@仕事待機中:2008/02/19(火) 18:05:41 ID:???
>>727
おお・・・これはもしかして
凄いヒントをもらったのかもしれない
たしかに、平均3%は「何を買おう?」と思っていたけれども
住宅購入も投資、金融商品も投資なのだから
今一番手数料が少なく済む株式投資や、FXなんかを毛嫌いせずに買って
ひたすらひたすらおいて置けば
10年単位の長期で考えれば必ず儲かるのか!
インフレになっても、金利上がるし世界の株価は長期で見れば
どれも右肩上がりだものね

今からやればいいのか・・・しかし買ったら忘れなきゃいけないのが
一般人のこちらには一番難しいかもw
特にETFっていいね、これから30年後のために
ちょっと調べてくるよ

763 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 18:41:18 ID:???
つ夢・独り言板
つ電波・お花畑板


764 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 19:24:58 ID:???
>>762だれでも一度は夢みるスワップ派にでもなれば?ププ

765 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 19:26:49 ID:???
>>762
30年前の地価も調べてみ。今でさえまだまだプラスだよ。30年前なら

766 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 19:32:03 ID:???
>>760
ワロタ

767 :254@仕事待機中:2008/02/19(火) 20:20:58 ID:???
>>764
そうだね、本気でやってみるよ
でも、一番難しいのは損したときに待つことと
必ず買うことだろうな
(スレ読んだことあるが、なんでスワップ派なのに
ロスカットされるんだろうな?それがよくわからん)

現金で持っていても、インフレ下では
少しずつ減っていくと同じことなのだから
何かは考えなきゃいけないのか
家を買うってのも、そのうちの1つの手段なんだな

そうすると、出来ればちんまりした家と
金融資産の両方ほしいな^^
さて、どういう配分にするかが問題なのか・・・
見極めが難しい;;

768 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/19(火) 20:37:15 ID:???
>>767
あやういなw 修行に精をだす。ダークサイドに堕ちたくなきゃね。

769 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 20:41:25 ID:kznjJ0Vj
◆2IsvkKKipYさん。あんたひょっとして橘玲信者?

770 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/19(火) 20:47:38 ID:???
>>769
彼の著作を読む限り、正しい理解にはまだまだ到達していないな。
まあ古い本なので、当時の彼の認識ではということだが。

771 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 21:12:00 ID:kznjJ0Vj
>>770
いやさ「ダークサイドに堕ちたくなきゃ」とかいうからね。ひょっとしたらと思ったのさ。

氏の著書だと賃貸と購入では差はないってことだったよね。
システムのダークサイドを歩まず、アービトラージせよっていうのが彼の意見だったよね

772 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 21:13:27 ID:???
>>764 お前だけが、釣れた・・・・、 お前が一番→ 熱い  乙!
ギャハハハハハアァーーーヒイィーー 腹イテーーーww

773 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/19(火) 21:37:17 ID:???
>>771
「システムのダークサイド」ってのはよくわからない(どの本のどのへん?)が、
「アービトラージせよ」ってのは、彼の絶望とかすかな希望じゃないか?
『得したけりゃアービトラージがいいよ』ってすすめてるのが彼の真意では
なかろう。

774 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 21:52:42 ID:Y502ehPw
今日もつまらないな・・・

775 :254:2008/02/19(火) 22:28:57 ID:???
>>770
ダークサイドは嫌だ
確かに、ここでぐっとこらえて勉強しなくては
楽なほうに誘われるままにホイホイついていくと
自滅するからね、欲の皮の突っ張った一般人が一番のカモなんだよな;;

で比較
http://allabout.co.jp/contents/aam_sp_c/housingloan/CU20071120A/index/

こんな対決をやっていたので
これを50年で確認してみよう(でもさすがに50年のマンションは住めるのだろうか…?)

-前提条件-
4,000万円のマンション・購入時諸費用200万で年費用(固定資産税・都市計画税+管理費・修繕積立金)
=336,000円+リフォーム第50年で500万→年10万なので436,000円かかる家があったとする
賃貸の場合は月135,000・2年に1度更新料135,000かかる物件で、手元に1000万ある二人がいたとする
50年の決算の比較、売却時物件価格は…0でいいと思う・売却費用0万(住みつぶして手放し)とする
年間住宅に使えるお金は200万



776 :254:2008/02/19(火) 22:31:55 ID:???
>>768だった・・・orz
・・・ダークサイドにはいかないぞ!

新しい要素:賃貸派の引越し費用30万+敷金礼金仲介手数料(13.5万×4)=84万
(購入派には引越し費用ないのか?)

ローンは3,200万円を35年返済、金利3%で借入れ、毎月返済額約12.3万円→とあるが計算したら113,531円
となったのでこれを利用、1万の差はなんだろう?、繰上げなし

購入 頭金800 200万-(113,531×12+436,000)=1,798,372円を35年目まで
36年目からは200万-(0×12+436,000)=1,564,000円を50年目まで

賃貸 初期のお金は916万(初期費用引いた) 200万-(135,000×12+2年ごと135,000)=380,000 or 245,000
を35年間

777 :254:2008/02/19(火) 22:33:45 ID:???
>>776訂正
購入 頭金800 200万-(113,531×12+436,000)=1,798,372円を35年目まで

購入 頭金800 200万-(113,531×12+436,000)=201,628 円を35年目まで

778 :254:2008/02/19(火) 22:36:31 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 34,927,542 33,284,571 購入+ 1,642,971
1.5% 37,583,799 38,633,178 賃貸+ 1,049,379
2.0% 40,613,643 44,956,506 賃貸+ 4,342,863
2.5% 44,085,529 52,437,795 賃貸+ 8,352,265
3.0% 48,081,646 61,295,078 賃貸+ 13,213,431
3.5% 52,700,742 71,787,807 賃貸+ 19,087,065
4.0% 58,061,534 84,224,750 賃貸+ 26,163,216
4.5% 64,306,822 98,973,385 賃貸+ 34,666,562
5.0% 71,608,449 116,471,093 賃貸+ 44,862,644
5.5% 80,173,273 137,238,486 賃貸+ 57,065,213
6.0% 90,250,377 161,895,268 賃貸+ 71,644,890
6.5% 102,139,741 191,179,125 賃貸+ 89,039,384
7.0% 116,202,691 225,968,214 賃貸+ 109,765,522
7.5% 132,874,477 267,307,927 賃貸+ 134,433,449
8.0% 152,679,409 316,442,759 賃貸+ 163,763,350

ん???
なんで購入がこれだけ住みつぶしていて1%でも危ういのか・・・
この前提はどこがおかしいのだろう?

779 :254@風呂上り:2008/02/19(火) 23:12:05 ID:???
>>778訂正
※明示を忘れたのですが、8年ごとの引越しは
以前にも指摘されたので、初期の引越し以外は考えないこととします

で、頭金分を35年複利に間違っていたので50年に修正

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 34,927,542 35,373,317 賃貸+ 445,774
1.5% 37,583,799 42,492,846 賃貸+ 4,909,047
2.0% 40,613,643 51,292,464 賃貸+ 10,678,821
2.5% 44,085,529 62,183,151 賃貸+ 18,097,621
3.0% 48,081,646 75,676,677 賃貸+ 27,595,030
3.5% 52,700,742 92,410,049 賃貸+ 39,709,306
4.0% 58,061,534 113,175,795 賃貸+ 55,114,260


780 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/19(火) 23:12:08 ID:???
>>775-777
ローン返済は12.3万円程度になるのでは?
また、500万のリフォーム代を50年で均等負担させるのは、
購入不利に働くだろうね。複利で効くからね。そこを厳密に
やりたければ、30年経過時に、購入・賃貸どちらにも、外から
臨時に500万投入するっていったやり方のほうがいいだろう。
また、ローン額11.3万にせよ、>>777の計算は違っていると思う。

そもそも今回の設定は、4000万の物件の家賃が13.5万と、家賃安め
だし、繰り上げ返済もしないしで、最初から購入不利だろうね。
同一物件の可能性もあるが、ボロ賃貸vs分譲という構図の可能性が
高いように思う。

計算するだけが修行じゃない。
まず正しく計算する。計算結果を見て、その結果となった理由を、前提
条件からいろいろ考察するとこまでが修行。

781 :254@風呂上り:2008/02/19(火) 23:12:31 ID:???
4.5% 64,306,822 138,959,427 賃貸+ 74,652,605
5.0% 71,608,449 170,985,775 賃貸+ 99,377,326
5.5% 80,173,273 210,776,214 賃貸+ 130,602,940
6.0% 90,250,377 260,219,326 賃貸+ 169,968,948
6.5% 102,139,741 321,658,048 賃貸+ 219,518,306
7.0% 116,202,691 397,997,077 賃貸+ 281,794,385
7.5% 132,874,477 492,835,147 賃貸+ 359,960,670
8.0% 152,679,409 610,627,776 賃貸+ 457,948,367

今度は賃貸圧勝・・・考えてみれば家賃が安いか?
ローン+2万程度じゃ管理費考えると購入のほうが不利だな

782 :254@風呂上り:2008/02/19(火) 23:16:15 ID:???
>>780
やはり間違っていましたか、50年複利を入れ間違えたと
気づきました
で、家賃安いですよね、ローンもなぜか間違えておりましたが
訂正してもかなり購入不利の条件ではいけないですね

うーん
50年比較の前提条件の例が欲しい・・・
探してきますノシ

783 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 23:20:36 ID:Y502ehPw
計算する

自分の思ってる結論と違う

計算をし直す


この行為に一体何の意味が?
最初から結論出てるじゃねーかw

784 :254@風呂上り:2008/02/19(火) 23:36:51 ID:???
>>783
違う違う
変な前提条件だったことを反省しているだけだよ
結論がどちらか一方に有利すぎるのはおかしい

できれば、同じ物件に50年住んだときの
賃貸・購入双方の前提条件がどのようなものか考えてくれるかな?
そうすれば計算してみるよ

785 :名前書くのももったいない:2008/02/19(火) 23:59:16 ID:???
>>780
あと質問です、シートを作り変えているのですが
リフォームや大規模修繕として
外部から臨時に+する場合は

・購入・・・売却価格をあげる(具体的にどれくらいでしょうか・・・)
・賃貸・・・その次年度から複利計算

でいいのでしょうか?
シート作り変えながら寝ますノシ

786 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 00:29:11 ID:???
>>785
結局は仮定の話なので、もっともらしい想像をすればいい。
ごく単純に考えれば、リフォームにかけた金額分、売却額アップ。
そして、すでに仮定している消耗率で、リフォーム以降、やはり減価してゆく。
ま、多め少なめ、いろいろ仮定できると思う。

賃貸の場合は、次年度から複利でもいいし、家賃漸減モデルであれば、
さらに賃料アップを加えて処理するのもいいんじゃないかな。

あんまりいろんな要素が入ると、検算するのも面倒なんで、そう几帳面に
なられても困るんだがw
まあ、正しい比較計算の考え方を身に付ければ、いろんな要素をどう加え
ようと、仮定に応じた正しい計算をすることができるというわけだ。

787 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 00:57:54 ID:???
ここで今やっている計算ができるようになったとして、購入と賃貸で
どっちが得か比較できるようになるためには、それぞれのリスクが
計算できるようにならないといかんと思うのですが、リスクの具体的な
計算方法ってあるのでしょうか?
例えば、賃貸が3%複利で運用したときに購入と同じ資産になるとして、
このとき持ち家の方のリスクが少なけりゃ持ち家が得だろうし、
賃貸の方のリスクが少なけりゃ賃貸の方が得だし、リスクが全く同じなら
やっぱ市場は効率的にできてて、両者の損得はなしってことになると思う。

そもそもリスクってどういう定義になるんでしょ?
N年後の資産価値が正規分布すると仮定したときの分散の値がリスクなの?

788 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 09:48:54 ID:???
>例えば、賃貸が3%複利で運用したとき

どんな非現実的な事言ってるか分かってる?
バカコテちゃんの自演ですか?w

789 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 09:52:39 ID:???
修行だの、ダークサイドだの、もう頼むからメールでやり取りしてくれ!

790 :254@仕事中:2008/02/20(水) 10:00:19 ID:???
>>786
了解、一旦このリフォーム等についてはペンディングで
普通の計算にもどりますね

>>787
実はリスクについてはこれからの話でしょうが

購入:近隣にDQNが、急に家族そろって移住、お金ためなかった
賃貸:DQNがうるさい、追い出された、お金ためなかった

個々におこりうることを想像していけば
どちらも出て行かざるを得ない状況はたくさんあると思うんだが
ひっくるめて「(不動産or金融)資産運用が上手くいかなかった」
といえるのでは?と思い始めています
あとはそこの数値化なのだけど…ここで止まってしまうな、まだ

この世に生きている限り、リスクをしょっている
と考えていいのかもなー

791 :254@仕事中ヒマ:2008/02/20(水) 10:35:34 ID:???
では一つの例
http://www.womans-mansion.com/price/5000/

5000万のマンションは、家賃18万???
とするとこれを50年で考えてみようか…

-前提条件-
物件価格5,000万・購入時諸費用200万で年費用(固定資産税+修繕費積立など)
=50万円/年でかかる新築マンション(土地ちょっとあり)があったとする
賃貸の場合は月180,000円で、2年に1度更新料180,000円かかる物件で、手元に200万ある二人がいたとする
50年後の決算の比較、売却時物件価格は1,000万(土地代)、売却費用300万(解体)する

5,000万3%フルローン・月のローンは192,425円
この時点でありえないと思っていいか…(絶対購入が損になってしまう)
妥当な長期の数字は何処かに転がってないものか…(トボトボ

792 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 12:17:38 ID:???
若い内は会社の近くに賃貸で住んで、
定年する頃にそこそこの田舎の格安一軒家をキャッシュで買うのが理想だ。

793 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 13:36:36 ID:???
5000万のマンソンに18万で住めるわけないのに。

794 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 13:53:34 ID:???
30年3%複利って・・・

795 :254@仕事中:2008/02/20(水) 14:04:23 ID:???
>>793
>>791のページは確かに業者のハメコミと思えますね
家賃18万の人は5,000万クラスが買えるなんて
計算する前に分が悪すぎる

しかし中古なのに5,000万↑のマンションとは…
世の中にそんなに金持っている女性がいるのか…

796 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 14:15:40 ID:???
>>795
コテハン付けてくれ、まじで。
NGにしたいから。

797 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 16:47:03 ID:GrvZqyhb
5000万円のマンション買う人が賃貸借りるとしたら
その人は12−15万円MAXぐらいで探すだろうね。
18万円家賃で比較自体が無駄。

798 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 18:06:26 ID:???
>>787
リスクの定量的定義とか評価方法についてはわからんw
分散とか標準偏差とかシャープレシオとかで考えるったって、この手
の指標は過去のデータから計算されるものだから、データがないだろ
う個別不動産で算出するのは、かなり無理があるような気がする。
# 分散出すならキャピタルゲインとインカムゲインを合成するんじゃない?

理論的には市場は効率的だというのが私の立場。正しい理解は理論的
な話なので、正しい理解では>>787の指摘どおり損得対等ということ
になる。

個人的には、持ち家・賃貸含めた住宅市場は、非効率だと考えてる。
このブログ記事前半に書いてあるのと私も同意見だ。
ttp://blog.goo.ne.jp/yamazaki_hajime/d/20061215
真に8%なので、費用や減価分まで考慮した表面利回りだと、12%
ぐらいじゃないと割に合わないというのが私個人の感覚。しかし、
実際の表面利回りは5〜6%ってのが多いんじゃないかな。
# ドケチ用だともっと高いかな。

799 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 18:21:16 ID:???
>>795
「家賃なみの支払いで買う」ってパターンだろうね。
ボロ賃貸vsボロじゃない中古分譲ってあたりか。
比較する物件の品質が違うので、正しい比較の対象ではない。

それに関連して、>>614にもコメントしておこう。
>>614のいいたいことは、「ボロ屋に住めば、分譲買うより得です」って
あたりなんだろう。これは言い換えると「節約すれば、節約しなかった
ときより、お金が残ります」という意味で、あたりまえのことだ。
>>614の立場なら、「想定しているそのボロ屋を買うか借りるか比較
して、どっちが得か」を考えねばならない。

800 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 18:34:56 ID:???
ほう、今度は同等物件で比べるのをやめるというのか
比較する際当然の条件すら無視か

>>645見てる〜?

801 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 19:18:37 ID:???
適当に近いの調べてきてやったぞ

港区・駅徒歩8分・96年築・64.15平米・11階建て5階(藤和シティスクエア)
価格5,300万円

港区・駅徒歩10分・96年築・64.88平米・10階建て8階(マンソン名分からん)
賃料19万


802 :254:2008/02/20(水) 19:26:31 ID:???
http://www.oliver.to/html/gayaweb/hikaku/hikaku.html

■賃貸の場合
家賃13万円(管理費込み)
敷金・礼金各2ヶ月分=初期費用13×4=52
更新料(2年に1度)1ヶ月分=13万

■購入の場合
物件価格      2,800万円
自己資金      2,400万円(ローン額みたいです)
金利3%(全期間固定) 返済期間35年
月々ローン支払額  92,364円
月額管理費12,000円・月額修繕積立金6,000円・固定資産税100,000円(年1回)
=年費用316,000円
手持ち額500万・初期費用100万・売却費用100万で計算

これならあまり差はつかないのでは?50年決算
しかし、家賃のほうが50年を考えるにしては高いでしょうか…

803 :254:2008/02/20(水) 19:27:52 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 53,948,354 31,562,490 購入+ 22,385,864
1.5% 59,904,141 37,098,200 購入+ 22,805,941
2.0% 66,854,080 43,830,022 購入+ 23,024,057
2.5% 74,990,284 52,033,106 購入+ 22,957,178
3.0% 84,543,927 62,047,076 購入+ 22,496,851
3.5% 95,793,304 74,291,136 購入+ 21,502,168
4.0% 109,073,562 89,282,673 購入+ 19,790,889
4.5% 124,788,436 107,660,162 購入+ 17,128,273
5.0% 143,424,395 130,211,343 購入+ 13,213,052
5.5% 165,567,704 157,907,874 購入+ 7,659,829
6.0% 191,924,978 191,947,920 賃貸+ 22,942
6.5% 223,347,944 233,808,445 賃貸+ 10,460,501
7.0% 260,863,265 285,309,399 賃貸+ 24,446,134
7.5% 305,708,438 348,692,447 賃貸+ 42,984,008
8.0% 359,374,997 426,717,458 賃貸+ 67,342,461

賃貸>購入が6.0%、繰上げしないで住みつぶしてお得というのは
これくらいかな?

804 :254:2008/02/20(水) 20:17:15 ID:???
>>801
おお有難う、試してみますね

■購入条件(年250万家に使える)・初期のお金は2,200万
購入:港区・駅徒歩8分・96年築・64.15平米・11階建て5階(藤和シティスクエア) 価格5,300万円
ローン3,300万・購入費用200万・売却費用200万・35年後の価値は2,000万
25年3%で繰り上げ返済月156,490円・管理費修繕積立は月3万=年36万

■賃貸:港区・駅徒歩10分・96年築・64.88平米・10階建て8階(マンソン名分からん)
賃料19万・初期費用19×4=76万・2年に1度19万更新料

こんな感じでしょうか・・・
不安点
・5,300万のマンション、96年築で今(2008年)から35年後は2,000万でいいだろうか?



805 :254:2008/02/20(水) 20:19:31 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 48,566,771 36,487,013 購入+ 12,079,758
1.5% 50,049,025 42,870,935 購入+ 7,178,089
2.0% 51,666,815 50,387,964 購入+ 1,278,850
2.5% 53,436,388 59,234,789 賃貸+ 5,798,400
3.0% 55,376,111 69,641,215 賃貸+ 14,265,104
3.5% 57,506,741 81,875,547 賃貸+ 24,368,805
4.0% 59,851,750 96,250,819 賃貸+ 36,399,068
4.5% 62,437,676 113,132,004 賃貸+ 50,694,328
5.0% 65,294,532 132,944,338 賃貸+ 67,649,806
5.5% 68,456,257 156,182,925 賃貸+ 87,726,668
6.0% 71,961,236 183,423,829 賃貸+ 111,462,593
6.5% 75,852,879 215,336,856 賃貸+ 139,483,976
7.0% 80,180,282 252,700,284 賃貸+ 172,520,002
7.5% 84,998,964 296,417,825 賃貸+ 211,418,861
8.0% 90,371,707 347,538,140 賃貸+ 257,166,433

繰り上げ返済でこれだと、借りたほうがいいと思える
物件5,000万円台にいくと、よっぽど家賃を高くしないとペイできないですね

806 :254:2008/02/20(水) 20:24:33 ID:???
>>805訂正・・・賃貸の初期費用76万を引くのを忘れました;;

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 48,566,771 35,410,395 購入+ 13,156,376
1.5% 50,049,025 41,591,186 購入+ 8,457,839
2.0% 51,666,815 48,868,048 購入+ 2,798,766
2.5% 53,436,388 57,431,153 賃貸+ 3,994,764
3.0% 55,376,111 67,502,680 賃貸+ 12,126,569
3.5% 57,506,741 79,342,018 賃貸+ 21,835,277
4.0% 59,851,750 93,251,791 賃貸+ 33,400,041
4.5% 62,437,676 109,584,820 賃貸+ 47,147,143
5.0% 65,294,532 128,752,167 賃貸+ 63,457,634
5.5% 68,456,257 151,232,418 賃貸+ 82,776,161
6.0% 71,961,236 177,582,403 賃貸+ 105,621,167
6.5% 75,852,879 208,449,542 賃貸+ 132,596,662
7.0% 80,180,282 244,586,082 賃貸+ 164,405,800
7.5% 84,998,964 286,865,484 賃貸+ 201,866,520
8.0% 90,371,707 336,301,279 賃貸+ 245,929,572


807 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 20:24:45 ID:Fx0WCmBy
買う場合と借りる場合と、同等物件で決めるわけがないのにね。
自分の場合でも冷静に考えてみろよ、借りる時に同等物件の賃貸探すか。

借りるのがこのくらいなら、買ったほうがお得ですよに、だまされてるだけだ。

購入派は馬鹿すぎ。



808 :787:2008/02/20(水) 20:24:51 ID:???
>>798
リスクの評価ができないと、リスクをとった方(購入)がリスクをとらない方
(たとえば、同じ物件を借りて、手持ちの自分の資産を定期預金で運用など)
より金銭的に儲かりますねという当たり前の結果しか出ないように思う。
だから、リスクをとるのに見合った金銭的な得がえられているかという評価を
取り入れないと>>645みたいな話が出てくるのは当然に思う。
極まれに、ぼったくり物件とかでそれが逆転する場合もあるかもしれんが。

個別不動産のリスクを計算するのは難しそうなのでそこまでは求めないが、
せめて、個別の物件が住宅市場全体の平均的なリスクを持つと仮定した場合の話とか
できないんでしょうか?

以上の話ではリスクの定義が分からないので、N年後の資産価値のばらつきと言う
意味で使ってます。
たとえば、N年後に3000万円に確実になる場合はリスク0で、上下100万ぶれる場合は
上下50万円ぶれるよりリスクが大きいというぐらいの感じです。



809 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 21:36:46 ID:???
>>808
正しい比較計算では、リスクが発生しないという前提での計算だから、
リスクをとった方がリスクをとらなかった方に勝つという当然の結果に
なる。購入派が必ず勝つわけではない。賃貸派が購入派より大きなリス
クをとれば、いつでも賃貸派が勝つ。

持ち家不動産投資が、実態として、リスクに見合ったリターンを持つの
かについて、>>808は、住宅市場全体レベルでいいから、市場の歪み
を測定してみたいということだよね。>>808がやってみてよw

正しい理解について語るという立場では、市場が効率的だという前提に
なるので、不動産投資だろうが金融資産投資だろうが、いつでもリスク
に見合ったリターンが得られるし、リターンに応じたリスクがあるとい
うことになる(で合ってるよね?)。市場の歪みがないという前提なの
で、>>808の求める話までは必要ないんだよね。

810 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 21:39:12 ID:???
>>809のつづき

人的には>>798に書いたとおり、かなり歪んでると思ってる。リスク
に比べリターンが低すぎると感じている。賃貸住宅経営事業をやる
大手企業がない(あったら知りたい。せいぜいUR?)のも、その証
拠だと感じてる。私個人の意思決定を考えるうえではそれで十分なの
で、歪みを測定する動機は今のところ持ってない。

811 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 21:43:36 ID:SNtP8E1b
誰か言ってたけど本当コテハン付けてくれないかな。
自覚してないかもしれないけど、たちの悪い荒しだよこれ。

少しは他人の迷惑考えろや。

812 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 21:55:25 ID:???
トリップと番号じゃアボーン出来ないの?

813 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 22:02:15 ID:???
このスレは◆2IsvkKKipYと254との交換日記ではありません
専用スレを立てましたので両名は移動をお願いします

◆2IsvkKKipY先生の有り難い住宅コスト計算講座
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1203512367/l50

814 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/20(水) 23:14:33 ID:???
>>804-806
>>780の最後3行!!

>>809に書いちゃったが、そろそろ、以下の観点から、個々の修行に
おける条件と結果について考えてみよう。

・リスクをとった方がリスクをとらなかった方に勝つ
・ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターン

815 :名前書くのももったいない:2008/02/20(水) 23:32:44 ID:SNtP8E1b
>>814
>>813

816 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 10:53:15 ID:???
住み潰せば購入の方が安く付くのは当り前じゃん
こいつら何やってんの?
それを踏まえて個人個人の状況やリスクを考えて物件選ぶんでしょ?

817 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 11:35:09 ID:???
2IsvkKKipYと254の母です。
このたびは、息子がこのような日記ページを作ってしまい、
皆様には大変ご迷惑をおかけしております。
深くお詫び申し上げます。
息子達は狭いアパート暮らしで、幼い頃に父親を亡くし、
そのショックで内気な子供になってしまいました。
そのせいか、小中学校ではいじめにあっていたのです。
この年になるまで、恋人はおろか友達さえもいないようで、
大変心配しておりましたが、
ゴミ投資家シリーズという本を知って以来、
息子も少し明るくなったようです。
「賃貸暮らしでもね、複利3%で30年回せるんだよ...」
と、とても楽しそうに夕食の時に話してくれるのです。
どうぞ皆様、息子を暖かく迎えてやってくださいまし。
本当は良い子なんです。
よろしくお願い申し上げます。
2IsvkKKipYと254の母より

818 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/21(木) 12:00:00 ID:???
>>816
では、それをシミュレーションで示してみてよ。
「当たり前」なら、数字で示せるよね?
それをもとに、私が間違いを指摘してあげよう。

819 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 12:37:18 ID:???
隔離スレにいけ!
◆2IsvkKKipY先生の有り難い住宅コスト計算講座
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1203512367/l50

820 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 13:03:44 ID:???
コイツって結局かまってちゃんだったんだな
もはや荒らしと言ってもいいな

821 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 16:27:43 ID:0FW+20m2
マンション買ってからローンで生活がほんと悲惨になった
しかも手放すのは無理(損が出て売却不可)
あとは破産で手放すかぐらい。

もう絶対自分の余裕ある範囲で賃貸借りた方がいいよ。
みんな。

ローン返済一覧表が来たら、顔が真っ青になるから。
延々と何十年分の毎月の支払いが書かれた表が送られてくる。
あれ見た瞬間、めまいがした、こんな大借金せおちゃったんだって。

だから単純に損とか得とかない。
借金は絶対ダメ。人生行き詰るよ。

822 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 16:31:19 ID:???
買う買わない以前にローンが損

823 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 16:56:10 ID:???
>>760まんまだなw

824 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 17:00:02 ID:???
◆2IsvkKKipYと254が苦しみ抜いて死にますように死にますように死にますように
苦しみぬいて苦しみぬいて死にますように

825 :254@これからまた仕事:2008/02/21(木) 17:53:48 ID:???
スミマセンが2日ほど書けない・・・かな?
戻ったら>>780に注意して計算続けますーノシ

826 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 18:10:27 ID:???
>>824
うわ怖いwききそうだな

827 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 18:58:30 ID:???
>>824
誰も期待してないから、隔離でやれよな

828 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 19:42:33 ID:???
誰も、ではないから

829 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 20:56:16 ID:j/SFwkL2
2008年2月21日12:00:00にこのスレに書き込んだ「◆2IsvkKKipY」
2008年2月21日17:53:48にこのスレに書き込んだ「254@これからまた仕事」
この人間もしくはこの人間達が苦しみもがきながら死にますように
苦しみもがきながら死にますように苦しみもがきながら死にますように
苦しみもがきながら死にますように苦しみもがきながら死にますように苦しみもがきながら死にますように
仏様閻魔様お願いしますお願いしますお願いします

830 :名前書くのももったいない:2008/02/21(木) 22:10:57 ID:8H0tlfgr
>◆2IsvkKKipYと254

早く隔離スレに行って下さい。
本当お願いしますよ。
マジで気持ち悪いです。

831 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 08:28:20 ID:???
       |
   \  __  /
   _ (m) _ピコーン
      |ミ|
    /  `´  \
     ('A`) <投資で30年複利3%なら
     ノヽノヽ  お得だ!
       くく

832 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 11:25:35 ID:???
取らぬ狸の皮算用

833 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/22(金) 12:00:11 ID:???
>>821
誤った判断で失敗すると大変だね。
正しく理解していなくても、賃貸であれば大きな失敗はないが、
買うなら、正しい理解を身に付けてからにするべきだった。
正しく理解すれば、非常に簡単だが定量的な方法で、リスクを自分で
判断できるようになる。

>>822
そうとは限らない。

>>825
了解

>>831-832
なかなかおもしろい。「効率的な市場」ということで話をしているわけだがw

834 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 13:01:55 ID:???
>>829
俺も祈るわ…

835 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 15:13:22 ID:???
>>831
ワロス

836 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 22:56:24 ID:???
何か面白?そうな奴がいるから、俺が昔やった計算を貼っとく。

=====
賃貸:UR家賃25万管理費1万
購入:新築分譲マンション本体5500万(+諸経費が必要)

主な条件:(○は比較的購入有利な条件 ×は逆)
<共通>
 初期資金:1500万
 住居に当てられる収入:300万/年
 余剰資金の運用利率3%
<賃貸>
 賃料値下げ無し
○敷金返却は想定しない
<分譲>
 3.2%35年ローン(5000万)
×管理費・修繕費の値上げ有。(初年度1.5+0.8→40年目3+2)
 リフォーム:20年目200万のみ想定
 修繕一時金:30年目150万のみ想定
○その他専有部分のメンテナンス費:想定しない
 平成19年住宅ローン減税制度適用
 東京23区限定固定資産税減免措置適用

837 :836:2008/02/22(金) 23:03:14 ID:???
<結果>
経過年 賃貸側資産 分譲側資産 賃貸VS購入が均衡するマンション残価
10年目 1663 -3017+中古マンション 4680
20年目 1963 -1605+中古マンション 3568
30年目 2344 280+中古マンション 2064
40年目 2837 2898+中古マンション -61

読み方:
20年目だと、賃貸側の資産は1963万の貯蓄。
分譲側は、差し引き-1605万の負債と築20年の中古マンション。

購入側が保有マンションを売って清算するなら、
税や手数料を除いた純利益が3568万以上で中古マンションが売れれば、購入の方が得だったことになる。
逆に、賃貸側が中古マンションを買って同じ条件にそろえるなら、
税や手数料を含め総支払い3568万以下で中古マンションが買えれば賃貸が得だったことになる。

838 :名前書くのももったいない:2008/02/22(金) 23:05:54 ID:???
>>836
荒らすな
ここでやれ

◆2IsvkKKipY先生の有り難い住宅コスト計算講座
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1203512367/l50

839 :836:2008/02/22(金) 23:26:18 ID:???
>>838
ここは賃貸と購入を経済的に比較するスレだろ?
違うのか?

840 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/23(土) 00:36:35 ID:???
>>836-837
初期費用の明細と、ローン減税額、固定資産税の明細を出してくれたら、
>>254が正しい比較計算にて、計算してくれると思う。
ローン期間中の決算は未経験だと思うで、やってみよう。>>254

>>836はその計算結果についてどう思った?

841 :sage:2008/02/23(土) 01:53:40 ID:jae5zuTR
メタファで表現してみました。

比較派:
巨人が強いか、阪神が強いかは戦力を比較しないとわからないじゃないか。
同じ戦力なら巨人のユニフォームだろうが、阪神の着てようが、誤差の範囲だろ。

購入派:
オレは、阪神がスキなんだから、阪神が、どんな場合でも強いに決まってる。
オレは、甲子園球場に30年間通い続けるが、お前、東京ドームに30年も通えるなんて、クレイジーだ。
オレには絶対できないからな。
巨人の方が勝つことがあるなんて、言ってる、比較派は頭おかしい。
オレも、オレと一緒に甲子園に通っているヤツも、世の中、阪神ファンだらけなのにな。


842 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 05:35:42 ID:???
>>839
計算して意見を聞きたいなら、隔離スレでやればいいだろ
専用のスレで心おきなくやれよ
細分化してるスレなんて他にもあるだろ
なんでわざわざ嫌がる人が多いのに、ここに書き込むかわからん

843 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 07:49:05 ID:90HpOa/U
>>842
◆2IsvkKKipY がうざいってだけで賃貸と購入とどっちがとく?っていうのは
まさにスレタイ通りなんだから、むげにスレに来た人追い出すのは良くないよ。

844 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 07:56:31 ID:90HpOa/U
(独身〜)結婚〜子育て〜子供が独立〜老後二人暮らし〜老後一人暮らし
この期間をすべて同じ住居でまかなうっていうのがナンセンスと思うのよ。
購入して30年経ったらとか、同じ賃貸住宅に30年住む前提とか。
子供がうちにいる期間以外は無駄な空間に金を払っているのに気づけよ。

845 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 08:27:12 ID:LKBNO9BR
確かにね。特に後半が意外と長いし。
子供何人で、自宅から大学通うか、自宅外かだけでも
計算結果がひっくり返る可能性がある。


>>839
まったく仰るとおりです。
ただ皆が嫌がってるのに「正しい理解」を連呼して
算数問題をひたすら書き込む馬鹿がいるので・・・

846 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 09:56:07 ID:jae5zuTR
>844-8454
なら、答えは出た。

新築〜子供の独立前(1-25年?):見かけ上購入有利
(リスクテイクの報酬分をこの期間に受取れる)

子供が独立後〜(25-):賃貸有利
(購入は最適化するための効率がとても悪すぎる)

最適化ができる賃貸が最終的に勝利するで、F.A.?

847 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 10:37:28 ID:???
>>846
俺は大家だけど住宅は借りておいた方がトータルで得だよ。
都心の価値ある物件以外は買ったら損。
ただし退職後は部屋を借りにくくなるけどね。

購入するとなると必要な部屋数が最大になる期間にあわせて
購入しないといけないから何かと無駄が多いし。
購入の場合におすすめなのは都心好立地の1LDKくらいの中古マンションを購入
こども部屋が必要になったら所有物件を賃貸に出して10年くらい広いマンションを
借りる。一番下のこどもが中学生くらいになったら元の1LDKマンションに戻って
すぐ近所の中古ワンルームを買いこどもをそこに住ませる(食事とかの用事があるとき
は電話で呼ぶ)。こどもが住まなくなったらそのワンルームは賃貸にだす。


848 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 11:17:12 ID:90HpOa/U
>>846
そう?逆の方がいいんじゃないの?

一番広さを必要とするときには賃貸
(それも子供が赤ん坊、小学生、高校生と進むに際、臨機応変に住み替え)
二人暮らし、独居になったらコンパクトなマンションを購入って方が理にかなってるんじゃない?

849 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 11:32:11 ID:LKBNO9BR
俺は>>848派かな。
嫁さんと二人だったら一部屋しか使わないし。
子供がどこに進学するかも分からんしね。


850 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 11:34:30 ID:???
>>848
おれもそう思うよ。
単身者向けや夫婦二人向けのマンションは借りるより買った方が得な場合が多いんだよ。
逆にファミリーマンションは借りた方が圧倒的に安い。
それに高齢になってからは部屋を貸してもらえない。
だから結婚してすぐに中古の1LDKか2LDKを買って
手狭になったらファミリー物件を借りて所有物件を賃貸に出す
必要なくなったら元の物件に戻るのがベストだと思う。

851 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 11:52:10 ID:???
>>846 は女と見た
新築で買ったファミリーマンションなんて25年後の中古価格は捨て値になる
それを安値で叩き売って新たに高い賃料払って借りるなんて大損もいいとこだよ
築25年のファミリーマンションなんて売ったところでしれてるんだから
住み続けないと損だ

852 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 12:02:32 ID:???
しかし女ってなんで新築にこだわるのかね?

853 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 12:21:56 ID:90HpOa/U
>>850さんの意見に賛成。
>>846さんにとっても不動産を所有していれば
精神的な賃貸負け組感も少なくて済む。

854 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 12:35:14 ID:ZTrjBliQ
>それに高齢になってからは部屋を貸してもらえない。

>だから結婚してすぐに中古の1LDKか2LDKを買って

破綻してますね〜
高齢になってから借り辛いなら、
高齢時で手頃な同様物件をキャッシュ購入がいいんじゃないですか〜
高齢に時の物件を若い頃に買うって、、、自分が死ぬまでに老朽化で持たないですよ〜


855 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 12:47:20 ID:???
>>854
おれは築40年くらいの物件(東京都港区)の物件持ってるけど普通にすめるよ。
それに1LDKや2LDKは貸しやすいと売りやすいからファミリー物件買うより良いよ。
ファミリー物件買うのって奥さんが旦那をひっぱって新築買うのがほとんどだから
中古になると奥さんが嫌がって買いたがらないから転売価値が低いんだよ。

856 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 12:52:35 ID:ZTrjBliQ
築40年の物件に高齢になってから住むとか
がくぶるじゃん

築60年ー70年目指して、スラム化しそうな所に住むの?
精神衛生悪すぎ、
そんな老朽化でいつどうなるか分からない物件こそ若者向け
使い捨て向けでしょ。

高齢時に新築がいいでしょ。
かかる費用は同じだよ。

857 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:04:40 ID:???
>>856
おれはパリで築100年超の物件に住んでたけど確かに不便だけど
なんとかなるよ。日本の昭和30年代の団地でもパリのアパルトマンよりは
かなりマシだけどね。とにかく不動産は新築はやめた方が良いよ。古いのが
不安なら築10年くらいの買えばいいし。

858 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:06:38 ID:90HpOa/U
>>856
まあまあ、若いときに買った築古に自分が住まなきゃいけない義理はない。
それは純不動産投資ということで途中で売っぱらってもいんじゃないの。

859 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/23(土) 13:09:18 ID:???
得だとか損だとか言うなら、その根拠を示さなければ、議論にならんな。
可能であれば、その根拠は、比較の対象となる客観的な指標であること
が望ましい。

860 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:11:43 ID:???
>>859
ファミリー物件の中古と
都心の40平米から50平米の中古の相場を見れば値落ち率がわかるでしょ

861 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/23(土) 13:13:40 ID:???
>>860
それは何と何を比較しているのかを明らかにしなければ、
何を言っているのか意味不明だよ。
購入と賃貸を比較しているなら、ますます意味不明。

862 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:15:09 ID:90HpOa/U
損得のほかに省ける無駄は省くっていう視点が欲しいね

863 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:15:28 ID:???
普段の生活でケチな女性でも
ファミリーマンション買うとなると女性は新築にこだわるんだよ。

お勤めはじめたころの一人暮らしや新婚さんのときに住むところは
中古でもぜんぜん気にしないのに、ファミリーマンション買うとなると
新築以外は論外のようだ。女性の考えていることは理解できない。

864 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 13:16:50 ID:???
>>861
そんな面倒なことは自分でやれ。
ここ見れば中古マンションの相場くらいわかるから
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=area&lc=03

865 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/23(土) 13:19:48 ID:???
>>864
「値落ち率」で何がわかるのかな? 何を比較できる?
「値落ち率」が比較できるとか言うなよw

866 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/23(土) 13:31:15 ID:???
>>844,862
それは正論だね。
ステージごとに最適な住居を選択するというわけだね。
しかしなお、それぞれのステージごとに、購入・賃貸どちらを選択
するのがよいかということになる。
正しい理解は、どのステージにおける選択についても、有益な判断
材料となるよ。

867 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 16:31:25 ID:???
>>829
俺も祈りまくるよ。

気配、雰囲気・・・人の「念」の存在を否定する方が不自然ってなんかで言ってたな。

「254」と「◆2IsvkKKipY」が
想像を絶する苦痛を伴い絶命しますように・・・。

868 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 16:36:00 ID:LKBNO9BR
計算は専用スレでやってもらって、
興味ある人だけ見れるようにして欲しいです。
こっちに長々と変な計算式書くのはやめてくださいね。
本当お願いします。

スレの空気も正しく理解してくださいね。

869 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 19:54:32 ID:???
なんで?

870 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 20:15:47 ID:LKBNO9BR
正しい理解がお好きなようなので。

871 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 21:13:49 ID:???
ああ〜。 
そんな目障りならあぼんすれば?
そのほうがすっきりしそうだけど・・・




872 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 21:19:51 ID:???
俺のNG

◆2IsvkKKipY
254@

254は「@」を小文字入力強制でヨロシク
トリップ付けてくれると完璧

かまってちゃんは完全スルー

873 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 21:52:50 ID:???
◆2IsvkKKipY 事故って死ね


874 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 22:01:29 ID:???
2chらしい殺伐とした展開だな.


875 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 23:12:03 ID:LKBNO9BR
>>871
いいアドバイスありがとう。
初めてあぼん使ってみたよ。
いままでこんなウザイのがいなかったので
使ったことなかったけど便利だねこれ。

876 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 23:16:26 ID:???
あぼんしといてわざわざ「見えないけどなに?」みたいな素人丸出しの書き込みしちゃ駄目だぞ。

877 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 23:19:06 ID:???
>>876
自己顕示欲が強い奴がやるよね。
ここで言う誰かさんみたいな奴だな。

878 :名前書くのももったいない:2008/02/23(土) 23:56:46 ID:LKBNO9BR
正しい理解w

879 :254@夜:2008/02/24(日) 00:55:19 ID:???
>>840
流し読みしました
これを予想でやるのでしょうか
(途中の要素が多すぎる・・・出来るか?)

ローン途中の決算とは
ローン途中で売り払って去ることを想定するのですね
残額によっては身動きできなくなるな・・・
では明日ノシ

880 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 06:10:21 ID:???
>>879
>>836がパラメータ出してくれないことには、>>837の検証ができ
ないから、やらなくていいよ。
ローン途上で決算する場合の計算方法について、そのやり方を説明
してみて。それが合ってればOKということで。

881 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 08:33:46 ID:???
◆2IsvkKKipY 事故って死ね

882 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 14:58:24 ID:???
そろそろウザいから人を呪わば穴二つという言葉を>>881に贈る
呪いをスルーされたら全て自分に返ってくるってのは常識だぜ

883 :254@休み:2008/02/24(日) 15:21:22 ID:???
-住宅ローン途中の決算の考え方-
>>836さんのを例に正しい比較となるようにしてみよう

-条件入力-
決算最終年 35 年
購入
・家に費やせる金 3,000,000 円/年
・初期に持っている金額 15,000,000 円/年
・購入時建物金額 55,000,000 円
・ローン総額 40,000,000 円
(5000万と書いてあるが、諸費用除いても4000万では?)
・購入時費用 0 円
・ローン金額 162,400 円/年
・住宅ローン年数 35 年
・住宅ローン金利 3.2%
・年費用 500,000 円(適当に見積もった)

884 :254@休み:2008/02/24(日) 15:22:21 ID:???
賃貸
・家に費やせる金 3,000,000 円
・初期に持っている金額 15,000,000 円
・初期費用 1,000,000 円
・家賃 250,000 円/月
・更新料 0 円(URなので)

これで例えば10年後の状態は、余剰資金の運用利率3% で
賃貸派は、1,500万の3%複利10年(年300万が年間家賃と=になるので
これが「大家モデル」になる)=20,158,746円

※「大家モデル」…賃借ケースにおいて、毎年の貯金がゼロに
なるようなモデル(つまり、計算上運用するのは、原則、頭金等初期費用 相当額だけ)

885 :254@休み:2008/02/24(日) 15:22:59 ID:???
購入派は、返済額 1,948,800円/年で10年後残高 33,506,830となり
300万-(162,400×12+50万)=551,200円を10年間3%複利でつみあげると
6,318,890円となるので
33,506,830-6,318,890=2,718,940円の残債

比較のときは
+20,158,746円 と -2,718,940円の差が(本当は購入・売却費用も加える必要があると思うが)
47,346,686円なので、5,500万で買ったマンションが、10年後
47,346,686円以上で売れれば購入の勝ちとなる

でいいのだと思うが…

886 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 15:53:46 ID:???
254@死ね死ね大損しろ死ね死ね

887 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 16:24:56 ID:???
きみもコテハンつけてくれないか>886

888 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 17:39:56 ID:???
>>884
賃貸は初期費用100万なんだから、20158746円じゃなくて
1881万程度では?
そこをのぞけば、計算は合っていると思う。

ローン返済期間中に決算するには、決算時点におけるローン
残債額(その時点で未返済のローン元本)を出す必要がある。
それを利用し、以下で決算できる。

 購入ケース決算時資産=手元現金+持ち家売却価値−売却費用等−ローン残債

余談だが、購入者は、いつでも、以下を満たすようにすること。

 (持ち家売却価値−売却費用等)>ローン残債

これを満たせない場合は(狭義の)債務超過であり、家計が
非常にあやうい状態となっていることになる。

889 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 17:56:21 ID:???
購入・賃貸の比較は、いつでもどこか、いろんな板のいろんなスレで
やってるな。ここんとこ、以下がにぎやかなようだ。
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1203260268/

ざっとながめてみたが、正しく理解している者は、参加していないね。
ましな意見もあるが、考えの誤りや的外れな意見が多い。
自分の考えが間違っていることに気づかず、「結論」とか言ってるしね。

正しく理解していれば、どこがどうおかしいのか、わかるようになる。

890 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 18:05:35 ID:???
ならそっちに移動してくれ。それともドケチ板みたいな素人が多い板じゃなきゃ覇を唱えられないのか?

891 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 18:06:56 ID:???
そっちのスレには堅実派っていうコテハンのマンション購入派がいるから是非論破しにいってくれ。
そしてこちらには二度とこないでくれ

892 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 18:13:30 ID:???
>>890-891
正しい理解をするのに一番ふさわしいタイトルを持つスレがここ
だと判断した。
目を閉じて真実から目をそらし、そして、修行もしないような者
を相手にするのは、時間の無駄だよ。

893 :254@休み:2008/02/24(日) 18:33:42 ID:???
>>888
確かにミスりましたorz
条件を追加したときは全体の計算を見直すと
以前から思っていたのに・・・
仕事でもチェックをお願いすることが多いんだよな;;
いい訓練だと考えよう

1,400万の3%10年複利は
18,814,829ですね

>購入ケース決算時資産=手元現金+持ち家売却価値−売却費用等−ローン残債
>
>余談だが、購入者は、いつでも、以下を満たすようにすること。
>
>(持ち家売却価値−売却費用等)>ローン残債

ふと考えたのですが、これだと新築を買った時点で
いわゆる「中古扱い3割引」になってしまうので
5,500万の新築マンションは、買った瞬間に-1,650万の3,850万
少なくとも頭金1,650万+売却費用以上のお金を持っていなければ、いきなり債務超過ですか?
新築を買う意味がなくなってしまう・・・


894 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 20:07:16 ID:???
>>893
買うなら、頭金含めた当初資金は、物件価格の3〜4割程度は
ほしいとこだね。

不動産市況の変化で、ローン返済のペース以上に売却可能額が
大きく下落してしまったら、やっぱり債務超過になる。そうい
うときは、追証じゃないけど、債務超過解消まで、繰り上げ返
済で、負債額を減らすべき。

895 :254@休み:2008/02/24(日) 22:17:45 ID:???
>>894
なるほど、偶然なのかもしれないけど
「頭金は物件の2-3割程度は・・・」というのは
新築物件を考えたら

(持ち家売却価値−売却費用等)>ローン残債

を満たす上では必要なことなのですね
巷で言われていることの証明が出来たというところでしょうか

しかし、計算の元になりそうなHP探しているのですが
なかなかないですね
「同じ家で借りる・買う」という比較を意図的にしていないのではと
思えてきます
引き続き検索しますノシ

896 :名前書くのももったいない:2008/02/24(日) 22:37:35 ID:BZRWKJwc
>>894
あんたの憶測だけで3〜4割の頭金とか言うな。
そのくせあんたは全額現金購入だと根拠は?とか言うくせに
頭金1割、頭金2割、全額現金 これらじゃなく頭金3〜4割がイイっていう合理的理由はない
そんなもの人それぞれだからだ。

897 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 22:47:25 ID:???
>>895
頭金2割ないとローンがとおらなかったからだよ。
保守的な金融機関なら、融資額以上の担保価値を求めるよね。
最初から担保割れ(債務超過)になるような融資はしない。

で、私が、>>814に書いた観点について、考えてみて。

898 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/24(日) 22:57:30 ID:???
>>896
「全額現金購入」だなんた言った覚えはないが、もし言ったというなら、
レス番号を教えてくれ。

また「頭金3〜4割がイイ」とも言ってないが。>>894までに書いたことは、

 ・買うなら、物件価格の3〜4割以上の額、貯金が貯まってから
 ・ローン残債額が、物件売却価値を超えないように

であって、3〜4割頭金を入れろとは言ってない。
貯金額は多ければ多いほど家計はより健全で、少ないほど不健全だ。
3〜4割とは健全と言っていい最低基準ってとこだ。
正しい理解においては、購入した持ち家資産の価値を、売却価値(時価)
で評価するのだから、保守的な銀行の基準であった2割が出発点。2割
で余裕ゼロだから3割は欲しいとこだね。

899 :254@休み:2008/02/25(月) 00:17:20 ID:???
>>898
これは私も読み違った・・・「頭金を入れろ」ではなく
「貯金がたまってから」なるほど

で814の観点について
>・リスクをとった方がリスクをとらなかった方に勝つ
>・ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターン

えと、住宅を購入することは投資なのだから、リスクを取ったものが
金利1%程度の元本保証預金(リスクかなり低い)に勝つのは当然
>>806でいうと1-2%までは勝っている

では、金融商品投資のほうをハイリスクハイリターン投資にすれば
賃貸の方が勝つのは当然、806で言うとそれが2.5%

賃貸と購入の価格がある程度合理的なものであるならば
不動産投資でも金融商品投資でも、ハイリスクになればなるほど
資産を増やしやすい(もちろん失敗の可能性も高まる)

ということでしょうか?うーん、以前からの勉強と同じ事を言っているような気がしてならない・・・

900 :836:2008/02/25(月) 00:31:01 ID:???
>>885
本体5500万、諸経費5%で計算してるので、ローンは5000万であってる(ローン月額は19.8万)。
つまり、購入の場合も初年度で700万ほど流動資産が残っているが、
この理由は、管理費の値上げなどパラメータを多少変化させても、
途中で購入側の流動資産がマイナスになる時期を作らないため。
これが気になるなら初期資産を1000万弱に設定しなおせばいいが、
余剰資金は購入賃貸のいずれも同利率で再投資するので、結果に影響はない。

折角なので、その他のパラメータを以下として、再計算してみた。

・余剰資金の運用利率3%で得られる運用益は、20%で課税
・管理費は1.5万/月、修繕積立金は1万/月とし、途中の値上げは考慮しない。
・固定資産税:21万/初年度⇒35年目8万/年 (計算式は略、最初の減免措置は考慮しない)
・住宅ローン減税 1〜6年:1% 7〜10年:0.5% 対象ローン額上限2000万⇒減税総額160万
専有部分メンテおよび大規模修繕一時金:10年目100万、20年目300万、30年目100万、その他は6万/年

結果は次。

901 :836:2008/02/25(月) 00:49:19 ID:???
【結果】
5年目:賃貸=1546万円 VS 購入=-3630万円:マンション期待価格=5176万円
10年目:賃貸=1736万円 VS 購入=-3009万円:マンション期待価格=4745万円
20年目:賃貸=2189万円 VS 購入=-1641万円:マンション期待価格=3830万円
30年目:賃貸=2764万円 VS 購入=477万円:マンション期待価格=2287万円
35年目:賃貸=3112万円 VS 購入=1864万円:マンション期待価格=1248万円
※)購入側の数字は、流動資産−ローン残債

【考察】
5年目で5279万で売るのはかなり難しいが、35年目で1248万以上で売れる可能性は高い。
この例では、おおむね30年目で損益分岐点を迎えているものと思われる。

902 :836:2008/02/25(月) 00:55:41 ID:???
この結果より、長く住めば購入が得、と考える人がいるかもしれない。
否定はしないが、俺はそう考えてはいない。

理由1
25万の家賃の部屋は、5500万の分譲部屋よりおそらく快適。
ちなみに、マンションPER23(東京カンテイ調べ)を用いると、5500万の分マの想定家賃は19.9万。
この家賃でシミュレーションすると、破局的な結果になる。

理由2
転勤や地震に代表される不測の事態に蒙る購入時の損失(の可能性)に見合うだけの
金銭的なメリットがない。30年以上住んでやっと収支均衡では話にならない。

理由3
賃貸ではライフステージに応じて余計なスペックを落とすができる。
(例えば、子供がいないor小さい間は一部屋狭い物件、など)
これを試算に織り込むと、とても太刀打ちできない。

903 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 02:11:08 ID:/mMRAzER
所詮、賃貸か持ち家かなんて、最初から気持ちの問題だからね…。

904 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 02:33:25 ID:lPU2KBRQ
>>903
同感。

自分の場合は買って良かったと思った口。
色んな意味で条件(金利、価格、立地条件等)が揃っていたから、
縁とかタイミングもあるとは思うけどね。


905 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 06:20:11 ID:Kz+zJ5s6
持ち家 ぼろくなると金かかるなぁ マンソンがいいかも。

906 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 08:49:57 ID:???
>>901
>5年目で5279万で売るのはかなり難しいが、35年目で1248万以上で売れる可能性は高い。
築35年で家賃が下がらない物件あるか?大家が下げなければ入居者は新しい物件に逃げるよ。
新築で賃料25万の物件なら築20年なら半値くらいでは?
そもそも新築でも家賃25万もしない。
>ちなみに、マンションPER23(東京カンテイ調べ)を用いると、5500万の分マの想定家賃は19.9万。
おそらく新築20万、非新築 17万、築5年 16万、築10年 14万、築20年 12万
とかじゃないのか?


907 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 09:07:24 ID:???
まあ頑張ってETFを30年アホールドしてくださいな。

908 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 09:35:05 ID:???
>>907
住宅を買うのは収支の損得だけじゃないからね。
住宅を買うと言うと親は喜んで頭金などを資金援助してくれる場合が多い
一人っ子ならそんなことどうでもいいことだが兄弟がいる場合に
兄弟が住宅購入の際に親に援助してもらってるとそれを知ってる奥さんから
「あんたも買わないと(援助してもらえないから)損だから買いましょうよ」と
袖を引っ張られる。

あとETFをどれだけたくさん保有してようと周囲にはわからないけど
住宅を所有してたり高級車を所有してると周りの見る目も違うし


909 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 09:48:53 ID:re9iRUdr
不動産持ってると国保が跳ね上がる

910 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 09:52:14 ID:???
>>909
住宅を買うと親は喜ぶんだよ。
友達に「うちの息子は○○(高級な地区)にマンション買った」と自慢できるしね。
親孝行してあげなよ。親はいつまでも生きてるわけじゃないんだよ。

911 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 09:52:20 ID:???
大きな意味でどちらが得かは人それぞれ。当り前。
環境も状況も考え方も皆違うんだから。

収支の損得を「賃貸でもこうすれば得だ!」と無茶苦茶な設定で喚くバカがいる。
数十年常に複利3%が万人に当てはまるなら方法を本に書いて出版でもしたら。

912 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 10:25:38 ID:AjF4LPKX
>>911
何カリカリしてるんだ
買ってローンで苦しんでるのか?wwwww

913 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 12:02:45 ID:???
煽る人はなんでいつも下げないんだ…
スレを上から順番に見ていると迷惑

914 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 13:52:32 ID:???
いや、発言が素っ頓狂で煽りにすらなってない。
コテの稚拙なレスとそっくり。

915 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 14:56:06 ID:???
結局のところ、買えない奴は自分の甲斐性とか決断力のなさを差し置いて
何かしら別の理由を見つけ続けるだけ。
ETFを30年以上アホールドしつつ、一生電卓はじいて損得計算してればいい。
だれも文句はいわん。どうぞご自由に。

916 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 16:22:33 ID:???
言うなれば引きこもりのくせに車を買うのと必要なときにタクシーで移動するのと
どっちが得か?と計算してるようなもん.どうせ外に出るのはジャンプ買いにコンビニに
行くときだけのくせに.車買うのは家の駐車場に車があると便利だからであって経済的に
得だからじゃないのよね.家も一緒.耐久消費財だよ.

917 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 17:21:06 ID:???
>>899
まあ、そういうことでいいんだけど、もののとらえかたとして。

同じ品質の物件を買うか借りるかについて、正しい比較計算にて、経済
的なお得度(どちらが、より多くの資産形成に成功したか)を比べてき
た。前提条件の異なるいろいろなケースを比較してきたが、おおむね、
  金融資産投資利回りが低いと購入が勝つ
  金融資産投資利回りが高いと賃貸が勝つ
となったことに気づいたと思う。

>>487に書いたとおり、持ち家購入は不動産投資であり、前提条件によっ
て定まる投資利回りがある。ひとことで言うと、その不動産投資利回り
より金融資産利回りが少ないと購入の勝ち、その逆なら賃貸の勝ちとい
うのが、基本的なカラクリだ。

正しい比較計算で得られる結果というものは、購入だ賃貸だで決まるの
ではなく、投資対象の利回りこそが鍵を握っているのだと気づいてほし
い。

918 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 17:25:57 ID:???
>>917のつづき

プレイヤー1と2がいて、プレイヤー1は投資商品Aを買い、プレイヤー
2は投資商品Bを買った。どっちがたくさん資産を持てるかは、単に、
投資商品AとB、どっちのパフォーマンスが良かったかというだけだ。
プレイヤー1も2も、勝負の期間、同じ家に住んでいたということを
忘れてはいけない。

919 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 17:32:14 ID:???
では、次の修行のお題

前提条件によっては、購入ケースがとても有利な結果を出すことがある。
勝負が本当に、不動産投資利回りvs金融資産投資利回りということで決
まるのであれば、購入ケースが有利な場合でも、金融資産投資の利回り
を上げていけば、いつか、賃貸ケースが勝つはずだ。

本当にそうなのか、例外はないのか、考えよ。

920 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 17:46:35 ID:???
>>911
真理ですね。

賃貸側のリスクゼロ運用は1%にすべきだし、ローン側の金利は2%で十分だと思うけどね。俺は。
金利が上昇するような状況なら、不動産も値上がりするんだから。
日銀が25bp上げるのにも苦労している状況をどう考えるんだろうね。

>>917
利回りで比較できる点には俺も同意。

購入という行為はつまるところ、利回りの高い不動産を探す作業なんだけどね。
賃貸派の人には今ひとつ分かってもらえない。

「そんなの(自分に)できるわけない」という発想は「私にはできません」という時だけ
元気になる一般職と同じだと思うんだけどね。

921 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 17:47:50 ID:???
>>900-901
確認してみたが、正しい比較計算とおおむけ一致する結果だね。

正しい理解を述べる立場から離れて、個人的な感想を書かせてもらうと、
>>902は私もそう思う。

922 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 17:51:51 ID:???
自家発電w

923 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 18:38:37 ID:???
>>920
少なくとも某スレの「堅実派」が
利回りの高い不動産を探しているとは、考えられんぞ。
気分で購入している奴のほうが、圧倒的に多いじゃないか。

924 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 19:45:10 ID:???
長くて読む気しねぇ
3%複利まで読んだ

925 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 20:28:19 ID:???
35年後は団塊世代も死んで、住宅ストックは充分そう。
2020年以降は東京でも、人口減少らしいし。
不動産価値に期待するのも、微妙だと思うけど。

926 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 21:20:16 ID:???
>>923
彼はアホですからw
でも、あれほど時間があるのを見ると、業者でなければお坊ちゃんじゃないかと最近思う。

気分で購入している人が多いのは安く買いたい人から見れば良いことじゃないの?
5年落ち、10年落ちの物件を格安で手に入れたいもんだね。

ちなみに、金持ちは時間の方が大事なので、良い物件を見つけたら即購入という行為は俺も正しいと思う。
共働きとかは特にそう。持ってる金の量と、キャッシュフローがダンチ。

>>925
そうは言ってもお金の価値は下がるし、世帯数は増加傾向だし、面積も広がりつつあるから、
希少性のある物件(場所)なら、買っても良いんじゃないかね。よく調べんといかんが。

927 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 21:42:27 ID:???
>>926
買うなら都心・駅近・築浅で1L-2Lって事だろ。
ドケチ的にはローンは無いとしたら、キャッシュ4-5000万ぐいか。

そのキャッシュを持っている奴の割合も少ないし
現状の首都圏のマンション市場見ていると微妙だろ。
4-5000万を流動性の低い不動産資産で
ギャンブルするのはリスクが高いってこと。

928 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 21:53:33 ID:???
>>927
ローンで買えば良いじゃん?俺は年収の7倍のローン組んだよw
今は5倍になったけどw 無理のないローンを組めばOKでは?

あと、間取りでなくて平米or坪でお願い。
築浅6%なら5000万で@10000とすれば82.5平米。@11000なら75平米。→十分では?

ちなみに、俺には賃貸しながら4-5000万貯めるのは無理。(定年間際ならいけるか・・・?)
でも、家買ったことで15年くらいで4-5000万貯める目処が付いた。(家の残価だけどね)

929 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 21:59:32 ID:???
>>926
良い物件を見つけたら即借りるという行為も正しいのでは?
どちらかが正しくないのだとしたら、その理由は?

>>927
「年収の7倍のローン」が「無理のないローン」だと言ってるようだが、
無理がないと思う理由は?

930 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/25(月) 22:05:17 ID:???
>>929のレス番間違ってた。気づいてると思うけど>>927じゃなく>>928

931 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:06:40 ID:???
>>928
ローン組んでいる時点で、ドケチの観点じゃないじゃんw
都心で1L-2Lだったら50-65平米でしょ、坪単250ぐらい。

932 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:15:29 ID:???
俺は年収の7倍の借り入れをするリスクは取らないなw
不動産に憧れもないし。

年くったら、保証人が居なくて賃貸借りれないって意見もあるけど
ジジババ国家の日本で、そんな殿様商売は継続できないと思うけど。
貸主の不安は、家賃滞納なのだから
賃貸契約時に1年間の家賃前払いすれば
貸さない家主は少ないと思われ。

933 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:34:48 ID:8SIP1Gsv
まあどうにもならなかったら死ぬだけですよ。



934 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:38:17 ID:Lttc1L/e
ローンって言うな!借金って言え!

935 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:43:06 ID:???
>賃貸契約時に1年間の家賃前払いすれば
>貸さない家主は少ないと思われ。

あほ


936 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 22:48:15 ID:8SIP1Gsv
言い方なんてどうでもいいだろw

しかし年収の7倍のローンてスゲエな。
返済額で行ったら8〜9年分か?
36年働くとしても、25%は住居費で消える事確定だし、
可処分所得換算したら4割近く行くんじゃないか?


まあ俺の金じゃないからどうでもいいけど、
他人事ながらもったいないと思うのはドケチ板だから?


937 :名前書くのももったいない:2008/02/25(月) 23:06:54 ID:u0UrpH6O
>919

購入側が固定金利で購入し、金利リスクをヘッジした状態において、
住宅(土地)も株も、何もかもが固定金利以上の名目物価上昇が発生した時。
1960〜1990。


938 :254@風呂上り:2008/02/25(月) 23:10:10 ID:???
やっとここまで読んだ・・・

>>919
例外は今まで計算した中で
「大家モデル」を使った場合の、初期のお金が0の試算が
当てはまると思う、836さんの例のように、5,000万のマンションVS25万のUR賃貸だと

-条件入力-
決算最終年 35
購入
・家に費やせる金 3,000,000
・初期に持っている金額 1,000,000
・購入時建物金額 50,000,000
・ローン総額 50,000,000
・購入時費用 1,000,000
・ローン金額 192,425
・住宅ローン年数 35
・住宅ローン金利 3.0%
・年費用 500,000
・売却価格 20,000,000
・売却費用 1,000,000

939 :254@風呂上り:2008/02/25(月) 23:10:59 ID:???
賃貸
・家に費やせる金 3,000,000
・初期に持っている金額 1,000,000
・初期費用 1,000,000
・家賃 250,000
・更新料 0

この場合の結果は

940 :254@風呂上り:2008/02/25(月) 23:11:23 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 0 購入+ 26,952,946
1.5% 27,703,530 0 購入+ 27,703,529
2.0% 28,543,946 0 購入+ 28,543,945
2.5% 29,485,795 0 購入+ 29,485,794
3.0% 30,542,211 0 購入+ 30,542,211
3.5% 31,728,069 0 購入+ 31,728,069
4.0% 33,060,210 0 購入+ 33,060,209
4.5% 34,557,704 0 購入+ 34,557,704
5.0% 36,242,147 0 購入+ 36,242,146
5.5% 38,137,985 0 購入+ 38,137,985
6.0% 40,272,899 0 購入+ 40,272,899
6.5% 42,678,222 0 購入+ 42,678,222
7.0% 45,389,420 0 購入+ 45,389,420
7.5% 48,446,632 0 購入+ 48,446,631
8.0% 51,895,278 0 購入+ 51,895,277


941 :254@風呂上り:2008/02/25(月) 23:11:58 ID:???
となり、賃貸は何処まで言っても資産0円(年にのこる金が1円もないので運用不可)
元手がなくてほぼ信用で始められる資産運用が
住宅ローンってことでしょうか…?
あれ?そうすると頭金を貯める意味ってなんだ???

942 :254@風呂上り:2008/02/25(月) 23:30:18 ID:???
・・・すみません、836さんのマンションは5,500万でしたね

しかしこの試算だと、もちろん金利分たっぷり払うことになるのだけど
「金無い奴は全力で家でも建ててしまえ!」というのは
ある意味正解?に思えてくる・・・これは何か見落としているのかな?

943 :836:2008/02/25(月) 23:43:28 ID:???
では、>>911の意見をいれ運用利率を2%(税引き後1.6%)に下げ、
かつ、>>906の意見を反映し、家賃を新築時20万、10年毎に1万円値下げされるものとし、
ローン金利を3.0%に下げて計算してみよう。

10年目:賃貸=2277万円 VS 購入=-2987万円:マンション期待価格=5264万円
20年目:賃貸=3432万円 VS 購入=-1641万円:マンション期待価格=5073万円
30年目:賃貸=4915万円 VS 購入=407万円:マンション期待価格=4508万円
35年目:賃貸=5817万円 VS 購入=1726万円:マンション期待価格=4091万円

あら不思議。年が経つほど購入が不利になる。損益分岐点など存在しない。
(上の方で壊滅的って書いたのはこのこと)

これから分かることは、月20万の家賃は高くて払えないと言いながら、
5000万超のマンションを買う奴は頭が悪すぎる。
「20万程度の家賃なら平気」ってだけの経済力があってはじめて、
5000万超のマンションを買ってもよい(それが得かどうかは別にして)。

944 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 06:55:55 ID:???
>>943
地方なら中古住宅が一番得だよ。
中古戸建の建物評価なんて築20年もしたらゼロだ
しかし使うだけならまだまだ使えるし

中古戸建を土地代だけの値段で買って
使える間は金をかけずに使い
金がかかるようになってきたら解体して更地で売却すればいいんだよ

945 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 08:21:33 ID:???
だから2%複利がどこにあるんだよ。今すぐ教えろ。全財産突っ込んでやるよ

946 :928:2008/02/26(火) 09:27:52 ID:???
あぁ、ここドケチ板だったのね?
賃貸不動産板から来たから分かんなかった。

年収の7倍になったのは当時の給料が少なかったから、上がるのは見えてたので、
早く買おうと思った。なので数字上は7倍。来年度には4倍強になる予定。

>>931
他スレでも書いたけど、利回りの高い物件を探せばそんなことにはならない。
このスレではシミュレーションが多用されているようだけど、5500万の物件の場合は以下の通り。

@月20万⇒年240万⇒240÷5500=4.36%
A月25万⇒年300万⇒300÷5500=5.45%

@のケースは論外なので、経済合理性の観点からは買う価値はない。
Aのケースは新築なら考えても良いかな?というレベル。

あと、ローン=悪だと思っている人はそれこそシミュレーションした方が良いと思う。
キャッシュ貯めてる間にも住まいのコストはかかるんだから。
無理のないローンなら15-20年で終わるんだから、金利払っても買った方が得。
ただし、購入に当たっては利回りを考慮する必要がある。

947 :928:2008/02/26(火) 09:37:35 ID:???
もうひとつ。

シミュレーションについては、以下の点が変だと思う。

・何でローン期間が35年想定?(月20-25払える人を想定しているんだよね?その上、貯金を別にできるんだよね?)
・何でローン金利が3%なの?(三菱の10年固定が1.85%の時代に?)
・何で運用利率が3%or2%?(リスクゼロで運用するんじゃないの?そういう前提なら、不動産も家賃も上がるべきでは?)

賃貸に有利なシミュレーションをすれば、当然、結果は借りた方が有利。
あと>>906の年が経つほど〜というのは同意しない。賃料は築年数はあまり関係がないから。

948 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 09:40:40 ID:???
ETFを30年保持すれば誰でも複利3%位は余裕で常識との事です。

949 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 09:53:09 ID:???
>>946
表面利回り5.45%は少ないぞ。
諸経費やリスクを入れたら儲けにならない、8%はほしい。
ローンを考えたらもっとだ。
意図的に購入有利にしてると思われるぞ。


950 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 11:00:49 ID:???
>>932
年寄りに貸したくない理由の一つに、出火や孤独死があるんだよな。死臭って取れないし。

951 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 11:11:41 ID:???
>>948
ETFは高利回り狙うというよりも
超長期でのインフレをヘッジできるの点が良い

952 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/26(火) 12:01:41 ID:???
>>937
では、それを具体的な前提条件にして、正しい比較計算で結果を示そう。

>>938-942
意外にすぐ見つけたね。その前提条件だと、金融資産投資利回りを
いくら上げても購入の勝ちという結果が出る。

その前提条件を少し変更した条件(1)(2)(3)だとどうだろう?
(0)>>940の結果
(1)頭金1000万円あったら?
(2)頭金100万円あったら?
(3)35年でなく20年ローンだったら?

上記(0)(1)(2)(3)の結果を考察せよ。そして、
この物件を不動産投資商品と見たとき、その商品性が(0)(1)(2)
(3)で違うのかについても考えよ。

953 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/26(火) 12:06:43 ID:???
>>946-947
その理解はまだまだだな。
正しい理解への登山口あたりでうろうろするより、修行の道を選んで
登ってきたらどうだ? このスレにその道案内を置いてきた。
そうすれば、自分の決断が経済的にどうだったのか、正しく把握できる
ようになる。

954 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 12:56:03 ID:???
>>932
年取っても金さえあればなんとかなると思うけど
それってドケチ的にはどうなのよ
賃貸でもそれなりの所に住もうと思ったら、結構金かかるし
年取ってあんまりショボいトコだと寂しくならないか

955 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 13:06:54 ID:???
>>954
真のドケチは年取ってもショボイところに住んで
でもいざというときの金をもっているものじゃねーの?

956 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 14:55:57 ID:???
真のドケチは親にパラサイト、それが駄目なら社宅、公営住宅
または超ド田舎の土地値の狭小あばら屋かって、最低限だけ廃材で直してだましだまし暮らす。雨漏りはバケツ

957 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 15:47:29 ID:???
コテは相変わらず反論できずクサすだけなのかw
つかまだ暴れてたのかい

958 :932:2008/02/26(火) 19:11:11 ID:???
都心と地方の話が、同時進行するからおかしなことになるよね。
家族構成だって、色々あるし。

俺は賃貸派だけど、持家を完全否定するわけも無い。
人生の余命と資産を考慮したら、持家も当然考える。
死ぬまで住める、平屋を建てれたらいいなと思っている。

>>950
借主を選べる時代は続くのかなって意見なんだが。

>>954
俺は死ぬ間際まで、ドケチでいれる自信ないし
今も倹約はしているレベルの人だと思う。

959 :946=947:2008/02/26(火) 19:18:50 ID:???
>>953
おいおい何だそのコメントはw

利回り(PER)を考慮して割安なら買い、という行為に対しての反論はないのか?
また、自分のシミュレーションの前提条件をもう少し説明しようという気はないのか?
ETFで平均3%というコメントがあったが、リスク(収益のブレ)が存在することに
対してはどう考えるのか?

個別性が高く、市場が効率的でない不動産の世界では、調査して交渉して割安に物件を買えば、
まず間違いなく購入有利なんだけど。

他スレでもあったけど、最初に買った人が損してくれると、後から買う人は安く買える。
でも最初に買った人がアホかというと必ずしもそういうわけでもなく、グロース株を買うような気持ちで
不動産の値上がりに賭けた、ということ。

960 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 19:25:36 ID:???
>>949

>意図的に購入有利にしてると思われるぞ。
購入でなくて賃貸?

4500万借り入れで2%、20年なら、諸費用込みで年300万強だから、自己居住ならまぁ良いかと俺は思う。
気に入る物件はそうそうないし。

月25万住居費払いながら別に月10万とか貯金できるなら、その金を繰り上げに充てられる。
その時に負債金利が資産金利より高いことが活きてくる。
シミュレーション担当の人はそうは思ってないみたいだけどね・・・

961 :932:2008/02/26(火) 19:30:06 ID:???
7倍の人の表面利回りはスゴイw
変な奴が増えたな。

962 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 19:30:37 ID:???
なんか不動産板から本筋の方が来たみたいで、辺境のドケチ板で覇を唱えてたコテピンチ?

963 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 19:37:59 ID:???
ごめん、俺空気読めなかったかな?
あまりにレベルが低い(と俺は思う)ようだったのでつい・・・

不動産の常識はそんなに難しくないけど、手間がかかるし、金持ってない人はできないし、
金持ってても会社の福利厚生が手厚いと経験せずに人生を終えてしまうこともあるので、
とっつきづらいかもしれない。経験を積める機会もそんなに多くはないし。

でも、そういうわけで市場が効率的でないので、きちんと調べれば掘り出し物とまでは
いかなくても、市価よりも1割安く買うくらいの事は普通にできると思う。
業者が15%安い値段を提示してくるので、それより高い指値をすれば良いと思う。
それが買いの常識(の一部)

964 :932:2008/02/26(火) 19:42:57 ID:???
>>963
>>959かな?
君の言う利回りは、あくまで不動産投資の名目利回りで
一般資産の利回りとは別物だと理解した方がいい。


965 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 19:55:01 ID:???
あと、金利の考え方について。

現状三菱の10年固定が1.85%だけど、当然10年後の未来に金利が上昇している可能性はある。
でも、金利が上げられる世の中であれば、景気は相応に良いはずなので、物件価格は上がり、家賃も上がっていると
考えるのが妥当だと考える。

家賃を据え置くなら金利も据え置くのが妥当。その場合は長期固定のプレミアムを排除した1.475(1.4%優遇)か、
前述の1.85%を考慮して、せいぜい2%。支払能力に自信があるならひたすら変動でも良いんだから。
そうでなくて、長期で見ればある程度の好況不況があるんだ、と考えるなら、不動産の残価は高くなるし、
家賃も相応に上げないと。そもそも物価水準以前の問題として現金の価値は下がり続けるんだし。

といったわけで、このシミュレーションはどうなんだろう?というのが俺の意見。

966 :932:2008/02/26(火) 20:02:05 ID:???
釣りだな、スルーします。

967 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:05:40 ID:???
>>964
それはNetで考えた時に管理費、積立金、固定資産税がかかることを言っている?
だとしたら、もちろん影響はあるけど、軽微であると俺は考える。
だって、月25万の物件だとして、管理費+積立金=2万くらい、固定資産税は25×2/3=16万強(感覚的にこんなもん)
それこそシミュレーションに深刻な影響を与えるようなもんじゃない。

先述の通り、普通に払えば20年以内に終わるんだし、その時点で賃貸した時の資産を残価が追い越しているし、
その後はひたすら賃貸に勝ち続ける。それが購入のメリット。2の足を踏む人が多いなら余計にチャンスじゃない。

俺の意見は下記の通り。(多少妥協できる数字)
>利回りを考慮すれば買った方が得なのは自明。
>築浅6% or 築10年7% or 築15年9-10% を値落ちしにくい場所で買えばそれでOK。

968 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/26(火) 20:12:54 ID:???
>>959
それであばれてるつもりか? 私の手の平の上でちょろちょろしてるようだが。

『家の利回りが良ければ買い』というのではまだまだだな。利回りを考慮す
るということは、経済的側面での評価をしていることになるわけだが、そう
であれば、他の投資商品との比較、および、自己のリスク負担能力について
の検討も加えねばならん。『年収の4倍ローン』というだけで不合格だな。
もっとも、自分の行為をギャンブルと正しく理解したうえで、賭けに出るの
は認めよう。理解しないまま賭けるのがバカなのは言うまでもない。

シミュレーションの前提条件だが、原則、私は前提条件を出していない。
キミはいろいろと前提条件が気に入らないようだが、それなら、キミの
好きな前提条件を用意して、正しい比較計算をすればいい。キミの計算は、
これまでの計算同様、私の話をすすめる材料になる。

ETFうんぬんは私の言い出したことではないが、期待リターンを狙うなら、
その分のリスクはつきものだ。購入・賃貸等しくね。

969 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:13:47 ID:???
釣りだと思うならそれでも良いけど。
不動産童貞に説明すんのは無理だったね・・・

970 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:16:05 ID:???
痛い奴は、金利が上がると不動産も上がるってレスしているんだよなw
っで、貨幣価値が下がり続ける。
何を根拠に言っているんだろうな。

思い込みかなw

根拠があるなら、是非拝聴したいんだが
聞いても思い込みを書き綴るだけかなw

971 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:18:32 ID:???
>>968
なるほど評論家の方でしたか。

利回りがあればOKだよ。株には住めないが不動産には住めるからね。
支払い能力は個々人で違うからなんとも。親の資産当てに出来る人もいるだろうし。
俺が7倍でもOKと判断したのは給料が上がることが分かっていたことと、有利な取引が
できることが分かったから。

そもそも自己居住の不動産は賭けじゃないんだよね。株には住めないんだから。

972 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:19:36 ID:???
自家発電www

973 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:21:31 ID:???
>>970
お前さんの根拠は?

過去を見るに金利が上がる時は不動産も上がるし、貨幣価値は下がり続けてる。
身近な物の価格の値段見てみれば?子供のときより上がってるだろw

タイミングのことを言っているなら、確かに先に不動産が上がって、後から金利が付いてくるが。
金利が上がっている状態なら、既に不動産は上がっている。今回もそうだろw

974 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:25:59 ID:???
次スレ
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?4
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1204025076/

975 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:38:20 ID:???
都心の不動産はオイルマネーが押し上げただけなんだがw
金利が0.5%上がったから、都心の不動産が上がったとでもwww

金利が0.5%上がったが、過疎地の不動産は上がったか?w
上がっているのは、仕事があるエリアの都市部だけ。

976 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/26(火) 20:47:45 ID:???
>>971
キミが>>967を書いたんだと思うが、ようするにキミは、賃貸より購入有利
と判断したから買ったわけだ。
その判断が正しい理解の上でのことならご自由にどうぞというところだが、
「株には住めないが不動産には住めるから」と言っているあたり、
正しい理解はぜんぜんできてない。

977 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:51:48 ID:???
自家発電は続きそうw

978 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:55:46 ID:???
>>975
景気が良くなったことで金利が上がったことに変わりはないが。

地方に買うなんて論外だろ。値落ちにしにくい場所でなければ買う意味はない。
値落ちしにくい場所は一律には語れないのが不動産の難しさだから、地方=NGではないが。

979 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:59:43 ID:???
>>976
おいおい、シミュレーションの計算を(代理で?)行うのがあなたの立場なのに、
「正しい理解ができてない」って何?それなら正しい理解とやらを提示してもらえないか?

株には住めないから、低コストで住める方法を考える=高利回り物件を購入する。
そうすることで賃貸よりも住まいのコストは節約できる。極めて簡単なロジックなんだけど。

980 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:02:41 ID:???
>>978
真面目に答える気はあるんだ?w

・7倍の人は、不動産投資に余力の殆どを
奪われている事に疑問を持たないのか?

>>946を実質利回りで考えるとどうなるのか?
10年オーバーのローンを組んで、
10年固定の1.85%を持ち出す意味がわからない。

981 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:02:50 ID:S8NfCv7L
>>978
どこからが地方だろう?
さいたま? 取手? 前橋? 福島? 

982 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:12:24 ID:???
>973 名前:名前書くのももったいない 投稿日:2008/02/26(火) 20:21:31 ID:???
>過去を見るに金利が上がる時は不動産も上がるし、貨幣価値は下がり続けてる。

>978 名前:名前書くのももったいない 投稿日:2008/02/26(火) 20:55:46 ID:???
>景気が良くなったことで金利が上がったことに変わりはないが。
>地方に買うなんて論外だろ。値落ちにしにくい場所でなければ買う意味はない。

お前が何を言いたいのか意味不明w

983 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:13:18 ID:???
>>980
持たないよwだって株には住めないもん。
賃貸する人は何も残らない賃貸にコストを払いつつ、小額の投資を行うことに疑問を持たないの?
不動産相場次第だけど、その生活を続けていると早ければ10年後くらいに購入に資産を抜かされる。

>10年オーバーのローンを組んで、
>10年固定の1.85%を持ち出す意味がわからない。
だって、長期間固定の金利はリスクプレミアムが乗るじゃん。
ttp://www.findai.com/yogo/0088.htm

金利が上がるなら不動産も上がるんだし、無理のないローンなら20年以内に終わるんだから、
10年固定しておけば十分。(固定終了後も全期間1.0%優遇)

前にも言ったけど、短期金利が上がるような状態なら、景気は相応に良いし、家賃相場も上がる。
最も家賃は遅行するし、硬直的だから、上にも下にも大きくは動きづらいけど。

984 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:14:08 ID:???
>>982
どうぞ。

俺の意見は下記の通り。(多少妥協できる数字)
>利回りを考慮すれば買った方が得なのは自明。
>築浅6% or 築10年7% or 築15年9-10% を値落ちしにくい場所で買えばそれでOK。

985 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:17:05 ID:???
>>983
>持たないよwだって株には住めないもん。
何故、株式投資が出て来るんだ?
俺は一言もレスした事無いけどw

>だって、長期間固定の金利はリスクプレミアムが乗るじゃん。
判ったから、それを考慮して>>946の実質利回りをw
何パーで回せば投資成功なの?www
君の独断の意見でいいよ。



986 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:19:22 ID:???
>>984
金利が上がったら、不動産が上がるって意味不明なレスをしているのにwww
お前のレスだぞw >>973

987 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:34:32 ID:???
以下、ざっくり計算

■5000万の物件
4500万借りて10年経過後(頭金600万、諸費用400万、金利2%)22.3万/月(+貯金相当分4万/月を繰り上げ)
※管理費等を3.7万/月で計算(結果的に17年ローン)

残債:19,941,687(実際にはここから住宅ローン減税で200万程度マイナス)

■1000万を運用しつつ賃貸(家賃25万/月⇒6%)貯金で毎月+4万
1000万⇒1105万(1%)
毎月4万⇒502万(1%。年金終価表より)
不動産の残債に当たる生命保険料をマイナス

で、後は不動産価格次第だけど、まぁ買った方がお得。そもそも利回り6%だから計算するまでもなく購入有利だけどね。

988 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:41:40 ID:???
>>986

??後段については解答になっているでしょ?

もしかして、全国津々浦々の不動産が上がっているとでも思ってる?
そんなわけないじゃん。だから5500万でシミュレーションしてるんじゃないの?
5500万出せれば、都心の築10年マンションが買える。最も簡単なのはそれ。

購入に当たって値落ちしづらい場所(≒希少性)を考慮すんのは当たり前。
でも、買うのが即NGかというとそうではなくて、流動性プレミアム等を十分に織り込める値段ならOK。
不動産は地域によって全然違うので、利回り何%が適切かはその地域に詳しくなければ分からない。

俺が出した数字は都心前提。(その点では説明不足でスマンカッタ)

989 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:41:44 ID:???
>>987
やりなおし
>>946でやってねw

990 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:44:06 ID:W4QuFk8p
おもしろくなってきた
三十路すぎのマンソン買いたい女としては
文章のcleverさで946=947を応援する
議論よろしく


991 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:44:35 ID:???
>>988
後付けで自分のレスを否定しているんだw
だったら、まあ理解できるよ。

992 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:45:32 ID:???
誰が誰だかわからん

993 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:47:48 ID:W4QuFk8p
口調でわかるよ
でもno.かコテ付けたらもっとわかりやすいね

よろしく

994 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:47:50 ID:???
すまん、987の数字は4400万借り入れ。10年経過後。
ローンも正確には16.5年くらいだと思うんだけど、年単位でしか入力できなかったので、
コンサバに見て17年にしてる。
ttp://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

なんか数字出さんと、と思ったけど、やっつけだと微妙だな。
でも不動産利回りと残債の関係を定量的に捉えるには、ないよりマシだと思う。

なお、「住宅ローン減税で200万程度マイナス」という表現にしたのは、繰上げ返済の
効力をうまく計算に織り込めなかったから。単純には160万なんだけど、金利分を考慮してざっくり。

賃貸側の生命保険料についても同様。年齢も含めて個人差がありすぎるので。
(10年分となれば数十万くらいなのかな?)

995 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:50:13 ID:???
自分の可処分所得を不動産投資に
ほぼ一択する事がなぜ正しいのか判らないんだが。

意味不明な不動産は上がるし、株は住めないって理屈か?

996 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:51:58 ID:???
>>994
また後付け?w
>>946も意味不明なレスって事でいいんだwww

997 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:56:25 ID:???
だから2%複利がどこにあるんだよ。今すぐ教えろ。全財産突っ込んでやるよ

998 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 21:58:56 ID:???
>>989
自分でやれ。利回りをどこまで妥協できるかは相場観と不動産探索にかける労力(≒情熱)次第。
妥協せず頑張れば必ず報われる。俺は都心築浅6%は(ほぼ)妥協しない。

>>990
どうも。一応、不動産2回買ってるんで。年齢は貴女より下ですが・・・

>>991
一応、完全否定はしてないつもりだが、後付は申し訳ない。

>>992
購入推進派は俺しかいない。

ちなみに都心でも地域によって全然違うし、それは同一区内でも同様。
だから、不動産は調べ甲斐があるし楽しいんだよ。

999 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 22:00:33 ID:???
>>996
さすがに煽りにしか見えないのでスルーさせてもらう。

1000 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 22:01:11 ID:???
>>997
2%で試算した奴に聞けよw

仮にゼロ成長だった場合は
ローンを払う原資を継続して稼ぐのは難しそうだなw
35年ローンって2世代ローンかよ。

1001 :1001:Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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