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持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?4

1 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 20:24:36 ID:???
過去スレ
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1139661636/
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?2
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1177554293/
持ち家(マンソン含む)と借家どっちが得なのさ?3
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1197043640/

2 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 22:04:43 ID:???
>998 名前:名前書くのももったいない 投稿日:2008/02/26(火) 21:58:56 ID:???
>>989
>自分でやれ。利回りをどこまで妥協できるかは相場観と不動産探索にかける労力(≒情熱)次第。
>妥協せず頑張れば必ず報われる。
根性論、乙

>俺は都心築浅6%は(ほぼ)妥協しない。
お前の後付にはあきたwww

3 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 22:05:49 ID:???
3%複利の商品だけ教えてよ

4 :名前書くのももったいない:2008/02/26(火) 22:08:32 ID:S7Z60xiP
自演臭いバカと馴れ合うのも終わりw

5 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:51:27 ID:???
前スレの宿題・・・2時間くらいかかってもよくわからない;;

>その前提条件(前スレ938-942)を少し変更した条件(1)(2)(3)だとどうだろう?
>(0)>>940の結果
>(1)頭金1000万円あったら?
>(2)頭金100万円あったら?
>(3)35年でなく20年ローンだったら?

>上記(0)(1)(2)(3)の結果を考察せよ。そして、
>この物件を不動産投資商品と見たとき、その商品性が(0)(1)(2)
>(3)で違うのかについても考えよ。

6 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:52:16 ID:???
>(1)頭金1000万円あったら?

-条件入力-
決算最終年 35
購入
・家に費やせる金 3,000,000 ・初期に持っている金額 11,000,000
・購入時建物金額 50,000,000・ローン総額 40,000,000
・購入時費用 1,000,000 ・ローン金額 153,940 ・住宅ローン年数 35
・住宅ローン金利 3.0%・年費用 500,000・売却価格 20,000,000・売却費用 1,000,000

賃貸
・家に費やせる金 3,000,000 ・初期に持っている金額 11,000,000
・初期費用 1,000,000 ・家賃 250,000 ・更新料 0

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,192,495 14,166,028 購入+ 32,026,467
1.5% 48,758,868 16,838,813 購入+ 31,920,054
2.0% 51,632,395 19,998,896 購入+ 31,633,499
2.5% 54,852,740 23,732,052 購入+ 31,120,687
3.0% 58,464,810 28,138,625 購入+ 30,326,185
3.5% 62,519,462 33,335,904 購入+ 29,183,557
4.0% 67,074,280 39,460,890 購入+ 27,613,390



7 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:53:10 ID:???
4.5% 72,194,473 46,673,478 購入+ 25,520,994
5.0% 77,953,871 55,160,154 購入+ 22,793,717
5.5% 84,436,070 65,138,250 購入+ 19,297,820
6.0% 91,735,710 76,860,868 購入+ 14,874,841
6.5% 99,959,923 90,622,549 購入+ 9,337,374
7.0% 109,229,975 106,765,815 購入+ 2,464,160
7.5% 119,683,108 125,688,704 賃貸+ 6,005,596
8.0% 131,474,624 147,853,443 賃貸+ 16,378,818

-考察-
・これは賃貸より購入のほうがかなり有利になるので
>>938は前提条件で既にミスがあると考えられる;;
家賃が高かったか…考えてみればフルローンだったら家賃とほぼ同じローンでおかしくないかもしれない
購入と賃貸とがどちらもある程度合理的な金額設定ならば、賃貸が購入より有利になるのは
購入よりリスクをとった運用をした場合になるはずだから、このように考えた



8 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:53:56 ID:???
・ちなみに上の考え方に、「お宝不動産だったらそういうのもあるのでは?」と言われるかもしれないが
もしも「お宝不動産」というのがあったにせよ、それは一般庶民には
回ってこないと考えるのが妥当だろうから(本当にお宝ならプロの不動産屋が買って自分で運用するでしょう?)
どちらかが極端に有利なシミュレーションというのは何処かおかしいのでは?
と個人的には考え始めています

・ただ、この結果だけ見れば(5000万のマンションを35年間25万で貸せたという
かなり購入に有利なこの条件も、現実に無いとはいえないだろうから)
初期投入1,100万(頭金1,000万)で順調に行けば、1%運用でも
購入派は35年で46,192,495円を残せる、これは
複利計算シート)ttp://homepage2.nifty.com/urajijou/chokin/iroirohukuri2.html
で確認すると1,000万を35年4.469%複利運用に相当する、金融商品としてはかなりいいのでは?
1,000万頭金で5,000万の家を買ったという、不動産部分でかなりリスクのある投資をした結果だろう

9 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:54:20 ID:???
>(2)頭金100万円あったら?

・家に費やせる金 3,000,000
・初期に持っている金額 2,000,000
・購入時建物金額 50,000,000
・ローン総額 49,000,000
・購入時費用 1,000,000
・ローン金額 188,577
・住宅ローン年数 35
・住宅ローン金利 3.0%
・年費用 500,000
・売却価格 20,000,000
・売却費用 1,000,000

となったときの結果は

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 28,876,651 1,416,603 購入+ 27,460,048
1.5% 29,808,790 1,683,881 購入+ 28,124,908
2.0% 30,852,491 1,999,890 購入+ 28,852,601
2.5% 32,022,160 2,373,205 購入+ 29,648,954
3.0% 33,334,109 2,813,862 購入+ 30,520,246
3.5% 34,806,808 3,333,590 購入+ 31,473,217

10 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:54:46 ID:???
4.0% 36,461,175 3,946,089 購入+ 32,515,085
4.5% 38,320,892 4,667,348 購入+ 33,653,544
5.0% 40,412,777 5,516,015 購入+ 34,896,761
5.5% 42,767,192 6,513,825 購入+ 36,253,367
6.0% 45,418,512 7,686,087 購入+ 37,732,425
6.5% 48,405,648 9,062,255 購入+ 39,343,393
7.0% 51,772,646 10,676,581 購入+ 41,096,064
7.5% 55,569,354 12,568,870 購入+ 43,000,483
8.0% 59,852,179 14,785,344 購入+ 45,066,834

-考察-
・初期投入200万(100万頭金)程度では購入有利はひっくり返らない
が、購入どうして運用金利が同じレベルでも、1,000万頭金があるときよりは
残せる資産の額が大きく違ってくるようだ

11 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:55:29 ID:???
>(1)頭金1000万円あったら?
の3%運用は58,464,810円
>(2)頭金100万円あったら?
の3%運用は33,334,109円でその差 25,130,701円(2,500万)
初期の投入の900万の差がこれだけになるということは
つまり金利に消えた分が大きい…ということでいいのかな?
だとすれば頭金は偉大だなあ

・もちろん、元手ほとんど0でこれだけの資産をのこせたのなら
それも評価すべきだと思う、実際にこれをやったら、よく最後まで来れたと思うだろうな
商品として考えるなら1%の時点でも、100万頭金の年利10.8%運用になる、凄いリスクをしょったのだろう
…で、もしも(1)や(2)の年利計算がこれでいいならば
金融資産を35年平均複利4.469%や10.8%で運用するのは「嘘だ!」と言われそうなのに
不動産だと結構納得できてしまいそうになるのは何故だろう?うーん


12 :254@購入賃貸模索派:2008/02/26(火) 23:56:58 ID:???
>(3)35年でなく20年ローンだったら?
-条件入力-
決算最終年 35
購入
・家に費やせる金 3,000,000・初期に持っている金額 1,000,000・購入時建物金額 50,000,000
・ローン総額 50,000,000・購入時費用 1,000,000・ローン金額 277,299・住宅ローン年数 20
・住宅ローン金利 3.0%・年費用 500,000・売却価格 20,000,000・売却費用 1,000,000

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 38,086,292 0 購入+ 38,086,292
1.5% 36,779,817 0 購入+ 36,779,816
2.0% 35,170,537 0 購入+ 35,170,536
2.5% 33,212,139 0 購入+ 33,212,138
3.0% 30,851,829 0 購入+ 30,851,829
3.5% 28,029,463 0 購入+ 28,029,463
4.0% 24,676,552 0 購入+ 24,676,552
4.5% 20,715,147 0 購入+ 20,715,146



13 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/26(火) 23:58:51 ID:???
>>10
頭金100万のケース、手元現金運用金利をうーんと上げてみよう

14 :254@購入賃貸模索派:2008/02/27(水) 00:11:52 ID:???
5.0% 16,056,567 0 購入+ 16,056,566
5.5% 10,599,974 0 購入+ 10,599,974
6.0% 4,230,751 0 購入+ 4,230,751
6.5% -3,181,325 0 賃貸+ 3,181,324
7.0% -11,784,150 0 賃貸+ 11,784,149
7.5% -21,745,621 0 賃貸+ 21,745,620
8.0% -33,256,270 0 賃貸+ 33,256,270

-考察-
・購入、賃貸とも年に家に費やせるお金が300万では購入時はローン払って、最初のうちは赤字になってしまう
ただローン期間20年になったので、あとからは貯金できるが
先の借金に金利が付くので、運用利率があがるほど借金が増えて逆転する…これは何だろう???

・とりあえず購入残金3%運用時点を頭金100万の(2)の3%と比較してみると
残せた額は大して変化なし、繰上げより頭金のほうが効く…という理解でいいのだろうか

以上、特に(3)がスッキリしないのですが
不動産投資商品としては、頭金が多いほうが最後に残る金額も多いし
途中でローン破綻する率も下がるであろう(1)を選びたくなるかな
あーこんがらがってきた!


15 :254@購入賃貸模索派:2008/02/27(水) 00:12:40 ID:???
>>13
年利24%で
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
24.0% 1,856,392,367 1,861,054,026 賃貸+ 4,661,658

となり購入<賃貸となりました
一応、頭金が少しでもあればいずれは逆転できるということかな?

16 :名前書くのももったいない:2008/02/27(水) 00:12:42 ID:???
>>8
あなたは一つ考え違いをしている。
お宝不動産はあるんじゃなくて、作るの。あればそれはすぐにさらわれてしまう。
だから調査して交渉して作るの。

一番簡単なのは売らないと買えない人。(住み替えの人)
「次が決まるまで待ってあげますよ」と言えば、喜んで負けてくれる。
業者も同じ事を(仕事として)やっているので、それより少し高めにしてあげれば良い。

そういったテクニック(ある意味常識)を使って利回りの高い不動産にするの。
分かっている人はみんなやっていること。

17 :名前書くのももったいない:2008/02/27(水) 11:03:31 ID:???






賃貸大好きなコテは無茶苦茶な御都合設定でスレを荒らしてるだけ



そうじゃないとい言うなら
万人が数十年複利3%叩き出せる方法を教えてくれ










18 :名前書くのももったいない:2008/02/27(水) 12:16:02 ID:???




   E   T   F   3   0   年   ア   ホ   ー   ル  ド 



                                 だ そ う で す 



19 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 20:49:34 ID:???
>>5-15
計算はOKだね。>>11の「10.8%」は10.08%だと思うが。

  物件価格5000万円、35年後価値1900万(売却費用控除後)、
  貸したら家賃月25万円(更新料なし)

という物件について、購入ケースが下記パターンをとったときそれぞれ
について、購入・賃貸の比較を、正しい比較計算でやったわけだ。

(0)頭金0円35年3.0%フルローン
(1)頭金1000万35年3.0%ローン
(2)頭金100万35年3.0%ローン
(3)頭金0円20年3.0%フルローン

ではこれから、以下について述べてみる。
 ・(0,1,2,3)各条件毎の、購入賃貸の比較結果について
 ・購入ケースにおける(0,1,2,3)相互の比較について
 ・前提条件は間違いか?
 ・(3)の不思議について
 ・この家の、不動産投資商品としての商品性について

20 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:01:34 ID:???
(0,1,2,3)各条件毎の、購入賃貸の比較結果について

(0)では見えなかったが、(1,2,3)で、以前言ってたこと確認できた。

 『購入ケースより大きなリスクを賃貸ケースがとれば、賃貸ケースが勝つ』

(1)では7.5%で、(2)は24%wで、(3)は6.5%で賃貸有利となった。

>>15の認識でOK。たまたま(0)が特殊ケースだったが、(0)は(2)み
たいなもの。上に書いた『』は、前提条件にかかわらず成り立つ。
# ただし(0)(2)のように極端なことはあるw

21 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:18:53 ID:???
購入ケースにおける(0,1,2,3)相互の比較について

正しい比較計算における購入ケースは、持ち家購入という不動産投資行為
と、手元資金運用という金融資産投資行為の、二つの投資行為を合成した
計算となっている。なので、ローンの組みかたでどう変わるかを考える場
合には、二つの投資行為のうち、金融資産投資行為の影響をはずさなけれ
ば、何を比べているのかわからなくなる。そこで金融資産利率0%とか1%
で考えるといい。

たとえば1%の結果でみてみると、
 (0)2695万<(2)2888万<(3)3809万<(1)4619万
だとわかり、1000万円の頭金や、短期ローンのほうが、資産形成度が高い。

22 :名前書くのももったいない:2008/02/27(水) 21:26:34 ID:???
手元資金を貯蓄する過程は?

23 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:36:29 ID:???
前提条件は間違いか?

前提条件に矛盾がなければ、間違いとは言えないと思う。
今回の前提条件について、
 35年後、物件価値2000万円でも年家賃300万円
というのは、今の状況から見れば、お宝不動産だろうね。
一方、8%などといった、金融資産運用利回りも、今の状況から見ると、
すごいよね。

お宝と呼ぶなら、低めのリスクで高めのリターンということになる。でも、
市場が効率的なら、お宝はすぐに消えてしまい、ローリスクローリターン
ハイリスクハイリターンという原則がルールだ。お宝に見えても、ハイリ
スクが隠れている可能性はある。

正しい比較計算は、与えられた前提条件に忠実な結果を出す。
現実的な結果を得たいなら、現実的な前提条件を設定すればいい。

24 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:46:12 ID:???
(3)の不思議について

(3)の購入ケースについて考えたいなら、ローン返済中のキャッシュフ
ローが赤字にならないように「家に費やせる金」を設定すべきだ。
>>12,14の計算でも、購入vs賃貸という観点での正確な比較はできるが

25 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:51:15 ID:???
この家の、不動産投資商品としての商品性について

この件、もうちょっと考えてみて。切り口としては以下。

(0,1,2,3)の違いは、商品の買い方の違いだよね?
買い方で、商品の性能とか性質とか機能とか、変わるかな?
購入ケースの結果は(0,1,2,3)で違うよね?

26 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:52:01 ID:???
>>23
前スレを参照し、修行をトレースすればわかる。

27 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/27(水) 21:52:59 ID:???
>>22へのレスが>>26。また番号間違ったw

28 :254@購入賃貸模索派:2008/02/27(水) 23:20:53 ID:???
>>24

やはりそれでいいのですね
では(3)条件のうち家に費やせるお金を400万として試算

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 79,746,568 41,660,276 購入+ 38,086,292
1.5% 82,371,905 45,592,088 購入+ 36,779,816
2.0% 85,165,014 49,994,478 購入+ 35,170,536
2.5% 88,140,346 54,928,207 購入+ 33,212,138
3.0% 91,313,911 60,462,082 購入+ 30,851,829
3.5% 94,703,476 66,674,013 購入+ 28,029,463
4.0% 98,328,777 73,652,225 購入+ 24,676,552
4.5% 102,211,765 81,496,618 購入+ 20,715,146
5.0% 106,376,874 90,320,307 購入+ 16,056,566
5.5% 110,851,338 100,251,364 購入+ 10,599,974
6.0% 115,665,531 111,434,780 購入+ 4,230,751
6.5% 120,853,365 124,034,690 賃貸+ 3,181,324
7.0% 126,452,729 138,236,878 賃貸+ 11,784,149
7.5% 132,505,985 154,251,606 賃貸+ 21,745,620
8.0% 139,060,533 172,316,804 賃貸+ 33,256,270


29 :254@購入賃貸模索派:2008/02/27(水) 23:21:33 ID:???
購入と賃貸の差は(3)と同じなのでOK
これなら、普通の不動産投資商品だね(リスクを取っただけ儲かる、賃貸のほうが
大きなリスクを取ったら逆転される)

>『購入ケースより大きなリスクを賃貸ケースがとれば、賃貸ケースが勝つ』
が普通にわかる試算です

で続き
>この家の、不動産投資商品としての商品性について

>この件、もうちょっと考えてみて。切り口としては以下。

>(0,1,2,3)の違いは、商品の買い方の違いだよね?
>買い方で、商品の性能とか性質とか機能とか、変わるかな?
>購入ケースの結果は(0,1,2,3)で違うよね?

30 :254@購入賃貸模索派:2008/02/27(水) 23:23:28 ID:???
まず、一般的な金融資産投資商品という意味ならば、買い方で性質が変わることはないはず
同じ株を同じときに買った時、その株主は他の株主と同じだけの得や損をするし
配当も同じだけ貰える

じゃ、なんで購入ケースの、最終の資産形成にかなりの差がでるのかというと
お金を借りているから…でしょう
クレジットカードで分割でパソコンを買った場合みたいに
その分割払いの回数と、クレジットカード会社の金利に影響されるということ
でも商品としてのパソコンは変わりないのは当たり前

とすると、今回の不動産投資商品としての商品性についてというは
まったく(0,1,2,3)の違いは無い、買い方の違いだけで家はただそこに静かに立っている
でも、買い方が下手だと、買い物上手より損をすることがある
…ということでいいのかな?

>>16
それは現実に出来るかなー?、少なくとも現金もっていないと無理では?

31 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/28(木) 00:01:14 ID:???
>>30
「お金を借りているから」というのはあたり。

「商品性に違いは無い」ってのは、あたりまえだよね。
ってことは、家自体の投資商品としてのリターンも、(0,1,2,3)で
同じはずってことになるよね?

なのに、お金を借りて買うときの借り方が違うと、購入vs賃貸で、賃貸
が勝ちにいくのに必要な利率が違ってくる。これについて考えてみて。

32 :名前書くのももったいない:2008/02/28(木) 00:07:30 ID:H2K+aiOU
>31

借金とは、元本に対する、レバレッジと考えればよい。
住宅でも、金融投資でも、3倍の信用取引がうまくいけば、
利益もほぼ3倍。

33 :名前書くのももったいない:2008/02/28(木) 14:15:35 ID:???
>>17-18
ワロス
そういや前スレでそんな感じだったな

このスレもその路線で行くの?w

34 :名前書くのももったいない:2008/02/28(木) 16:36:25 ID:???
無意味なシミュレーションでスレを荒らしているというのは案外そうかもね。

色んな考えの人がいるから裁定の機会があると思えば、むしろ感謝すべきなのかもしれないが。

35 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/28(木) 17:28:56 ID:???
新スレになったことだし、少し整理しておこう。

=== ここまでの「正しい理解」修行のあゆみ その1 ===

・購入vs賃貸を金銭的に比較する道具である「正しい比較計算」を会得

  同一品質物件を買うか借りるかで比較する

  経済力の等しい者同士(初期状態で同金額を持ち、同時期に
  同額の支出ができる)を比較する


・家購入が不動産投資であることを理解

  購入が賃貸に対し、いくら得したかの計算結果と、
  その家を賃貸不動産投資物件として貸し出す大家の利益は、
  市場環境の変動にかかわらず一致する。
  つまり、金の面では、家購入は賃貸不動産投資そのもの

36 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/28(木) 17:30:16 ID:???
=== ここまでの「正しい理解」修行のあゆみ その2 ===

・賃貸派も投資をする

  購入派が不動産投資するのと同様、賃貸派は金融資産投資できる。
  購入派と同じ経済力を持つ賃貸派は、家賃を払うのと並行して、
  金融資産に投資する。
「正しい比較計算」で、賃貸派の投資も考慮した比較ができる。
  金融資産投資のパフォーマンスが良ければ、購入vs賃貸の勝負は
  賃貸派の勝ちとなるし、悪ければ負けとなる。


・購入vs賃貸の比較とは、家を買う借りるの比較ではなかった

  購入vs賃貸の勝負は、不動産投資パフォーマンスと金融資産投資
  パフォーマンスの勝負であった。つまり、どっちが投資上手かと
  いうのが本質であって、家を買う借りるが本質ではない。
  ローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンということか
  らみると、購入vs賃貸の勝負は、どっちがより大きなリスクをとっ
  たが鍵だ(両者とも投資に成功するならば)。

37 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/28(木) 17:32:13 ID:???
>>32
で、いまやってるのがそんな話。タイトルをつけるとこうかな?

・投資商品の買い方で、リスクのとりぐあいを変えられる

38 :名前書くのももったいない:2008/02/28(木) 20:15:30 ID:???
>・家購入が不動産投資であることを理解

>  購入が賃貸に対し、いくら得したかの計算結果と、
>  その家を賃貸不動産投資物件として貸し出す大家の利益は、
>  市場環境の変動にかかわらず一致する。
>  つまり、金の面では、家購入は賃貸不動産投資そのもの

ここ、ちがくないか?大家は経費&減価償却で節税できる。


39 :名前書くのももったいない:2008/02/28(木) 20:18:20 ID:???
>・購入vs賃貸の比較とは、家を買う借りるの比較ではなかった

>  購入vs賃貸の勝負は、不動産投資パフォーマンスと金融資産投資
>  パフォーマンスの勝負であった。つまり、どっちが投資上手かと
>  いうのが本質であって、家を買う借りるが本質ではない。
>  ローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンということか
>  らみると、購入vs賃貸の勝負は、どっちがより大きなリスクをとっ
>  たが鍵だ(両者とも投資に成功するならば)。

今ひとつピンとこないんだよね。
購入した時の維持費+値落ち vs 賃貸した時の家賃−運用益 どちらが大きいか、と考えれば良いのかしら。

40 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/28(木) 22:02:45 ID:???
>>38
>>35に書いたのは大事なことのまとめ。
投資利益への課税有無など、税制差の影響はあるが、「正しい理解」を考
える上では無視できる。税制差の影響を数値で確認したいなら「正しい比
較計算」にて、税制差の要素を加えて計算すればいい。
ところで「経費&減価償却で節税」って認識、かなり勘違いでは?

>>39
ぜんぜん違う。
キミ修行してないでしょ? 手動かして頭使って計算してないでしょ?
頭良ければ>>35-36だけでもわかるんだろうが、凡人なら修行しないとね。
簡単にわかるものなら、>>35-36の2レスだけで終わらせてるよ。

購入者について、家を貸し出す大家としての自分と、その家を借りる店子
としての自分とに分けて考えてみよう。

41 :254@購入賃貸模索派:2008/02/28(木) 23:13:33 ID:???
>>31
>「商品性に違いは無い」ってのは、あたりまえだよね。
>ってことは、家自体の投資商品としてのリターンも、(0,1,2,3)で
>同じはずってことになるよね?

>なのに、お金を借りて買うときの借り方が違うと、購入vs賃貸で、賃貸
>が勝ちにいくのに必要な利率が違ってくる。これについて考えてみて。

(1,2,3)の比較で言うと
>(1)頭金1000万35年3.0%ローン
>(2)頭金100万35年3.0%ローン
>(3)頭金0円20年3.0%フルローン

で結果が

>(1)では7.5%で、(2)は24%wで、(3)は6.5%で賃貸有利となった。

42 :254@購入賃貸模索派:2008/02/28(木) 23:15:09 ID:???
賃貸が勝つのが難しいほう(手元資金運用の率を抑えて)
が金融資産投資より不動産投資が成功したということになるのだから

(1)と(3)で比較すると
「(3)の頭金0円20年3.0%フルローン」のほうより
「(1)頭金1000万35年3.0%ローン 」のほうが不動産投資に成功したことになる
そして(2)の 頭金100万35年3.0%ローンはさらに不動産投資に成功したことになる

これは借りたお金をどれだけ上手く使えたかということになる
>>31さんの言っているレバレッジですね)
借りたお金に付く利子を払っても、尚それ以上のリターンを得られれば
それは自分の儲けとなるということ
同じようなことを賃貸派がする方法といえば…株の信用取引みたいなものか
今までの資産では、賃貸派は基本的に手元にあるお金しか運用していないので
例えば住宅ローンと同じ額を、投資用に貸してくれる銀行が(ないけど)あるとしたら
(0)のような手元資金0円でも、きちんと

43 :254@購入賃貸模索派:2008/02/28(木) 23:15:29 ID:???
にあてはまる(もちろん賃貸派の資産運用が失敗したら悲惨だが)
住宅をフルローンで買うのは、周囲からは「バカ?」といわれそうだが
こうしてみると(銀行に払う利子が多いのはシャクだけど)
現金を持っていない一般人が、「一発逆転」を目指す方法ではあるのだね
(といっても、リターンにはリスクがつきものなので
この場合は住宅ローンでこける可能性が高いだろうが)

で現金である程度頭金を入れたり、今後の収入増をすべて叩き込むことによって
ハイリスクハイリターンをミドルリスクミドルリターンくらいにするのが
(1)(3)の例ということかな

44 :254@購入賃貸模索派:2008/02/28(木) 23:17:02 ID:???
>金融資産投資のパフォーマンスが良ければ、購入vs賃貸の勝負は
>賃貸派の勝ちとなるし、悪ければ負けとなる。

42-43の間に此れを入れておいてくださいorz

45 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 09:22:54 ID:???
>>40
>ところで「経費&減価償却で節税」って認識、かなり勘違いでは?
アホですか?累進課税制度を考えれば容易に分かるだろ。
不動産が安かった時に金持ちが不動産買ったのはまさにこの点。
新築プレミアムで貸し出して、借り手の引越しと同時に売却&新たな物件購入。

不動産が赤字だって良いんだよ。それ以上に節税できるんだから。不動産は節税の為のVehicleに過ぎない。
そして、そういう人間がいる以上、単純な比較はできない。
>購入者について、家を貸し出す大家としての自分と、その家を借りる店子
>としての自分とに分けて考えてみよう。

あと、結局比較すべきは借りた時と買ったときの住まいに要したコストの差でしょ?
頭金相当分を運用するにしても、期待収益3%のポートフォリを作成する際のアセットアロケーションとリスク(標準偏差)を
示せなければ無意味。だから叩かれちゃう。

46 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 10:29:41 ID:nR0X45Jm
つーか、◆2IsvkKKipYさんのいってることを
もっと大枠でとらえると最小の投資で最大の効果を得たいってことだろ?


でも俺はドケチとしては、べつに広い家とかキレイな新しい家とか要らないんだけど・・・
超狭くてもいい。別に気にならない。
それなのに持ち家にするメリットがあるのか?

大家業は職業だから面倒なことも多そう。。。なるべく働かず節約して生きていきたいんだけど・・・

ドケチは働くのをケチってはだめなのか?死ぬほど働きづめの奴はドケチって言うのかな?違う気がする。

47 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:00:08 ID:???
それなら、逆に超狭くて超ぼろい家買った方が得
雨漏りしても直さなきゃいいんだし。

48 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:02:18 ID:???
線路横とか幹線沿いのボロ屋とか墓に囲まれた家とか、ラブホの入り口前とか
訳あり物件を買って修繕しなけれればいい。それがドケチ

49 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:06:16 ID:nR0X45Jm
>>47-48
いくらくらいからあるのかな?

50 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:07:59 ID:???
500万円以下であるよ

51 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:10:59 ID:???
>>50
200万くらいでない?

52 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:21:22 ID:???
>>46
大家業は楽だよ。俺は、今は、不動産投資だけで食ってる。
直でやれば面倒もあるだろうが、大体は仲介の不動産屋に任せてればよい。
空きが出ている間は、損した感じでイライラするけどね。

53 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:23:24 ID:???
>>51
首都圏でも田舎行けばあるよ。坪5万で30坪で200万、古屋付き。

54 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:25:17 ID:???
坪10万位の土地を30坪買って、500万住宅を建てる。800万で新築ウマー

55 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:34:13 ID:nR0X45Jm
>>53
家付きで200万か。
すげーなそれ。
どこのサイトで情報検索した?

56 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 11:54:16 ID:nR0X45Jm
でも賃貸ってさ、千葉県でCINTAIで検索してみたけど、
一万円から物件があって、二万の物件もけっこーあるんだよね。
最低賃貸料金を二万としても、1年24万円。
10年で240万。
200万の超ボロ屋買っても8.3年は暮らさないと、元が取れない計算だな。

400万の中古物件なら二万賃貸相当で17年はそこで暮らさないと元が取れない。
一万の賃貸相当なら33.3年…長いな。

57 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 12:04:47 ID:???
ゴメン、一万じゃなかった(汗
1.5万からだった

JR常磐線(首都圏)/赤塚
車移動 茨城県水戸市袴塚3丁目 家賃1万円管理費5,000円
京成本線/八千代台
徒歩7分 千葉県八千代市八千代台東 家賃1.5万円管理費1,000円

58 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 12:25:11 ID:???
ワンルーム?

59 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 12:39:21 ID:???
>>45
キミのいう節税スキームってこれだろ?

 キャッシュフローは、やや黒字〜やや赤字の間だが、不動産所得の赤字
 を損益通算することによる減税分を入れると、キャッシュフローが黒字

これを得だと思ってるなら「私はバカです。業者のカモです。」って言っ
てるのと同じだw。そんな大家の家を借りる賃貸派は逆に得だよ。

>あと、結局比較すべきは借りた時と買ったときの住まいに要したコストの差でしょ?

違うと言ったのに、同じことを繰り返す。頭わるいぞ。
その方法では正しい比較にならない。機会費用を計算しないとね。
「3%」の話、私が言い出したことではない。

60 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 12:42:12 ID:???
>>46
>もっと大枠でとらえると最小の投資で最大の効果を得たいってことだろ?

そうではない。まあ、ここまでの話の進めかたでは、そう解釈されても
仕方ないけどね。

いい家とボロ屋では、買うにせよ借りるにせよ、コストが違う。
ドケチ的には、コストの安いボロ屋だろうね。
あとは、そのボロ屋を、買うのがいいかのか借りるのがいいのかだ。
それを考える有益な判断材料のひとつが、「正しい理解」だ。

61 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 12:44:54 ID:???
>>58
知らん。広さとか間取りには興味無い。普通の家であって、雨風がしのげれば良い
詳しいことは自分でCINTAIで調べれ
http://www.chintai.net/

62 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 12:46:34 ID:???
>>56
その計算は正しくない。間違った計算結果を判断材料にすると、判断も間
違う。そのケースについての「正しい比較計算」を、わかりやすく説明す
ると、こんな感じだ。

200万の超ボロ屋(ほぼ土地代だね?)なら、ずっと200万の価値を持ち
つづけるかもしれない。そうであれば、超ボロ屋の維持費用と家賃を比べ
て考えたほうがよいことになる。

63 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 12:59:51 ID:???
>>62
ちょっとまって。
俺が検索した中では、200万で土地付の一軒屋はなかった。
実際にあるのかどうかまず例を示して欲しい。
おれがいまちょっと調べたところでは一戸建てで400万が限界だった。

でもおまいのいいたいことがすこしわかった。
土地は、消えない。家賃は、消える。ということか。
やっぱり家を購入するということは投資とみるひつようがあるんだな
(「土地だけは借りている」状態、定期借地権付住宅?よくしらんが。とかマンションならば投資ではないのかもしれないが)

64 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 13:04:17 ID:???
だからドケチなら土地だけ買ってテント暮らししろよ。


65 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 13:06:12 ID:???
>>63
私は、「200万の一軒家が存在するならば、〜ではないか?」と言ったの
であって、実在するしないについては言及していない。

「土地は、消えない。家賃は、消える。」は、そのとおりだね。
そして、暗に、「購入派も、『消える』家賃を払う」と、言ってきたつも
りだ(家を買って自分に貸すとはそういうこと)。

66 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 14:13:03 ID:???

特に問題なく数10年済み潰せば
貯蓄を高い利益を産む運用(笑)以外に
賃貸が金銭面で得する事はありえない

とりあえずここまではおk?

67 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 14:50:49 ID:???
>>66
購入というリスクをとって不動産投資に成功した人と
賃貸で金融資産を運用しなかった人を比べてどうするんだ?
あなたが言っているのは
「投資に成功した人は、なにもしなかった人より金銭面で得をする」
という当たり前のことだよ

68 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 15:13:33 ID:???
ん?何言ってんの?
だから運用(笑)したかったらすればいいじゃん

ただし、確実に高い利益を産む方法を提示しなりゃ妄想というかただの阿呆だよね
よろしく頼むよ
もちろん「現実的」なものをね

69 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 15:17:14 ID:???
なにもしない人の方が損をしない。これが大事だろ?
今は不動産の購入時期ではないよ。
どこから見ても、土地は急落すると思った方がいい。

70 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 15:19:53 ID:???
なにもしなくても家賃がかかる。
何もしない賃貸は明らかに損。
賃貸は運用成功して初めて得になる

71 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 15:28:04 ID:???
発想を変えるとどうなる?すでに持ち家のドケチが居たとする。
これから地価が下がるだろうから、その家を処分して賃貸に引っ越し、売却代金を
資産運用する。
で30年後買い戻す。つまり持ち家のショートポジションだ。
でも実際これをするにはかなりの勇気がいるし、変態だと思われる。

72 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:31:35 ID:???
>>70
でもケチって俺が思うに、リスクを少なく、コツコツ貯めるもので
運用となるともうケチっていうか、「カネの扱いのプロ」って感じだと思う。
カネの消費をへらす「ケチ」とはベクトルが変わっちゃう。

なるべく少ないカネで暮らしたり、少ない代金で購入したりするつまり「買う」につよいのはケチだけど
「売る」に強くなるのはもはやケチの範囲を超えてると思う。。

たとえば、売るときのことを考えるなら、当然無価値になってしまう土地を買うより
高騰する土地を買うほうが良いわけで…

そのために高騰を見込んでホントは必要でない高額の土地を買ってみたりとかいうふうに、
ピントがあっていた思考がぶれてしまうのが嫌な感じではある。

73 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:47:00 ID:???
そもそもドケチが複利3%を目指すような積極運用は不向き。
ドケチは1万円溶けただけで今までの節約が無に帰すると思うと
やってられん。ましてや30年なんて。

74 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:50:01 ID:???
>>66
=68=70ですかね?全く同意です。
そこが株には住めないと言われる所以。

運用の成功を前提にしなければいけない時点で、賃貸はリスクが高い。
住まいをコストと割り切れば、利回りの高い物件を購入すれば賃貸比低コストになるのは明らか。

投資の側面を持つことは否定しないが、自己居住だから純粋な投資とはちょっと違うように思う。
早ければ10年経過時点でNet金利1%で運用している賃貸は、購入にコスト差で負ける。

ドケチなら確実にかかるコストを減らすように努めれば良いんじゃないの?

75 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:52:52 ID:???
地価の安い田舎を中古で買って住みつぶす。
これでいいじゃん。鼻くそほじって30年、これだけで賃貸無運用派と賃貸運用失敗派には勝てる可能性が高い


賃貸複利3%派はどうぞご自由に。

76 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:57:39 ID:???
>>59
>これを得だと思ってるなら「私はバカです。業者のカモです。」って言っ
>てるのと同じだw。そんな大家の家を借りる賃貸派は逆に得だよ。
どういう風に損なのか説明してみて。

>違うと言ったのに、同じことを繰り返す。頭わるいぞ。
>その方法では正しい比較にならない。機会費用を計算しないとね。
賃貸の運用による差額はもちろん含んで、それでも差額計算しないの?
じゃぁ何を比較しているの?リスクのある運用を行う一方で、毎月多額のキャッシュアウトには
目をつぶるわけ?そこが意味不明。

>「3%」の話、私が言い出したことではない。
じゃぁ「正しい」金利で計算してください。
そもそも実現できない金利で計算してもしょうがないのでは?

77 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 16:59:46 ID:???
>>75
値下がりしにくい都心不動産を中古で買い叩いて住む、でも問題ない。
素人には少々難しいかもしれないが。

78 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 17:17:02 ID:???
玄人さんは確実に高い利益を産む運用方法をとっとと提示してくれないかな


79 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 17:21:32 ID:???
>>77
高い物件を死ぬまで住みつぶしたら結果的に損じゃない?(自分の人生のなかでは)


80 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 17:30:03 ID:???
>>78
だから何度も言うとおり、さっさと割安に家買って、ローンが終わったら安全に運用。
リスクのある運用は金が余ってからでも遅くない。それで賃貸するより安上がりになる。

>>79
そうかな?環境的にも良いし、途中で売れるし、流動性も高いから便利ですよ。
(多分マンションでも)建て替え出来るだろうしね。後は子供の代で頑張ってもらえれば。

81 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 18:41:57 ID:???
マジレスするよ。
私の実家は農家で不動産を所有している。
マンションを立てたことを後悔している。
12世帯が入居しているのだが、
家賃滞納が2世帯。
クレーマーが1世帯。
税金面などで所有しているほうが金銭的には助かるのだが、
所有するストレスのほうが多い。

82 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 20:34:21 ID:???
>>41-44
悪くない感想だね。

(0,1,2,3)という購入派の買い方の違いによって、それに対抗
するために必要となる賃貸派の金融資産運用利率は違った。
すでに気づいているとは思うが、購入派と拮抗する賃貸派の運用利率
は、非常におおざっぱではあるけど、購入派による不動産投資の利率
だとみなせる。つまり、購入派の買い方の違いは、不動産投資の利率
を左右する。ローリスクローリターン、ハイリスクハイリターンとい
う原則から、

 利率がより高い=リターンがより高い=リスクがより高い

と言える。

借金した金に自己資金を加え、投資商品を買うと、投資商品自体が
持つリターンとリスクを、それぞれ同時に、より大きくすることが
できる。よりハイリスクハイリターンにできるということだ。これ
をレバレッジという。レバレッジについては、google検索などして
調べよう。

83 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 20:34:59 ID:???
レバレッジについては、次の性質がある。

・投資商品で損しても得しても、借金の利息は払う。
・借金して買う投資商品の利率が、借金の利率より大きくないと、
 意味がない。
・自己資金に比べ借金額が少ないほうが、破産しにくく健全。
・借金額を変えて、同じ5000万円の投資商品を買うなら、
借金額が少ないほう(自己資金が多いほうが)が得する。
・同じ自己資金で借金額を変え、投資商品を買うならば、たくさん
 借金して多額の投資商品を買ったほうが、得するときの得は大き
 くなる。しかし、損するときの損も大きくなる。
・自己資金に比べて借金額を多くすれば、よりハイリスクハイリター
 ンになるけれど、借金の利息分はハイリターンから差し引かれるの
 で、リスクが増すほどにはリターンは増えない。

84 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 20:37:34 ID:???
さて、レバレッジを知ったことで、次のことがわかったと思う。

投資においてリスクリターンの度合いを選択するときには、
 ・投資商品の選び方でリスクリターンを選択する
 ・レバレッジを使って、投資商品のリスクリターンを増やす
という2つの要素がある。

賃貸派はこれまで、レバレッジを使っていなかった。投資商品を
選ぶだけ(手元現金運用利率の設定)だった。
これからは、購入派と等しく、レバレッジを使ってみよう。
つまり、購入派と同じ額、同じ利率、同じ返済期間で、借金して
みよう。これはすなわち、

 賃貸派は、家賃に加えて、ローン返済もする

というわけだ。めちゃくちゃな出費だよねw。

というわけで次のお題。
例の(0,1,2,3)、賃貸派も購入派と同じローンを組んだら
どうなるか、正しい比較計算で比較せよ。

85 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 20:58:56 ID:???
>>76
>どういう風に損なのか説明してみて。

やはり説明しないとわからないのかw。不動産所得の赤字だよ。

「正しい比較計算」については、前スレにて、基礎からやった。
前スレを参照し、手と頭を使って計算して修行すれば、キミにも
きっとわかるだろう。それでも疑問点があるなら、前スレの具体
的な計算を例示したうえで、疑問点を具体的に質問すればいい。
きっと、254氏が、回答してくれるだろうw。

私は、さまざまな市場状況に応用可能な「正しい理解」について説い
ている。特定の利率だとか、安全な利率だとかに限定しない。「正
しい理解」では、ローリスクローリターン、ハイリスクハイリター
ンがルールだ。
キミは「3%」が「実現できない金利」と感じているわけだね?
しかし、実現できるという相場観を持っている者は、少なくないと
思うね。聞いてみれば?

86 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 21:11:29 ID:GXu9ecVl
自己資金50万円で、100倍(5000万円)のFX取引をしたとしよう。
下記の5通貨(金利差)に1000万円づつ資金投入したとする。
米ドル:3%
ユーロ:2%
豪ドル:4%
ポンド:2%
南アランド:7%

これで、年利3.6%程度の資産運用例の出来上がり。
(為替変動、金利変動は、一旦、考えないこととする)

87 :86:2008/02/29(金) 21:16:27 ID:GXu9ecVl
もちろん、3.6%の利率というのは、5000万円の3.6%だから、年間180万円だ。
同じ5000万円の借金でも、これくらいの収益を上げることは可能である。


88 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 21:22:19 ID:???
>(為替変動、金利変動は、一旦、考えないこととする)

馬鹿キター
為替変動だけで3割4割あたりまえ


89 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 21:24:54 ID:???
しかも100倍って・・・
あっというまにロスカットだよ。そんな投機を住宅購入の話題に持ち出すとは。
机上の空論ばっかだな。

90 :86:2008/02/29(金) 21:25:41 ID:GXu9ecVl
もっとバカキター!!

住宅は、営業費用や、土地価格の下落、毀損資産で、4割、5割の下落あたりまえ。

91 :86:2008/02/29(金) 21:27:40 ID:GXu9ecVl
>89
そう。
金融資産だと、とてもじゃないが、手が出せないような、レバレッジのかけ方を、
住宅投資家はやっているということ。

FXは、強制決済されるが、住宅ローンは、債務超過になっても気づかないだけ。

92 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 21:49:31 ID:???
>>85
あなたには節税の何たるかが全く分かっていないようだ。
一番大きいのは減価償却(当然CFは伴わない)だし、税率が高い人には十分な恩恵があるんだけど。
利回りの高い不動産がゴロゴロしていた時は下値なんて知れていた。出口がうまく行かなければ持ちきれば良いんだから。

3%は確かに実現できるよ。相応のリスクを取れば。でも、当然ながら失敗の可能性がある。
だからアセットアロケーションと標準偏差を示せと言っている。
それができなければ机上の空論にもならないことを分かってる?


93 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 21:52:23 ID:???
子供二人育てるのに25年かかるとしてその間に発生する家賃は年300万とおけば7500万。
初期に1000万あっても運用によってカバーできるのは1%だと282万に過ぎない。CFは6000万以上のマイナス。

一方、購入した場合は負債利子率2%と置けばおよそ23年で払い終わる。当然その時点の残価が数千万ある。
(21.5万をローン返済とみなしてアバウトに計算。キャッシュフローは7000万強。その後の600万は純粋なプラスだがリフォーム費用と考えれば良い)

⇒俺にはCFのマイナスに有意な差があるとしか思えない。(なぜ買わない?)

賃貸で勝つには高い運用成績を継続する必要があるが、リスクゼロでは不可能。
それを前提にしたシミュレーションに意味あるの?

>キミは「3%」が「実現できない金利」と感じているわけだね?
>しかし、実現できるという相場観を持っている者は、少なくないと
>思うね。聞いてみれば?
しかもこのコメントは何?自分では説明できない数値を使ってシミュレーションをしてるわけ?
あなたの存在意義は何なんですか?俺には張角に見えるんだけど・・・

94 :86:2008/02/29(金) 21:53:41 ID:GXu9ecVl
頭金0の住宅購入者と同じような条件で、
利率360%の期待値を既に示した。

95 :86:2008/02/29(金) 22:02:23 ID:GXu9ecVl
年数 自己資金 総資金 利子 実質年利
1 50 50000 180 360%
2 230 50000 180 78%
3 410 50000 180 44%
4 590 50000 180 31%
5 770 50000 180 23%
6 950 50000 180 19%
7 1130 50000 180 16%
8 1310 50000 180 14%
9 1490 50000 180 12%
10 1670 50000 180 11%
11 1850 50000 180 10%
12 2030 50000 180 9%
13 2210 50000 180 8%
14 2390 50000 180 8%
15 2570 50000 180 7%


96 :86:2008/02/29(金) 22:03:22 ID:GXu9ecVl
16 2750 50000 180 7%
17 2930 50000 180 6%
18 3110 50000 180 6%
19 3290 50000 180 5%
20 3470 50000 180 5%
21 3650 50000 180 5%
22 3830 50000 180 5%
23 4010 50000 180 4%
24 4190 50000 180 4%
25 4370 50000 180 4%
26 4550 50000 180 4%
27 4730 50000 180 4%
28 4910 50000 180 4%
29 5090 50000 180 4%
30年で、5000万円が自分のものに。

97 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:03:51 ID:???
>>93
横からでごめんな、計算していると気づいたことなんだが
貴方の比較は比較になっていないんだよ
貴方は単に家賃とローン金額を比較しているよね
そして払い終わった残価や、家の維持費も記載していないし
なにより、住宅ローンが払いきることを前提にしている

少なくとも私は、今から20年程度ローンを払いきる可能性を
長ければ長いほど危うい、20年で5割の人が成功するかしないかと考えているんだ
昔は良かったのかもしれないけれど、今は明日の職がどうなるか
わからないからね

成功したら儲かるのは当然、金融の運用成績もリスクゼロなんて
考えていないよ、%をあげればあげるほど破産リスクがあると考えてくれ
リスクとリターンの間でバランスを取りたいと自分は考えているんだ(不動産金融どっちもつかってね)
もし良かったら現実的な条件を挙げてみてくれるかな?
そうしたら試算してみよう

98 :86:2008/02/29(金) 22:05:21 ID:GXu9ecVl
頭金1000万円を用意した場合。
年数 自己資金 総資金 利子 実質年利
1 1000 5000 180 18%
2 1180 5000 180 15%
3 1360 5000 180 13%
4 1540 5000 180 12%
5 1720 5000 180 10%
6 1900 5000 180 9%
7 2080 5000 180 9%
8 2260 5000 180 8%
9 2440 5000 180 7%
10 2620 5000 180 7%
11 2800 5000 180 6%
12 2980 5000 180 6%
13 3160 5000 180 6%
14 3340 5000 180 5%
15 3520 5000 180 5%


99 :86:2008/02/29(金) 22:06:38 ID:GXu9ecVl
年数 自己資金 総資金 利子 実質年利
16 3700 5000 180 5%
17 3880 5000 180 5%
18 4060 5000 180 4%
19 4240 5000 180 4%
20 4420 5000 180 4%
21 4600 5000 180 4%
22 4780 5000 180 4%
23 4960 5000 180 4%
24 5140 5000 180 4%

レバレッジ5倍なら、殆どロスカットされることもない、現実味のある投資だ。

100 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:17:37 ID:???
>>99

【断末魔】兵どもの魂の叫び記録スレ12【絶叫】
ttp://live27.2ch.net/test/read.cgi/livemarket2/1204118791/l50

今夜は死者が多いようですよw
一番大切なのはきちんとマイルールを決めて放置する精神力ですか・・・
不動産みたいに「すぐ売れない」ってのはこういう意味では
よいのかもしれないですね(値が戻さなければもっと悲惨ですが)

101 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:19:31 ID:???
>>97
あなたはまともそうなので少し真面目に。

>貴方は単に家賃とローン金額を比較しているよね
⇒そうです。

>そして払い終わった残価や、家の維持費も記載していないし
⇒残価は「恐れながら」申し上げると、5500万(都心で70平米だと築5年くらいかな)で買って築30年で3500万くらいかと。
 リフォームに600万かけるとNetで2900万。維持費は25-21.5なので3.5万/月

>なにより、住宅ローンが払いきることを前提にしている
⇒無理のないローンなら可能。というか月に25万家賃払える人は手取りで70万程度の収入はあるはず。
 実際には家賃とは別に貯金もしているはずなので、それを繰り上げ返済に使えば益々購入有利。(返済は楽勝)

102 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:27:46 ID:???
>少なくとも私は、今から20年程度ローンを払いきる可能性を
>長ければ長いほど危うい、20年で5割の人が成功するかしないかと考えているんだ
>昔は良かったのかもしれないけれど、今は明日の職がどうなるか
>わからないからね

⇒ここは同意できない。が、早期に失敗した場合は賃貸の方が傷が浅いのは同意。
 10年程度以上経過していれば、売り払って賃貸に変わっても、ローコストになる可能性が高いと考える。
 ただ、そこは確かに残価の相場観が絡むので同意は得られないかもしれない。

 個人的にはそんなに難しく考えるようなものでもないと思うが・・・

いずれにしても、若いうちにさっさと買って、早いうちに返し、残りの時間を有意義に使うのが
誰にでも出来、最も簡単なコスト抑制法だと俺は考える。7倍のローン組んだのもそのため。
当時20代後半だったので、早ければ45、遅くとも50前には終了の見込み。

103 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:28:26 ID:???
>>84
>例の(0,1,2,3)、賃貸派も購入派と同じローンを組んだら
>どうなるか、正しい比較計算で比較せよ。

了解・まず一つやってみます
>(0)頭金0円35年3.0%フルローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用
決算最終年35
購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額5000万・購入時費用100万
・ローン金額192,425円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万・借りたお金に払う利子3.0%(ローンと同じ)

104 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:28:58 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 -69,862,985 購入+ 96,815,931
1.5% 27,703,530 -56,499,057 購入+ 84,202,586
2.0% 28,543,946 -40,698,645 購入+ 69,242,590
2.5% 29,485,795 -22,032,863 購入+ 51,518,658
3.0% 30,542,211 0 購入+ 30,542,211
3.5% 31,728,069 25,986,400 購入+ 5,741,669
4.0% 33,060,210 56,611,327 賃貸+ 23,551,117
4.5% 34,557,704 92,674,268 賃貸+ 58,116,563
5.0% 36,242,147 135,107,646 賃貸+ 98,865,498
5.5% 38,137,985 184,998,128 賃貸+ 146,860,142
6.0% 40,272,899 243,611,217 賃貸+ 203,338,317
6.5% 42,678,222 312,419,621 賃貸+ 269,741,398
7.0% 45,389,420 393,135,952 賃貸+ 347,746,531
7.5% 48,446,632 487,750,398 賃貸+ 439,303,766
8.0% 51,895,278 598,574,092 賃貸+ 546,678,814


105 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:30:01 ID:???

激しい金額の差がでますな…
ちなみに、1%の計算の賃貸の結果詳細を見てみると(-69,862,985 )

・初期のお金0・年数35・複利運用後0
・借りたお金5000万年数35・複利運用利子20,830,138円
・借りたお金5000万年数35・複利金利支払額90,693,123円

20,830,138-90,693,123=-69,862,985
となります

106 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:36:48 ID:???
>101
ここ、教えて
>なにより、住宅ローンが払いきることを前提にしている
⇒無理のないローンなら可能。というか月に25万家賃払える人は手取りで70万程度の収入はあるはず。
 実際には家賃とは別に貯金もしているはずなので、それを繰り上げ返済に使えば益々購入有利。(返済は楽勝)
賃貸でも「手取りで70万程度の収入はあるから家賃とは別に貯金してる」=運用できる
ということにはならないの?

107 :86:2008/02/29(金) 22:40:45 ID:GXu9ecVl
資産が増えると、同じレバレッジで、更に大きな資産運用ができるので、賃貸ますます有利!!

と、バカに言ってみるテスト。

108 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:45:21 ID:???
>>90
馬鹿はおまえだよ。4割既存しても家賃分浮くからある程度カバーできる。
家賃かかりながらFXで大損ぶっこいたらダブル損害だろ。

>>91
俺は現金一括の話を言っている

109 :86:2008/02/29(金) 22:49:16 ID:GXu9ecVl
資産0の賃貸と、一括購入の購入では、購入の方が有利とか、
比較にならない比較をして喜んでいる、バカがいるのはこのスレですか?

110 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:49:21 ID:???
>>106
もちろんその考えでOK。
でも、俺は資産側の運用利率が負債利子率より高いという前提には立ってないのよ。
そこがシミュレーション係の人と根本的に異なる。

俺は家賃を固定するなら安全利子率1%、負債利子率2%を前提にしている。
リスクゼロでもっと高いリターンを出せるということは、金利自体が高い(≒景気が良い)ので
家賃も不動産も上がる(値落ちが少なくなる)ことを前提にすべきだと考えている。

購入はリスクゼロで繰り上げ返済をすることで、キャッシュ購入に近づき、金利負担が減少することで
益々住まいのコストは下げられる。従って、益々購入有利、というのが俺の前提。

購入が注意を払うべき点は、利回り。割高な物件を買ってもしょうがないので。
都心の場合は十分な家賃が稼げるものを安く買う、という矛盾をどうやって解決するかが最大のポイント。
マーケットが安い時は楽だったけど、今のような状態だと少々難しい。(骨が折れる)

111 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 22:54:29 ID:???
>>110
キミの好きな前提条件を設定して、「正しい比較計算」をしてみたら?
「正しい比較計算」は与えられた前提条件に対して忠実に、計算結果を
出す。キミの考える前提条件とその計算結果は、私の話の、ひとつの材
料となろうw。

もっとも修行していないキミには、「正しい比較計算」は無理っぽいがね。

112 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 22:54:44 ID:???
>>101-102
非常に真面目に答えてくれているのに悪いのだが
>>106-107さんのいうように
貴方の資産はお金がどこからか出てくるのがおかしいよ
それならば、賃貸派にもそのお金(繰り上げ返済)がでてこないとマズイでしょ?

リフォーム代だって、購入派が600万足せば
賃貸派も、1-2%運用(安全)→リスクをとってもっと大きな運用はできるはずだから
公平じゃない、貴方はクビをきられる心配はないのかもしれないが
年収400万なら転職しても維持できると思うが
1000万の人が転職しても維持できるとは思わないからね

113 :86:2008/02/29(金) 22:57:23 ID:GXu9ecVl
もちろんその考えでOK。
でも、俺は信用売買の利率が配当利子率より高いという前提には立ってないのよ。
そこがシミュレーション係の人と根本的に異なる。

俺は信用取引を固定するなら信用売買の利率0.2%、配当利子率2%を前提にしている。
リスクゼロでもっと高いリターンを出せるということは、金利自体が高い(≒景気が良い)ので
配当も株価も上がる(下落ちが少なくなる)ことを前提にすべきだと考えている。

賃貸はリスクゼロで自己資金を増強をすることで、現物購入に近づき、金利負担が減少することで
益々投資のコストは下げられる。従って、益々賃貸有利、というのが俺の前提。

賃貸が注意を払うべき点は、配当利回り。割高な株を買ってもしょうがないので。
賃貸の場合は十分な配当が稼げるインフラ株を安く買う、という矛盾をどうやって解決するかが最大のポイント。
マーケットが安い時は楽だったけど、今のような下落状態だと少々難しい。(骨が折れる)

114 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 22:58:07 ID:???
地価が100%下がると決めつけている以上、購入派は不利にきまってる。
もちろん下がると思われていることは事実だが、100%じゃあない。
未来は神にしかわからない。
もし地価が上昇に転じたら・・・ここで計算しているすべての前提条件は崩壊する。

115 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:00:17 ID:???
>残価は「恐れながら」申し上げると、5500万(都心で70平米だと築5年くらいかな)
>で買って築30年で3500万くらいかと。
>リフォームに600万かけるとNetで2900万。維持費は25-21.5なので3.5万/月(年50万程度と見積もる)

でちょっと試算してみた

-条件入力-
決算最終年35年
購入
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1400万・購入時建物金額5500万
・ローン総額4200万(年収600万の人が7倍ローン)・購入時費用100万
・ローン金額232,931円・住宅ローン年数20年(繰上げ返済)・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格2900万(リフォームしないで売る、リフォームすると同額を賃貸にプラス)
・売却費用100万
賃貸
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1400万
・初期費用100万・家賃25万 ・借入れなし

116 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 23:00:33 ID:???
>>113
キミにはもう、私の意図がバレてそうだw。

117 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:03:26 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 102,356,920 60,076,111 購入+ 42,280,808
1.5% 106,764,025 67,482,545 購入+ 39,281,479
2.0% 111,575,582 75,993,042 購入+ 35,582,540
2.5% 116,837,758 85,779,875 購入+ 31,057,883
3.0% 122,602,532 97,042,294 購入+ 25,560,237
3.5% 128,928,458 110,010,689 購入+ 18,917,769
4.0% 135,881,522 124,951,382 購入+ 10,930,140
4.5% 143,536,105 142,172,140 購入+ 1,363,965
5.0% 151,976,078 162,028,507 賃貸+ 10,052,428
5.5% 161,296,037 184,931,089 賃貸+ 23,635,051
6.0% 171,602,692 211,353,908 賃貸+ 39,751,215
6.5% 183,016,445 241,844,004 賃貸+ 58,827,558
7.0% 195,673,161 277,032,438 賃貸+ 81,359,276
7.5% 209,726,172 317,646,921 賃貸+ 107,920,748
8.0% 225,348,537 364,526,280 賃貸+ 139,177,742

118 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:03:54 ID:???
ここから自分がどう数字を読むかが問題ですね・・・
計算はOK、前提はあるかもしれないとしても、35年後2900万のマンションが
10%利回りを出すものなのかがポイントになってくるか

>正しい比較計算は、与えられた前提条件に忠実な結果を出す。
>現実的な結果を得たいなら、現実的な前提条件を設定すればいい。

だれか現実的な数字をしりませんかー

119 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:10:38 ID:???
>>112
俺のシミュレーションも300万/年を前提にしているから同じ。
住宅ローン減税を考慮すればそれで約23年で返せる。(2年余る)
その後も家賃の支払いは続くのよ?購入すれば維持費だけ。

>>113
>でも、俺は信用売買の利率が配当利子率より高いという前提には立ってないのよ。
証券の値動きは無視ですか?

120 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:13:19 ID:???
>>110>>113
これはどっちですかw

>>119
115-118の試算は20年で返済して35年目の決済ですが・・・

121 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:13:37 ID:???
>>115
一応、5500万、2%、23年、4850万ローン、(頭金650万、諸費用350万)で計算している。
(結果的に年収は700万前提になる)
21.5万返済3.5万維持費。(ただし、住宅ローン減税を考慮しているのでアバウトな面あり)

122 :86:2008/02/29(金) 23:15:53 ID:GXu9ecVl
大規模な投資減税を考慮すればそれで約23年で原始は大きくなる。
その後も家の修繕や固定資産税は続くのよ?賃貸なら配当から払うだけ。

>>113
>でも、俺は信用売買の利率が配当利子率より高いという前提には立ってないのよ。
>証券の値動きは無視ですか?

証券は毀損資産ではないですが、住宅・土地の値動きは無視ですか?

123 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:17:38 ID:???
>>120
失礼。では、前提条件の違いは金利を3%で置くか、2%で置くかの違いだけだね。
後は、賃貸でどれだけリターン出せるか、将来の不動産がいくらになるかの勝負。

110は俺で、113は模倣。
「株には住めない」の典型例にしか見えないが。

124 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:19:23 ID:???
10年先20年先が、現状と同等かそれ以上の給与って保障は無いのに。
離婚・転勤とかも、長期ローン組み奴は、考えないんだろうな。

125 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:20:50 ID:???
>>122
家賃はどうなってる?株には住めないのよ?家賃もまた永久に続くことを忘れずに。
まさか運用利回りで家賃払えるなんて言わないよね?

>証券は毀損資産ではないですが、住宅・土地の値動きは無視ですか?
「毀損資産」というのは初めて聞いたのでよく分かんないけど、倒産やデフォルトは考慮しなくて良いの?
住宅はちゃんと値落ちを考慮しているけど何か?

126 :86:2008/02/29(金) 23:22:28 ID:GXu9ecVl
>123
考えかたが違う。

賃貸側は、0.2%金利で借り入れ、2%(相当に低く見積もっているが)のインフラ株を、
5000万円分、最初に買うのだ。

もちろん払う利子/もらう利子共に、5000万円全体になる。

127 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:22:34 ID:???
株に住めないって切れてる奴は女か?w

128 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:24:11 ID:???
>>124
チンコロがいつも持ち出す論法の一つだけど、その確率は極めて低。
また、成功者の夫婦仲が良いケースが多いのは統計にも出てる。

なお、転勤リスクは個人でヘッジできるよ。

129 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:25:23 ID:???
>>123
では2%で修正、しかし購入時諸費用はもっと高いのですね

>残価は「恐れながら」申し上げると、5500万(都心で70平米だと築5年くらいかな)
>で買って築30年で3500万くらいかと。
>リフォームに600万かけるとNetで2900万。維持費は25-21.5なので3.5万/月(年50万程度と見積もる)
>一応、5500万、2%、23年、4850万ローン、(頭金650万、諸費用350万)で計算している。
>(結果的に年収は700万前提になる)
>21.5万返済3.5万維持費。(ただし、住宅ローン減税を考慮しているのでアバウトな面あり)

でちょっと試算してみた


130 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:25:44 ID:???
-条件入力-
決算最終年35
購入
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1000万・購入時建物金額5500万
・ローン総額4850万(年収700万の人が7倍ローン)・購入時費用350万
・ローン金額219,373円・住宅ローン年数23年(繰上げ返済)・住宅ローン金利2.0%
・年費用50万・売却価格 2900万(リフォームしないで売る、リフォームすると同額を賃貸にプラス)
・売却費用200万(購入時が350万もかかるので、売却時も+100)
賃貸
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1000万
・初期費用100万・家賃20万(やはり25万は高いような…35年平均20万位では?)・借入れなし

131 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:25:48 ID:???
>>126
なぜ、レバレッジで5000万のポジションを作ることを言っている?

それって株が下がれば追証コースなんでないの?

132 :86:2008/02/29(金) 23:25:50 ID:GXu9ecVl
>125
住宅では、スーパーに行っても買い物はできないよ。
また、利子配当が永久に続くことも忘れずに。

まさか、社会保障でメシが食えるなんて言わないよね。



133 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:26:28 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 96,527,674 79,405,866 購入+ 17,121,807
1.5% 100,882,907 88,102,272 購入+ 12,780,634
2.0% 105,678,414 97,990,170 購入+ 7,688,243
2.5% 110,968,000 109,243,979 購入+ 1,724,021
3.0% 116,812,484 122,064,093 賃貸+ 5,251,608
3.5% 123,280,620 136,680,734 賃貸+ 13,400,114
4.0% 130,450,145 153,358,361 賃貸+ 22,908,215
4.5% 138,408,965 172,400,719 賃貸+ 33,991,754
5.0% 147,256,488 194,156,630 賃貸+ 46,900,142
5.5% 157,105,138 219,026,607 賃貸+ 61,921,468
6.0% 168,082,061 247,470,429 賃貸+ 79,388,367
6.5% 180,331,052 280,015,798 賃貸+ 99,684,746
7.0% 194,014,728 317,268,239 賃貸+ 123,253,510
7.5% 209,316,992 359,922,403 賃貸+ 150,605,411
8.0% 226,445,793 408,774,985 賃貸+ 182,329,191

5500万23年繰り上げ返済VS35年20万賃貸の
妥当な線のような気がしますが如何でしょうか?

134 :86:2008/02/29(金) 23:27:23 ID:GXu9ecVl
>>131
なぜ、ローンで5000万の住宅を買うことを言っている?

それって土地が下がれば債務超過コースなんでないの?

135 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:27:55 ID:???
>>130
申し訳ないが、それではNG。
なぜなら、利回りが4.36%にしかならないから。

家賃25万のものを5500万で買えるから買うのよ。
利回りが重要。

136 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:29:33 ID:???
>>135
いえ・・・購入時25万で貸せるものは
35年到達時にはもっと低いのではないでしょうか?
それとも、もっと高い平均をイメージしているのですか?

137 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:30:23 ID:???
>>128
成功者した住宅ローン組まないのか?w
根拠出してくれませんか?w

138 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:31:52 ID:???
>>134
そのコメントで本当に良いの?
また「株には住めない」って俺に言って欲しいわけ?

利回りが高い不動産を買う以上、債務超過になる可能性はあまりないと思うが、
家賃の先払い契約をしたと思えば、悪くない取引。

一生家賃を払うよりも早期に高利回りの住宅を購入するほうが低コストだろ?



139 :86:2008/02/29(金) 23:32:52 ID:GXu9ecVl
>>130
申し訳ないが、それではNG。
4500万に対して、0.2%借り入れ、n%配当が導入されていないから。

4500万のn%配当が約束されているから買うのよ。
利回りが重要。

140 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:34:24 ID:???
チンコロってぐぐったが、説が色々あるが卑下する事らしい。
根拠も出さずして、対人論証w

141 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:34:25 ID:???
>>136
住まいというのは適切なリフォームが行われていれば、あまり賃料に影響はないのが一般的だから。
実際には新築プレミアムがあるし、ボロければそれなりに安くはなるけど。
隣りあわせで広さ、中身がほぼ同じなら5万も変わることはないでしょう。

142 :86:2008/02/29(金) 23:35:48 ID:GXu9ecVl
>>134
そのコメントで本当に良いの?
また「家で米は、定常的に買えない」って俺に言って欲しいわけ?

配当利回りが高い株を買う以上、価格下落になる可能性はあまりないと思うが、
売らずに、高配当利回りの先払い契約をしたと思えば、悪くない取引。

一生固定資産税を払うよりも早期に高利回りの株購入するほうが低コストだろ?


143 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:36:33 ID:???
何故か長期ローン持家派は、不動産だと住まいになるから
レバ掛けて、ギャンブルしても大丈夫らしい。

144 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:38:49 ID:???
>>137
ソースは日経夕刊、他。周りに聞いてみてくれ。

>成功者した住宅ローン組まないのか?w
まさか。でも、25万/月、あるいは5500万の物件は誰にでも買えるもんじゃない。

145 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:41:00 ID:???
>>143
だから〜、あなたが支払う家賃はトータルいくらなわけ?

そして、そんなにあなたは不安を抱えて生きているわけ?

ギャンブルというほどのもんじゃないだろ。
ギャンブルだと感じるんだとすれば、分不相応なものに手を出そうとしているから。

146 :86:2008/02/29(金) 23:41:33 ID:GXu9ecVl
>144
ソースは国税庁。他、周りに聞いてみてくれ。

>成功したFXおばさんはいないのか?
まさか、でも、5億/5年の利益は誰にでもできるもんじゃない。

147 :86:2008/02/29(金) 23:42:33 ID:GXu9ecVl
>>145
だから〜、あなたがもらえない配当はトータルいくらなわけ?

そして、そんなにあなたは不安を抱えて生きているわけ?

ギャンブルというほどのもんじゃないだろ。
ギャンブルだと感じるんだとすれば、分不相応なものに手を出そうとしているから。


148 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:43:46 ID:???
>>139
了解w、では借入れをしますが今は住宅ローン同様2%借入れにしますね
で、家賃を25万に戻します(そのままだと賃貸有利すぎるので)

-条件入力-
決算最終年35
購入
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1000万・購入時建物金額5500万
・ローン総額4850万(年収700万の人の約7倍ローン)・購入時費用350万
・ローン金額219,373円・住宅ローン年数23年(繰上げ返済)・住宅ローン金利2.0%
・年費用50万・売却価格 2900万(リフォームしないで売る、リフォームすると同額を賃貸にプラス)
・売却費用200万(購入時が350万もかかるので、売却時も+100)
賃貸
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額1000万
・初期費用100万・家賃25万・借入れ4850万・利子払い2%・リターンN%

149 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:43:47 ID:???
何故、新古の分譲マンションが売りに出ているんだ?
3年未満の物件でも、ざらにあるぞ。

日本の大好きなダメリカの中流層の割合は激減。
日本はダメリカと違って、中流は中流でいけるのか?

あと今は、離婚件数/婚姻件数=0.3以上だよな。
子供を大学まで入れると3000万だよな。


150 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:45:01 ID:???
>>148続き
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 96,527,674 26,120,291 購入+ 70,407,382
1.5% 100,882,907 45,420,620 購入+ 55,462,286
2.0% 105,678,414 67,993,484 購入+ 37,684,929
2.5% 110,968,000 94,392,862 購入+ 16,575,137
3.0% 116,812,484 125,264,530 賃貸+ 8,452,045
3.5% 123,280,620 161,360,820 賃貸+ 38,080,200
4.0% 130,450,145 203,557,699 賃貸+ 73,107,553
4.5% 138,408,965 252,874,474 賃貸+ 114,465,509
5.0% 147,256,488 310,496,548 賃貸+ 163,240,059
5.5% 157,105,138 377,801,658 賃貸+ 220,696,520
6.0% 168,082,061 456,390,127 賃貸+ 288,308,065
6.5% 180,331,052 548,119,702 賃貸+ 367,788,650
7.0% 194,014,728 655,145,670 賃貸+ 461,130,942
7.5% 209,316,992 779,967,011 賃貸+ 570,650,019
8.0% 226,445,793 925,479,457 賃貸+ 699,033,664

うーん、ところで0.2%借入れとは、そんなに安く借りれるのですか?

151 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:45:40 ID:???
>>142
アフォか!東電だって赤字になるのに、何が

>配当利回りが高い株を買う以上、価格下落になる可能性はあまりないと思うが、

だ!

運用結果がマイナスになる可能性だって当然あるということを認識しているのか?

152 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:46:12 ID:???
>>144
自説なんだから、君がソース出して根拠に成るんだけど。
これは常識。

153 :86:2008/02/29(金) 23:46:45 ID:GXu9ecVl
>148

NG
借り入れ金利は、0.2%。これが現在の実情。
住宅ローンとは、借り入れ金利水準が決定的に違うのが現実。
サラ金から、金を借りて投資するわけではない。

配当も2%じゃ、低すぎるくらいだ。

154 :86:2008/02/29(金) 23:47:47 ID:GXu9ecVl
>>142
アフォか!東京だって地価下落があるのに、何が

>利回りが高い不動産を買う以上、債務超過になる可能性はあまりないと思うが、

だ!

運用結果がマイナスになる可能性だって当然あるということを認識しているのか?

155 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:51:11 ID:???
>>153
だから、証券の値動きは考慮されないのかって。
ユーティリティだって、値動きはあるんだぜ。

>>154
自己居住の不動産の場合はそれはない。
家賃は間違いなく毎月出て行くが。

156 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:52:42 ID:???
別にキャッシュで家を買えばいいじゃん。
買う条件に満たしたときに。
こんな所で煽っても、完成在庫は減らないし。

157 :86:2008/02/29(金) 23:53:54 ID:GXu9ecVl
>>153
だから、地価の値動きは考慮されないのかって。
銀座だって、値動きはあるんだぜ。

>>154
現物株の場合はそれはない。
株も売らなければ いいんだろ?
で、常に2%以上の配当。

固定資産税は間違いなく毎月出て行くが。

158 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:55:51 ID:???
>>153
うーむ、0.2%とは気になる・・・
でも修行中なのでここまでで一旦終了です


159 :86:2008/02/29(金) 23:56:11 ID:GXu9ecVl
>固定資産税は間違いなく毎月出て行くが。

ごめんちゃい。「毎年出て行くが」

160 : ◆2IsvkKKipY :2008/02/29(金) 23:57:43 ID:???
>>158
数日空けたっていいんだよ。私も毎日続けるのキツイしw。

161 :名前書くのももったいない:2008/02/29(金) 23:57:57 ID:???
壊れたなw

賃貸の良さは身軽な所なんだよな。
家族構成や周辺環境や勤務先にすぐ対応できる。

162 :254@購入賃貸模索派:2008/02/29(金) 23:59:20 ID:???
>>160
確かにw、でも伸びているとつい読んでしまうのですよね
風呂入って寝ますノシ

163 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:00:29 ID:???
>>157
???

>現物株の場合はそれはない。
>株も売らなければ いいんだろ?
>で、常に2%以上の配当。
5000万公共株に投資してNet2%でも100万にしかならないよ?(毎年マイナス200万)
住宅の維持費は最低限の支払いなら50万行かない。(毎年+250万)
賃貸の方が損では?

>固定資産税は間違いなく毎月出て行くが。
はした金。

きちんとしたポジションを提示してもらえなければ評価できないので、
どういうポートを作るのか言ってくれ。

164 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:02:32 ID:???
いや、夫婦仲云々を調べてたけど、見付らなかったw
日経夕刊は間違いないソースなんで、誰か読んでたら手挙げてくれw

165 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:07:25 ID:???
ドケチと夫婦仲に因果関係は無いと思うんだけどな。
特定の例を出して、主張して何が楽しいんだろう。
自己肯定したいのかw

166 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:07:35 ID:???
あと、念のため信用の金利0.2%のソースも。
個人的にも少し興味ある。

167 :86:2008/03/01(土) 00:08:22 ID:kHcKchr/
そういえば、私のポジションを表明していなかった。

賃貸と購入はイーブンだと思ってる。
リスクプレミアを購入側がもらっているが、うらやましいとは思わない。
自分には、リスク大きすぎて取れないから。

確立統計的には、若干損だとわかっていても、保険に入っている感覚。

理解して賃貸/購入を選択している人 >> 越えられない壁 >> 購入絶対有利派 >> 借金すら申込めない層(賃貸)

なので、下ばっかり見てしまいがちな人が多いですけどね。

168 :86:2008/03/01(土) 00:11:13 ID:kHcKchr/
ごめん。ちょっと、信用金利のソースが古かった。
今調べたら、制度信用は1.1%に上がっていた。

まぁ、その分、配当などの金利も適切に上げてもらえばいいんだけど。
Yahooファイナンスで、インフラ株やFXの利率を適当に調べて、8掛けでいいよ。


169 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:11:24 ID:???
裕福な家庭の夫婦仲が良いってのなら、理解できるだけどな。
当たり前だし。
そんなファクター抜きで議論するんじゃないのか?

個々人でケースが違うんだから、一概にどちらが正解って理屈は無いのに。

170 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:14:26 ID:???
なるほど。

>賃貸と購入はイーブンだと思ってる。
>リスクプレミアを購入側がもらっているが、うらやましいとは思わない。

この点をイーブンと解釈するか否かが立場の違いかもしれない。
俺は大して金持ってないので、購入することで得られる数千万は大きなお金。
とても運用で得られる自信は無い。

もちろんリスクを取ったポートを構築すれば期待リターン10%も可能だが、
どうしてもポートの標準偏差が高くなる。

171 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:16:34 ID:???
>>169
それはタマゴが先か、鶏が先か、という議論。

ソースが見つけられないのは俺の責任なので、以下スルーで。

172 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:17:34 ID:???
不動産購入して、利益が得られるだとw
金持ってない無いのに、数千万w

釣り全開w

173 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:18:53 ID:???
>>171
投資に絶対は無いんだよ。
そんな事ぐらい理解してレスしたら。

174 :86:2008/03/01(土) 00:20:58 ID:kHcKchr/
ごめんごめん。

購入が負うリスクとは、一点集中買いによる、瑕疵や近隣住民トラブルとかのこと。
それによって得られるプレミアは、年間で数万円あるかないか程度。

「数千万」に対するリスクは、信用取引などで、私も負っている。

この辺が理解できていますか?

175 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:21:46 ID:???
俺の予想だと、明日からも自演は続きますw

176 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:24:10 ID:???
>>172
もう結論は出たので、まぁいいやという感じだが。一応。

俺は運用リターンを1%に置いて、負債利子率を2%に置いているから。
その前提である程度以上の利回りを得られる不動産を購入すれば、家賃払うより
安く上がり、25年経過時点で数千万円程度の差額が得られる。
(俺の相場観ではもっとプラスになると踏んでもいる)

資産側で多くのリターンを出せる自信があるなら、賃貸でも勝てる可能性はあるのかもしれないが、
俺には絶対無理なので、不動産を買ってレバレッジをかけつつインフレリスクをヘッジする方を選ぶ。

そういうこと。
(ここまで読んで理解できなかったのなら、大人しく賃貸をオススメ)

177 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:24:11 ID:???
投資ブーム来た奴は誰かに話したくなるよな
分かるけどしばらくすると熱覚めるよ


178 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:27:18 ID:???
>>176
詭弁者特有の勝利宣言w

179 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:28:55 ID:???
>>17で結論出てるな

180 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:29:08 ID:???
なるほど。(ワンパターンな俺w)

近隣住民については、比較的高額の不動産を購入すればそんなに心配しなくて良いのかと。
瑕疵については、新築なら10年保証あり(ただし、業者のクレジットリスクを負う)、
中古なら現物見られる&1ヶ月程度の間に見つければ、前居住者が直してくれる点を
どう見るか、かと。

というわけで、リスクの見積もり方にも違いがあることが判明w
その点は、俺が不動産やってきたことによる経験則的なものも含めた差なので、理解してもらうのは難しいかも。
一方、俺も信用取引はルールしか分からないので「この取引損か得か?」と問われても
判断できないと思う。

181 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:29:26 ID:???
>>176
ttp://www.shinkobank.co.jp/deposit/consumer.html
いくらなんでも元本保証10年税引き後1.68%あるぞ。
1%は低すぎないか。

182 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:30:41 ID:???
>>178
俺のカウンターパーティーは理解してくれていると思うが、
結論が出たというのは「比較できない」ということ。

俺は今でも不動産の方が安全確実だと思っているが、例えばジェイコム男はそうでない
見解を持っていることだろう。

183 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:30:54 ID:???
詭弁のガイドラインを貼りたいぐらいだなw
負けず嫌いの必死な奴は、見ていて楽しいけどな。

184 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:32:42 ID:???
>>181
万一、金利があがったら終了してしまうので、危険。
シミュレーションの前提は動かないとしているが、実際には動くだろうからね。

185 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:32:57 ID:???
>>182
お前基準の勝ちに意味無いじゃんw って事を理解しているか?
比較できないという割りに、強がるんだなw

186 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:33:47 ID:???
>>66みたいな当たり前のスタートラインにも立てないわけだな、このスレは。

187 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:34:13 ID:???
うーん
やっぱハイリスクハイリターン。
ローリスクハイリターンな投資はないんだなぁ。
とここまでのやり取りで思ふ。

188 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:34:29 ID:???
俺は釣られているなw
レス止めておこうw

189 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:35:27 ID:???
>>185
賃貸が大したリターンを出せなければ購入優位は動かないからね。

頭金として放り込むのを無駄と思える自信と、何より結果が求められる。
運用結果がNGだったら、完全にゲームセット。

190 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:36:01 ID:???
>>184
金利上がれば終了しないほうが、銀行にとってはメリットあるんだが・・・。
ちゃんと理解しているか?、銀行の定期預金だぞ。

191 :254@風呂上り:2008/03/01(土) 00:38:05 ID:???
>>183
詭弁のガイドラインw

ありえない仮定を持ち出す
 「もしも太陽がなかったら」

自分に有利な将来像を予想する
 「地球はたちまち凍りつく」

全てか無かで途中を認めないか、あえて無視する
 「花は枯れ鳥は空を捨て」

自分の見解を述べずに人格批判をする
 「人はほほえみ失くすだろう」

知能障害を起こす
 「イエーイ!」

192 :86:2008/03/01(土) 00:38:05 ID:kHcKchr/
ローリターンハイリスクな投資なら、銀行や証券会社に行けば勧めてくれるけどね。

世の中、うまい話はない。
または、自分の無視できるジャンルに、悪いところを集中させると、自分にはお得感が出る。
客観的には、得でも損でもなくてもね。

193 :254@風呂上り:2008/03/01(土) 00:38:44 ID:???
主観で決め付ける
 「太陽は生命の星だ」
 「幸せを守る炎だ」

 イーグル!シャーク!パンサー!
 イーグル!シャーク!パンサー!

一見、関係がありそうで関係のない話を始める
 「俺たちの魂も燃えている」

ありえない解決策を図る
 「Follow The Sun, Catch The Sun」

レッテル貼りをする
 「太陽戦隊サンバルカン」


194 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:39:27 ID:???
>>186
金では賃貸は間違いなく損
危険な賭けに勝てる奴でない限りね

しかし他は人それぞれだからどちらが得かも人それぞれ
本来「俺はこういう状況だから」「こういう考えだから」という雑談しか無理なわけよ

195 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:40:20 ID:???
>>190
それはデリバティブを組み合わせているから。
10年国債より高いリターンがなぜ生み出せるか考えてごらん。

196 :86:2008/03/01(土) 00:40:40 ID:kHcKchr/
>>189
賃貸が大した負けを出さなければ賃貸優位は動かないからね。

信用保証金を放り込むのを無駄と思える自信と、何より結果が求められる。
地価上昇結果がNGだったら、完全にゲームセット。


197 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:40:49 ID:???
持論をマクロみたいにレスから、話が歪むんだよな。
まずは、ドケチの定義をこのスレだけでも決めないと
有意義な議論は無理だな。

198 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:41:36 ID:???
>194
住宅ローンも危険な賭けに見えるけどな。
結構ハイレバな投資ですよね。

199 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:42:19 ID:???
はいはいわろすわろす

200 :86:2008/03/01(土) 00:43:48 ID:kHcKchr/
>194
購入側の大リスクの取りっぷりには、圧巻です。
あんな危険な一点賭けにはでれない。

自分には、レバレッジ最大3倍, 3〜4%で資産を回すのが精一杯です。

201 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:44:40 ID:???
>または、自分の無視できるジャンルに、悪いところを集中させると、自分にはお得感が出る。

     自分の得意なジャンルに、良いところを集中させると、自分にはお得感が出る。

得意かどうかは別として、不動産は(お金のある人なら)誰にでも出来ると思うんだけどね。
そこが同意を得られないのは残念。
不動産は買えない人が一定数いる以上、勝つチャンスが常にあると思うんだけど。

202 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:47:14 ID:???
>>198
俺の解釈では見かけだけ。証券投資なら先物みたいなもん。
それなのに相対でどうにでもなっちゃう、スゴイものw

>>200
これが「情報の非対称性」ってやつなのかな。

203 :86:2008/03/01(土) 00:48:09 ID:kHcKchr/
不動産購入も、10ヶ所以上に分散させ、20年くらい寝かせても良いということができるくらい、
資金力があれば、不動産投資を考えるんだけどね。

不動産は、市場が効率的でないので、一般人にはより難しい。

わからないから、クズ物件買わされてもハッピーというのは、ナシね。

204 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:48:40 ID:???
ずーっと高利で運用する自信のある奴はずーっと貸し家でいいって事でFA?

205 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:49:13 ID:???
けち

1 1(名・形動)
[文]ナリ
〔1〕 [1] 金銭や品物を惜しがって出さないこと。また、そのようなさまや人。吝嗇(りんしよく)。

ど‐けち

[名・形動]非常にけちであること。また、そのさま。「―なやつ」



やっぱ、国語の解釈からして長期住宅ローンは「ドケチ」ではないな。







206 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:49:37 ID:frQ+9iny
賃貸が得だと思うよ。
家族構成が変わらないなら別だけど、
うちみたいな母+子供だといずれ一人暮らしになる...と思う。
部屋が余るわけだから、狭い部屋に引越しした方が得。
50になって1人暮らしになったら、家を買うかも。

207 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:50:15 ID:???
>>196
地価上昇は当てにしてませんてw

個人的には不動産のほうが低リスクだと思うけど。
評価の尺度は合わないから、正面から議論しても無駄だということは分かった。

208 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:50:40 ID:???
>>206
自分の場合、って頭につけなきゃ。

209 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:52:00 ID:???
あれ。今日のやり取り見てたら、なんとなく
住宅ローンは貧乏からの一発逆転が見込める唯一の方法
という気がしてきた。
世間的にも貧乏人が不動産でハイレバ投資をしても白い目で見られない
かつ破産という道も残されてる。
金融資産での運用だと破産は出来ない(よね?)

まあ、自分が一括で五千万の物件を買えるお金がないから
こういう考えになるのかもしれんけど。

210 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:52:22 ID:???
長期ローンは、借金をして家屋を欲しがる行為です。
ドケチではありませんので、該当板でお願いします。

211 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:53:44 ID:???
「こんなに家賃払ってるのに買った人はもっと少ない支払いで…2chのスレでも荒らさなきゃやってられない!」


212 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:53:45 ID:???
>>203
あなたもなかなかのプロですねw

非効率的なマーケットだからこそ、やりがいがあると俺は思うけど、
確かに素人さんにはオススメではないかも。
できるようになれば常にα出せるという点では優れた投資対象なんだけど、
海千山千の世界だからな〜

213 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 00:59:47 ID:???
後は、これを見た人達がどう思うかで良いと思う。
議論に付き合ってくれた86氏には特に感謝。分かり合うことはできなかったけどw

そろそろ寝ます。気が向いたら(定期的に?)立ち寄ります。
賃貸不動産板から来たので、ドケチ板なるものが存在することも知らなかったけど、
つまらない書き込みが少なく、なかなか良い所のようですね。

214 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:00:18 ID:???
まあ、不動産関連は2-3年は斜陽産業だから買い急ぐ事は無い。
内需が拡大して、真の地価上昇が来るから。
お金は大事だよ。

215 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:04:11 ID:QIE6c3xF
賃貸と住宅費変わんねーなら引っ越しのリスク背負ってまで誰が家買うんだよw

216 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:07:38 ID:???
住宅着工数は激減りなのに、初月成約率も最低水準の不動産業界。
こんな時期に買う奴は、チャレンジャー。
自己責任でご自由にどうぞ。

217 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:19:19 ID:???
つーかさ、PERが高ければ買った方が得、PERが低ければ借りた方が得ってだけの話じゃないのw

5000万で家賃25万ならPER16、首都圏でもトップクラスなので買った方が得。
5000万で家賃20万ならPER21、このくらいが首都圏平均。
5000万で家賃15万ならPER28、首都圏でも下位クラス。

218 :訂正:2008/03/01(土) 01:20:20 ID:???
PERが低ければ買った方が得、PERが高ければ借りた方が得

219 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:28:38 ID:???
長期ローンは、借金をして家屋を欲しがる行為です。
ドケチではありませんので、該当板でお願いします。

220 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 01:51:26 ID:???
>>215
リスク・損得以外に価値を見出す人はいるだろ

221 :86:2008/03/01(土) 04:28:21 ID:kHcKchr/
>220

オレは、ガンダムが大好きだ!!
等身大ガンダムを買っちゃうぞ〜!!

ガンダムは、住宅投資よりお得だ!!
なにせ、ガンダムの無い世界なんてありえないからな!!

と言ってみるテスト。

222 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 07:37:45 ID:0uGgSBjG
みんな家買うっていうとウン千万の物件をイメージしてないか。
不動産なんかに人生左右するほどの金なんてかけるなよ。
探せば300万で首都圏で十分暮らせるマンションあるぞ(自主管理で管理費3000円)。
これなら住みつぶすのに4年で済む(利回り25%ってことね)。余った金は運用なりなんなりしなさいよ。
(不動産有利というならもう一件買って人に貸すとか)。

223 :254@購入賃貸模索派:2008/03/01(土) 08:02:24 ID:???
早起きしてしまったので復習中・・・

>>222
いずれそういうボロ物件VSボロを借りた場合
の試算をしたいと思う、ドケチにふさわしいよね
現実の物件があったら家賃と購入価格等教えて欲しいな

>理解して賃貸/購入を選択している人 >> 越えられない壁 >> 購入絶対有利派 >> 借金すら申込めない層(賃貸)

この式はなるほど面白いですな
だから叩きあいにもなりやすいのかw

224 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 08:49:01 ID:???
つーか家族いるのおまえら?毒男?

225 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 12:14:50 ID:???
>>217
いや、もっと良い運用が出来れば賃貸でOK。
頭金入れるのがもったいない、というのが賃貸派の主張。

>>220
それ以外の要因も、最終的にはコストとして落とせるのでは?
数値化するのは難しいもしれんが。

>>224
当然いる。だから必死に考えているのだよw

226 :名前書くのももったいない:2008/03/01(土) 19:21:46 ID:???
>>221
そうそう。そういうのw

>>225
数値化できるのかなぁ。
数値を比べた後、自分でコスト調整するしかなさそうだけど。

227 :名前書くのももったいない:2008/03/02(日) 01:07:55 ID:+pR5ffLb
>>197
ドケチ的に言えることは
「広い高額な家を買わない、借りない」じゃないのか・・・

228 :56:2008/03/02(日) 01:13:40 ID:???
>>223
ボロ物件検索くらいなら手伝うから、今度計算してみてくれ。

229 :名前書くのももったいない:2008/03/02(日) 06:25:20 ID:T7nCSgPV
むしろボロ物件が大好きな俺にあやまれ

230 :名前書くのももったいない:2008/03/02(日) 19:52:45 ID:001YDH3m
「ニュース速報」板でここと同じスレが立ってるぞ。
このスレよりは意識の低いと思われる一般人が
借家&持ち家にどういう考えを持ってるか参考にしよう。
http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/news/1204430839/

231 :名前書くのももったいない:2008/03/02(日) 21:15:10 ID:a4V0wGo5
>「いずれ持ち家(マンションや一戸建て)に住みたいと思う?」

設問を変えてみよう。
「いずれ宝くじ(ジャンボ1等や、ロト1等)に当りたいと思う?」

Yesに決まってんだろ、バーカ。というような設問だ

232 :名前書くのももったいない:2008/03/03(月) 07:55:25 ID:???
>>231
持ち家にそこまで夢を感じられるとは幸せな方ですね。

持ち家を持つことは自分にとってはむしろ失敗しそうで怖い

233 :名前書くのももったいない:2008/03/03(月) 08:24:40 ID:???
そっかな。
持ち家にっていうよか、
>「いずれ(資産の何分の一かでぽんと家を買うくらい資産を保有するようになって)持ち家(マンションや一戸建て)に住みたいと思う?」
って感じで  Yes だな

234 :名前書くのももったいない:2008/03/03(月) 19:54:26 ID:LZ2RlV5n
ソニンが韓国映画で脱ぐみたい
もちろんAVじゃない
だけどR18とのこと
どの程度なの?

http://pc11.2ch.net/test/read.cgi/mobile/1140247163/


235 :254@購入賃貸模索派:2008/03/04(火) 10:48:13 ID:???
風邪引いて寝ておりました;;
本日より出勤です

>>84
>というわけで次のお題。
>例の(0,1,2,3)、賃貸派も購入派と同じローンを組んだら
>どうなるか、正しい比較計算で比較せよ。

>>103-105の計算はあってましたでしょうか?
OKでしたら引き続き計算しますノシ

236 :名前書くのももったいない:2008/03/04(火) 12:04:15 ID:???
↑こいつメンヘラか何かかな?
本当にちょっと頭おかしいんだろうなあ
煽りじゃなくマジで思う

237 :名前書くのももったいない:2008/03/04(火) 17:33:09 ID:???

もう放っとこうよ。

賃貸板とかにも似たようなのあるし
こういうスレ使いたかったら他所行こうぜ。

基地外はこのスレで好きなだけ暴れさせとけばいいじゃん。

238 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/04(火) 18:03:53 ID:???
>>235
35年間借りっ放しで35年後に元利一括返済してるのか。
そういう設定も計算上は可能だが、さずがに、そんな貸し手はいないよw。

んじゃ、次の設定A,Bで、(0,1,2,3)がどうなるか、正しい比較計算
で比較せよ。考察も忘れずに。

設定A  賃貸派は購入派と同じく元利均等返済する

設定B  賃貸派は利子だけ毎年払うが元本は返済しない
     購入派のローン終了時点で元本一括返済する

239 :名前書くのももったいない:2008/03/04(火) 18:21:47 ID:???
>>237
だな
他の板にもあるしな
頭おかしいコテの隔離スレでいいかここ

240 :名前書くのももったいない:2008/03/04(火) 19:06:29 ID:???
>>235
>・購入時建物金額5000万
>・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
だから、ドケチにこんな家が必要なわけね-だろ!出ていけ!

241 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/04(火) 19:31:29 ID:???
>>240
それなら計算上の数字を1/10に換算して読めばいい。
物件価格500万、初期費用10万、月家賃2.5万だ。
計算結果もそのまま1/10して解釈することができる。

242 :254@購入賃貸模索派:2008/03/04(火) 20:34:43 ID:???
>>238
やはりやってて何か変だと思ってましたが
以前と同じミスですorz
では体調治しながらエクセルシート作り変えますノシ

243 :名前書くのももったいない:2008/03/04(火) 23:58:48 ID:???
>>241
500万を35年ローンとか…アホか。

244 :名前書くのももったいない:2008/03/05(水) 00:00:10 ID:???
風邪、無理しない程度に計算よろw

245 :名前書くのももったいない:2008/03/05(水) 19:55:02 ID:???
このスレざっと目を通して違和感をおぼえたのだが、なんでローンが前提なんだ?
一億以下ならキャッシュ一括で買えばいいと思うのだが。

246 :名前書くのももったいない:2008/03/05(水) 21:55:44 ID:???
キャッシュで買えない人の方が多いからじゃないですか?

247 :名前書くのももったいない:2008/03/05(水) 22:21:07 ID:YeVVoM3W
>>246
キャッシュで買える範囲で買うべき。
1千万円でも300万でも家(またはマンション)は売りに出てる。
身の程を知れば人生破綻することはない。

隣のあいつが、昔の同級生が新築一軒家を建てたと知って
焦る奴は愚の骨頂。どうせそいつはローンで一生縛られる哀れな奴。
100平米だって布団引いて寝るのは1畳分だ。

248 :名前書くのももったいない:2008/03/05(水) 22:50:20 ID:???
築20年で壊すんだもの。
働いても働いても金持ちにならないのはあたりまえ。

249 :254@購入賃貸模索派:2008/03/05(水) 22:57:45 ID:???
>>238
シート作り変えようと思ってちょっと悩んでいるのですが

>設定A  賃貸派は購入派と同じく元利均等返済する

この場合、例えば3000万を借りて35年3%だと48,491,124円になります
115,455円/月→1,385,460/年ですが、この場合の計算式(運用1%のばあいは)
例えば1年目は

3,000万×1.01%-1,385,460でいいのでしょうか?
そして

>設定B  賃貸派は利子だけ毎年払うが元本は返済しない
     購入派のローン終了時点で元本一括返済する

の場合35年の利息は18,491,124円なのでこれを35年で割って≒528,319円

3,000万×1.01%-528,319円でいいのでしょうか?
(この場合、最後の35年目に3,000万をまとめて引く)

うーん?利子のつく時点が年初か年度末かが気になる・・・

250 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/05(水) 23:44:08 ID:???
>>249
厳密に計算したいなら月ごとの支払いと利子加算をやればいい。
ざっくり年単位でいくなら、誤差も出てくるけど、こんな感じでどう?

 入出金は期首に発生
   年間に投入できる住宅資金は期首に入金する
   ローン返済、家賃支払、年費用のたぐいは、期首に出金する
 利子は期末に発生
   期首で決定した手元現金額に対し、期末に金融資産運用収益を計上

そのルールでいくと、こうかな?
 設定A
   毎年期首に1385460円のローン返済と300万円の家賃支払
   期末にN%の利子
   →エクセルシートでローン部のみを計算するなら、初年度期末で以下
     (30000000−1385460)×1.01
 設定B
   毎年期首に90万円の利子返済と300万円の家賃支払
   期末にN%の利子
   →エクセルシートでローン部のみを計算するなら、初年度期末で以下
     (30000000−900000)×1.01

# 設定Bの利息は毎年90万円が35年間では?

251 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/05(水) 23:47:33 ID:???
>>245
前スレからカリキュラムを組んで、修行をすすめている。
現在は、レバレッジについて理解する修行なので、前提条件に
借り入れが入っている。

252 :名前書くのももったいない:2008/03/06(木) 00:07:35 ID:???
5000万で買えるくらいの家が25万で貸せるとは思えないんだが…

253 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/06(木) 00:14:25 ID:???
>>252
その前提条件を作った人間に言って見れば?
あるいは、キミが前提条件を作ったら?
前提条件は、基本的に、ネット上で見つけたり、このスレ住人から提案の
あったものだ。

254 :名前書くのももったいない:2008/03/06(木) 02:33:30 ID:???
>>252
3000万で買った家が16万で貸せてるから十分あり得るんじゃない?
今住んでる家は6480万で25.5万で借りてるけど.築2年で入ったので新築時の家賃は知らない.

255 :254@購入賃貸模索派:2008/03/06(木) 12:59:14 ID:???
>>250
ありがとうございます

後一つ、この場合ローン返済や利子返済に使用しているお金は
購入のほうにプラスする必要はないのでしょうか?

「購入の場合と同じだけのローンを組んだ」という観点からすると
いらないというのは解るのですが
特に設定Bの利子返済の場合、年90万(確かにこうでした、なぜ住宅ローンの
利子部分を割ったのか…ぼけてますね;;)を運用から
払えなかったら、マイナスということを考えると変な感じがします
如何でしょうか?ではまた夜にノシ

256 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/06(木) 13:13:53 ID:???
>>255
その疑問については、将来の修行で厳密に検証する予定なので、その時を待て。
今は、次のように考えていい。

正しい比較計算では、購入ケース賃貸ケースともに、等しい経済力を持つ。
賃貸派が高額な出費をするのであれば、購入派もその高額な出費をする力
を持つ。購入派の実際の出費額が、賃貸派のそれより少ないなら、その差
額を、購入派は、手元現金として積み上げ、金融資産運用する。

ちなみに、90万を運用利子から払えないケースというのは、
「借り入れ利率より運用利率が高くなければ、レバレッジ掛ける意味がない」
ということだ。それが計算結果に出ているということ。
そんなケースでは、たとえば、「年に使える住宅費用」を500万とか1000万
とかに設定すれば、計算過程に出てくる数字の違和感は少ないんじゃない
か(前提条件としてはかなり非現実的な印象だが)?

257 :名前書くのももったいない:2008/03/06(木) 22:09:22 ID:???
>>252
不動産購入派の俺に言わせると「値切って買う」
不動産は相対取引なので、相手の言い値で買う必要はない。

調査・分析・交渉を頑張ると都心築6年で6%とかを実現できる。
ぜひ頑張ってみてください。

258 :名前書くのももったいない:2008/03/06(木) 22:12:52 ID:???
以下、ご参考w


本当にギリギリの値段で買った人間はみんな苦い経験を糧に成功してる
よ。買い叩けばいいとか、値下げ合戦が、とか能天気なことを言ってる
奴はまったく経験のない童貞か、甘甘の値引きで割高な物件つかまされ
てるの気づかずに売主に「値切り厳しいですね〜」みたいなおべんちゃ
ら言われてその気になってるおめでたい奴w

259 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 13:14:20 ID:SeA+/iyb
持ち家買うと固定資産税の他に国保の資産割が増えるんだが、それを考慮してる人って誰もいないな。
だから持ち家があってローンを完済しても一生金を支払い続けなければならなくなる。

260 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 14:26:00 ID:???
どちらにせよ住宅は中古に限る罠。
おれは不動産は中古しか買わないし自動車は新車しか買わない。

261 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 14:32:41 ID:???
>>259
国保って普通に稼ぐだけですぐ上限に達するんだから考慮しても仕方なくね?
じじばばになってから払う分が増えるって意味かもしれないけど、家賃払うのに比べたら誤差だし。

262 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 15:03:03 ID:???
国保上限って600〜700万くらい年収がないといかないぞ>>261



263 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 15:17:51 ID:???
261は年収一千万あるらしいです

264 :261:2008/03/07(金) 17:49:00 ID:???
え?国保払うってことは自営でしょ?
上限に達しないぐらいしか稼げないなら会社員の方がいいんじゃないの?

265 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 18:45:59 ID:AFpV+Gz8
【募集】マラリアの蚊に刺されてくれれば41万円差し上げます
http://mamono.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1204881378/

266 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 19:23:54 ID:???
>>261
バカは消えうせろ

267 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 21:06:14 ID:???
>>259
そんなのあるのか、知らなかったな。

ただ、ネットで調べると各自治体でバラツキがある&マイナーな自治体しか
引っかからないのは何故なんだろう?

と思って、wiki見たらこのような結果に・・・
ttp://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BD%E6%B0%91%E5%81%A5%E5%BA%B7%E4%BF%9D%E9%99%BA%E7%A8%8E

さて、どう解釈したものか・・・?
あと、サラリーマンには関係ないような?

268 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 22:08:07 ID:???
サラリーマンも関係あるで

269 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 22:42:22 ID:???
結婚せずにボロ賃貸に住むのが最強。以下補足。

昔どこかのスレッドにも書いたけど大手の不動産屋が直営の賃貸経営を
大々的にやらない理由を考えろ。フランチャイズの本部と一緒。
マジで儲かるなら自己資本投下するだろ?コンビニでもファーストフードでも。

大手はマンション建てて売って金は銀行から回収する。
賃貸は滞納等あっても法的には借り手が有利。

モデルルームに行ってこい。気分よくさせてくれるぞ。奴らは売るのに必死だ。
TVCMバンバン流してもペイできるような価格体系なんだろうな。

270 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 23:15:58 ID:???
>結婚せずにボロ賃貸に住むのが最強。以下補足。

結婚しない時点で人として終わっています。以上。

271 :269:2008/03/07(金) 23:22:22 ID:???
>>270
他人の価値観を一方的に終わっているっていうのは如何なものかと・・・

272 :名前書くのももったいない:2008/03/07(金) 23:25:15 ID:???
公団賃貸が最強?

273 :名前書くのももったいない:2008/03/08(土) 08:14:05 ID:???
>>269
レオパレスってTVでも大々的にCMやってるのでWebで調べたら他人の物件を
一括借り上げみたいなシステムに見えるね。これは直営じゃないよね?

高級賃貸なら森ビルなんかは直営でやっているよね?
結構家賃高いのだけれど物件価格に対してどれぐらいの賃料をとっているのかな?

274 :254@購入賃貸模索派:2008/03/09(日) 08:17:29 ID:???
やっと出来たのか???
この考えでいいのかチェック願います…頭が;;

>(1)頭金1000万円あったら?
>設定A  賃貸派は購入派と同じく元利均等返済する

-条件入力-
決算最終年35年目
購入
・家に費やせる金300万/年・初期に持っている金額1100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額4000万・購入時費用100万
・ローン金額153,940/月・住宅ローン年数35年・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格2000万・売却費用100万
賃貸
・家に費やせる金300万/年・初期に持っている金額1100万
・初期費用100万・家賃25万・更新料0(UR賃貸)
・初期に借りたお金4000万(購入の住宅ローンと同じ)
・借りたお金の年返済額153,940×12=1,847,280円(元利均等)

275 :254@購入賃貸模索派:2008/03/09(日) 08:18:09 ID:???
賃貸の借りた4000万の計算
 設定A
   毎年期首に1,847,280円のローン返済と300万円の家賃支払
   期末にN%の利子(例として1%)
   →エクセルシートでローン部のみを計算するなら、初年度期末で以下
    (4000万−1,847,280)×1.01 ←この額が1年目終了時
    (38,534,247-1,847,280) ×1.01 ←この額が2年目終了時

で、この場合は運用が上手くいっていない(3%で借りているのに1%運用益)
なので元本がマイナスになるが、それ以降は毎年1,847,280円の
返済が積み上がっていくだけとする(マイナス1%運用はない)

276 :254@購入賃貸模索派:2008/03/09(日) 08:19:34 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,192,495 -3,843,204 購入+ 50,035,699
1.5% 48,758,868 1,883,263 購入+ 46,875,604
2.0% 51,632,395 8,746,715 購入+ 42,885,680
2.5% 54,852,740 17,117,535 購入+ 37,735,204
3.0% 58,464,810 27,588,234 購入+ 30,876,576
3.5% 62,519,462 41,050,437 購入+ 21,469,024
4.0% 67,074,280 57,653,197 購入+ 9,421,083
4.5% 72,194,473 77,892,980 賃貸+ 5,698,507
5.0% 77,953,871 102,458,806 賃貸+ 24,504,935
5.5% 84,436,070 132,160,612 賃貸+ 47,724,542
6.0% 91,735,710 167,949,305 賃貸+ 76,213,595
6.5% 99,959,923 210,939,979 賃貸+ 110,980,055
7.0% 109,229,975 262,438,778 賃貸+ 153,208,802
7.5% 119,683,108 323,973,952 賃貸+ 204,290,844
8.0% 131,474,624 397,331,719 賃貸+ 265,857,094

とりあえず計算の考え方が合っているのかを…orz

277 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 10:53:25 ID:???
年収1500万で現在URの賃貸15万の物件に住んでいます。
頭金2000万出して5000万の一戸建てを20年ローンで購入するのと、
このまま賃貸にすみ続けるのとではどっちが得なんでしょうか。

278 :254@購入賃貸模索派:2008/03/09(日) 11:14:17 ID:???
>>277

決算年○年後

家を購入
・家に費やせる金○(年)・初期に持っている金額2000万
・購入時建物金額5000万・ローン総額○・購入時費用○
・ローン金額○(月)・住宅ローン年数20年・住宅ローン金利○%
・年費用(管理費など)○・売却価格(決算時の)○・売却費用○

同じくらいの家を賃貸した場合
・家に費やせる金=購入同額(年)・初期に持っている金額2000万
・初期費用(引越し代など)○・家賃○(月)・更新料○(2年ごと)

○の部分を埋めてくれれば計算しますよ
でも今満足しているなら買わなくてもいいのでは?

279 :金持ち名無しさん、貧乏名無しさん:2008/03/09(日) 13:12:16 ID:iOSEPObW
世の中が
デフレだろうが インフレだろうが
人間一人個人の中で、現金や資産の人生における価値は
加齢にしたがい、相対的に急速に減少する。

年をとればどんどん体にガタがきて、病気がでてくる。
前立腺肥大、老眼、腰痛、メタボ高血圧糖尿高脂血症、うつ病、神経症
ガンも、そして親もいつまでも元気ではない。
そうでなくとも感性は衰え、記憶力、体力もなくなる。
若い頃は楽しめたことが、苦痛になってくる。

物事を楽しむ能力は低下し、またカネを使うことに慣れ
生活における一定の楽しみを得るのに必要な対価は、年齢とともに増加する。
つまりひとりの人生のなかではインフレである。

今の100万円、10年後の100万円、どれが一番価値があろうか?
老人施設に入って寝たきり、口のきけない、死ぬのを待つ人たちに
1億円の貯金があるとして、意味があるだろうか?

お金は賢く使ったほうがいい。
いつまでも若くは無い。




280 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 16:38:36 ID:???
それは価値観の違いと言うしかないな
金持ったまま死ぬのもありだと思うよ、ドケチにとっては

281 :269:2008/03/09(日) 17:24:43 ID:???
>>273

レオパレスは敷金・礼金なしを謳っているがTVCM打ってもペイできるカラクリがある。
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1202982581/

森ビルは個人で借りる人はほとんどいないはず(法人の節税対策)。
よってTVCMする意味がないし超金持ち相手の商売だから成立する。

282 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 20:34:07 ID:???
>>279
せつやくすることが楽しくてしょうがないんですが。
それでも使えと?

283 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 20:39:44 ID:9myl8phj
持ち家って結局ずっと住み続けるから
純粋な資産とは言えないんだよな。
売ることを前提に家を買う人間はほとんどいないし。

やはり賃貸が最強のような希ガス。

284 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 21:16:24 ID:h7T+2Cwz
>>283
賃貸に出せるような物件を複数持つのがいいんじゃない?
100uの家に一人で住むより住むより25uのマンションを4件持ってそのうちの1件に住む
ってのが効率が良さそうだ。

285 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 21:19:13 ID:9myl8phj
賃貸の場合、借りた側のほうが法的に有利だからめんどう。
逃げられる可能性もあるしな。

286 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/09(日) 21:24:40 ID:???
>>275
(ローン部前期末額−1847280)×1.01=ローン部今期末額

ということなんだけど、これはずっとこの形式で計算しないとダメ。
「(ローン部前期末額−1847280)」が負になったら、そのまま1.01倍
して、負の「ローン部今期末額」となる。

つまり、
>マイナス1%運用はない
じゃなくって、マイナス1%運用する。

とりあず、最初の5年分、N%=5%で、数字を出してみて?
確認してみるから。>>276の数字じゃ、計算過程を確認しにくい。

287 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 21:52:10 ID:???
>>283
なにかあってどうしても貯蓄以外にも切り崩さなければならないときに
持ち家はやっぱり資産になるよ。
賃貸のカネはやっぱり消えてなくなっちゃうし。

288 :254@購入賃貸模索派:2008/03/09(日) 22:03:41 ID:???
>>286
おお!負の運用があっていいのですか・・・
元本なくなったらゲームオーバーで借金返済だけだと思ってました
余計なことで悩んでいたのか;;

えと、N=5%のシートの上5行は

残年:借入金・年返済額・運用金利・各年の運用利益
34・40,000,000・1,847,280・5%・1,907,636
33・40,060,356・1,847,280・5%・1,910,654
32・40,123,730・1,847,280・5%・1,913,822
31・40,190,272・1,847,280・5%・1,917,150
30・40,260,142・1,847,280・5%・1,920,643

となりました

289 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 22:18:55 ID:dY7XJXoE
>>287
じゃやはり持ち家の方が得ということ?

290 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/09(日) 22:22:48 ID:???
>>288
最初の5年は、賃貸のローン部だけじゃなくって、全計算を書いてみて。
最近になってこの話題を追っかけてる人も、いるかもしれない。
他人に解説するような感じで、最初の5年くらい、購入ケース、
賃貸ケースの全計算を。その前提条件も明記して。

291 :名前書くのももったいない:2008/03/09(日) 22:52:01 ID:???
>>289
賃貸には、引越ししやすい、その家がいろんな意味で
失敗だった場合に、退避が楽という利点がある。

俺は、「広い家を持たない」がドケチとしてファイナルアンサーだと思ってる。
賃貸か、持ち家かというのは一概には言えない。

ただ、公団とか会社が賃貸料を負担する寮なんかは、ドケチの家として無敵に近いとは思う。。。

でも大家業をやりつつその一部に住むのはもはやドケチじゃなくて、実業家。

292 :254@購入賃貸模索派:2008/03/10(月) 09:38:18 ID:???
では僭越ながら…
基本は>>35-36ですが
前スレからの修行は、「持ち家と借家どっちが得なのか」という疑問を
きちんとした比較で表そうという意図から始まりました
得ということで、金額の比較になっていますが
これは「ライフスタイルに対応するほうが重要」という方を
否定するものでもありません

前スレ238に書いてあるものを引用
>1. 住みたい土地を列挙し、優先順位をきめる。
>2. 1のうち、自分の経済力では無理な場所をはずす。
>3. 2に残ったなかから、具体的な物件を調べ、その実質利回りを出してみる
>4. 実質利回り等をベースに、物件をしぼり、借りるか買うか決める。

これが出来るようになるため、計算しております
私が出来るようになったら、最後に計算式をつめたものを
公開できればいいのですが…今使っているエクセルシートは改変を重ねてぐちゃぐちゃですなw

293 :254@購入賃貸模索派:2008/03/10(月) 09:39:36 ID:???
比較計算は、購入と賃貸で初期に持っているお金と
毎年家に費やせるお金を同じ額にして計算します
そして、ある年数でどちらが資産を増やしたかを出します

例として、最初に1,100万円持っていて毎年300万円家に使えるリーマンが2人居たとします
(ドケチではないかもしれませんが、ご容赦下さい、希望の条件があれば随時改変します)
35年後の二人を比較してみましょう

・リーマンが5000万円の家を購入の場合(購入/売却費用100万・35年後の売却価格2000万として)
スタート時点では
5000万(物件価格)+100万(購入費用)-1100万(最初のお金)=4000万のローンを抱えることになります
4000万35年3%ローンの詳細は
http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp
によると、総合計64,654,832円・153,940円/月となります
(繰り上げ返済の場合は期間を短くして計算します、またローン返済が終わった年からは維持費のみで住める計算とします)

294 :254@購入賃貸模索派:2008/03/10(月) 09:40:27 ID:???
毎年300万家につぎ込むので、家の年平均維持費用(固定資産税、修繕など)が50万円と仮定すると
300万-(153,940×12 + 50万)= 652,720円
年652,720円のこり、これには利子がつきます、この利率N%が例えば5%としたら複利計算により

年:手元金/年:金利:複利計算後
34:652,720 :5%:3,428,965
33:652,720 :5%:3,265,681
32:652,720 :5%:3,110,173
31:652,720 :5%:2,962,069
30:652,720 :5%:2,821,018
………
……


295 :254@購入賃貸模索派:2008/03/10(月) 09:42:26 ID:???
とお金が運用によって増え、最終的には複利計算後の縦計(この場合は58,953,871円) と
物件35年後の売却価格2000万から、売却費用100万を引いた1900万を足して
購入した人は、不動産投資が上手くいって残金を5%で運用できたら
77,953,871円≒7800万の資産を残せたことになります

一方、同じ程度の家を借りることにしたリーマンのほうは
・賃貸の場合(入居時諸費用を100万・月家賃25万とする)
1100万(最初のお金)-100万=1000万が手元にあるので
これを金融資産投資します、そして購入の場合とおなじく年300万家に費やすので
そこから家賃を払って、もし余ったら運用します、今回は
300万-(25万×12)=0万なので余りはありません

従って、1000万を35年利率N%が例えば5%として計算してみると
55,160,154円≒5500万の資産を残せた事になります

296 :254@購入賃貸模索派:2008/03/10(月) 09:43:07 ID:???
今までは、上の比較計算までを前提条件を変えてしていたのですが
今回からは、購入派がローンを4000万借りたのだったら、賃貸派も同じだけ借りて
運用してみたらどうか?という計算に挑戦しています
このレバレッジについての詳細は>>82-84をお読み下さい

***以下確認中***
賃貸派の計算について
1)家賃を払って手元に残ったお金の運用
2)初期のお金1000万の運用
3)4000万借り入れて運用

のうちの3)の部分の最初の5年が>>288となります
3%で4000万借り・5%で運用できた35年後は3)の部分については45,451,372の儲けとなったので
1)の結果=0
2)の結果=55,160,154
3)の結果=45,451,372
計100,611,526≒1億の資産を残せた事になります

297 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 11:10:37 ID:Xg22D10a
固定資産税の計算方法がわからないんだが

あれって減価償却表みたいなのがあるの?
個別に物件を見て回ってるとも思えないんだけど


298 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 11:21:16 ID:???
ニヤニヤ(・∀・)

299 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 11:58:40 ID:???
えーまだやってるの?
計算している時間勿体無くネ?
そんな君たちには、このスレがお似合いだとオモ
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1120903537/


300 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 12:20:04 ID:???
>>299
「少しでも金を稼ぐ人」はドケチっていわないだろって何度も何度も何度も。。。

301 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 15:04:55 ID:???
金を稼ぐということより、ケチ的には、大量の時間の無駄遣いはどーなんだyo

302 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 15:19:29 ID:???
カネさえせつやくできれば、俺は時間はかかっても良いと思ってる。
俺のドケチ論はカネベースだ。

303 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 20:08:05 ID:Xg22D10a
公営団地が最強でおk?

304 :名前書くのももったいない:2008/03/10(月) 21:28:16 ID:???
ビニールハウスを建てて住むとかはあり?

305 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/10(月) 23:24:03 ID:???
>>292-296
計算OKだね。説明もいい感じだと思う。ただし>>294の例示は説明が
足りないかな。
  1年目末に余る65万は、決算時期まで残り34年あるから、
  65万の5%を34年複利運用して、343万弱(決算時期の将来価値)。
  2年目末に余る65万は、決算時期まで残り33年あるから、
  65万の5%を33年複利運用して、327万弱(決算時期の将来価値)。
って書かないとわかりにくい。

>>296の10061万って、>>276の5%のとこ10246万と違ってるよね?

306 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 10:10:27 ID:???
>>304
銭金にそういうおっさんがいたな・・・
でも台風で飛んだらしいよ。
やっぱだめだろ。ビニールハウスは…
台風で飛んだら、家の中のもの殆ど駄目になっちゃう。
せめて台風に耐えられるくらいの強度がないと・・・

307 :254@購入賃貸模索派:2008/03/11(火) 10:21:22 ID:???
>>305
ああ、そうでした最後の年に返済分1,847,280円を引くのを
シートの確認していたときに気づきました
276訂正版
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,192,495 -5,690,484 購入+ 51,882,979
1.5% 48,758,868 35,983 購入+ 48,722,884
2.0% 51,632,395 6,899,435 購入+ 44,732,960
2.5% 54,852,740 15,270,255 購入+ 39,582,484
3.0% 58,464,810 25,740,954 購入+ 32,723,856
3.5% 62,519,462 39,203,157 購入+ 23,316,304
4.0% 67,074,280 55,805,917 購入+ 11,268,363
4.5% 72,194,473 76,045,700 賃貸+ 3,851,227
5.0% 77,953,871 100,611,526 賃貸+ 22,657,655
5.5% 84,436,070 130,313,332 賃貸+ 45,877,262
6.0% 91,735,710 166,102,025 賃貸+ 74,366,315
6.5% 99,959,923 209,092,699 賃貸+ 109,132,775
7.0% 109,229,975 260,591,498 賃貸+ 151,361,522
7.5% 119,683,108 322,126,672 賃貸+ 202,443,564
8.0% 131,474,624 395,484,439 賃貸+ 264,009,814
です

308 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 11:14:44 ID:99dWKIAI
土地買って自分で家建てるのが最強だよ。
材料費だけだから200万もあればできる。
水周りだけ難しいから業者に発注すればおk。

309 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 11:35:49 ID:???
自分で家建てるのに何年かかるんだよ。

310 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 12:59:00 ID:???
週休2日の奴が休みの日にかかりっきりになれば
こじんまりした家なら半年もあれば建つんじゃないか
多少知識がないと厳しいが普通の家ってわりとすぐ出来るよ


311 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 13:12:16 ID:???
2バイ4構築なら簡単だよ。
不安なら基礎だけ業者にやらせればいい。
壁と上物は日曜大工ができればだいじょうぶ。

312 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 15:02:20 ID:???
女でも簡単にできますか?
釘を打つのは苦手なんですが。

313 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 16:44:49 ID:???
亦を開いて男に打ってもらえ

314 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 17:34:21 ID:???
>>312
たとえば壁を作る場合、地面で組んでからそれを立たせないといけない。
それがおまえにできるか考えてみればわかると思うが。

315 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 18:10:50 ID:???
曾祖父が自分で家建てた人。
鉄筋コンクリート二階建て。
外壁はコンクリート打ちっぱなし。
基礎と設計は専門の人に頼んだらしい。
設計図(?)さえプロに作ってもらえば大丈夫みたいだ。
その家は今、築40年くらい。

316 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/11(火) 19:26:46 ID:???
>>307
それじゃあ、そろそろ、>>238を計算して考察してみて。

317 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 23:18:43 ID:???
>>314
何キロくらいあるんでしょうか。
中型二輪免許を教習所で持ち上げられず落とされたんですけどorz

318 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 23:20:03 ID:???
×中型二輪免許を教習所で持ち上げられず
○中型二輪免許を教習所で取得する際、バイクを持ち上げられなくて

319 :名前書くのももったいない:2008/03/11(火) 23:37:56 ID:???
>>318
カスレ、ググ

320 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:48:48 ID:???
さて、久しぶりに少しずつ課題をやっていきます
8パターンあるので、夜までに投稿終わるかな?
本日プチ断食中なのでゆっくりやります

>>316

>(0)頭金0円35年3.0%フルローン
>(1)頭金1000万35年3.0%ローン
>(2)頭金100万35年3.0%ローン
>(3)頭金0円20年3.0%フルローン

>んじゃ、次の設定A,Bで、(0,1,2,3)がどうなるか、正しい比較計算
>で比較せよ。考察も忘れずに。
>
>設定A  賃貸派は購入派と同じく元利均等返済する
>
>設定B  賃貸派は利子だけ毎年払うが元本は返済しない
>     購入派のローン終了時点で元本一括返済する

-注意-
>計算するだけが修行じゃない。
>まず正しく計算する。計算結果を見て、その結果となった理由を、前提
>条件からいろいろ考察するとこまでが修行。

321 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:49:22 ID:???
△設定A-(0)
(0)頭金0円35年3.0%フルローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額5000万・購入時費用100万
・ローン金額192,425円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万
・借りたお金に払う利子3.0%(元利均等返済)
・借りたお金の年返済額 2,309,100円

322 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:49:53 ID:???
-結果-
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 -24,820,640 購入+ 51,773,586
1.5% 27,703,530 -21,003,538 購入+ 48,707,067
2.0% 28,543,946 -16,374,326 購入+ 44,918,271
2.5% 29,485,795 -10,577,246 購入+ 40,063,041
3.0% 30,542,211 -2,997,089 購入+ 33,539,300
3.5% 31,728,069 7,334,066 購入+ 24,394,003
4.0% 33,060,210 20,431,283 購入+ 12,628,926
4.5% 34,557,704 36,715,277 賃貸+ 2,157,572
5.0% 36,242,147 56,814,216 賃貸+ 20,572,068
5.5% 38,137,985 81,468,853 賃貸+ 43,330,867
6.0% 40,272,899 111,551,446 賃貸+ 71,278,546
6.5% 42,678,222 148,087,687 賃貸+ 105,409,464
7.0% 45,389,420 192,282,104 賃貸+ 146,892,684
7.5% 48,446,632 245,547,460 賃貸+ 197,100,828
8.0% 51,895,278 309,538,745 賃貸+ 257,643,467

323 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:50:37 ID:???
-考察-
>『購入ケースより大きなリスクを賃貸ケースがとれば、賃貸ケースが勝つ』
というのがこれでも証明されると思う、頭金0で購入するのも、元手0でお金を借り入れて
返済しながら投資するのも、普通の人にとっては人生をかけたギャンブルだろう
ただ、実際にこれがあったら確かに>>209さんのいうように
表面上は住宅ローンだと、白い目でみられないし、自己破産も可能だから
銀行に金利をたっぷり払うのはシャクだけど、元手なし投資としては一つの手なのかもしれない

324 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:51:15 ID:???
△設定A-(1)
(1)頭金1000万35年3.0%ローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額1100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額4000万・購入時費用100万
・ローン金額153,940円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額1000万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金4000万
・借りたお金に払う利子3.0%(元利均等返済)
・借りたお金の年返済額 1,847,280円

325 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:51:47 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,192,495 -5,690,484 購入+ 51,882,979
1.5% 48,758,868 35,983 購入+ 48,722,884
2.0% 51,632,395 6,899,435 購入+ 44,732,960
2.5% 54,852,740 15,270,255 購入+ 39,582,484
3.0% 58,464,810 25,740,954 購入+ 32,723,856
3.5% 62,519,462 39,203,157 購入+ 23,316,304
4.0% 67,074,280 55,805,917 購入+ 11,268,363
4.5% 72,194,473 76,045,700 賃貸+ 3,851,227
5.0% 77,953,871 100,611,526 賃貸+ 22,657,655
5.5% 84,436,070 130,313,332 賃貸+ 45,877,262
6.0% 91,735,710 166,102,025 賃貸+ 74,366,315
6.5% 99,959,923 209,092,699 賃貸+ 109,132,775
7.0% 109,229,975 260,591,498 賃貸+ 151,361,522
7.5% 119,683,108 322,126,672 賃貸+ 202,443,564
8.0% 131,474,624 395,484,439 賃貸+ 264,009,814

326 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 09:52:31 ID:???
これは>>292からの解説に使ったものと同じで
>>6-7の計算と違うところは、賃貸のほうが4000万の借入れをして運用しているところ
結果はやはり、ぐっと賃貸のほうに有利になる…複利の効果は偉大だが
やはりこんなことが出来るのか?という気にはなる
どこかのスレで、「適切なポートフォリオを組んで10年平均5%でまわっていたというのは
あるが、毎年5%でまわせといっても難しすぎる」と言ってたが、確かに私もそうだろうと思うので
それだけ賃貸派がリスクをとれば、勝って当然だろうと思う
ただ、同じように考えると購入派もかなりのリスクを背負っているので(4000万借入れというのは
普通のひとなら一生の勝負ですよね)最後まで上手くいけば、1%運用でも5千万ちかく
残せたというのは、いい人生だったと言えるのではないだろうか?
頭金のおかげで、設定A-(0)より購入・賃貸とも随分資産を残すことが出来た
ということが、この計算で解る

327 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 10:14:43 ID:???
△設定A-(2)
(2)頭金100万35年3.0%ローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額200万
・購入時建物金額5000万・ローン総額4900万・購入時費用100万
・ローン金額188,577円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額200万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金4900万
・借りたお金に払う利子3.0%(元利均等返済)
・借りたお金の年返済額 2,262,924円

328 :名前書くのももったいない:2008/03/15(土) 11:29:19 ID:???
ううう・・・ここまでやっていて
一部間違いに気づきました
使用するシートを間違えて、>>286で指摘されたマイナス運用が
されていないものになっております
一旦撤退しますノシ

329 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:39:53 ID:???
とりあえず二つ

>>322の入れ替え結果
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 -26,329,582 購入+ 53,282,528
1.5% 27,703,530 -22,661,775 購入+ 50,365,304
2.0% 28,543,946 -17,756,616 購入+ 46,300,561
2.5% 29,485,795 -11,345,333 購入+ 40,831,127
3.0% 30,542,211 -3,108,260 購入+ 33,650,471
3.5% 31,728,069 7,334,066 購入+ 24,394,003
4.0% 33,060,210 20,431,283 購入+ 12,628,926
4.5% 34,557,704 36,715,277 賃貸+ 2,157,572
5.0% 36,242,147 56,814,216 賃貸+ 20,572,068
5.5% 38,137,985 81,468,853 賃貸+ 43,330,867
6.0% 40,272,899 111,551,446 賃貸+ 71,278,546
6.5% 42,678,222 148,087,687 賃貸+ 105,409,464
7.0% 45,389,420 192,282,104 賃貸+ 146,892,684
7.5% 48,446,632 245,547,460 賃貸+ 197,100,828
8.0% 51,895,278 309,538,745 賃貸+ 257,643,467

330 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:40:36 ID:???
>>325の入れ替え結果
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 46,192,495 -6,897,638 購入+ 53,090,133
1.5% 48,758,868 -1,290,606 購入+ 50,049,474
2.0% 51,632,395 5,793,603 購入+ 45,838,792
2.5% 54,852,740 14,655,786 購入+ 40,196,953
3.0% 58,464,810 25,652,016 購入+ 32,812,793
3.5% 62,519,462 39,203,157 購入+ 23,316,304
4.0% 67,074,280 55,805,917 購入+ 11,268,363
4.5% 72,194,473 76,045,700 賃貸+ 3,851,227
5.0% 77,953,871 100,611,526 賃貸+ 22,657,655
5.5% 84,436,070 130,313,332 賃貸+ 45,877,262
6.0% 91,735,710 166,102,025 賃貸+ 74,366,315
6.5% 99,959,923 209,092,699 賃貸+ 109,132,775
7.0% 109,229,975 260,591,498 賃貸+ 151,361,522
7.5% 119,683,108 322,126,672 賃貸+ 202,443,564
8.0% 131,474,624 395,484,439 賃貸+ 264,009,814

331 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:46:06 ID:???
そして>>327続き
-結果-
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 28,876,651 -24,386,640 購入+ 53,263,291
1.5% 29,808,790 -20,524,935 購入+ 50,333,725
2.0% 30,852,491 -15,401,900 購入+ 46,254,390
2.5% 32,022,160 -8,745,559 購入+ 40,767,718
3.0% 33,334,109 -232,606 購入+ 33,566,714
3.5% 34,806,808 10,520,561 購入+ 24,286,247
4.0% 36,461,175 23,968,287 購入+ 12,492,887
4.5% 38,320,892 40,647,808 賃貸+ 2,326,916
5.0% 40,412,777 61,193,378 賃貸+ 20,780,600
5.5% 42,767,192 86,352,666 賃貸+ 43,585,474
6.0% 45,418,512 117,005,796 賃貸+ 71,587,283
6.5% 48,405,648 154,187,396 賃貸+ 105,781,747
7.0% 51,772,646 199,112,156 賃貸+ 147,339,509
7.5% 55,569,354 253,204,386 賃貸+ 197,635,032
8.0% 59,852,179 318,132,198 賃貸+ 258,280,019

332 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:46:56 ID:???
-考察-
残った資産額で言うと
設定A-(0)の頭金なしと設定A-(1)の頭金1000万の結果と比べてみると
二つの中間に入る結果となった、これも最後までこれたらかなり投資上手だと思う
しかし、住宅ローン以外に4900万の借入れができるのかやはり気になる…
>>168に書かれていることですね
個人的に株は塩漬けが少しあるだけなので、こう安くなってきて
安く借りれる?なら欲しくなってきたが、しかし将来日本がどうなるのかは
わからないからな…ETFについてもちょっとは読んでみたが、まずこちらに
集中するのが先ですな、まだしばらく株はさがりそうだし・・・
ってこれは考察じゃないなw

333 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:50:31 ID:???
△設定A-(3)
(3)頭金0円20年3.0%フルローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額5000万・購入時費用100万
・ローン金額277,299円・住宅ローン年数20 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金400万・初期に持っている金額100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万
・借りたお金に払う利子3.0%(元利均等返済・20年返済)
・借りたお金の年返済額 3,327,588円

※年に家に費やせるお金が300万だとマイナス計算になってしまうので
400万に変更しました、なので資産額の差で見てください

334 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:52:00 ID:???
-結果-
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 79,746,568 26,575,373 購入+ 53,171,195
1.5% 82,371,905 32,142,745 購入+ 50,229,159
2.0% 85,165,014 38,996,985 購入+ 46,168,029
2.5% 88,140,346 47,402,377 購入+ 40,737,968
3.0% 91,313,911 57,672,728 購入+ 33,641,183
3.5% 94,703,476 70,180,022 購入+ 24,523,454
4.0% 98,328,777 85,364,505 購入+ 12,964,272
4.5% 102,211,765 103,746,422 賃貸+ 1,534,657
5.0% 106,376,874 125,939,664 賃貸+ 19,562,789
5.5% 110,851,338 152,667,615 賃貸+ 41,816,277
6.0% 115,665,531 184,781,549 賃貸+ 69,116,018
6.5% 120,853,365 223,281,960 賃貸+ 102,428,594
7.0% 126,452,729 269,343,263 賃貸+ 142,890,534
7.5% 132,505,985 324,342,394 賃貸+ 191,836,409
8.0% 139,060,533 389,891,876 賃貸+ 250,831,343

335 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 11:53:59 ID:???
-計算の考え方チェック-
ローンが20年繰り上げ返済なので、レバレッジは最初から20年
毎年借入金5000万から、3,327,588円支払って、N%で運用してます
で20年経った時点で、そこから運用成績によって得られたお金(マイナスの場合もあり)
をN%で残り15年複利でまわしていますが、それでOKですか?

とりあえずここまで

336 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/15(土) 13:46:20 ID:???
>>335
その考え方で良い。

設定Aは、借金額や返済方法が、購入・賃貸とも同じになっている。
計算誤差が出ているようだが、精度良く計算すると、購入賃貸の比較結果
(購入賃貸の差)は、>>329,330,331,334で一致するはずだ。
つまり、レバレッジの使い方が同一なら、(0,1,2,3)の比較結果は同じ
になる。
さらに、現金一括購入の場合における購入賃貸の比較結果と比べたらどうか?

なぜ一致するのか、理由を考えてみよう。

337 :名前書くのももったいない:2008/03/15(土) 17:27:19 ID:???
>>326

>ただ、同じように考えると購入派もかなりのリスクを背負っているので(4000万借入れというのは
>普通のひとなら一生の勝負ですよね)
⇒ここはちょっと違うと思う。なぜなら月に払える家賃と借り入れの金額を見れば、むしろ余裕があるから。

また、そもそも35年想定で3%金利を想定するなら、20年くらいで払えば金利2.5%くらいで終わりそう。
で、ローン終わったら単純にお金貯めるだけで、それなりに財産築ける。
「家は若いうちに買え」というのはそういうこと。
なんか、やっぱり「シミュレーションのためのシミュレーション」になっているのが気になるんだよね。
どんな人をモデルケースにしているのかよく分からない。

338 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 21:57:09 ID:???
>>336

>さらに、現金一括購入の場合における購入賃貸の比較結果と比べたらどうか?

△設定A-(4)かな?
(4)5000万円現金購入 VS 同額の金融資産運用

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額5100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額0万・購入時費用100万
・ローン金額0円・住宅ローン年数0
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額5100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万

339 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 21:57:37 ID:???
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 123,150,689 70,830,138 購入+ 52,320,551
1.5% 132,980,220 84,194,066 購入+ 48,786,153
2.0% 143,986,194 99,994,478 購入+ 43,991,716
2.5% 156,320,519 118,660,259 購入+ 37,660,259
3.0% 170,155,205 140,693,123 購入+ 29,462,081
3.5% 185,685,032 166,679,522 購入+ 19,005,509
4.0% 203,130,562 197,304,450 購入+ 5,826,112
4.5% 222,741,545 233,367,391 賃貸+ 10,625,845
5.0% 244,800,768 275,800,768 賃貸+ 31,000,000
5.5% 269,628,409 325,691,250 賃貸+ 56,062,840
6.0% 297,586,950 384,304,340 賃貸+ 86,717,389
6.5% 329,086,726 453,112,743 賃貸+ 124,026,017
7.0% 364,592,196 533,829,074 賃貸+ 169,236,878
7.5% 404,629,014 628,443,521 賃貸+ 223,814,506
8.0% 449,792,009 739,267,215 賃貸+ 289,475,205

340 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 21:58:10 ID:???
計算はこうなりました
>>330の頭金1000万に比べるとかなり金額が、とくに最高の8%付近で違いがあるのは
運用成績がよければ、元本の差がより大きく出るということで
いいのでしょうか?
賃貸は金融資産が全てを占めるのに対し、購入は運用できる分は
年に費やせるお金−(ローン返済+諸費用)となるので差がどんどんひろがるのではないかと…


>設定Aは、借金額や返済方法が、購入・賃貸とも同じになっている。
>計算誤差が出ているようだが、精度良く計算すると、購入賃貸の比較結果
>(購入賃貸の差)は、>>329,330,331,334で一致するはずだ。
>つまり、レバレッジの使い方が同一なら、(0,1,2,3)の比較結果は同じ
>になる。
>なぜ一致するのか、理由を考えてみよう。

341 :254@購入賃貸模索派:2008/03/15(土) 22:00:16 ID:???
なぜ一致するか…?
・まずどちらも前提条件として年に費やすお金と、最初に持っているお金は同じ
・違うところは購入したか賃貸かというところ
・しかし賃貸も購入と同じ利率で金融資産を運用して返済している
・これは諸経費に差はあるが、たとえ賃貸の人が購入した金融商品が住宅ローンと
そっくりおなじ諸経費と返済を要求すれば、住宅を買っているのとお金の流れは変わりない
家にはらうか商品に払うかの違いだけ
・なので>>329,330,331,334で一致するはず…という理解でよいしょうか?

>>337
条件は一例だよー
もし現実の物件で賃貸と購入の比較があったら教えて欲しい
あなたの考える公平な条件を、賃貸購入双方で出して欲しいものです

342 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/16(日) 00:10:42 ID:???
>>340
計算精度が良くないなあ。
精度良く計算すれば、>>329,330,331,334,339の結果は、ピタリ一致する。
考察については、下記を読んで、もう1回かんがえてみて。

>>20に書いたとおり、賃貸派が借金しない場合には、購入賃貸が逆転
する金融資産運用利率は大きく違う。しかし、設定A(賃貸派も購入派と
同じく借金し、同じく返済する)では、借金のしかたを(0,1,2,3,4)と
変えても、結果に変化が出ない。

その理由について考えるヒントは、>>84

>投資においてリスクリターンの度合いを選択するときには、
> ・投資商品の選び方でリスクリターンを選択する
> ・レバレッジを使って、投資商品のリスクリターンを増やす
>という2つの要素がある。

343 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 00:14:42 ID:yr9RY6gV
>337

>ただ、同じように考えると購入派もかなりのリスクを背負っているので(4000万借入れというのは
>普通のひとなら一生の勝負ですよね)
⇒ここはちょっと違うと思う。なぜなら月に払える家賃と配当や利子などの金額を見れば、むしろ余裕があるから。

また、そもそも35年想定で3%金利を想定するなら、金融資産なら金利1%くらいで借りられそうだ。
で、購入派がローン終わったら単純にお利子・配当を貯めるだけで、それなりに財産築ける。
「金融資産はは若いうちに買え」というのはそういうこと。
なんか、やっぱり「シミュレーションのためのシミュレーション」になっているのが気になるんだよね。
どんな人をモデルケースにしているのかよく分からない。


344 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 00:48:27 ID:???
下から4行目 購入派じゃなくて賃貸派じゃね

345 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 00:58:04 ID:???
クソスレになったなw

346 :254@購入賃貸模索派:2008/03/16(日) 09:37:08 ID:???
>>342
5000万現金購入まで一致するのか・・・
確かに339のズレが大きいですね
うーん、考察とあわせてゆっくり考えて見ます

>>343
86さんかなw

347 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 11:52:42 ID:???
>>345
元からほとんど水掛け論の糞スレですが何か

348 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 14:08:43 ID:???
>>343
レバかけて運用する場合、先に負けを引いたら終わる。
不動産にはそれがない。

金利1%で借りて、それを何で何%回せるかも重要。

349 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 14:46:01 ID:???
それは不動産も同じじゃないの?
どこが違う?

350 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 20:02:59 ID:???
二人でメールでやり取りすればいいのに

351 :名前書くのももったいない:2008/03/16(日) 20:21:34 ID:???
一人でやっていたりしてな

352 :名前書くのももったいない:2008/03/17(月) 13:52:15 ID:???
べつに大して気にならんが。。。
タダなんだから良いじゃないか。

353 :名前書くのももったいない:2008/03/17(月) 17:45:59 ID:???
>>350-351
目障りなんだったら、あぼ〜ん推奨
二人ともコテハンにしてるのに。

専用ブラウザのNGワード登録を活用するんだ!
せっかくの機能がもったいない。


354 :名前書くのももったいない:2008/03/17(月) 22:52:03 ID:???
計算自体はそれなりに完成されているんだから、そろそろ他の事に目を向けても良いんじゃない?

そもそも前提となる数字があって、計算ができるようになるのが普通なのに、
この数字を使うとこうなります、別の数字を当てはめるとこんな風になります、と言われても。

その数字にするために、どういう風にすれば良いかを議論した方が実用的だし、役に立つ。

355 :名前書くのももったいない:2008/03/18(火) 09:14:09 ID:???
すでに議論済みかな、以下のことは。

5000万の家が25万の家賃の家と同じかというと、それはあり得ないと思うんだが。カンテイのデータをみると
例えば100平米のマンションのPERは25くらいだから、25万の家賃なら新築時の価格は7500万くらいだと思う。


356 :名前書くのももったいない:2008/03/18(火) 23:02:33 ID:???
>>355
何故に新築限定?

357 :254@購入賃貸模索派:2008/03/19(水) 00:05:09 ID:???
年末の仕事が終わらない・・・
週末までには考えます(ゲホ

>>355それでは買ったほうがものすごい損では・・・

358 :名前書くのももったいない:2008/03/19(水) 00:22:01 ID:???
>>357
損だと判断するならその根拠を数値で示して下さい
そのための修行でしょ

359 :名前書くのももったいない:2008/03/19(水) 20:51:12 ID:???
>>358
利回りとスプレッドを考えれば買わないのが妥当。
金が余ってて時間が欲しければ、気に入った場合に買うこともあるかもしれない。

>>357
無駄な作業はせんでええよ。

360 :名前書くのももったいない:2008/03/20(木) 13:02:22 ID:uRR3ZaA7
なんかつまらぬスレになってしまったな。この際このスレは ◆2IsvkKKipYにくれてやって
ドケチという価値観を共有する人が考え方、アイデアを出し合うスレを別に作った方がいいと思えてきた。
こっちの方が河岸変えよう。

361 :名前書くのももったいない:2008/03/20(木) 13:05:59 ID:uRR3ZaA7
で代替スレ作りました
ドケチの住宅事情
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1205985885/

362 :名前書くのももったいない:2008/03/20(木) 14:55:35 ID:???
>358
5000万の家に25万円ですめるより
7500万の家に25万円ですめるんだったら
買った方が、感覚的には損になりそうだけど・・・。

横着して自分で計算せずに254@の計算を見てるだけだから、
根拠を数値であらわせもしないのにレスしてみたw

363 :名前書くのももったいない:2008/03/20(木) 15:22:10 ID:s9NZB2fQ
マンション買っても
修繕積み立てとか、管理費、駐車場代で4マンくらいは消える。

ローン払い終わる頃には、マンションの価値が無くなってる。

オール電化で、大停電のときは陸の孤島。

最上階に済んでる連中は、階段で上り下り・・・

勿論、水道も出ない・・・

364 :254じゃないけど:2008/03/20(木) 23:48:43 ID:???
自分も興味あるので>>320の設定A0〜3を計算してみた
最終的に、購入派と賃貸派との資産運用の差は

運用利率、年間で家に費やせる金額、年費用、家の金額(初期手持ち+ローン)、売却額

の5つのパラメータで決まるみたいだね
設定A0〜3では上記の値がすべて同じだから、資産運用の差はどれも同じになる
結局、どの条件も購入派は家を、賃貸派は同額の金額を運用していただけということかな?
↑おk?

365 :名前書くのももったいない:2008/03/21(金) 00:34:49 ID:???
>>364
>最終的に、購入派と賃貸派との資産運用の差は

結論は個々にあるので、個人のレスに結論は無い
こんな単純な事さえも理解できない人の
意味不明な数式はスルーかあぼーん

366 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/21(金) 18:00:43 ID:???
>>364
家賃が抜けてるね。
「年間で家に費やせる金額」は両者共通だから、これで差はつかない。

家の価格、その家の家賃、年費用、売却額というのは、その家における
資産運用利率を決定するパラメータだ。

「同額の金額を運用していただけ」という表現は、とてもすばらしいね。
そこに気づくことが大切なんだ。

「資産運用の差はどれも同じになる」理由は、設定Aにある。
もうちょっと考えてみよう。

367 :254@購入賃貸模索派:2008/03/21(金) 21:52:51 ID:???
明日も仕事だけど待機時間は計算できるー♪
ところで>>84について考えていたのですが

>投資においてリスクリターンの度合いを選択するときには、
> ・投資商品の選び方でリスクリターンを選択する
> ・レバレッジを使って、投資商品のリスクリターンを増やす
>という2つの要素がある。

>>365さんの
>どの条件も購入派は家を、賃貸派は同額の金額を運用していただけということかな?

というのをあわせると
A)投資商品(家)を選んだ人は、レバレッジを使って家購入(住宅ローン)
B)投資商品(運用)を選んだ人は、今回レバレッジを使って金融商品を購入

AとBとの差は商品の差なので(どちらも同じく返済する)、運用利率が同じなら
資産運用の差も同じ・・・ということでいいのかな?

368 :名前書くのももったいない:2008/03/22(土) 02:07:15 ID:???
>>366
あ、確かに家賃も関係するね
今回の条件だと、年間で家に費やせる金額=家賃(年額)だから
計算式に組み込まなかったんだよね

>「資産運用の差はどれも同じになる」理由は、設定Aにある。

同額の資産に対して、購入派も賃貸派もローン返済条件が同じだから
...うーん、うまく言葉にできないなあ
購入派、賃貸派の資産を数式で表して、その差を求めたときに
ローン返済額の項がうまく相殺されたから、じゃ答えにならないだろうし...

369 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/22(土) 09:59:22 ID:???
>>367
「差は商品の差」
そう、そこが最大のポイント。

>>368
「ローン返済額の項がうまく相殺された」
まさしくそういうこと。

正しい答えは、こんな感じだね。
  購入・賃貸、どちらもまったく同一のレバレッジを使っているので、
  両者の差を考えた場合、そのレバレッジの効果は相殺されてしまい、
  両者の差は、商品の差だけになる。

設定Aでは、(0,1,2,3,4=現金購入)というレバレッジの掛け方の
差は相殺され、商品の差だけが比較結果にあらわれる。
(0,1,2,3,4)では、商品に違いがないから、比較結果も共通となる。


370 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/22(土) 10:05:20 ID:???
>投資においてリスクリターンの度合いを選択するときには、
> ・投資商品の選び方でリスクリターンを選択する
> ・レバレッジを使って、投資商品のリスクリターンを増やす
>という2つの要素がある。

購入vs賃貸とは、どちらがより上手に投資利益をあげたかであった。
それはすなわち、どちらがより大きくリスクをとったかに等しい。
# 繰り返しになるが、投資に成功するという前提での話だ。

設定Aにて、購入・賃貸のレバレッジが同一であれば、両者のリスクの差
は、投資商品の選び方だけになる。
設定Bでは、賃貸のほうがより大きくレバレッジを使う、つまり、より
大きなリスクをとる。これは、賃貸側に有利な結果をもたらす(投資に
成功すれば)。

371 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/22(土) 10:12:12 ID:???
購入・賃貸におけるレバレッジの大きさで分けて考えてみる。

レバレッジ(購入>賃貸)の場合
  レバレッジによって購入派のほうがより大きなリスクをとっている。
  賃貸派が購入する投資商品は、購入派の持ち家よりリスクの高い(利
  益の大きい)ものでないと、対抗できない。

レバレッジ(購入=賃貸)の場合
  レバレッジによるリスクは購入・賃貸とも同じ。
  賃貸派が購入する投資商品は、購入派の持ち家と同じリスク(同じ利
  益)のもので、対抗できる。

レバレッジ(購入<賃貸)の場合
  レバレッジによって賃貸派のほうがより大きなリスクをとっている。
  賃貸派が購入する投資商品は、購入派の持ち家よりリスクの低い(利
  益の少ない)ものでも、対抗できる。

いずれにせよ、投資商品とレバレッジ率のかけ算で決まるリスクによって、
勝負は決まる。リスクの少ない投資商品でも大きなレバレッジを使えば、
リスクは大きくなる。

372 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 11:55:09 ID:???
なるほど、しかし住宅ローン以外でお金をたくさん借りるのは
難しそうなのですが…とりあえず修行の計算です

>(0)頭金0円・35年・3.0%フルローン
>(1)頭金1000万・35年・3.0%ローン
>(2)頭金100万・35年・3.0%ローン
>(3)頭金0円・20年・3.0%フルローン
新(4)全額現金購入・ローンなし

>んじゃ、次の設定Bで、(0,1,2,3)がどうなるか、正しい比較計算
>で比較せよ。考察も忘れずに。

>設定B  賃貸派は利子だけ毎年払うが元本は返済しない
>     購入派のローン終了時点で元本一括返済する

-注意-
>計算するだけが修行じゃない。
>まず正しく計算する。計算結果を見て、その結果となった理由を、前提
>条件からいろいろ考察するとこまでが修行。

△設定B-(0)
(0)頭金0円35年3.0%フルローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用(毎年利子のみ返済、元本は最終返済)

373 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 11:56:44 ID:???
条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額5000万・購入時費用100万
・ローン金額192,425円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万
・借りたお金に払う利子3.0%
・借りたお金の年返済額 150万(5000万×3%)
・最終時点で5000万引く

-レバレッジ部分計算の最初の5行-
残年・借入金・年返済額・運用金利・各年の運用利益
34・50,000,000・900,000・1%・491,000
33・49,591,000・900,000・1%・486,910
32・49,177,910・900,000・1%・482,779
31・48,760,689・900,000・1%・478,607
30・48,339,296・900,000・1%・474,393

5000万から-90万(年返済)後1%かけて+したものを翌年の元本にする
35年たったら-5000万する

374 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 12:00:41 ID:???
-結果-
% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 -17,039,053 購入+ 43,991,999
1.5% 27,703,530 -7,454,306 購入+ 35,157,835
2.0% 28,543,946 4,099,547 購入+ 24,444,398
2.5% 29,485,795 17,988,988 購入+ 11,496,806
3.0% 30,542,211 34,644,773 賃貸+ 4,102,561
3.5% 31,728,069 54,572,679 賃貸+ 22,844,610
4.0% 33,060,210 78,365,967 賃貸+ 45,305,757
4.5% 34,557,704 106,719,821 賃貸+ 72,162,116
5.0% 36,242,147 140,448,078 賃貸+ 104,205,931
5.5% 38,137,985 180,502,580 賃貸+ 142,364,595
6.0% 40,272,899 227,995,560 賃貸+ 187,722,660
6.5% 42,678,222 284,225,493 賃貸+ 241,547,270
7.0% 45,389,420 350,706,960 賃貸+ 305,317,540
7.5% 48,446,632 429,205,093 賃貸+ 380,758,461
8.0% 51,895,278 521,775,282 賃貸+ 469,880,003

>>322の結果と比べると、ぐっと賃貸有利ですね
リスクをとっただけのことはあるということでしょうか

375 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 12:25:57 ID:???
すみませんまた間違えました・・・orz

なんで毎年150万返済と書いておきながら90万なんだ;;
修正版UPします

376 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 12:33:29 ID:???
※修正版

△設定B-(0)
(0)頭金0円35年3.0%フルローン VS 借入ローンと同額の金融資産運用(毎年利子のみ返済、元本は最終返済)

条件:決算最終年35
■購入
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・購入時建物金額5000万・ローン総額5000万・購入時費用100万
・ローン金額192,425円・住宅ローン年数35 ・住宅ローン金利3.0%
・年費用50万・売却価格 2000万・売却費用100万
■賃貸
・家に費やせる金300万・初期に持っている金額100万
・初期費用100万・家賃25万(更新料0)
・初期に借りたお金5000万
・借りたお金に払う利子3.0%
・借りたお金の年返済額 150万(5000万×3%)
・最終時点で5000万引く

377 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 12:33:50 ID:???
-レバレッジ部分計算の最初の5行-
残年・借入金・年返済額・運用金利・各年の運用利益
34・50,000,000・1,500,000・1%・485,000
33・48,985,000・1,500,000・1%・474,850
32・47,959,850・1,500,000・1%・464,599
31・46,924,449・1,500,000・1%・454,244
30・45,878,693・1,500,000・1%・443,787

378 :254@購入賃貸模索派:2008/03/22(土) 12:34:32 ID:???
上の例では5000万から-150万(年返済)後1%かけて+したものを翌年の元本にする
35年たったら-5000万する

% 購入 賃貸 どちらが+か 差
1.0% 26,952,947 -42,285,180 購入+ 69,238,126
1.5% 27,703,530 -35,219,888 購入+ 62,923,417
2.0% 28,543,946 -26,497,073 購入+ 55,041,018
2.5% 29,485,795 -15,791,860 購入+ 45,277,654
3.0% 30,542,211 -2,720,794 購入+ 33,263,005
3.5% 31,728,069 13,168,118 購入+ 18,559,951
4.0% 33,060,210 32,406,979 購入+ 653,230
4.5% 34,557,704 55,621,442 賃貸+ 21,063,737
5.0% 36,242,147 83,546,284 賃貸+ 47,304,137
5.5% 38,137,985 117,043,467 賃貸+ 78,905,481
6.0% 40,272,899 157,123,040 賃貸+ 116,850,140
6.5% 42,678,222 204,967,326 賃貸+ 162,289,103
7.0% 45,389,420 261,958,884 賃貸+ 216,569,464
7.5% 48,446,632 329,712,807 賃貸+ 281,266,175
8.0% 51,895,278 410,113,993 賃貸+ 358,218,714

379 :254じゃないけど:2008/03/22(土) 23:58:01 ID:???
>>371
なるほど、設定Bはローン額が大きいほど賃貸有利な結果になるのか。
さすがにこの条件で融資を受けるのは難しそうだけど...

でも、返済額の合計は賃貸派のほうが多くなるんだよね
確かに両方の運用結果をみてみないと、↑の事実だけを見て
購入派有利と誤解してしまうね
まぁ、今回の物件だと賃貸派も最低でも4%程度の運用を求められるから
購入派有利といえるだろうけど

380 :名前書くのももったいない:2008/03/23(日) 00:11:50 ID:???
設定Bはどういう意図で最後に元本返すんだろう
購入した家の価格が下がる分のハンデの為?

381 :名前書くのももったいない:2008/03/23(日) 00:20:51 ID:txEoNrzJ
>379

>まぁ、今回の物件だと賃貸派も最低でも4%程度の運用を求められるから
>購入派有利といえるだろうけど

それは、3%の金利でお金を借りている前提だから。

純粋には、1%の利ザヤが稼げればOK.ってことでしょ。

382 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/23(日) 19:58:40 ID:???
>>372
>住宅ローン以外でお金をたくさん借りるのは難しそうなのですが…

たしかにそうだね。
無謀なリスクをとるレバレッジ率を狙うなら、家を買うしかないかもしれない。
無謀でない程度に家を買う率であれば、金融資産投資でもレバレッジを使える
だろう。
(FXはレバレッジ率も大きいが、期待リターンがプラスとは聞かないね)

しかし、大きな(=無謀な)レバレッジが使えるからと家を買ったところで、
その収益は、まあまあ広い(おそらく身分不相応な)持ち家で生活すると
いう形で大半消費されてしまう。

383 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/23(日) 20:05:13 ID:???
>>379
賃貸派もレバレッジを使う場合、

  家賃を払いながらローン返済(あるいは利払い)もする

ということで、毎年の出費はすごいことになる。しかし、
借り入れ利率より高い率の投資収益を得られるなら、それでも得になる。
>>381が言ってるとおりね。

家をローンで買うということは、レバレッジを使った不動産投資だ。
レバレッジを使うからには、ローン利率よりも、買った家の実質利回り
が高くあるべきだ。購入派は、最低限、その確認をしてから買うべきだ
ろう。

>>380
設定Aに対し、賃貸側のレバレッジ率を高くするため。設定Bのような
返済方法をとらなくても、たとえば、最初に1億借りて元利均等返済する
という設定でも、賃貸派のレバレッジ率を高くすることができる。

384 :380:2008/03/23(日) 23:28:58 ID:???
なるほど。 thanks

385 :254@購入賃貸模索派-出先:2008/03/24(月) 12:35:30 ID:???
>>382

考察書かずに途中で落ちてすみません
今週も末くらいにできるだろうか…

やはり計算していて思ったのですが
この計算から理解することの一つに
家を買うことが、かなり無理をしたレバレッジを
使っているということなのでしょうか?

金融商品一点買いフルレバレッジなんて
普通やりませんから…
そんな感じがしてきました

386 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/24(月) 22:19:12 ID:???
>>385
>家を買うことが、かなり無理をしたレバレッジを
>使っているということなのでしょうか?

そういう購入者は少なくないように感じるね。
そのあたり、これからだんだん、考察の対象になってくる。

次のお題

購入vs賃貸は、持ち家という賃貸不動産投資vsその他の投資であると学んだ。
投資リスクのとり方は、商品を選ぶことと、レバレッジを使うことの
組み合わせであることも学んだ。
レバレッジについてだいたいわかったので、今度は、持ち家という投資商品の
利益率について考えてみたい。それがわかれば、金融投資商品と比べられるか
らね。
賃貸不動産投資において、「表面利回り(グロス)」、「実質利回り(ネット)」
などといった用語が使われる。これらの用語について調べ、レポートせよ。
そして、これらの利回りが、金融資産投資商品の利回りと比較可能な数字なのか
考察せよ。

387 :名前書くのももったいない:2008/03/26(水) 01:15:02 ID:???
とりあえず、簡単にそれぞれの定義を式で表すと

グロス利回り=年間賃料収入÷総投資額
ネット利回り=(年間総収入−諸経費支出)÷総投資額
(ただし、諸経費支出には減価償却費とローン支払いを含まない)

>>金融資産投資商品の利回りと比較可能な数字なのか考察せよ。

金融商品は複利、↑の二つは単利だからそのままでは比較できないのかな?
いやー、ちょっとぐぐってみたけどいろんな計算法があるんだなー
まだまだ先は長そう...
でも、一番難しいのはパラメータに代入する適切な数字を求めることっぽいなー


388 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/26(水) 21:45:53 ID:???
>>387
たしかに「利回り」と言っちゃうと、金融商品の場合、一般的には、
複利運用結果を運用年数で割って出した数字を指すことが多いよね。

単利・複利が気になっているようだが、購入vs賃貸を現実的に比較すると、
実際には、複利はでてこない。「現実的に比較」という意味は、計算モデ
ルに投入する毎年の住居費用資金を、ギリギリにするという意味だ。
複利となるには、年ごとの投資利益(から費用等を引いた余り)を、再投
資することが必要になるが、ギリギリの住居費用資金だとそうはできない。

持ち家では、(自分で自分に払う)家賃の一部が大家(=自分)の利益
であり、必然的に余らないので、再投資にはならない。
投資しながらの賃貸でも、投資利益で家賃すべてをまなかうことはでき
ないのが、一般的だ。

というわけで、「単利と複利だから比較できない」というのはこたえじゃない。
もうちょっと考えてみよう。
年度末で忙しそうな254の登場は4月以降かな?

389 :名前書くのももったいない:2008/03/27(木) 01:39:24 ID:???
>>計算モデルに投入する毎年の住居費用資金を、ギリギリにする

今までの計算で使っていたパラメータであらわすと
年間に家に費やせる金額−年費用−ローン返済額=0
ということかな?

>>金融資産投資商品の利回りと比較可能な数字なのか

減価償却分を織り込んでいないから比較できない、というのも違うのかな?

390 :名前書くのももったいない:2008/03/27(木) 22:07:17 ID:???
賃貸も持ち家も将来のリスク(ボラティリティー)を考えると同じ。

神の見えざる手が働いています。

持ち家指向が大きい日本では、賃貸派と中古住宅購入派が
(結果的に)アービトラージで、ちょこっと優位ぽい感じがします。
まぁ市況の変化であっさり負けるくらいの優位さですが、地味に続いています。
私は個人的な考えで賃貸ですが、将来的な損得は分かりませんから、
持ち家か賃貸かは、自分のリスク許容度で判断すればいいだけのお話だと思います。

レバレッジを掛けた投資話は興味ありませんし、
借金して家や株を買うのはできない臆病者の個人的意見です。

391 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 14:31:33 ID:???
>賃貸も持ち家も将来のボラティリティーを考えると同じ。
>神の見えざる手が働いています。

まったく同意見です。
だれも将来がわからないのに不毛な水掛け論です。

難しい計量経済や投資理論が並びますが、
以下の要素を数字化して下さい。
「駅が出来た」「再開発で人気が出てきた」
「地域一帯が高齢化して活気がなく税収も落ちてきた」
「工場・大学が移転した」等々。

電卓で投資予測できるわけない!




392 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 20:08:04 ID:???
持ち家は不動産のリスクを自分で負う。自分の不動産が上がれば勝ちだし、下がれば負け。
賃貸は、不動産のリスクを大家に負わせている。

持ち家と賃貸の問題は、不動産のリスクを自分と他人のどちらが負うのがいいか?という
問題なので、自己責任で勝手に決めればいい。

資産運用という観点では、それ以外に重要な点はないと思う。
運を用いるというのが運用です。将来の事は、運任せなのです。

393 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/28(金) 21:41:45 ID:???
>>389
そこまで厳密でなくてもよいが、そんな感じ。
購入派のキャッシュフローを基準(つまり、余りゼロ)にすると、
「金融資産投資で購入派に対抗する賃貸派」といった風情になるしね。

減価償却はあたり。不動産投資用語の「実質利回り」には、減価償却を
考えてないことが多いと思う。

これまでの計算で使ってきたようなパラメータをもとに、持ち家の
 ・表面利回り
 ・実質利回り
 ・正しい実質利回り(正しい理解における利回り)
を、具体的に、ざっと計算してみよう。

394 : ◆2IsvkKKipY :2008/03/28(金) 21:52:57 ID:???
>>390
いい感じじゃないか。
「リスク許容度で判断」のところ、いろいろ聞いてみたいね。
数字で判断できる基準はあるかな?

>>391
「数字化」には私も興味あるね。キミが知っているなら教えてくれ。
私は知らない。

>>392
間違いではないが、購入vs賃貸のとらえ方としては、視野が狭すぎる。
正しい理解を得れば、>>392の内容を完全に包含する、もっと大きな
領域を俯瞰できるようになるだろう。

395 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 22:24:23 ID:???
基地外はスルー

396 :名無し不動さん:2008/03/28(金) 22:32:38 ID:???
>394
だから数字化できね〜よ。こっちが聞きたいよ。
バブルから何年経ってる。あの頃20,30年ローン抱えた人はどうしてる?
懲りないのね。

397 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 22:38:42 ID:???
たぶん、高い利息払ってるんだろうね
その頃に住宅ローンを組んで
払えなくなった人のデータを仕事柄みるけど、購入時からフルローンで頭金も入れて無かったりする。
金利が高いので残金もあまり減ってない。

で。 
だれか391の事柄を数字化できる方法を考えてくれればいいな〜。

398 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 22:47:46 ID:PDwG2dld
>>392
物件の価格が上がれば勝ちとは一概に言えないよ。
利回り20%の物件に住んで5年後半額で売れば
十分勝ちじゃないか。

399 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 22:49:56 ID:???
数字化は無理だよ。

買える人は限られているし、賃貸は自治体、会社の家賃補助でマーケットが
歪んでいるから、それらも考慮して数字を置くのは不可能。
地域によっても違うしね。

一物一価の不動産では「人それぞれ」「人生色々」としか言えない。

400 :名前書くのももったいない:2008/03/28(金) 23:50:46 ID:???
>>399
値段がついているものを数値化できないとは
諦めが早いな

401 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 00:49:48 ID:???
>>400
お前が提示しろw
出来ないなら黙れw

402 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 01:47:17 ID:lGZ+97of
たぶんそれぞれの事象の確率をだして
掛け算すれば出るきもする。

期待値みたいな話。

統計とかの分野だね。俺はわからん

403 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 02:35:36 ID:???
>>393
・最終決算 35年後
・購入時建物金額 5000万
・家に費やせる金 300万
・年費用 50万
・売却価格 2000万

減価償却費は↓の定額法で求める
減価償却費 = (5000万−2000万円)×(1/35) ≒ 857,143

グロス利回り = 300万/5000万 = 0.06
ネット利回り = (300万−50万)/5000万 = 0.05
正しい実質利回り = (300万−50万−857143)/5000万 ≒ 0.033

ローン返済をネット利率に織り込んだ式も見かけたけど、これでいいのかな?

404 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 14:18:01 ID:???
理屈はいろいろあるだろうが、ローンを払い終えたおいらは満足してる。

30数戸のこじんまりマンションだがファミリータイプだけで、だいたい
住人層が同じ。管理組合も住人の意識が高くてスムーズだ。
新築の初年度で総会に全部の部屋が出席して「こんなマンション総会は
珍しい、って管理会社の人が言ってたな。

405 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 18:24:58 ID:???
賃貸に出すなら家買いもありだけど
自分で住むのはもったいない

406 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 18:47:02 ID:???
>>394
>数字で判断できる基準はあるかな?

個人のリスク許容度の基準というご質問と判断して回答しますが、
そんなものありませんし、今後もないでしょう。
基準があるのだったら素晴らしいですね。

407 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 19:17:46 ID:???
>>◆2IsvkKKipY
自分で数値も出さないし(出せないし)、出せるはずのない数値も出せと言うし。
みんな頭良いのですから、さっさとご教示いただけません?
ご教示いただけたら、みんな感謝して土下座しますよ。たぶん。

408 :名前書くのももったいない:2008/03/29(土) 21:00:41 ID:5j5QJnf4
競馬のオッズと同様、利回りで損得を考えるのがよいかと。
いろいろな要素がすべて反映された数値が利回りと考えられる。
それに空室リスクをどの程度勘案するかだ。

409 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 01:00:21 ID:???

現金3,000万と3,000万相当の住宅。
どっちを選ぶのが正解?
感情や都合は抜きにして損得でお考え下さい。

ギャンブルに強い人ならすぐにわかると思います。



410 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 01:44:00 ID:HYqvk7eZ
現金かな?
価値が同じなら金が便利。

俺は住むとこでは困らないから言えるだけか…

411 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 01:58:43 ID:aNKHzkwU
新築のマンションを3000万で購入する。
10年後、そのマンションの資産価値は2000万になった。
10年間の資産減少が1000万。1年100万円、1ヶ月8万3333円。
共益費、修繕積立金合わせて毎月10万くらい?
家賃で10万払えばそこそこいいとこに住めるよな。

新築でマンション買うと損するような気がする。


412 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 02:12:59 ID:???
お二人とも現金をお選びですか?
模範解答はもう少しお待ち下さい。

413 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 02:24:19 ID:aNKHzkwU
そういえば今年か去年あたりが人口ピーク年。
マンション買うなら20年後くらいがいいのかも。
20年後、築20年のマンションが300万くらいで買えそうな気がする。

414 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 11:17:23 ID:er/uDDPj
間違いなく現金ダロ

415 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 12:15:04 ID:???
俺は不動産買うな。多分一戸建て。
土地は子々孫々まで使えるぜ?

416 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 17:20:40 ID:82zyCYmg
>>409
すでに代々親が土地を持ってるようなにんげんなら3000万で住宅持ってもしょうがない。
しかもその土地が地価上昇傾向な土地なのか、北海道の原野とかでどうしようもない荒地なのかでも全然違うだろーが

前提条件がなさ過ぎる。話にならん

417 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 17:49:53 ID:UzMiKoAY
>>415
子孫代々?無縁仏になるの確実なので家要らないよ。
今親から貰った一戸建てに一人で住んでるけど孤独死確実だ。

418 :名前書くのももったいない:2008/03/30(日) 21:10:31 ID:TgLuxCMo
購入を不動産投資と見なして、どれだけ有利か
論じているみたいだけど、そんな有利な物件なら
金融機関もしくは関連会社が自ら購入して運用するんじゃないの?

あと、賃貸派は柔軟にライフステージに合わせて容易に
転居できるんだから、広い家に住みつづける必要がない。
定年後に田舎の物件を買って住んでもいいし。

419 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 07:47:31 ID:yrLzYX/e
>>418
> 金融機関もしくは関連会社が自ら購入して運用するんじゃないの?
物件買って自分で住んで償却するのは個人だからできる。

> あと、賃貸派は柔軟にライフステージに合わせて容易に
> 転居できるんだから、広い家に住みつづける必要がない。
それ賃貸派の特権のように言う人多いが、購入派でもやれないことはない。
一生住む訳じゃないと考えればボロ屋に住んで4〜5年で住み替える。
賃貸よりお得に住み替えることも可能。

420 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 19:13:30 ID:???
>>418
別に購入が有利と決め付けて論じてるわけじゃないだろ
不動産業者が購入をあおったりしているけど、
それが本当に有利なのかを今検証しているんじゃないのか?
個人の価値観が違う以上ある程度数字を出して話さないと
ただの水掛け論になるじゃない

421 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 19:51:06 ID:yrLzYX/e
結局、物件の値段が高いか安いかで購入がトクか賃貸がトクか決まると思う。
その指標になるのが「利回り」なわけだけど、
高利回り物件というのは他人に貸す場合、ボロかったり、駅から遠かったり、設備が今風じゃなかったりして
賃貸募集をかけたとしても、空室リスクがあるよなあという物件のこと。
でも「自分」という優良な顧客と折り合いがつけば空室リスクは回避できる。
ホントに事業として不動産賃貸を考えるのならば万人受けする物件と探さなきゃならないが
自分との折り合いがつけば高利回りの物件かって自分で住んでさっさと償却しちゃえば購入はかなりトク。
でもこれは単身用ならかなり有効だけどファミリー向け物件だと自己使用が前提で価格が決まる場合が多いので
ワンルーム投資用物件のようにうまくいかないかもね。
ファミリー向けでねらい目は、築古の公団物件かも。

422 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 20:19:38 ID:SRyC3XCi
地価が下がったら持ち家の人は財産目減りだが
賃貸の人はもっと安所に住み替えができるという利点はある。


423 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 22:37:16 ID:???
>>421
そこで値切るわけですよ。>ファミリーマンション

> 金融機関もしくは関連会社が自ら購入して運用するんじゃないの?
たかだか5000万の物件のために、一生懸命やんないでしょ。「仕事」としてやるなら、
もっとロットが大きくないと。

個人は個人のやり方があると思う。

424 :名前書くのももったいない:2008/03/31(月) 22:42:17 ID:yrLzYX/e
>>422
財産が目減りするスピードと
毎月家賃を払う金額を積みあげていくのとを比べて
どっちがトクか考えよう。
購入する物件は庭付き一戸建て、新築マンションとは限らんぞ。
400万で50u物件だって無くはない。

425 :254@購入賃貸模索派:2008/04/01(火) 00:06:05 ID:???
やっと4月に入るので
少しずつ出来ると思います、この時間ですが…

>次のお題
>
>購入vs賃貸は、持ち家という賃貸不動産投資vsその他の投資であると学んだ。
>投資リスクのとり方は、商品を選ぶことと、レバレッジを使うことの
>組み合わせであることも学んだ。
>レバレッジについてだいたいわかったので、今度は、持ち家という投資商品の
>利益率について考えてみたい。それがわかれば、金融投資商品と比べられるか
>らね。
>賃貸不動産投資において、「表面利回り(グロス)」、「実質利回り(ネット)」
>などといった用語が使われる。これらの用語について調べ、レポートせよ。
>そして、これらの利回りが、金融資産投資商品の利回りと比較可能な数字なのか
>考察せよ。

-まず表面利回りと実質利回り比較1-
http://www007.upp.so-net.ne.jp/hsk/rimawari1.html

426 :254@購入賃貸模索派:2008/04/01(火) 00:06:57 ID:???
■表面利回りとは 「年間賃料収入÷物件購入価格×100」で計算した利回りのことです。
単純な計算ですが複雑な計算がいらない為、不動産投資における指標として幅広く使われています。
簡単な分、指標としては甘いことも覚えておきましょう。
実際に例をあげて計算してみましょう。
800万円のマンションを購入し月7万円で賃貸に出します。
7×12ヶ月=84万円の年間賃料収入が得られます。そうすると計算式は以下となります。
84÷800×100=10.5%
10.5%がこの物件の表面利回りだということになります。
表面利回り10.5%ということは最初に投資した800万円のうち、
1年間で10.5%を回収できるという意味です。この物件の場合およそ9年半で
最初に投資した金額を回収できるという意味です。


427 :254@購入賃貸模索派:2008/04/01(火) 00:07:20 ID:???
■実質利回りでは想定できる諸費用まで考慮して計算した利回りとなります。
表面利回りでは、「年間賃料収入」と「物件購入価格」という2つの数字だけで求められましたが、
実質利回りではこの2つの数字に諸費用を加味します。
○年間賃料収入からは以下の費用を考慮します。
@管理費・修繕積立金(マンションの場合)
A管理費(大家業務代行の場合)
B固定資産税
C都市計画税

○物件購入価格からは以下の費用を考慮します。
@仲介手数料
A印紙税
B司法書士手数料
C登録免許税
D不動産取得税
Eリフォーム費用(任意)
(以下説明省略)

428 :254@購入賃貸模索派:2008/04/01(火) 00:08:03 ID:???
>>387さんがさらっと書いているけど
諸経費というものは色々あるなー、というのが第一の感想
現在賃貸の私は、買った人は凄いと素直に思います
…とはいえ、大家さんが払っているのですから、自分も一部は負担しているということですね

あと表面利回りには、ざっとした感じをつかむ以上の意味はあるのでしょうか?
たとえ表面利回りが非常に良い物件があったとしても
管理費が高いマンションなとどいう、「罠」のような物件はいくらでも
考え付くのですから、意味のあまりない数字のように感じられます
さて、もういくつか調べてから、比較の検討にいきたいと思いますノシ


429 :254@購入賃貸模索派:2008/04/01(火) 00:22:49 ID:???
>>393
う、と思ったら回答が出ていたのかな?

>減価償却はあたり。不動産投資用語の「実質利回り」には、減価償却を
>考えてないことが多いと思う。

これはつまり、マンション投資などで書いてある記事は
物件価格が固定のままで

グロス利回り=年間賃料収入÷総投資額
ネット利回り=(年間総収入−諸経費支出)÷総投資額

の総投資額が物件の価格がメインだけど
その価格が下がることを考えていないということでいいのかな?

そして、
 ・表面利回り
 ・実質利回り
 ・正しい実質利回り(正しい理解における利回り)の 計算の例が
>>403ということか・・・
やはりここは自分でもやるしかあるまい!
・・・で減価償却から勉強してきます・・・

430 :名前書くのももったいない:2008/04/01(火) 07:49:31 ID:8rH/IY8d
すでに法定耐用期間過ぎた物件を捨て値で買えば
減価償却の計算は必要ない。つーか最初から建物の価値ゼロ。
埼玉いけば25%以上の利回り物件がごろごろしてるぞ。
あんたらがしこしこ計算してるうちに俺はさっさと元をとるさ。
法律上は朽ち果てなければいけない建物だろうが
ちゃんと住めばまだ10年20年はもつさ。

431 :名前書くのももったいない:2008/04/01(火) 10:14:43 ID:???
うわ基地外コテまだこのスレにはっついてんのかwえらいヒマだな
ヒキオタかバカチュプか


432 :名前書くのももったいない:2008/04/01(火) 19:16:19 ID:???
キミはコテハンつけてくれ>431

433 :名前書くのももったいない:2008/04/01(火) 20:05:04 ID:???
>>431
何のためにスレをわけたんだ。
計算がイヤならこっちこい

ドケチの住宅事情
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1205985885/

434 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/04(金) 21:28:54 ID:???
>>403
そう、そんな感じ。
その0.033は、金融商品の利率と比較可能かな?

>>404
支払いが終わっていても、不動産投資を続けている状態だよ。
安心していいのは、30年ぐらい無事住み続けられたか、物件売却等で
精算してみて、十分な投資利益(特にインカムゲイン)を得られたと判
断できた場合だね。

>>406
持ち家を買うリスク負担に耐えられるかどうかの基準についてなら、ある。
修行の先で、それを示すことになろう。

>>407
では、修行に参加する。私のお題を計算しレスする。
いまだわからないなら凡人だ。凡人なら、修行しながらついてこないと、
理解はできないだろう。

435 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/04(金) 21:35:15 ID:???
>>412
最初の2行、読み違えてるね。

>>421
高利回りの物件に投資することが他の投資に比べて有利だと、キミが判断
するなら買うべきだろうね。リスク負担能力の検討をぬきにすればだが。

>>429
勉強してきたか?

>>430
減価償却の意味、ちゃんとわかってる?

436 :254@購入賃貸模索派:2008/04/05(土) 00:08:17 ID:???
>>435
あ、丁度勉強していたところですが
ちょっと解らなくなってきたのが

「そもそも減価償却とは、個人にとっては何なのか?」
ということです

企業としては、減価償却資産を購入したときに
それを、法廷耐用年数で割ることによって経費として算入できるというのは
わかるのですが

・不動産が減価償却どおり価値が減っていくのか?という疑問
目安としてはいいと思うのですが、最後に10%の価値になる
になるというのは・・・でも建物だけ考えればそれでいいのでしょうか?
>>403で以前の数字をもとに計算しているように
35年経ったとき売却後残る2000万円が、減価償却できない土地代みたいなもの
と考えるのでしょうか?

・また、ローンを使って家を購入したという場合は
>>403の正しい実質利回りに、さらにローン支払いを上乗せ?

などという感じでごちゃごちゃしてきました
とりあえず、減価償却は物件価格の減の1つの表し方と理解していいのでしょうか・・・

437 :名前書くのももったいない:2008/04/05(土) 01:11:57 ID:???
計算バカは論理的に計算の有用性さえ出せればなw

438 :名前書くのももったいない:2008/04/05(土) 02:24:09 ID:???
お、久々に◆2IsvkKKipYと254のカキコが

>>434
>>403の数字を引き続き引用するとして

5000万円の金融商品を年3.3%(単利)で35年運用したときの運用益は
   5000万×0.033×35=5775万
手元に残る資産=5000万+5775万=1億775万

対して、5000万円の物件の場合、毎年手元に残る金額が
   300万−50万−857143=1642857
なので
手元に残る資産=売却益+毎年手元に残る金額×35
          =2000万+1642857×35≒7750万

物件を購入した場合は手元に残る資産が
減価償却の分だけ少なくなるといった感じだね
つまり、減価償却を考慮した利率を用いても物件と金融商品は
比較できないといったところ?

439 :名前書くのももったいない:2008/04/05(土) 19:52:02 ID:???
>>438
家賃の支払いはどこへ消えた?

440 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/05(土) 23:15:36 ID:???
>>436
正しい理解においては、物件の売却価値の下落分を、文字通り減価とする。
会計とか税務上では、減価額をそのように正確に算出することがむずかしい
ものについて、定率法とか定額法とかで算出してるけどね。

今やってる話は、持ち家という投資物件の投資利回りの話。
ローンはレバレッジに関係することで、投資商品そのものではないから、
ローンについて考えてはいけない。
投資商品の性質と、レバレッジの効果を、きちんと区別して考えないと
いけない。

>>438
>>439が指摘するとおりの間違いだ。
>>438においては、
  賃貸の運用益の算出
  購入の運用益の算出
の2つの算出方法が、異なった立場でもって計算されており、
相互には比較することのできない数字を算出している。
比較できるように算出する方法は、正しい比較計算を思い出せば
わかるだろう。

441 :名前書くのももったいない:2008/04/06(日) 15:35:48 ID:???
あ、>>438ではだめか...減価償却も2重で行っているしな
やっぱり、いきなり数値計算すると数字の意味を見落としてしまうなorz

商品の金額:s、 家賃:m、 年費用:i、 年間減価償却額:r
とすると、利率:n は
   n = ( m - i - r ) / s

年間家に費やせる金額:h、 y年後の購入派、賃貸派の資産を
それぞれK、Tとすると

   K = s + ( h - i - r) y
   T = s + ( ns + h - m) y = s + ( h - i - r) y

で、K = T となるから減価償却を考慮した利率を用いれば
不動産と金融商品の比較は可能ということでおk?

442 :名前書くのももったいない:2008/04/06(日) 17:32:33 ID:uaGEsPCA
お前ら計算だけは得意だけど実情がわかってない。

世の中には桃鉄みたいに

・突然のリストラ
・突然の病気
・突然の立替(姉歯問題は氷山の一角)
・突然の地震

などいくらでも不安定要素はある。

しかも移民を受け入れオッケーにしたら治安はもう最悪
最悪になれば地価はゼロになる。

今やっている地方外国人参政権をとめるほうが、ここで議論しているより
先ではないのか。

第二の在日利権国家が生まれてしまうぞ!!!!!!

馬鹿な国民は気づかないみたいなんで
うまい汁しゃぶらせてもらいます。

443 :254@購入賃貸模索派:2008/04/06(日) 23:17:09 ID:???
>>440
なるほど、減価はこれから変化するのですね
先がわかると気楽になりますな
ありがとう

で・・・
正しい比較計算を思い出せば、金融商品と持ち家(不動産投資)
を相互に比較できるという
とするとこういう理解でいいのかな

-できるだけ平坦な言葉で-
題)持ち家投資と金融資産投資商品は、利回りで同じように比較できるのか?

例えばお互い、1000万持っていたリーマンが居たとして
1人は金融資産投資商品、1人は持ち家投資を選んだとする

444 :254@購入賃貸模索派:2008/04/06(日) 23:17:48 ID:???
金融資産投資商品を選んだ人の利回りは
例えば1000万を2%定期にしたばあい、税率20%とすると

グロス利回り=年間金融資産投資商品収入÷総投資額
ネット利回り=(年間金融資産投資商品収入-諸経費(この場合は税金のみ、減価償却はない))÷総資産額
となる(※この場合は単利とする)
この場合の利回りはそれぞれ
・グロス=2%=1000万に対して20万/年
・ネット=1.6%=1000万に対して16万/年となる

それに対して、1000万持っていたリーマンで持ち家投資をした人がいたとする
条件にレバレッジなし(ローンを考えない)で家を購入とすると、こんな感じだろうか?
・建物)http://www.hiraki-h.com/500/index.html ←「建つんです500」気に入ったのでこれ
・建物の減価償却表)http://www.m-net.ne.jp/~k-web/genkasyokyaku/genka-tatemono.htm
木造住宅として、法定耐用年数22年とする、22年後に持ち家の価格0(減価償却で残る金額は売却手数料でなくなるとする)

445 :254@購入賃貸模索派:2008/04/06(日) 23:18:12 ID:???
>グロス利回り=年間賃料収入÷総投資額
>ネット利回り=(年間総収入−諸経費支出)÷総投資額
>減価償却費は↓の定額法で求める
>減価償却費 = (525万−0万円)×(1/22) ≒ 23.86万

・初期に持っている金額 1000万
・購入時建物金額 1000万(現金購入・土地400万・建物525万)
・購入時費用 75万・耐用年数=決算年22年後
・年費用 20万・売却価格-売却手数料=400万(土地代のみ残る)
・貸せる家賃 50,000(安い土地なのでこれくらいでは?)
と設定

・グロス利回り=5万×12/1000万=60万/年=6%
・ネット利回り=5万×12-20万(年費用)-23.86万(減価償却)=16.14万円/年=1.614%

どちらも、特にネット利回りのほうはきちんと毎年かかる費用を数値化して
計算しているから、比較できると考えてよいのでは?
と思うのだけど、どうもビシッと決まらないな・・・ううむ

446 :名前書くのももったいない:2008/04/06(日) 23:27:32 ID:1hA8/CqI
お前の立場が分からんよw

447 :名前書くのももったいない:2008/04/06(日) 23:30:38 ID:???
アレな人の特徴

他者と意思疎通が出来ない

448 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/09(水) 21:56:34 ID:???
読んでるけど、レスは明日以降。わるいけど。

449 :名前書くのももったいない:2008/04/16(水) 12:18:11 ID:Z9S9v7uc
age

450 :名前書くのももったいない:2008/04/16(水) 12:47:17 ID:???
前は結構面白いスレだったのに、結局分裂して共倒れになったね。

451 :名前書くのももったいない:2008/04/16(水) 12:56:39 ID:???
元々このスレ自体ナンセンスだもん。
それぞれの状況によって損だったり得だったり色々なんだから。

452 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/17(木) 22:36:53 ID:???
>>441
そう考えると厳密にはおかしいことになる。

T=s+(ns+h-m)yという立式が正しくなるためには、y年間ずっと毎年、
ns項のインカムゲインが発生するという前提になる。
そうなるためには、賃貸派の資産がy年間ずっとsのままでなければな
らない。つまり賃貸派の毎年のキャッシュフローが差引きゼロ。
そのためには、ns+h-m=0であることを要する。変形しh=m-ns。
n=(m-i-r)/sだったから、ns=m-i-rであり、h=m-nsに代入し、h=i+rを得る。

正しい比較計算では、任意のhを採用できるのだが、>>441のK,Tの定義では
h=i+rのときしか定義できない。

453 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/17(木) 22:39:32 ID:???
答えを書くと、 n=(m-i-r)/s で定義されるsは、毎年rずつ減価していくの
で、定額法的に減価が進行する場合には、nが年々増大していってしまう。
大家の立場でいうと、新築のうちは正しい実質利回りが低いが、古くなるに
つれて、正しい実質利回りが高くなるといった動きになっている。時期によっ
て正しい実質利回りが変化するので、比較がむずかしい。

不動産の減価が定率法的にすすみ、不動産売却価値の減価にあわせて
家賃額と年費用がさがっていくという、そんなモデルであれば、
n=(m-i-r)/sで算出されるnは、変化しない。変化しないnであれば、
金融商品の利回りと直接比較できる。

454 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/17(木) 22:46:10 ID:???
直接比較可能な利回りとは、こんな感じ。


  表面利回り5%、減価率3%、費用率1%とする。物件価格3000万円

  表面利回り=5%
  実質利回り=5%-1%=4%
  正しい実質利回り=5%-1%-3%=1%

1年目 売却価値3000万円 年家賃150.0万円 年減価90.0万円 年費用30.0万円
2年目 売却価値2910万円 年家賃145.5万円 年減価87.3万円 年費用29.1万円
3年目 売却価値2823万円 年家賃141.1万円 年減価87.7万円 年費用28.2万円

このような感じで、売却価値・年家賃・年減価額・年費用が変動していくなら、
正しい実質利回りとして算出した「1%」が、金融商品の利回りと同等と考え
られる。

455 :名前書くのももったいない:2008/04/18(金) 01:18:34 ID:???
働けよー

456 :名前書くのももったいない:2008/04/19(土) 22:39:58 ID:by+NMPXL
ずっとすんでもよいと思える街なら買いでは?
賃貸で試してそれから購入でもいいかも。

457 :名前書くのももったいない:2008/04/20(日) 14:07:31 ID:???
街は変わるからなー

458 :254@購入賃貸模索派:2008/04/21(月) 00:33:09 ID:???
>>452-454

お久しぶりです、忙しそうですね
えと・・・そうすると・・・>>440の話とあわせると
現実の家賃相場・物件価格と、現実の年減価と、現実の年費用を入れて
利回りを求めると正しい実質利回りが出る、これは
金融商品の利回りと直接比較可能という理解でいいのかな?

自分でも判りやすいように
利回り求めるシートを作ってみるか・・・
物件価格(購入時・売却時)と家賃・年費用(どちらも減価していく)
があればいいのかな
購入・売却時手数料は費用に+でいいのでしょうか?
うーむ




459 :名前書くのももったいない:2008/04/22(火) 11:31:00 ID:???
まともな書き込みがあっても電波ちゃんが潰しに来る


460 : ◆2IsvkKKipY :2008/04/22(火) 22:31:07 ID:???
>>458
基本的にはそう。
しかし、>>454的に数字が動くような物件でないと、「正しい実質利回り」
が毎年毎年変化する。なので、新築時にたまたま算出した「正しい実質利回
り」を使って、何十年にもわたる(金融資産投資との)比較をおこなうと、
間違いになる。
一概には言えないが、新築時の「正しい実質利回り」より、20〜30年間で
ならした「正しい実質利回り」は、高めとなることが多いだろう。

購入時や売却時の手数料、利回り算出には含めず、別個に存在する費用と
して考えたほうがいいだろうね。
  持ち家の正しい実質利回りを、購入時売却時費用を別にして算出
  金融資産投資の利回りを、購入時売却時費用を別にして算出
  算出した利回り同士を比較し、さらに購入時売却時費用も比較

461 :名前書くのももったいない:2008/04/23(水) 20:50:53 ID:/mMR9xwM
まあ働けよ
まずはそれからだ

462 :名前書くのももったいない:2008/04/25(金) 15:54:49 ID:???
うわーコテまだやってるのか。
2chはなんでも書き込めるからいいねえ。
リアルじゃ「バカは黙ってろ」で終りだろw
ニートやキモオタの巣窟になるのも頷ける。

463 :名前書くのももったいない:2008/04/25(金) 21:19:23 ID:???
最後までやってくれないと困る

464 :名前書くのももったいない:2008/05/01(木) 10:17:03 ID:???
結局彼らも飽きたわけね


465 :名前書くのももったいない:2008/05/06(火) 11:03:53 ID:???
本当に彼「ら」だったのか?

466 :名前書くのももったいない:2008/05/08(木) 17:44:00 ID:???
age

467 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 12:45:52 ID:eCT5+s00
最後がきになる

468 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 18:45:04 ID:???
いちいち上げるなボケ

469 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 20:58:34 ID:???
うん 気になる

470 : ◆2IsvkKKipY :2008/05/13(火) 22:42:30 ID:???
修行する者もいなくなったようだな。まあいい。
ほっとくわけにはいかないから、結論だけは書いとこう。
ちゃんと修行しないと、信じられないかもしれないが。

まずは、ここまでのまとめ。大事なことはまだあとで。

購入派と同じリスクをとって賃貸派が投資するなら、賃貸派が購入派と同じ
品質の家に住みその家賃を払っても、購入派と同じ資産形成(自己資本形成)
が可能だ。
表面利回り5%程度のマンションを購入派が買うなら、その正しい実質利回り
である2〜3%程度で賃貸派は資産運用すればいい。
購入派がローン購入するのはレバレッジなので、賃貸派も借金して同じレバ
レッジを使うか、あるいは、よりリスクの高い投資対象を選ぶなどする必要
がある。
購入派のレバレッジが低利率でレバレッジ率も高めやすいのに比べ、賃貸派
のレバレッジは使いにくい。しかし、頭金2割(=レバレッジ率5倍)といっ
た倍率はそもそも無謀だ。許容できるであろう3倍程度までのレバレッジで
あれば、賃貸派にもたくさんの機会があろう。

471 : ◆2IsvkKKipY :2008/05/13(火) 22:55:53 ID:???
賃貸派が投資しながら家賃を払うとはこんな感じ。

投資利益(大家の利益に相当)と投資元本の取り崩し(物件の減価に相当)と
現金の拠出(維持管理費固定資産税等に相当)で家賃支払いをまかなう。
これで、賃貸派と購入派のキャッシュフローもバランスシートも同じく動く。

上記は現金一括購入に相当する場合。
ローン購入の場合でも、賃貸派のキャッシュフローは破綻することなく、
購入派と同じバランスシートの動きにできる(同条件でレバレッジが使え、
年々の利益率も同じなら)。

投資しながら家賃を払ってキャッシュフローが破綻しないことについては、
厳密にシミュレーションすることで納得できるだろう。正しい比較計算を
身につけたなら、自分で計算して納得できるはず。

472 : ◆2IsvkKKipY :2008/05/13(火) 23:09:16 ID:???
では、一番大事なことを書く。正しい理解におけるさとりのことだ。

投資しながら投資利益を家賃の足しにすれば、賃貸派は購入派に対抗できる
と言ってきた。あるいは、そういう賃貸派=金融資産投資、購入派=不動産
投資であって、どっちの投資が儲かったかというのが話の本質だと指摘した。

この購入派と賃貸派、両者は同一人物だ。
家を買う者の真の姿は、投資しながら家賃を払う賃貸派にほかならない。

あてにならない無謀な投資をして、馬鹿高い(まともな品質の家の)家賃を
捻出しようとするなんて、普通の神経ではないとキミは思うか?
もし、キミがそう感じるにもかかわらず「その家を買って住むなら自分にも
できる普通のこと」と思っているなら、買おうとするキミの神経も普通では
ないね。

473 : ◆2IsvkKKipY :2008/05/13(火) 23:23:10 ID:???
家を買おうと借りようと、市場経済であれば、その経済的な損得は変わらない。
買うにせよ借りるにせよ、住もうとする者が持つ経済力と比べ、家(家賃)が
高すぎるかどうかに気をつけるべきだ。

家を借りて住むこと自体は投資でないからリスクはないが、不動産投資である
家購入にはリスクがある。リスクを負うのに、それに見合う経済力を持たない
ならば、無謀ということになる。

家を購入する経済力があるかどうかを簡単に知ることのできる指標が家賃だ。
キミが購入したい家、借りるとしたらその家賃はいくらだろうか?
キミにはその家賃を今後30年以上ずっと払っていける経済力があると思うか?
無理なく払っていけるとキミが思うなら、キミにはその家を買うだけの経済力
がある。自信がないのに買うのは無謀だ。


474 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 23:31:30 ID:cVC7glou
普通 ≠ 論理的にまとも

なだけ。

普通 = 論理的にまとも

と勘違いしている、池沼が多数派(普通)な、この世の中。

「多数派(普通)で、論理的にまともじゃないが、感情的に(趣味として)やっている」
くらいの認識ができているのは、世の中で、5%以下じゃないのかな?

ヤレヤレだ。


475 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 23:31:32 ID:???
またお前かよ


476 :名前書くのももったいない:2008/05/13(火) 23:59:38 ID:???
ありがと 考えてみる>473

477 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:07:59 ID:q7oh7u2x
>>474
激しく同意。
だから実社会で「論理的にまとも」なことを言うと
「変わってる人」とか陰口を言われて嫌われ叩かれる

478 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:17:55 ID:q7oh7u2x
>>474
住宅に限らず生活、消費全般で
「論理的にまとも」なことを実践してかつ人から嫌われないためには
それなりの言い訳が必要だよな

例えば
生命保険に入らない理由
お金があるのに住宅を新築しない理由
株式投資をする理由(隠した方が良い)
自動車を買わない理由 
などなど

479 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:25:19 ID:q7oh7u2x
これらで本当に理由を言ってしまうと嫌われる

生命保険に入らない理由→明らかに大損だから

お金があるのに住宅を新築しない理由→その時点で必要な規模の住宅を賃貸するか
購入するにしても土地代だけで買える中古住宅の方が得だから

株式投資をする理由→超長期では株式インディクスファンドの累積投資より有利な投資はないから

自動車を買わない理由→生活費の中で最も大きいウェートを占める。生涯総支出でみると住宅費より高い。
よほど必要でないかぎり持たない方が得。

このような本当に理由を言ってしまうと人から嫌われる
だからそれなりの理由を考えなければならない

480 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:30:36 ID:pe5A4xnC
479
素直に賛成 まじ意気投合。

481 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:43:11 ID:Tc+SnlKY
>>479
金がなくて〜。ヘラヘラ。
が有効なのだと思われ。

株投資のことは、誰にも言わない。言わなきゃ判らないから。

482 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:47:23 ID:q7oh7u2x
>>481
社会人になったら保険に入るのは当然

こんなに給料もらってるのに自動車も買えないってギャンブルや風俗に嵌ってるのか?

家も新築できないなんて甲斐性なしの旦那だなw

483 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 00:49:07 ID:hD1iHarP
例えば、普通の人の言い分はこんな感じかな

生命保険に入らない → 嫁さんを愛していない(でも浮気はするのは当然)

お金があるのに住宅を新築しない → 一人前でjはない(でも無責任だったり)

株式投資をする → 金の亡者(でも飲み会の割勘を払い渋る)

自動車を買わない → かっこ悪い(でもサラ金の借金を踏み倒すのは平気)

484 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 08:36:04 ID:G3gbYiCG
>>483
どこの板の洗脳工作員?
必死だね

485 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 10:48:06 ID:7w0WcEOu
1000万程度の中古の戸建てを頭金500万程度で買って、
4、5年でローンを返済するつもり。

486 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 11:10:51 ID:???
>>485
買いです
迷わず逝くべし
耐震補強よろしく


487 :254@購入賃貸模索派:2008/05/14(水) 18:50:10 ID:???
久しぶりに急に伸びていると思ったら
何時の間に結論が!

・・・これはよく考えて見ます、ありがとう
借りれない家を買えるってのがそもそも
確かにおかしいんだよなー
うーん
風邪治ったら計算してみますノシ

488 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 20:22:06 ID:???
お願いだから来ないで

489 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 20:45:07 ID:???
コイツらマジでかまってちゃんなんだろうな
書き込みたかったら人がいない時でも勝手にやっときゃいいのに

490 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 21:00:22 ID:???
来てくれると嬉しいけどな

491 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 22:27:38 ID:???
>>479
一つだけ違うと思うものがある。

>株式投資をする理由→超長期では株式インディクスファンドの累積投資より有利な投資はないから
⇒インデックスを買うなら、バリュースタイルのアクティブを買った方が良いと思う。
 理由はアノマリー。

それ以外は強く同意。同じ事をやっている。


492 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:05:44 ID:wXJKvRyW
>>491
個人の能力に左右される投資法じゃだめだよ。特別な投資知識や能力が必要ないものでないとだめ。
例えば株式投資をする個人の93%が損をするらしいが、その損をした人たちも自分は儲けられると思って
やってたわけだし。

493 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:09:33 ID:wXJKvRyW
超長期でインディクスを超える運用ができる個人は2%か3%だと思う。
5%くらいがマイナスにはなってないがインディクスに負ける人。

あとたとえインディクスを超えるパフォーマンスを出せても、研究の時間が
必要な投資法は一般の社会人には向かない。

494 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:36:55 ID:???
>>479
同意。その逆の価値観を普及させて儲けている大企業がいっぱいあるな。

495 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:41:33 ID:HvcgOCrH
>>485
ローンてw
1000万ぐらいないのかよ?

496 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:42:40 ID:2n69HSdX
>>495
ないよ。まだ24だし。

497 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:47:12 ID:HvcgOCrH
24で1000万持ってるなら、
ローン組まなくてもすぐ貯まるだろー。
現状狭くて仕方ないならしょうがないけど、
どうせ不動産も値下がりするし、
待ってりゃもっと割安な物件が出てくるよ。
そもそも利子ももったいないし。

498 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:50:54 ID:2n69HSdX
>>497
1000万は持ってないよ。現状500万くらい。
4.5年でつく利子なんて大したことないでしょ。
下がるといってもこれからは下がり方も鈍化しそうだし、
そろそろ結婚考えてるから買い時かなあと。

499 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:55:11 ID:???
>>498
結婚する相手が決まってから
相談して決めるもんだと思うけど。

結婚する前に買ったら
相手びびりますよ。

500 :名前書くのももったいない:2008/05/14(水) 23:59:45 ID:HvcgOCrH
ああごめん1000万は間違い。

これから結婚ならなおさらやめたほうがいい。
(縁起でもなくて恐縮だが)すぐ離婚するかもしれないし、
生活スタイルのすり合わせだって必ず一悶着ある。
これは絶対ある。他人が一緒に暮らすってそういうことだ。
今仲がいいとか悪いとか、そんなの全く問題じゃない。
子供の数だって決まってないし、とにかく不確定要素多すぎ。
悪いことは言わん。やめとけ。


501 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 00:00:17 ID:ivkFxCXe
>>499
結婚する相手は決まってるよ。相手もいいんじゃない?って感じ。
実際買うのは結婚してからだろうけど。

502 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 00:02:30 ID:ivkFxCXe
>>500
もう3年以上同棲しているから生活スタイルに関しては問題ないと思う。
子供が増えたり大きくなったら買い換えればいいと思ってる。
そのために安いの買ってすぐ返済するつもり。
家って別に一生住むものを買わなきゃいけないわけじゃないでしょ。

503 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 00:13:47 ID:zBE9zoU/
もしかして500万って彼女の貯金と合わせてって事?

504 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 00:18:23 ID:ivkFxCXe
>>503
違うよ。自分のだけで500万

505 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 00:56:25 ID:zBE9zoU/
1000万の家買っても仲介手数料も結構高いし
引越し代も馬鹿にならないし、
少ないといっても固定資産税もかかる。
家具だのカーテンだのも要るだろうし。
そしてその1000万円の住宅が売れればいいが、
売れなければ税金だけ払い続ける羽目になる。
ちなみに売るときも仲介手数料は取られる。
場所にもよるが、タダでも要らないって物件も結構ある。
現時点で1000万円で売りに出てたら、
売るときは捨て値じゃないと売れないと思っておいたほうがいいと思う。
住んでる間、何も修理しないにしても1200万は最低かかるだろう。

そう考えると子供が小学生に上がるころ買い換えるとしても、
7〜8年後。遅くて10年後としてもなんやかんやで月10万ぐらいの
家借りるのと大差ない支出になる気がする。
1000万で住める中古がある地方なら、もっと安い賃貸もあるはず。

それでも買うのか?どうしても買うのか!?
まあ現物を見たらまた気が変わるかもしれん。

506 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 14:31:37 ID:???
1000万の家は
借りるとしたらいくらなんだろうか?
それによって結論は違いそうだな

507 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 20:46:07 ID:zBE9zoU/
まー地方の賃貸も意外と高いんだけどねー

色々見た感じだと、売値と20年の家賃が同じぐらいなき駕する。

508 :名前書くのももったいない:2008/05/15(木) 22:01:01 ID:???
>>492,493
バリューバイアスの存在を知らないのか?

509 :名前書くのももったいない:2008/05/16(金) 00:32:09 ID:CAEJzzvw
>>508
それではインデックスには勝てません
なぜならインデックス投資は費用が最小にできるからです
これは一年当たりではわずかな差でも超長期では莫大な差になります

510 :名前書くのももったいない:2008/05/16(金) 13:34:02 ID:aqJJLvZ+
住宅手当が大きく出る会社の人は賃貸がお得
住宅手当が少ないまたは無い人は買った方がおお得

511 :名前書くのももったいない:2008/05/16(金) 20:50:42 ID:???
('A`)

512 :名前書くのももったいない:2008/05/16(金) 21:23:08 ID:???
>>509
パフォーマンスはバリューが確実(有意)に上回っているんだけど。
バリューに投資するインデックスなら話は分かるけど。

というか、インデックスファンドと一口に言っても、どのインデックスに投資するかに
よって、結果は全く異なったものとなる。

513 :名前書くのももったいない:2008/05/17(土) 01:04:39 ID:dG6l7qA7
>>512
価値観には流行り廃りがあるから超長期で確実に上回る方法なんてない
確率的に有利不利がないのなら手数料の安い方が得

>というか、インデックスファンドと一口に言っても、どのインデックスに投資するかに
手数料が一番安いTOPIX連動型上場投資信託(ETF)だよ

514 :名前書くのももったいない:2008/05/17(土) 02:06:33 ID:???
荒らすなら他池

515 :名前書くのももったいない:2008/05/17(土) 08:40:15 ID:???
>>513
バリューバイアスに流行り廃りなんぞないわけだが。スモールキャップバイアスも同じ。
長期でやればやるほど差がつく。

TOPIXベンチでやるならなおのこと。

516 :254@購入賃貸模索派:2008/05/17(土) 20:42:15 ID:???
バリュー・スタイル
http://jp.advfn.com/Help/-1247.html

アクティブ・ファンド
http://www.tfp.co.jp/fp_column/082.html

アノマリー
http://allabout.co.jp/glossary/g_money/w001563.htm

うーん、とすると
>>491さんは毎年3/20あたりにアクティブファンドを買うほうが
インデックスファンドを毎月積むよりいいと言っているということなのかな
興味あるなー
・・・風邪はなおってきましたが声がでません;;
これも体治しがてら考えてみよう

517 :賃貸が得だとおもう:2008/05/25(日) 21:02:35 ID:DAlx7Vk4
ワンルームマンションを持っていますが、月7万で他人へ貸しています。
自分は月6万のアパートを借りています。

収入
家賃、7万×12ヶ月=84万
支出
固定資産税、5万
減価償却、350万÷45年=7.7万
アパートの20%を事務所使用のため経費計上6万×12ヶ月×0.2=14.4万

合計すると84−5−7.7−14.4=56.9・・・収入
所得税10%が発生するので、56.9×0.9=51.2万・・・実質収入

アパート家賃(6万×12ヶ月×0.8=57.6万)を払っているので差引
51.2−57.6=−6.4万
他人に貸さないで自分でマンションに住んでも固定資産税の5万は掛かりますので
この段階では年間1.4万の損です。
減価償却費は毎年減っていきますが手元に残るものです。
会社によって賃貸住宅だと住宅手当がつきますので、得になるとおもいます。

怪我の功名と言いましょか、賃貸にした結果5.6万の所得税を創出しているので
国も喜んでいるとおもいます。

518 :名前書くのももったいない:2008/05/29(木) 08:04:28 ID:???
他人に貸してるマンションは固定資産税の減免がうけられるんじゃないの?

テクニックとして自分所有の家を貸家扱いにして(実際住むのは自分なんだけど)
税金を安くしているケースがあると聞いた。


519 :名前書くのももったいない:2008/05/30(金) 02:13:22 ID:???
>>518
違うと思う。
税金を安くしているっていうのは、コストを経費で落としているという意味。
固定資産税を減じるのは、(自己)居住物件だと思うよ。

520 :名前書くのももったいない:2008/06/07(土) 12:48:06 ID:R1oqeEZe
age

521 :賃貸が得だとおもう:2008/06/10(火) 10:18:53 ID:R1DDiVEx
ワンルームマンションは広さが足りないので住居用にしても固定資産税の減免を受けられません。
駅近かの商業地域だと割高な感がある。
賃貸にして経費処理したほうが得だと思う。

522 :名前書くのももったいない:2008/06/14(土) 18:20:05 ID:SWJtGNO4
どれくらいの広さから減免受けれるの?
自治体によって違うのかな?
>>521
で、自分は別の賃貸に住むの?
その方が得なのかなぁ…

523 :名前書くのももったいない:2008/06/16(月) 00:08:36 ID:???
>>522
登記簿で50平米以上。
ちなみに登記簿は内寸なので、通常「専有面積」として書いてあるものより
ずっと小さいです。現実には、55平米前後は必要でしょう。

524 :名前書くのももったいない:2008/06/16(月) 00:10:58 ID:???
すまん、なんか勘違いしていたかも。
すごく細かいや。ちゃんと国税庁のHP見て確認してくれ。

525 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 01:23:24 ID:zHblgb6L
ぶさいくな嫁半と子供いて
高いマンション30年ローンで買ったりとか馬鹿でしょ

美人嫁と安賃貸でマターり、これが勝ち組



526 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 01:37:00 ID:UrFoksCp
うわあぁ結論でちゃったね

527 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 01:52:16 ID:wWrSCKWU
賃コロなんてビンボ臭いからやだ
ボロでも分譲がいい

528 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 06:53:21 ID:???
それは「分譲の住人」という下駄履かないとビンボ臭い人間だからだよ、お前が。

529 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 09:44:53 ID:8N/m7Lht
損得だけで言うなら賃貸の方が得
購入するにしても新築は論外、中古で十分
逆に自動車は中古は論外、新車に限る

530 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 11:22:16 ID:Yzh4ZpJr
社宅使えるなら社宅が一番お得
ウチは借上社宅で月3万で住める。駅10分、70平米なんで今のところ文句無い


531 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 11:40:42 ID:???
社宅の人間関係の煩わしさを考えたら
一、二万上乗せしても安アパートか安いマンションを借りるかも。
煩わしさがない社宅なら最高だけど。

532 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 12:01:24 ID:Yzh4ZpJr
借上社宅だから周りは全然会社とは無関係な人ばかり
会社指定の不動産会社(系列会社)の物件で選ぶ
今の時代、全部自社で社宅持ってる企業って昔からの製造業ぐらいじゃない?


533 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 12:33:09 ID:Lr+YEnDD
昔からの製造業で自社社宅だけど
みんな関係ない部署だし、
そんなに濃い人間関係なんてないよ。
そもそも皆そんなのウザイと思ってるし。


うちの社宅は月1万。
田舎だけど1,2万の上乗せじゃ
ちょっとまともに住めるところがないw
まあスレチだけど。

534 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 16:03:13 ID:???
>>532
俺の会社は社宅は全部取り壊して借り上げになったわ。

自社保有よりも借りたほうが税務上もB/S・P/L上もいいのが最近の流れだわ。

535 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 21:21:14 ID:???
>>525
美人嫁は安い賃貸なんて住まないですよ。
不細工をもらうほうが、ドケチ向きですよ。

536 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 22:24:53 ID:n8+88XTp

そもそも60才過ぎて賃貸に住んでいる割合は、2割もない

537 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 22:45:16 ID:8N/m7Lht
>>536
子どもが巣立った後は賃貸はありえないと思う
中古住宅購入がベストだろう

ここで問題にしているのは子育て期に賃貸が良いか購入が良いかだと思う

538 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 22:53:22 ID:Lr+YEnDD
子育て後はキャンピングカーで日本全国好きなところで住むのはどうだ?
最高の土地が見つかったら、ガソリン抜いて永住。
家を買ってもいい。

なんてアホみたいな事考えてたんだが
ガソリン高くなっちゃったなあ。

539 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 23:22:38 ID:wDPXY19s
子どもが巣立ったら、しばらく賃貸でつないで、バリアフリーマンションにでも入るわ

540 :名前書くのももったいない:2008/06/22(日) 23:53:07 ID:???
子供にとっては帰る実家があるのはうれしいんだけどな。
30代前半なんだけどつくづくそう思う。ベッドタウンなんだけどね。

でも自分は都心のマンションを実家として築こうとは思わないなぁ。
定年前か後にベッドタウンに一戸建てを買うつもり。

自分が働いている間&子供が独立するまではタワーマンションでいいと思ってるわ。
土地の値段が右肩上がりに上がる時代はもう終わっただろうし、
働いている間は職場が近いほうが便利だしね。

541 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:16:57 ID:ZGHa9WCU
なんで定年後にベッドタウンなんだ?
働く必要がないのならリゾートがベストだろ

542 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:23:24 ID:???
リゾート地って、物価高いようなイメージがあるけどどうだろう。

いまは車が必要な地方都市在住だけど、
年を取ったら街なかに住みたい。
公共交通機関が発達していて、徒歩で生活必需品が買えるところがいい。

543 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:43:18 ID:???
最近はベッドタウンだけでも十分暮らせるからね。
娯楽から買い物まで一通りそろうし。

リゾート地は都市からも離れすぎてて不便でしょ。
リゾート地は旅行だけで十分だわ。

544 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:51:05 ID:ZGHa9WCU
>>542
イオンで買い物すればいいだろ
まあ最低でも軽自動車は必要なところが多いけど
リゾートは不動産物件安いよ

熱海
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/p/228
富士
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/14873
房総
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/p/18
伊豆
http://www.tokyu-resort.co.jp/detail/p/154


545 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:54:23 ID:???
地震コワイ

546 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 00:55:23 ID:eJxCQGWi
定年後に家買う意味って何?

547 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 01:09:25 ID:ZGHa9WCU
>>546
定年後だと相当不利な条件でしか貸してもらえないから買った方が圧倒的に得

548 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 01:44:07 ID:eJxCQGWi
いくらくらいの家を買うつもりなのかよくわかんないけど
圧倒的に得なのか

549 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 01:51:28 ID:ZGHa9WCU
>>548
現役でも水商売で成功した人とかは買った方が得だな
借りるとなるとクソ物件をぼったくり家賃で借りるしか選択肢はない

550 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 01:59:32 ID:ZGHa9WCU
あと最悪なのが無年金老人だな
まともな賃貸は絶対に無理
軽費老人ホームとかも審査ではねられるだろ
公営住宅とか公営老人ホームに入居するしかない

551 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 17:25:29 ID:???
URの賃貸だと何年住めば買った方が得なんだろ

552 :名前書くのももったいない:2008/06/23(月) 22:00:24 ID:lcUb8mHe
リゾート地なんていい季節以外はタダの田舎で
生活も超不便だぞ?
やたら安いのは、買ってみたものの大して使わないのに
固定資産税取られ続けるのが馬鹿らしくなった金持ちが
捨て値で売ってるからだ。
それでも売れんがね。

553 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 01:30:34 ID:d02ZDvsS
>>552
ここ数年でバイトしなくても良いくらいの年金があり
自動車持ちの老夫婦がかなり住み始めたみたいだぞ

>買ってみたものの大して使わないのに
>固定資産税取られ続けるのが馬鹿らしくなった金持ちが
>捨て値で売ってるからだ

これは本当。しかし実際に住むのなら高い維持費も十分割に合うと思う。

554 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 04:37:41 ID:UHYqHk8k
最後にババを引く馬鹿を嵌め込もうとしてるんですね?

分かります。

555 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 14:23:43 ID:Jl3rDnA2
23区内は便利だぞ。
電車・地下鉄・バス・タクシーいっぱい。だから車いらない。
もちろん賃貸(UR)

556 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 16:46:21 ID:mJFSKeXv
大阪市内が便利だぞ
都市部の中でも物価、不動産も安い
電車・地下鉄・バス・タクシーいっぱい。だから車いらない。
もちろん分譲マンション(ローン終了)



557 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 19:04:05 ID:BUeh3F9t
>>556
俺は大阪市で戸建買ってローン終了だが、在日三国人(中は今のところ見かけていない)だけがうざい。
半年間対処して俺個人へは無害化できたので今は快適。
比較的少ない地域だから何とかなったけれど生野とかは最悪だろうな。

558 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 21:54:54 ID:72aci9t5
30歳夫婦+子1人で住まい考えてます。
@新築分譲買って、死ぬまで住む
A子10歳まで1LDKアパート&20歳まで2LDKアパート賃貸
 子供独立(20年)後、新築マンション(1LDK)買って死ぬまで住む

どっちがお得ですか?

559 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 21:58:17 ID:BUeh3F9t
>>558
B離婚して子供を相手に押し付ける。中古戸建買って死ぬまで住む。

560 :名前書くのももったいない:2008/06/24(火) 22:15:35 ID:jo07xe04
ヲイヲイww

561 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 00:31:30 ID:???
C配偶者名義で家のローンを組む&多額の生命保険を掛ける
 お風呂に温泉の元を入れて配偶者が入浴中に誤って洗浄液を投入する

という事はやってはなりません

まあ地域によって違うだろうけど、金銭面のみで比較すると
Aがお得になる場合が多い

562 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 01:55:41 ID:m8aEg+3x
>>558
東京だったら
子10歳まで中古1LDKのマンションを買って住む
手狭になったら賃貸に出して自分たちは3LDKのマンションを借りる
子どもが独立後が賃貸に出している部屋が空いたタイミングで帰る

地方だったら
中古の戸建購入
子どもが独立したら更地にして売却
自分たちは便利な地区の中古1LDKのマンションを買って住む


563 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 06:58:22 ID:zdAoxLCV
レスありがとうございます。
ちなみに地域は神奈川です。
妻愛してるんで離婚系は無しでww
>>562さん
一番おいしいかな、と思いましたが
中古マンションの耐久年数が不安です。30年は持たないんじゃないかって。。
賃貸に出すことが可能か?出せたとして何年運用できるのか?
それよりいっそ、売却したほうが安心ではないでしょうか。
自分たちの老後までは持たない気がします。
(うまいこと建て替えてもらえればいいのですが・・・。)

564 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 11:09:55 ID:BaT5/Opw
>>563
マンションは築年数よりも立地の方が重要です
私は築38年の物件(立地は最高ですが)持ってますが普通に借り手はいますよ
比較的新しくても郊外の駅から徒歩10分以上の物件ではダメです

神奈川というだけではよくわかりませんが
東京のベッドタウンとしての神奈川でしたら
たまプラーザ団地などいかがですか?
建物は古く中古相場も高いですが土地の持分が多いので
再開発できれば化けますよ

565 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 15:15:50 ID:AWNqkeKL
いくら立地のいい中古でも
30年前以上の物件は手を出さない方がいい
最低新耐震基準が適応されてからの物件
これから撤去命令すらありうる

566 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 15:28:35 ID:BaT5/Opw
>>565
それは願ったりだよ。
持分の土地の時価は中古相場の倍以上するから
それこそ大儲けだ。

567 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 15:40:02 ID:BaT5/Opw
>>565
立地にもよるけど中古物件のおおよその減価は
新築時
戸建 土地代+建物価格
マンション 土地の持分の時価+建物価格
築5年時
戸建 土地代+建物価格の3割
マンション 土地の持分の時価+建物価格の6割
築10年時
戸建 土地代+建物価格の2割
マンション 土地の持分の時価+建物価格の4割
築15年時
戸建 土地代+建物価格の1割
マンション 土地の持分の時価+建物価格の2割
築20年時
戸建 土地代のみ
マンション 土地の持分の時価のみ
築20年超
戸建 土地代−解体費
マンション 土地の持分以下

都心の好立地で築30年超でしたら
土地の持分の半分以下で取引されてるマンションがいっぱいありますよ


568 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 15:44:48 ID:BaT5/Opw
>>565
だから地方だと築20年くらいの戸建を狙うのが良いですよ
土地代だけで建物価格ほとんどゼロで買えますから
最低限の修繕でもあと10年くらいはつかえます
修繕に金をかけないと住めないようになってきたら更地にして売れば良いんです
で、新たに築20年くらいの中古戸建を買うと

569 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 16:27:21 ID:BaT5/Opw
>>568
あと高級な地域ほど戸建の場合は建物無価値になる期間が早いです。
高級住宅街だと築5年でも建物に価値はありません。売る場合は解体費
請求されなければラッキーなくらいです。築浅マンションの場合は
高級な地域の方が建物の減価は少ないです。築5年くらいなら買値と
大差ない値段で売れます。

土地の価値が低い地域の場合はマンションの方が減価率が高いです。
築浅でも大幅に安い値段じゃないと売れません。戸建の場合は建物が
立派ですと建物価値も十分考慮した値段で買ってくれる人がいる場合が
多いです。

570 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 16:35:18 ID:KvsuOMUp
持ち家が断然得だよ。
持ち家がないから、仕方なく借家だろ。

571 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 16:44:29 ID:BaT5/Opw
>>570
それはどちらともいえない。
ただし田舎だと賃貸という選択肢はほとんどない場合が多い。
とくにファミリー向け賃貸は貧乏人向けのものしかないからな。

572 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 16:48:21 ID:BaT5/Opw
>>570
なんか勘違いしてる人がいるが
良い家を建ててお金を持ってることを誇示するために貯蓄してるわけじゃないだろ
資産はいっぱい持ってても必要十分な家、あるいは賃貸という選択肢もありだ
というか、それくらいじゃないと大きい資産なんて築けない

573 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 18:05:05 ID:???
都会は賃貸、田舎は持ち家でFAだろ。
子供が同居する二十年のくらいために
その後の二、三十年もデカい家に住むのは無駄。

574 :名前書くのももったいない:2008/06/25(水) 18:54:08 ID:AWNqkeKL
>>ID:BaT5/Opw
オマエ馬鹿だろ
共有持分の土地だけ持ってうれしいのか?持分売っても買い叩かれるのがおち
買って金払って、建て替えで金払って、尚且つ容積率規制で
チッコクなるのが普通
その間長い話し合い
38年前のアパート?かなりボロだろ
さっさと売れよw

575 :名前書くのももったいない:2008/06/29(日) 14:45:48 ID:???

住宅ローンを借りて家やマンションを買うという恐怖 - 金利地獄
http://goodjob.boy.jp/chirashinoura/id/186.html

576 :名前書くのももったいない:2008/06/30(月) 19:37:55 ID:qzlGpFS7
東京一人暮らしだけど、独身寮追い出されたときに中古1ルーム買った
内装リフォーム済なんで見た目、すげー綺麗
コミコミ600万だったので8年くらい住めば元取れるかなと思って

577 :名前書くのももったいない:2008/06/30(月) 19:46:46 ID:???
>>576
何平米だい?

578 :名前書くのももったいない:2008/06/30(月) 20:43:49 ID:qzlGpFS7
中野で20平米、駅10分


579 :名前書くのももったいない:2008/06/30(月) 21:21:54 ID:???
>>578
中野でその値段は安いなあ。
もっとも築年数、所有権じゃなくて借地権とか、いろいろリスク要因はあるが
まあ自分で使いつぶすんならいいんじゃないの。
中野なら飲んだくれても徒歩で帰れるしな。


580 :名前書くのももったいない:2008/07/25(金) 10:11:33 ID:???
で、どっちが得なんだよ
500万くらいの一軒家買うか迷うが。
まぁ今はフリーターだけど

581 :名前書くのももったいない:2008/07/26(土) 10:28:08 ID:???
同じところで、同じ程度の家をかりるときに
いくらくらいするかによるな

582 :名前書くのももったいない:2008/07/28(月) 20:57:03 ID:???
マルチ乙

583 :名前書くのももったいない:2008/08/10(日) 14:51:47 ID:flh5b/Sk
age

584 :名前書くのももったいない:2008/08/10(日) 20:08:58 ID:???
とりあえず見栄を張るな

585 :名前書くのももったいない:2008/08/10(日) 23:09:23 ID:???
田舎の一軒家は町内会が大変だぞ
シロアリ駆除も・・・

586 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 11:45:03 ID:???
>>585
町内会バックレ
シロアリは出ないように
プレハブ生活にすればOK
不審者に思われるがなw

ドームハウスとか建てたいな
http://www.dome-house.jp/


587 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 15:45:31 ID:yjS/DzMR
住んでる借家の水道が水漏れするので ゴムパッキ?を取り換えたらいいのかな?と思い買いに行ったら 家の水道が古い為 合うのが無かったので 不動産に電話確認したら 直すの実費って言われたのですが こうゆうのは実費なんでしょうか?

588 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 16:00:39 ID:???
>>587
借家だったら基本は大家だが・・・
契約書はどうなってる?

589 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 16:49:50 ID:N8nkvwrS
まあ俺みたいに東京都内に1Rマンションと地方に一軒家購入が理想だろ。
独身の今は1Rに住み家庭が出来たら一軒家に行って1Rは貸すと予定してる

590 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 17:16:42 ID:ZYaPRteQ
>一軒家購入

それは予定、購入済み?

591 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 17:43:40 ID:N8nkvwrS

書いてる通り購入済みだよ。
付け加えれば戸建てのほうは今は別荘みたいに使用してる

592 :名前書くのももったいない:2008/08/11(月) 23:48:13 ID:???
>>587
不動産屋は通してるなら、不動産屋に聞くべきかな。
直接大家さんに借りてるなら、大家さんに確認してみては?
でも、格安・好条件で借りてるような所なら自分で直した方がいいよ。
細かい修理で請求してくるような人は建物を潰したい時に追い出すターゲットにされるから。
感じのいい借り主さんには別の借家を用意すしたけど、修理代千円単位から請求に来た人には
「3ヶ月後くらいに出て行ってもらえませんか?」と一言のみでした。
ま、追い出した側の意見だけどね。

593 :名前書くのももったいない:2008/08/12(火) 02:49:05 ID:+VqznHA6
おいおい設備の維持管理費も含めての家賃だろうが。
入居一日目に水道がこわれても借主が負担して直すのか?

594 :592:2008/08/12(火) 23:44:49 ID:???
維持管理費なんてのを別で払うような高級な住まいに住んでるなら請求すべきだと思うよ。
(そういう所は不動産屋を通してると思うから上記には該当しないかもね)
ただ、世の中はそんな高級な物件ばかりじゃないんだよ。
最初の入居諸費用(敷金など)10万円以下で毎月家賃のみって物件も少なからずある。
だから「格安・好条件」ならって書いたんだけど。
そういう物件は大家の都合で潰す事も多いって事。

595 :名前書くのももったいない:2008/08/13(水) 07:51:24 ID:???
トイレのレバーが折れたから管理会社に電話したら直してもらえたよ。
他の部屋もついでに直したらしい。
47,000円の高級アパートです。

596 :名前書くのももったいない:2008/08/16(土) 18:03:08 ID:???
持ち家は手放したとき、借金が残る可能性があんだよ。
そんなら賃貸の方がマシっていうか、安全かもしれん。

597 :名前書くのももったいない:2008/08/16(土) 23:20:12 ID:???
だから値落ちしない物件を買わなきゃいけないんだけどね。

アメリカのモーゲッジは家取られたらそれでチャラだから、ある意味正しい
担保の取り方だと思うなあ。日本は、非担保債として残るからねぇ。
俺んとこはおかげさんで残債務<<物件相場なんで、とりあえず借金は残らない計算だけど。

598 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 00:37:07 ID:588euhNd
これからの日本で値落ちしない物件を見つけることは大変なことですよ。

599 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 03:38:21 ID:???
そうかなあ
都心の駅近でしっかりした物件なら、下がりようがないんだけど。
実際オレのところも築10年だけど、去年か一昨年か、新築時の1.5倍に上がって
今は1.2〜1.3倍くらいで落ち着いたよ。売らないから関係ないけど。
都心で駅3分なら、必ず需要がある。下がっても知れている。


600 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 05:43:42 ID:???
安物住むなら賃貸

まともなとこなら持ち家


601 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 12:56:07 ID:ODKR2O2a
最近万村がガンガン建ってる。
人口20万ぐらいの田舎の市なのに
一体誰が住むんだろうと不思議。
実際半分ぐらいしか埋まってないみたいだし。

602 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 19:27:07 ID:???
山の人 島の人が別荘がわりに買っていく


603 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 19:47:55 ID:ODKR2O2a
いや、そんな風光明媚な土地柄ではない。

604 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 20:31:55 ID:rKQCo28G
ああ、ウチもだよ
新線が通った途端ハリキっちゃってさ
目も当てらんない
土着民とのトラブルも絶えないし
そこまでやって埋まらないってアホかと

605 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 21:02:58 ID:588euhNd
>>599
確かに利便性が高い路線の駅近物件は下がりにくい。これは事実ですよ。
でもこの5年ほどの高層マンションラッシュで大量供給された床面積の
影響と、これから必ずくる世帯数の減少は、どこも避けられない
地価下落ファクターであることも事実です。
しかも東京などは世帯数増加を上回るペースで、TXや舎人ライナー沿いの
宅地も新規供給されている。今後どうなっちゃうんでしょうねーって思いますよ。

606 :名前書くのももったいない:2008/08/17(日) 21:27:14 ID:ODKR2O2a
東京の地価がいくらか知らんけど、
うちの方は高くてもせいぜい壺15万ぐらいだし
地価が下落したところで多寡が知れてるな。
普通の家なら地価が半分になっても数百万の損失で済むし。
東京なんかで二割も下がったら一体いくらの損失になるのか・・・。

607 :名前書くのももったいない:2008/08/22(金) 08:15:20 ID:???
住宅ローン減税を加味したらどうなんだろう?
金利が安い時期に減税が最大だったから
売り抜きした人は損どころか相当特をしたと思うが・・・。

608 :名前書くのももったいない:2008/08/22(金) 18:42:50 ID:QDBRZcMn
手数料分くらいか?

609 :名前書くのももったいない:2008/08/22(金) 19:27:00 ID:???
>>607
面積要件があるから、都心組はクリアできない人も多かった。
千葉埼玉あたりで、面積要件クリアできる、3000万台くらいの
ファミマンを購入した独身が最大効果。

610 :名前書くのももったいない:2008/08/22(金) 23:55:34 ID:???
立地がいいとこ買っておけば値下がりしないから安心
って盛んに言われてたけど、最近の一等地だけ地価急落ってなんなんなん。

611 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 00:28:37 ID:4m9Ucab5
土地は下がっても家賃はあまり下がらない
まあ物件に拠るけど都内駅10分件でオートロック付きなら古くても1ルームで月10万はする



612 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 00:32:22 ID:vsYf1S7l
じゃあ買った方がトクってことですね!
ローン組んで買います!家賃払うのバカらしいですしね!

613 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 03:39:00 ID:gt+gGuTH
バカはっけーん

614 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 07:41:26 ID:EiMfSnCk
>>612
買うなとはいわないがよく考えろ。
参考になるかわからんが、俺の場合↓

 ・中古戸建購入を目標に貯金
  →結果:5年で1000万
 ・貯金700万超えたあたりから物件を詳細に探し始めた
 ・希望にあった物件が見つかる(ちょうど貯金1000万ぐらいのとき)
  →物件:1200万
   築35年 全面改装済み
   古いが、その分良い木が使われていてかなり頑丈
   1人暮らしだが3階建て
   (実家や親戚の家も戸建で古い家になれているから違和感は無い)
 ・諸費用と余裕分を考慮して500万を15年ローン
  →繰上げ返済で2年で完済
 ・今後、30年間のメンテナンス費用を400万程度と見込んで税金とあわせて計500万
  →2年で貯金完了
 ・その後、住宅関連の予備費用の貯金として月1万
 ※戸建はメンテナンスを自分の裁量でできるからコストはそのときどきで調整できる

 マンションは間接的な費用がかさむ事を理解していないとあとが大変。
  管理費、修繕積み立て費(共有部分のみ)、大規模修繕費
  管理組合がしっかりしていないと大変な事になる可能性

615 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 09:11:20 ID:ItUZoBRp
30年間のメンテが400万で済むかな?
まあ確かにボロ屋なら失敗覚悟で自分で直せていいかも。

築35年って言うと自分の実家だとあんまり気にならないけど、
中古で売ってる築35年はなんであんなにボロく見えるんだろうか?

616 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 09:38:27 ID:vsYf1S7l
買えば3000万円くらいの物件が
借りれば家賃20万だったりする。
それで「こんなに家賃払うんだったら」と新築購入を考える。
賃貸派が購入派に転じるきっかけに、そんなこともあると思う。

どうして家賃がバカ高くなるかというと理由は二つ。
1 賃貸にはファミリー向けのきれいな物件があまりない
2 そこそこの広さの住宅を所有するということはもともと非常に贅沢な行為で、
家賃はそれを素直に反映しているに過ぎない。

617 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 10:58:56 ID:???
20平米で8万なら、60平米で20万は別に高くもないし贅沢でもないわけでw

618 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 11:12:20 ID:???
そう?20万の家賃払うなら手取りで60万はないと難しい。
別に高くもないというレベルではないような気がするけど。

619 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 14:45:07 ID:???
>>618
家賃は手取りの1/3までってか?
それは、若者の20万台くらいまでの手取りの話をしているのであって、
「手取りで」40万あれば20万の家賃は問題なし。

620 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 14:46:23 ID:???
っていうか、現に俺がそうだ。
30平米ちょいしかないが、家賃が217,000円だ。

621 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 15:36:05 ID:ItUZoBRp
手取り60万あっても住居費に20万なんてアホらしいよ。
一日中家にいる専業スフとかなら別だけど、
家なんてどうせ帰って飯食って寝るところだし、
休日は外へ出かけたいし。

まして手取り40万で家賃20万なんて・・・
少なくともドケチとしてはどうなのよ?
他でケチってるって話なのかもしれないけど、
このスレはどっちが住居費をケチれるかって話じゃないの?

622 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 15:44:54 ID:EiMfSnCk
>>617
それは単価が下がってるだけ。
広くなる事、値段が上がる事が贅沢だろ。

623 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:04:42 ID:???
>>621
ドケチなんだが、時間をケチって会社至近距離に住んでいる。
場所柄、ある程度仕方ない。


624 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:16:54 ID:+WDD6geb
旧公団の千葉NTでどうだ?
400万で広い、管理修繕費安い
8年で元取れる、ドケチのための物件。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=area&spfrom=5000&wlk=15&geo=12204&year=0&code=a4502297001atho

625 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:44:50 ID:???
>>624
いいんじゃね。ただ、北総線ってのが確か料金高くて不人気だったような...
あまり高層でなく、土地が広いから、固定資産税はそこそこ高いかも。
そろそろ建替え問題出てくる頃。高層化して部屋を売り、所有者分の
建替え費用をまかなう方式にするにしても、千葉NTでそこそこの
価格で売れるかどうかは疑問が残る。

626 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:47:31 ID:???
すまん、79年か。公団で年寄りが多いと、建替えは進まないことが多い。
もうこのまま住まわせてくれ、という感じ。
これをどう受け止めるかで、購入する価値があるかどうか分かれると思う。

627 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:48:35 ID:diFg3Pd5
>>624
EVなしの5階ってのがネックだな

628 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 20:51:46 ID:???
>>627
確かに。ただ、79年の公団なら、天井も低いから、最近のマンソンの
4階くらいの感覚だと思う。

629 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 21:09:33 ID:POQ4zUpC
なあ、賃貸だと住居手当が会社から出ると思うのだが、購入派はそれをあえて無視するのはなんで?
うちなんか月3万出るから、絶対に賃貸の方が得。

630 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 21:24:29 ID:EiMfSnCk
>>629
お前頭悪いっていわれないか?

631 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 21:25:18 ID:diFg3Pd5
>>629
中小企業(全国の80%)は住宅手当なんて出ませんよ
「うちは給料の他に住宅手当出るもんね」っていう自慢にしか聞こえない。

その住宅手当も定年までもらえるとは限らない。
また、社宅とかに住んでも、同じ建物の住民がみんな同僚なんて
本人も奥さんもストレス溜まるんじゃないの。


632 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 21:35:07 ID:???
>>624
築30年のわりには水周りとかも使いやすそう
洗濯機置き場もちゃんとあるし。
間取り図じゃよく分かんないけど、室外に給湯器があるのかな
バランス釜、台所に湯沸かし器、お湯の出ない洗面台では寂しいし。

633 :名前書くのももったいない:2008/08/23(土) 23:00:23 ID:???
>>626
ドケチ板的には建替えもしないまま住み続けるんでないの?
家の周りはずっと年寄りばかりの寂れた住宅街だけど
家なんだから周りは静かなほうが良い。

>>627
それがまたドケチ板向けのポイントで
「EVなし」という古臭い団地仕様が
「管理費・修繕費」が安くなる原因になってる♪
でも、たしかにEVなしだったら低層階の方が良いね。
2Fもあるよ♪

>>632
後から付けちゃえばOKなんでないの?
家と給湯器・バランス釜じゃ全然値段違うし。


634 :名前書くのももったいない:2008/08/24(日) 09:54:53 ID:Qrbrbe8p
>>631
今は自社で社宅持ってるところの方が少ない
多くは借上社宅だよ
住宅手当よりも社宅扱いにした方が従業員は有利なんだから

635 :名前書くのももったいない:2008/08/24(日) 11:27:50 ID:???
住宅情報みてたら、海沿いのマンション 1Kが
45万円だった。(昭和52年築)

スーパーまでは山を越えて30分くらいかかるけど、
どうせウチの地元じゃ車がないと暮らせないから、
こういうところに安く住むのも良いかもなぁ。



636 :名前書くのももったいない:2008/08/24(日) 11:59:31 ID:???
>>635
安!でも一応、管理費修繕費見たほうがよさげ。
湯沢のリゾマンみたいな地雷もうまってるから・・・

637 :名前書くのももったいない:2008/08/24(日) 14:21:34 ID:F8nWCr9+
>>621
そうだよなー。おれも「そっかなー??」って思ってたよ。
このスレ、時々ズレた議論に行くことがある。

638 :名前書くのももったいない:2008/08/24(日) 20:21:33 ID:???
>>635
それ競売物件のやつだろ。管理費滞納しまくってウン百万ってやつ。
てかあんまり海沿いも建物や車傷むよ。

639 :名前書くのももったいない:2008/08/25(月) 01:36:35 ID:rkPvtiBx
今日、新聞の地方裁判所競売情報っての見てたら
>>635と似たような感じのワンルームが
最低入札?価格1000円で載ってた。
他の物件は、安くても180万とかなのに、
これも>>638みたいな感じなのかな??

640 :もう少ししたら毎年100人分売り圧力かかるよね。:2008/08/25(月) 04:09:09 ID:???
在日朝鮮人を日本国民の血税で養ってやる必要はあるのか?

以下のような、常識では考えられない優遇を日本人の血税で払ってやる必要は全く無いのに、なぜこのようなことがまかり通っているのでしょうか?


・生活保護優遇
(一世帯あたり年600万円が無償で支給。在日朝鮮人64万人中46万人が無職。
なお仕事を持っていても給付対象から外されることはない)
・国民年金全額免除(“掛け金無し”で年金『受給』が可能)
・保険診療内の医療費は全額タダ(通院費も全額支給)
・都営交通無料乗車券給与。
・仮名口座可(脱税の温床)
・上下水道基本料金免除。
・JRの定期券割引。
・NHK全額免除。
・特別永住資格(外国籍のまま子々孫々とも日本に永住できる)
・公文書への通名使用可(在日隠蔽権獲得)
・公務員就職の一般職制限撤廃。
・永住資格所有者の優先帰化。
・公営住宅への優先入居権。
・外国籍のまま公務員就職。
・犯罪防止指紋捺印廃止。
・電気基本料金免除
・ガス基本料金免除

641 :名前書くのももったいない:2008/08/25(月) 23:26:21 ID:???
>>640
全く持って養う必要ないな!


642 :名前書くのももったいない:2008/08/27(水) 22:48:10 ID:???
ドケチWiki
http://c-hs.no-ip.org/wiki/dokechi/index.php

我々の叡智を編集しませんか?
きっと役に立つと思います。
ご協力お願いします。

643 :名前書くのももったいない:2008/08/29(金) 20:12:15 ID:???
賃貸>車上>持家 だと思う。不動産価値など、知らん。

644 :名前書くのももったいない:2008/09/02(火) 23:07:15 ID:???
車より安い

15万円マンション(笑)
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=15&md=area&spfrom=0&wlk=0&geo=15204%2C+15202%2C+15226%2C+15300&year=0&code=a3126782701atho

645 :名前書くのももったいない:2008/09/02(火) 23:48:49 ID:yU9D37xv
車より安いっつーか、持ったが最後次の買い手は絶対いないし、
維持費は払わなきゃいけないしで、普通の人はただでも要らないよ。
車なら要らなくなったら処分できるけど、マンションなんかどうしようもない。

646 :名前書くのももったいない:2008/09/05(金) 03:49:09 ID:???
もうのってない 売れたんか

647 :名前書くのももったいない:2008/09/05(金) 07:42:21 ID:WvUZ0mCM
来年の今頃は後悔してると思うけどなw

648 :名前書くのももったいない:2008/09/05(金) 10:27:26 ID:ES5eLA9q
今北産業
結論は賃貸最強伝説?age

649 :名前書くのももったいない:2008/09/05(金) 18:56:34 ID:diM8wf5P
マンションを嗜好品として買っているなら、口をはさむつもりはない。

でも、経済的にオトクとか、言っている奴は、9割方、おバカさんである。

たまに(不動産屋やデベロッパを通じない売買で)掘り出し物もあるが、
一般リーマンなんかが、それをゲトできるのは、宝くじレベル。

650 :名前書くのももったいない:2008/09/07(日) 04:23:54 ID:HsC8C0ks
偽装とか、手抜きとかマンションなんて買うもんじゃないね。
大当たりすれば人生アボーーーン。

651 :名前書くのももったいない:2008/09/07(日) 08:47:20 ID:D3Kjrh+i
欠陥住宅とかも一時ブームだったね


652 :名前書くのももったいない:2008/09/07(日) 21:15:33 ID:yHC+cnYh
ちょっと質問なんだけど、激安マンション買ったはいいが、近所の住人がDQNで
引越ししたくなった場合。
所有権の放棄してトンズラ出来るんかいな。
無駄に共益費や修繕積み立て費なんか払わないといかんし。

あっ!だから激安なのか?自分の区画だけ共用部分にするとか、ない物にするとか
あかんのか?

653 :名前書くのももったいない:2008/09/07(日) 21:39:45 ID:???
>>652
その通り、諦めれ

654 :50年来の不動産研究家:2008/09/07(日) 22:20:22 ID:bpjgrm1c
私の結論は「賃貸が得」です。
理由は「既に日本では600万戸の家が余っているので借り手優位である。今後の人口減少はさらに借りて優位を加速する」である。
以上!


655 :釣り?:2008/09/07(日) 22:39:33 ID:???
>>654
それは平均値であって個々の事例にまで一概に適用は出来ない
50年も研究してて統計すら理解できないのか

656 :名前書くのももったいない:2008/09/07(日) 23:02:24 ID:???
家なんてただの負債だろ
現金で買えるほど金あるならいざしらず
ローン組んで買ってるのはただの莫迦
カモですはい

657 :名前書くのももったいない:2008/09/08(月) 11:01:30 ID:vGZwPgBc
↑なんで?

658 :名前書くのももったいない:2008/09/08(月) 11:44:15 ID:T4pnri6u
うちも賃貸派
住宅手当は5割も出るし、
大家が全部なんでも修理修繕してくれるし
飽きたら引っ越せるし、税金もなんにもかからない。

659 :名前書くのももったいない:2008/09/08(月) 11:54:48 ID:???
>>657
自分で考えることをやめた人間は、無理に生きなくてもいいと思うんだ。

660 :名前書くのももったいない:2008/09/08(月) 13:09:21 ID:SmqWEQJa
賃貸が お と く チンチン

661 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 01:00:05 ID:???
老人になってからは借家を借りるのも相当難しい。

若いうちはさまざまな理由で借家が良いと思うが、
65までにはボロでも持ち家であったほうが後々
のことを考えれば良いと思う。


662 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 06:28:37 ID:irQEY7qI
じゃあ老人になってから買えばよくね?
子供も独立したら小さい家で良いし
1000マンでお釣りが来るよ。

663 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 11:35:56 ID:???
それを目指しているよ。
やっぱり、年取ってからの賃貸はかなり厳しい物があるな、と思うから。
年寄り夫婦がひっそりと過ごせる小さい中古でいいんだ。
同じことを考えている人が、けっこういるんだね。
なんか、ちょっと安心したよ。

664 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 21:02:10 ID:QvOqzz3N
住宅手当が出ない会社もあるのか…。
薄給国家公務員でも出るから他も出ると思ってた。

665 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 21:20:06 ID:???
薄給の国家公務員なんているわきゃねーだろ バカ

666 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 21:39:20 ID:???
普通の社会人なら住宅手当が出ない会社がある事くらい知ってるだろ

667 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 21:46:32 ID:irQEY7qI
馬鹿だから薄給の公務員なんじゃないの?

668 :名前書くのももったいない:2008/09/09(火) 23:45:57 ID:eVnJa6l8
国家公務員は薄給だと思いますけど

669 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 05:30:39 ID:???
いくらなんでも年収250万てことはないだろ
恩給という後払いの給与もあるし

670 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 06:55:01 ID:+c+lq4ep
>>668
>>667

671 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 08:15:21 ID:???
所有すると、固定資産税や修繕費用とか掛かるからなぁ。

隣人に変なのが居ても、簡単に引っ越せないし。
円満な話は、あまり聞かないからね。」

672 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 08:41:25 ID:???
>>671

          /)  /)
         /  ⌒  ヽ   / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
         | ●_ ●  | <   うちの犬がうるさいって?じゃあざくざくにしてやんよ
         (〇 〜  〇 |  \_________
  ___ /       |
  \〜〜|二|      |_/    ググッ・・・
    ̄ ̄

673 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 10:09:07 ID:???
毒入りの餌を食べせられたのを聞いたね

674 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 19:17:40 ID:qNLloyy+
高枝切りばさみで足ちょん切られたって話もあったな

675 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 20:53:15 ID:+c+lq4ep
犬を殺すって電話があったって職場で聞いた。
面は割れてるって話だが、困るよな。

676 :名前書くのももったいない:2008/09/10(水) 21:41:13 ID:???
バカ犬の吠えまくるのは苦痛だよ。
犬を飼っているのは、世間は犬好きばかりと、
思い込んでるの多すぎ。

677 :名無しさん@明日があるさ:2008/09/11(木) 21:44:13 ID:???
転勤することになって借上社宅という制度があることを知ったんだが、
これって会社が家賃払ってくれるの?
だとすると、一気に手取り年収が100万増えるんだが・・・

678 :名前書くのももったいない:2008/09/12(金) 09:22:54 ID:???
会社で相談して下さい

679 :名前書くのももったいない:2008/09/12(金) 19:01:35 ID:zz/8dpRa
>>677
上場企業だと基本全額。条件の悪いところだと半額支給。
それ以下の企業は勤めたことがないから知らん。

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